行業專題

香港新發展項目如何評估物業費率

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作者 Admin 審核： TAX.hk 編輯團隊 發佈日期 最後更新

關鍵要點：香港新發展項目的物業差餉

  • 法律架構：《差餉條例》（第116章）
  • 主管當局：差餉物業估價署（RVD）
  • 差餉徵收率：應課差餉租值的 5%
  • 應課差餉租值：於公開市場的估計年租值
  • 估價依據日期：上一年度的 10 月 1 日（例如：2025-26 差餉年度為 2024 年 10 月 1 日）
  • 生效日期：差餉年度的 4 月 1 日
  • 評估觸發點：當物業可供佔用時
  • 反對期限：由估價冊公布起計 28 天內
  • 地租：應課差餉租值的 3%（適用於 1997 年後批出的租約）

香港新發展項目物業差餉的評估機制

深入了解物業差餉制度對於參與新發展項目的發展商、投資者及置業人士至關重要。本全面指南將闡述差餉物業估價署如何為香港新建成樓宇評估物業差餉。

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1. 了解法律架構

香港的物業差餉受《差餉條例》（第116章）規管，該條例為全港物業差餉的評估及徵收提供了法律依據。

差餉物業估價署

差餉物業估價署是負責以下各項工作之政府部門：

  • 評估香港所有物業的應課差餉租值
  • 編製及更新估價冊
  • 進行每年全面重估差餉租值
  • 處理針對估價的反對及上訴
  • 提供租金及物業價值資訊

甚麼是差餉？

差餉是向香港物業徵收的一種稅項。目前的徵收率定為物業應課差餉租值的 5%。此項稅收有助資助公共服務及基礎設施發展。

計算公式：每年差餉 = 應課差餉租值 × 5%

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2. 了解應課差餉租值

應課差餉租值定義為假設物業在公開市場上空置外出租時，預計可得的年租金。這並非實際支付的租金，而是差餉物業估價署就該物業在租賃市場上合理可得租金所作的專業估算。

主要原則

  • 以市場為基礎：根據公開市場租值計算，而非實際支付的租金
  • 以年度為基準：代表一整年的潛在租金收入
  • 交吉情況：假設物業可供即時入住／佔用
  • 依據日期：估價以估價年度前一年的 10 月 1 日作為依據日期

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3. 新發展項目估價時間表

了解時間表對於發展商和買家掌握差餉繳納責任何時開始至關重要：

日期／事項 重要意義 行動／程序
2024年10月1日 2025-26差餉年度的估價依據日期 差餉物業估價署評估租賃市場情況及可比較租金水平
2025年1月至3月 編製估價冊 將於10月1日或之前落成的新發展項目納入估價冊
2025年4月1日 生效日期——新差餉年度開始 更新後的估價生效；開始徵收差餉
2025年4月至5月 公布估價冊 物業業主接獲通知書；為期28天的反對期展開
年中新增項目 適用於10月1日後落成／可供使用的物業 納入補編估價冊，並按比例計算差餉

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4. 新發展項目的評估程序

新物業何時進行估價？

對於新發展項目，差餉物業估價署會在物業可供佔用時進行估價。這通常是指：

  1. 已發出佔用許可證：屋宇署已發出佔用許可證（OP，俗稱入伙紙）或合格證明書（CC，俗稱滿意紙）
  2. 大致完工：建築物已實質上完工並可供佔用
  3. 已接駁公共設施：基本設施（水、電）已接駁並可正常運作
  4. 通道暢通：物業可供進出並隨時可以使用

逐步估價程序

步驟 1：物業視察

差餉物業估價署人員會對已落成的發展項目進行實地視察，以核實面積、開則、設施及狀況。

步驟 2：市場分析

估價人員會分析該區相若的租賃成交，並考慮在位置、面積、樓齡及設施方面相近的物業。

步驟 3：釐定估價

根據可比較的成交實證及專業判斷，差餉物業估價署會釐定估計的年租值。

步驟 4：列入估價冊

新物業會被納入年度估價冊（如在10月1日或之前準備就緒）或補編（如在10月1日之後準備就緒）。

第 5 步：發出通知

業主及佔用人將獲通知有關應課差餉租值的評估結果。

第 6 步：繳納差餉責任生效

由生效日期起，物業差餉須按季繳納。

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5. 影響應課差餉租值評估的因素

差餉物業估價署在評估新發展項目的應課差餉租值時，會考慮多項因素：

因素 對估價的影響 考慮要點
位置 影響重大 鄰近交通、社區設施、學校、工作地點；地段聲譽
面積 直接關聯 建築面積、實用面積、間隔實用率
樓齡及狀況 中度影響 新落成項目通常享有溢價；其後隨時間折舊
設施 中度至高度影響 會所、泳池、健身室、保安、停車位、禮賓服務
景觀及座向 中度影響 海景、山景、樓層高低、採光日照
可比租金 主要基準 鄰近同類物業的近期租務成交
市場狀況 浮動影響 截至 10 月 1 日估價依據日的整體租務市場趨勢

