個人稅務指南

Property Rates For Mixed Use Buildings In Hong Kong Special

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作者 Dr. Emily Chan 審核： TAX.hk 編輯團隊 發佈日期 最後更新
Property Rates For Mixed Use Buildings In Hong Kong Special
個人稅務指南

📋 重點一覽

  • 個別單位獨立評估：綜合用途建築物內的每個單位均由差餉物業估價署（估價署）獨立評估，而非按整幢大廈統一評估
  • 不同差餉機制：住宅單位採用累進差餉制度（5%至12%），而商業單位不論租值高低，一律按5%的標準徵收率繳納
  • 累進差餉門檻：由2024-25年度起，應課差餉租值超過550,000港元的住宅單位須繳納累進差餉
  • 依據市值估價：應課差餉租值是根據各特定用途類別（零售、寫字樓、住宅）的可比較公開市場租金釐定
  • 獨立繳款通知書：每位單位業主均會收到獨立的季度徵收差餉通知書，並不設整幢大廈的合併賬單
  • 公用部分規定：產生收入的公用部分（如天台出租、廣告位）會獨立評估，通常由業主立案法團負責繳納

你有否想過，為何同一幢大廈內的地舖與其樓上的住宅單位所繳納的差餉會有所不同？這正是香港針對綜合用途建築物的獨特稅制。香港市區有超過70%的物業屬於綜合用途，因此了解差餉物業估價署如何評估此類複合結構，對業主、投資者及發展商都至關重要。本指南將為你深入剖析綜合用途建築物與單一用途物業在差餉計算上的各項特殊考量與差異。

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基本原則：個別單位獨立評估

與某些將綜合用途樓宇作為單一實體評估的司法管轄區不同，香港差餉物業估價署依循一項清晰原則：每個可分開佔用的單位均會作獨立評估。這意味著您的地下零售商舖、二樓辦公室及高層住宅單位，均會根據其具體特徵及相若的市場租金獲得獨立評估。

⚠️ 重要定義：根據《差餉條例》，「物業單位」（tenement）指「任何土地或任何建築物、構築物或其部分，而該土地、建築物、構築物或其部分是作為一項可截然分開或獨立的租賃或佔用而持有或佔用，或根據任何特許而持有或佔用的」。此法定定義確保每個可供出租的空間均獲得獨立評估。

應課差餉租值如何釐定

應課差餉租值是指物業在上一年度10月1日於公開市場出租可得的估計年租。就綜合用途樓宇而言，差餉物業估價署會將各單位與同區相同用途類別的相若物業進行比較以作評估：

  • 零售單位會與區內其他零售商舖作比較
  • 辦公室空間會以相若的寫字樓物業作基準
  • 住宅單位會參照相若的住宅租金進行評估
  • 餐廳／餐飲場所則有其專屬的市場可比較物業

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差餉徵收結構：累進差餉 vs. 單一差餉徵收率

綜合用途樓宇中不同單位類型之間的最顯著差異在於所適用的差餉徵收架構。由2024-25財政年度起，香港對住宅物業單位實施累進差餉制度，而商業單位則維持單一徵收率制度。

物業類型 差餉結構 (2024-25) 適用徵收率 計算範例
住宅物業
應課差餉租值 ≤ HK$550,000		 按全部應課差餉租值劃一徵收 5% 應課差餉租值 HK$400,000 → 每季差餉：HK$5,000
(HK$400,000 × 5% ÷ 4)
住宅物業
應課差餉租值 > HK$550,000		 累進差餉制度 • 首 HK$550,000 徵收 5%
• 其後 HK$250,000 徵收 8%
• 超過 HK$800,000 的款額徵收 12%		 應課差餉租值 HK$900,000 → 全年差餉：HK$59,500
每季：HK$14,875
商業物業（非住宅）
零售舖位		 按全部應課差餉租值劃一徵收 5% 應課差餉租值 HK$800,000 → 每季差餉：HK$10,000
(HK$800,000 × 5% ÷ 4)
商業物業（非住宅）
寫字樓		 按全部應課差餉租值劃一徵收 5% 應課差餉租值 HK$1,200,000 → 每季差餉：HK$15,000
(HK$1,200,000 × 5% ÷ 4)
商業（非住宅）
餐廳／餐飲 按全數應課差餉租值劃一徵收 5% 應課差餉租值 HK$600,000 → 每季差餉：HK$7,500
(HK$600,000 × 5% ÷ 4)
💡 專業提示：累進差餉制度意味著較高價值的住宅單位（應課差餉租值 > HK$550,000）將面臨顯著較高的實質差餉徵收率。這為規劃綜合用途樓宇的發展商帶來了稅務策劃方面的考量——同一幢建築物內的高端住宅單位可能承受與商業空間截然不同的財務壓力。

