行業專題

香港樓價與市值的關係

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作者 Admin 審核： TAX.hk 編輯團隊 發佈日期 最後更新

香港物業差餉與市值的關係

了解應課差餉租值與市值的區別，對香港的業主、投資者及準買家而言至關重要。雖然這兩個詞彙常被混淆，但它們代表著截然不同的概念，對物業稅務及財務規劃有著重大影響。本全面指南將闡明這些價值之間的關係，並解釋它們如何影響您的物業相關開支。

重點一覽

  • 應課差餉租值「並非」市值（資本價值）
  • 應課差餉租值 = 物業的估計年租金價值
  • 市值 = 物業在公開市場上可出售的價格
  • 大部分住宅物業的差餉 = 應課差餉租值的 5%（並非市值）
  • 累進差餉制度適用於高價值住宅物業（應課差餉租值超過 HK$550,000）
  • 住宅物業的應課差餉租值通常為市值的 2-4%
  • 商業物業的應課差餉租值與市值比率可能較高
  • 應課差餉租值由差餉物業估價署根據可比較租金資料評定
  • 全面重估差餉租值每年進行一次，估價依據日期為 10 月 1 日
  • 市值上升通常與應課差餉租值上升呈正相關
  • 兩者關係並非直接或即時（通常有 12-18 個月滯後）
  • 印花稅按市值徵收；差餉則按租值徵收
  • 業主的物業稅按實際租金收入計算，而非按應課差餉租值計算

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了解核心概念

甚麼是應課差餉租值？

根據差餉物業估價署（RVD）的定義，應課差餉租值是物業在指定的估價依據日期在公開市場上的估計年租金價值。這項評估假設：

  • 物業處於空置並可供出租狀態
  • 租客承諾支付所有通常由租客繳納的差餉及稅項
  • 業主承諾負擔地租、修葺、保險及其他維持物業所需的費用
  • 物業保持在足以賺取該租金的良好狀態

甚麼是市值？

市值（亦稱資本價值或售價）代表物業在正常情況下於公開市場可售得的價格。這是買賣雙方在購買或出售物業時議定的價格。

關鍵分別

根本的分別簡單卻至關重要：應課差餉租值以年租金為基礎，而市值則以售價為基礎。兩者是截然不同的衡量標準，在香港的物業稅制中各自發揮不同作用。

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全面比較：應課差餉租值 VS 市值

項目 應課差餉租值（RV） 市值（MV）
定義 估計每年租值 估計買賣價格
基礎 潛在年租金收入 資本價值／售價
評定機構／方式 差餉物業估價署 公開市場交易
依據日期 每年10月1日（適用於翌年4月） 交易日期
更新頻率 每年全面重估 持續更新（由市場主導）
常見比例關係 通常為市值的2%至4%（住宅） 為應課差餉租值的25至50倍（住宅）
主要用途 計算差餉及地租 物業買賣、印花稅、按揭貸款
波動性 較為穩定，按年更新 隨市況波動
對市況變化的反應 滯後於市況12至18個月 即時反映市場情緒

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不同稅項如何採用不同的估值

稅項／徵費 計算基準 稅率／百分比 繳納人
差餉 應課差餉租值（每年租值） 應課差餉租值 ≤ $550,000 為 5%；較高租值適用累進稅率 物業業主／佔用人
地租 應課差餉租值（如適用） 應課差餉租值的 3% 物業業主
印花稅（從價印花稅） 市值或代價（以較高者為準） $100 至 4.25%（按價值累進） 買家
特別印花稅（SSD） 市值或代價（以較高者為準） 10-20%（按持有期而定） 賣家（如在指定期限內出售）
買家印花稅（BSD） 市值或代價（以較高者為準） 7.5%（非永久性居民） 非永久性居民買家
物業稅 實際收取的租金收入 租金收入 80% 的 15%（實際稅率為 12%） 收取租金的業主
重要提示：請留意差餉及地租是以應課差餉租值（租金基礎）計算，而各類印花稅是以市值（售價）計算，物業稅則以實際租金收入計算。了解各項稅項適用的價值基準，對準確的財務規劃至關重要。