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6. 實用計算範例

範例 1：新發展項目的豪宅單位

物業詳情：

  • 地點：香港島半山區
  • 面積：800 平方呎，兩房單位
  • 項目落成日期：2024 年 9 月
  • 可比月租：HK$45,000

差餉物業估價署評估流程：

步驟 1：釐定年租值

月租：HK$45,000

年租值：HK$45,000 × 12 = HK$540,000

步驟 2：訂定應課差餉租值（差餉物業估價署評估）

應課差餉租值 = HK$540,000

步驟 3：計算每年差餉

每年差餉 = HK$540,000 × 5% = HK$27,000

步驟 4：計算每季應繳金額

每季差餉 = HK$27,000 ÷ 4 = HK$6,750

地租（適用於1997年後批出的地契）：

每年地租 = HK$540,000 × 3% = HK$16,200

每季地租 = HK$4,050

每季應繳總額：HK$6,750 + HK$4,050 = HK$10,800

範例 2：新辦公大樓的商業單位

物業詳情：

  • 地點：中環區，甲級寫字樓
  • 面積：3,000平方呎寫字樓單位
  • 項目落成日期：2024年11月
  • 可比較月租：HK$180,000

差餉物業估價署評估流程：

年租值：HK$180,000 × 12 = HK$2,160,000

應課差餉租值：HK$2,160,000

全年差餉：HK$2,160,000 × 5% = HK$108,000

每季應繳金額：HK$108,000 ÷ 4 = HK$27,000

備註：由於此物業於 2024 年 10 月 1 日之後落成，將會列入補編估價冊內，差餉會由物業須予評估差餉當日起按比例計算（可能自 2024 年 12 月或 2025 年 1 月獲發佔用許可證／入伙紙起計算）。

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7. 發展商與買家責任

發展商責任

發展商可能須自入伙日期或物業可作實質佔用之日起（以較早者為準）承擔繳納差餉的責任。主要要點包括：

買家盡職審查

準買家應在購買前查閱應課差餉租值，以了解其持續的財務責任：

建議買家採取的行動：

  1. 索取應課差餉租值：向發展商或地產代理查詢現行的應課差餉租值
  2. 查閱差餉物業估價署記錄：瀏覽差估署網站或親臨其辦事處核實評估結果
  3. 計算持續開支：將差餉（及地租，如適用）計入負擔能力評估中
  4. 檢視臨時估價：就新發展項目而言，差估署可能會提供臨時估價
  5. 了解繳費時間表：差餉須每季預先繳納
  6. 查閱寬減計劃：確認是否符合資格享有任何政府差餉寬減或優惠

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8. 每年全面重估應課差餉租值

差餉物業估價署每年均會進行全面重估應課差餉租值，以確保估價能反映現行市況。鑑於租賃市場動態變化迅速，此程序對新發展項目尤為重要。

重估對新發展項目的影響

重要事項：即使是新落成的物業，若市場情況有所改變，或實際租金資料顯示最初的估價需要修改，其應課差餉租值亦可能會在翌年的全面重估中作出調整。

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9. 反對及上訴程序

對差餉物業估價署的估價有異議的物業業主，有權在估價冊公布後 28 天內提出反對。

反對理由

反對應課差餉租值評估的有效理由包括：

反對程序

第 1 步：提交書面反對

使用指定表格（表格 R20A）在 28 天內向差餉物業估價署提出正式反對。請附上證明文件，例如可比較的租務成交資料。

第 2 步：差餉物業估價署審核

差餉物業估價署會審核反對申請，並可能要求提供額外資料或安排會議商討有關評估。

第 3 步：差餉物業估價署決定

差餉物業估價署可能會同意修訂估價、提出另一項估價建議，或維持原有的評估。

步驟 4：進一步上訴

如對差餉物業估價署的決定不滿意，物業業主可向土地審裁處提出上訴，以尋求獨立裁決。

重要提示：在反對及上訴程序進行期間，仍須按期繳納差餉。如反對成功並調低應課差餉租值，任何多繳的差餉將獲退還或用作抵銷款項。

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10. 1997 年後批出租契的地租

除物業差餉外，根據 1997 年 7 月 1 日之後批出的土地契約所持有物業的業主，必須繳納相等於應課差餉租值 3% 的地租。

主要分別：差餉與地租

比較項目 差餉 地租
徵收率 應課差餉租值的 5% 應課差餉租值的 3%
適用範圍 香港所有物業 僅限 1997 年後批出的租契
法律依據 《差餉條例》（第116章） 《地租條例》（第515章） 目的 資助公共服務開支 向政府繳納土地租金 繳費週期 每季預先繳納 每季預先繳納 徵收方式 差餉物業估價署（通常為合併徵繳通知書） 差餉物業估價署（通常為合併徵繳通知書）

合併繳費範例

新發展物業單位（1997年後地契）：

應課差餉租值：HK$400,000

全年差餉：

HK$400,000 × 5% = HK$20,000

每季：HK$5,000

全年地租：

HK$400,000 × 3% = HK$12,000

每季：HK$3,000

每季合共繳付：HK$5,000 + HK$3,000 = HK$8,000

全年繳款總額：HK$32,000

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11. 新發展項目的特別考慮因素

分期發展項目

對於分期落成的大型發展項目：

綜合用途發展項目

對於結合住宅與商業元素的發展項目：

服務式住宅及酒店式公寓

服務式住宅適用於特殊的估價考量：

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12. 資源及更多資訊

官方資源

  • 《差餉條例》（第116章）：全文可於 www.elegislation.gov.hk 查閱
  • 《地租條例》（第515章）：規管地租的法例
  • 差餉物業估價署查詢熱線：解答有關物業估價的具體問題

    • 專業協助

    物業業主可考慮諮詢以下專業人士：

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    重點摘要

    了解新發展項目的差餉評估機制，對發展商、投資者及置業人士準確預算物業持有成本，並在瞬息萬變的香港物業市場中作出明智的投資決策至關重要。

    免責聲明：本文根據官方資料來源及《差餉條例》，提供有關香港物業差餉評估的一般資訊。如需針對閣下物業的具體建議，請向差餉物業估價署查詢，或向合資格測量師或法律顧問尋求專業協助。差餉徵收率及相關法規或會變更。

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