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為何不同單位會有不同的應課差餉租值

即使在同一幢樓宇內，各單位的每平方呎應課差餉租值亦可能存在巨大差異。這並非隨意釐定，而是反映了真實的市場動態。由於臨街能見度及人流優勢，地下舖位的租值通常比高層住宅高出 2 至 3 倍。以下是導致這些差異的主要因素：

樓宇內部的位置溢價

  • 地下商舖：受惠於臨街能見度、人流及便利通達性而享有溢價租金——在核心地段通常達每平方呎 HK$1,200 至 2,500
  • 高層商業單位：租金雖低於地下商舖，但因具備商業用途價值而高於住宅單位
  • 住宅樓層：根據住宅租賃市場評估，其運作模式及經濟效益與商業不同（通常為每平方呎 HK$400 至 800）
  • 享開揚景觀的高層單位：在住宅類別中可享有 10% 至 30% 的溢價

真實案例：旺角綜合用途樓宇

單位類型 樓面面積 應課差餉租值 每平方呎應課差餉租值 每年差餉
地下舖位 A 500 平方呎 HK$720,000 HK$1,440 HK$36,000（劃一 5%）
地下舖位 B 300 平方呎 HK$450,000 HK$1,500 HK$22,500（劃一 5%）
2 樓寫字樓 800 平方呎 HK$480,000 HK$600 HK$24,000（劃一 5%）
5 樓單位 A 450 平方呎 HK$270,000 HK$600 HK$13,500（劃一 5%）
12 樓單位 B 650 平方呎 HK$420,000 HK$646 HK$21,000（劃一 5%）
頂層單位（14樓） 1,200 平方呎 HK$900,000 HK$750 HK$59,500（累進差餉）

請注意，儘管頂層單位的每平方呎應課差餉租值低於地下地舖，但由於實施累進差餉制度，其每年繳納的差餉卻接近地舖的兩倍。這正體現了綜合用途建築物中物業估價與差餉架構之間的重要相互影響。

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公用地方評估：誰應承擔哪些費用？

公用地方（大堂、走廊、樓梯、天台、外牆）在綜合用途建築物中涉及特殊的考量。其核心原則為：產生收入的公用地方須獨立評估，而通常不產生收入的地方則毋須獨立評估。

須獨立評估的公用地方範例

  • 天台電訊設備租約：若大廈將天台空間出租予電訊公司，將構成獨立的應課差餉評估
  • 外牆廣告位：大廈外牆廣告權可能會被獨立評估
  • 平台停車場：若作商業營運或出租予第三方，則適用獨立評估
  • 地下物業管理辦事處：若出租予物業管理公司或作商業用途
⚠️ 重要提示：根據《建築物管理條例》第16條，若公用部分收取租金收入，就物業稅及差餉而言，業主立案法團（法團）會被視為「業主」。這意味著法團會收到產生收入之公用部分的徵收通知書。

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季度徵收通知書機制

每個獨立評估的單位都會收到差餉物業估價署獨立發出的季度徵收通知書。此機制能確保清晰度與責任分明，但對於在綜合用途大廈擁有複數單位的業主而言，則需要謹慎管理。

徵收通知書包含的內容

  • 本財政年度的應課差餉租值
  • 適用的差餉徵收率（商業物業為 5%，住宅物業為累進差餉率）
  • 該季應繳的差餉金額
  • 地租（如適用——大部分 1997 年後批出或續期的租約為應課差餉租值的 3%）
  • 最後繳款日期（通常為 1 月、4 月、7 月或 10 月的最後一天）
  • 已扣減的任何差餉寬減額（政府會定期提供差餉寬減措施）
⚠️ 繳款期限及附加費：差餉必須在徵收通知書上顯示的「最後繳款日期」或之前繳交。逾期繳交將被加徵：到期日仍未繳交者加徵 5% 附加費；若在逾期日起計 6 個月後仍未清繳，則會對未繳總額加徵額外 10% 的附加費。

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不同持份者的實務考量

物業投資者須知

投資綜合用途樓宇時，請考慮以下差餉影響：

情境：購入地下商舖 + 上層住宅單位

地下商舖（500 平方呎）：
應課差餉租值：HK$1,200,000
每年差餉：HK$1,200,000 × 5% = HK$60,000
每季繳款額：HK$15,000

3 樓住宅單位（600 平方呎）：
應課差餉租值：HK$620,000
每年差餉（累進制）：
首 HK$550,000 × 5% = HK$27,500
隨後 HK$70,000 × 8% = HK$5,600
總計 = HK$33,100
每季繳款額：HK$8,275