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累進差餉制度（2025年更新）

住宅物業累進差餉新制度（2025年1月生效）

適用於應課差餉租值超過 HK$550,000 的住宅物業：

  • 首 $550,000 應課差餉租值：徵收 5% 差餉
  • 隨後 $250,000 應課差餉租值：徵收 8% 差餉
  • 超過 $800,000 的應課差餉租值款額：徵收 12% 差餉

應課差餉租值為 $550,000 或以下的物業：適用於 5% 劃一徵收率

非住宅物業：適用於 5% 劃一徵收率（所有價值）

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實用範例及詳細計算

範例 1：典型住宅單位（中價物業）

物業詳情：九龍 600 平方呎住宅單位

  • 市值：HK$10,000,000
  • 應課差餉租值：HK$300,000（市值的 3%）
  • 一般月租：HK$25,000
應課差餉租值（年租金）：HK$300,000
應課差餉租值佔市值的百分比：$300,000 ÷ $10,000,000 = 3%
差餉（首 $550,000 的 5%）：$300,000 × 5% = 每年 HK$15,000
每季應繳差餉：HK$15,000 ÷ 4 = HK$3,750
地租（如適用）：$300,000 × 3% = 每年 HK$9,000
每年差餉及地租總額：每年 HK$24,000（佔市值的 0.24%）

若購入物業：

HK$10M 的從價印花稅（AVD）：HK$300,000 (3%)
註：印花稅是按市值計算，而非按應課差餉租值計算

範例 2：豪宅物業（高應課差餉租值）

物業詳情：半山 1,500 平方呎豪宅單位

  • 市值：HK$30,000,000
  • 應課差餉租值：HK$900,000（市值的 3%）
  • 一般月租：HK$75,000
應課差餉租值：HK$900,000（超出 $800,000 門檻）
首 $550,000 的差餉：$550,000 × 5% = HK$27,500
隨後 $250,000 的差餉：$250,000 × 8% = HK$20,000
餘下 $100,000 的差餉：$100,000 × 12% = HK$12,000
每年差餉總額：每年 HK$59,500
地租：$900,000 × 3% = 每年 HK$27,000
每年差餉及地租總額：每年 HK$86,500（佔市值的 0.29%）

與劃一稅率制度比較：

若採用 5% 劃一稅率：$900,000 × 5% = HK$45,000
累進稅率總額：HK$59,500
累進制度下的額外費用：每年 HK$14,500

範例 3：商業物業（不同應課差餉租值與市值比率）

物業詳情：銅鑼灣零售店舖

  • 市值：HK$20,000,000
  • 應課差餉租值：HK$1,200,000（市值的 6% — 優質商業物業比率較高）
  • 一般月租：HK$100,000
應課差餉租值：HK$1,200,000
應課差餉租值佔市值百分比：$1,200,000 ÷ $20,000,000 = 6%
差餉（非住宅物業按 5% 劃一徵收）：$1,200,000 × 5% = 每年 HK$60,000
地租：$1,200,000 × 3% = 每年 HK$36,000
每年差餉及地租總額：每年 HK$96,000（佔市值的 0.48%）

備註：商業物業的應課差餉租值與市值比率通常較高（4-8%），而住宅物業則為（2-4%），這是因為商業地產的租金回報率普遍較高。

範例 4：業主物業稅計算

情境：您出租了範例 1 中價值 HK$10M 的住宅單位

  • 市值：HK$10,000,000
  • 應課差餉租值：HK$300,000
  • 實際收取月租：HK$26,000
  • 全年租金收入：HK$312,000
全年租金總收入：HK$312,000
減：標準 20% 扣除額：$312,000 × 20% = HK$62,400
應評稅淨值：HK$249,600
物業稅（淨額的 15%）：$249,600 × 15% = HK$37,440
租金總額的實際稅率：12%（15% × 80%）

重點觀察：物業稅是按實際租金收入（$312,000）計算，而非應課差餉租值（$300,000）。應課差餉租值僅用於計算差餉，而非物業稅。

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市值與應課差餉租值的關係

了解兩者的關聯與時間滯後

市值變動
（對市場即時反應）
→
租賃市場調整
（滯後 3 至 6 個月）
→
差餉物業估價署收集數據
（依據日期：10 月 1 日）
→
新應課差餉租值生效
（翌年 4 月 1 日）

總滯後時間：由市場變動至應課差餉租值調整約需 12 至 18 個月

關聯規律

  • 升市：當樓價上升時，租金通常會跟隨上漲，從而導致隨後的重估中應課差餉租值調高。然而，應課差餉租值的升幅會滯後於市值的升幅。
  • 跌市：同樣地，當樓價下跌時，應課差餉租值最終亦會下調，但同樣存在時間滯後。
  • 穩定性因素：與每日波動的市值相比，設有固定依據日期的年度重估制度提供了更高的穩定性與可預測性。
  • 比率差異：應課差餉租值與市值的比率，住宅物業介乎 2% 至 4% 不等（普遍為 3%），商業物業則介乎 4% 至 8%，具體視乎地點、物業類型及市況而定。

為何兩者的關係並非直接對應

  • 用途不同：市值反映資本投資價值；應課差餉租值則反映獲取租金收入的能力
  • 市場動態：買賣售價的波動性往往高於租金，而租金的黏性相對較高
  • 回報率差異：租金回報率（年租金 ÷ 市值）會因應地點、物業類型及市場板塊而有所不同
  • 基準日期制度：應課差餉租值採用過往數據（以10月1日為基準），而市值則反映現時市況
  • 評估方法：應課差餉租值參考可比較的租金數據；市值則參考可比較的買賣成交

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    如何評定應課差餉租值

    差餉物業估價署採用的估價方法

    1. 租金比較法（最常用）

    絕大多數物業均參考實際市場租金進行估價。差餉物業估價署會：

    • 收集公開市場的租金交易數據
    • 物色可比較的物業（面積、地點、樓齡、設施相若）
    • 就物業特點的差異作出調整
    • 評定估計的年租值

    2. 收支法

    適用於缺乏直接租金數據的物業（例如酒店、加油站），以營運收入及開支為評估基礎。

    3. 承造人計算法

    適用於沒有租賃市場的特殊用途物業（例如學校、醫院），以建築成本及折舊為評估基礎。

    估價時考慮的因素

    • 物業面積及間隔
    • 樓齡及物業狀況
    • 裝修及裝置質素
    • 地理位置及交通便利程度
    • 交通設施及網絡連繫
    • 周邊配套及設施
    • 大廈管理及維修保養水平
    • 樓層及座向（適用於住宅）
    • 車位供應情況

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    每年重估應課差餉租值程序

    時間表及流程

    日期 事項 詳情
    10月1日 估價依據日期 差餉物業估價署採用截至此日期的租金數據編製新估價冊
    翌年3月 公布新估價冊 公開新一份應課差餉租值供公眾查閱
    3月至5月 反對期 物業業主可對其新應課差餉租值提出反對（表格 R20A） 4月1日 新租值生效 新應課差餉租值生效，用作計算差餉 每季 發出差餉繳納通知書 物業業主收到按現行應課差餉租值計算的季度差餉單

    2025-26年度估價冊

    • 估價依據日期：2024年10月1日
    • 生效日期：2025年4月1日
    • 查閱期：2025年3月17日至5月31日
    • 查閱方法：瀏覽 www.rvd.gov.hk 或 www.rvdpi.gov.hk

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    對物業業主的實際影響

    預算及財務規劃

    置業時：

    • 查閱現行應課差餉租值以估算日後的差餉開支
    • 請記住：大部分住宅物業的每年差餉大約為市值的 0.2% 至 0.3%
    • 為印花稅（按市值計算）和每年差餉（按應課差餉租值計算）作獨立預算
    • 如物業的應課差餉租值超過 HK$550,000，請計入累進差餉制度的計算