每季合計應繳款項：HK$23,275

發展商及規劃師須知

  • 備考分析中的差餉影響：不同的差餉結構會影響投資回報——商業單位維持 5% 單一稅率，而高端住宅單位則須繳納累進差餉
  • 營銷考量：較高價值的住宅單位（應課差餉租值 > HK$550,000）須繳納累進差餉，這可能會影響對買家的吸引力及定價策略
  • 公用地方收益：天台或外牆的出租收入會為業主立案法團帶來額外的差餉責任
  • 基座設計：商業基座與其上方的住宅大樓單位屬於不同的差餉類別

業主立案法團／管理委員會須知

  • 預算規劃：在年度預算中計入產生收益之公用地方的差餉
  • 租金收入申報：確保妥善申報所有公用地方的租金收入，以作物業稅及差餉評估之用
  • 徵收通知書管理：確保妥善接收並繳交任何涉及公用地方的徵收通知書
  • 與業主溝通：明確指出各個別單位的差餉由各業主自行承擔，與管理費分開處理

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    每年重估差餉租值程序

    差估署每年均會進行全面重估差餉租值，以確保應課差餉租值能反映當時的市值租金水平。對於綜合用途樓宇，這意味著每個用途類別都會獨立進行檢視：

    1. 估價依據日期：前一年的10月1日（例如：2024年10月1日為2025-26年度評估的依據日期）
    2. 生效日期：新的應課差餉租值於每年4月1日起生效
    3. 公布：新估價冊於3月中旬公布，供公眾查閱
    4. 反對期：約2.5個月（通常為3月17日至5月31日），供業主使用表格 R20A 提交反對建議書
    💡 專業貼士：同一幢樓宇內的單位，其應課差餉租值的按年變幅可能會截然不同。若商舖租金上升10%，但住宅租金下跌5%，則地下商舖的應課差餉租值會上升，而住宅單位則可能會下跌。請密切留意您物業所屬特定用途類別的市場趨勢。

    ✅ 重點摘要

    • 不設整幢樓宇層面的評估：綜合用途樓宇絕不會以整幢物業作評估——每個單位均會根據其特定用途及租賃市場個別進行評估
  • 按用途適用差餉：住宅單位採用累進差餉制度（應課差餉租值超過 HK$550,000 的稅率為 5-12%），而商業單位不論租值高低一律按 5% 固定稅率徵收
  • 市場主導的估價：受不同租賃市場動態影響，地下零售商舖每平方呎的應課差餉租值通常較高層住宅單位高出 2 至 3 倍
  • 獨立繳款通知書：每個獲評估單位的業主均會獨立收到每季的差餉繳納通知書——並不存在整幢樓宇合併開單的情況
  • 公用地方責任：產生收入的公用地方（天台出租、廣告位）會作獨立評估，通常由業主立案法團承擔責任
  • 累進差餉的影響：較高價值的住宅單位（應課差餉租值超過 HK$550,000）面臨顯著較高的實質差餉率，形成與商業空間截然不同的財務壓力
  • 每年重估：應課差餉租值每年進行檢討，以 10 月 1 日為估價依據日期，並於翌年 4 月 1 日起生效
  • 改變用途申報：任何結構改動或改變用途均必須向差餉物業估價署申報以作重新評估
  • 歷史城市格局：從傳統唐樓到現代商住大廈，綜合用途／混合用途樓宇一直是香港高效利用土地的基石

    • 了解香港對混合用途樓宇差餉的處理方式，不僅關乎稅務合規，更是明智進行物業投資、發展規劃和財務管理的重要關鍵。隨著累進差餉制度落實影響較高價值的住宅單位，而商業空間則維持固定稅率機制，混合用途樓宇內的財務動態變得前所未有地複雜。無論您是物業業主、投資者還是發展商，充分掌握這些特殊考量將有助您在香港獨特的城市環境中作出更佳決策，並避免意料之外的法律責任或財務負擔。

    📚 資料來源及參考文獻

    本文內容已核對香港特區政府官方資料來源及權威參考資料：

    最後核實日期：2024年12月 | 資料僅供一般參考。如需具體建議，請諮詢合資格稅務專業人士。

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    作者

    Dr. Emily Chan

    tax.hk 稅務內容專員

    Dr. Emily Chan is a Certified Public Accountant with over 15 years of experience in Hong Kong personal taxation. She holds a PhD in Taxation from the University of Hong Kong and is a Fellow of the Hong Kong Institute of Certified Public Accountants (HKICPA).

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