    出售物業時：

    • 市值決定您的售價及資本收益
    • 應課差餉租值與交易無關（除了向買家提供日後開支參考之外）
    • 根據持有期查核是否適用額外印花稅（SSD）

    出租物業時：

    • 根據市場情況而非應課差餉租值釐定租金
    • 物業稅按實際收取的租金計算，而非應課差餉租值
    • 物業稅實質稅率為租金總收入的 12%
    • 在計算物業稅時，您可以從租金收入中扣除已繳納的差餉

    收到差餉物業估價署重估通知書時：

    • 將您的新應課差餉租值與同區類似物業作比較
    • 查核所採用的租金憑證是否適當及最新
    • 若您認為應課差餉租值過高，您有權提出反對（3月至5月期間）
  • 如提出反對，請提供較低的可比較租金之證明文件

    • 應避免的常見誤解

    誤解 1：「我的物業差餉將會是我購入物業價格的 5%。」
    事實：差餉是應課差餉租值（每年租金價值）的 5%，而應課差餉租值通常僅為買入價的 2% 至 4%。實際差餉通常僅為市值的 0.1% 至 0.3%。
    誤解 2：「如果我的物業價值翻倍，我的差餉亦會翻倍。」
    事實：雖然應課差餉租值長遠而言大致跟隨市場價值變動，但兩者的關係並非即時或成正比。租賃市場的波動性低於買賣市場，且存在 12 至 18 個月的滯後。
    誤解 3：「物業稅是根據應課差餉租值計算。」
    事實：業主的物業稅是根據實際收取的租金收入計算，而非應課差餉租值。應課差餉租值僅用於計算物業差餉。
    誤解 4：「我可以使用應課差餉租值來估算市場價值。」
    事實：雖然兩者存在相關性，但應課差餉租值與市場價值的比率會因物業類型、地點及市況而有顯著差異。應課差餉租值並非可靠的市值指標。

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    最新變更與更新（2025年）

    累進差餉制度

    由 2025 年 1 月 1 日起，香港對應課差餉租值超過 HK$550,000 的住宅物業實施累進差餉制度。這與以往劃一 5% 的徵收率相比是一項重大轉變，旨在根據物業價值提高稅制的累進性。

    印花稅寬減

    由 2025 年 2 月 26 日起，合資格繳納 HK$100 印花稅的物業價值上限由 HK$3,000,000 提高至 HK$4,000,000。此舉惠及約 15% 的物業交易，並使政府每年減少約 HK$400,000,000 的收入。

    買家印花稅寬減

    對於非香港永久性居民在 2023 年 10 月 25 日或之後購買物業，買家印花稅（BSD）由市場價值或代價（以較高者為準）的 15% 下調至 7.5%。

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    重點摘要

    • 不同概念：應課差餉租值（年租值）與市值（售價）本質上截然不同，並在香港的物業稅制中具有不同的用途。
    • 常見關係：住宅物業的應課差餉租值通常為市值的 2-4%，而商業物業則為 4-8%，但這會因應地理位置和物業類型而有所不同。
    • 差餉計算：物業差餉是按應課差餉租值計算，而非按市值計算。對大多數住宅物業而言，即為每年應課差餉租值的 5%（或市值的 0.1-0.3%）。高價值物業則須繳納累進差餉。
    • 不同稅基：差餉及地租採用應課差餉租值計算；印花稅採用市值計算；物業稅則按實際租金收入計算。清楚了解各種情況適用的稅基至關重要。
    • 時間滯後：由於年度重估周期和租賃市場的動態變化，市值的變動需要 12-18 個月才能完全反映在應課差餉租值上。
    • 年度重估：差估署每年進行重估，以 10 月 1 日為估價依據日期，並於翌年 4 月 1 日生效。物業業主可查閱並就新估價提出反對。
    • 累進差餉（2025年）：應課差餉租值超過 $550,000 的住宅物業現須繳納累進差餉（5%、8% 及 12% 三個級別），從而增加了豪宅物業的開支成本。
    • 預算指引：購買價值 HK$10M 且應課差餉租值比率為常見的 3% 的物業時，預計每年差餉約為 HK$15,000-25,000，而非 HK$500,000（即市值的 5%）。
    • 業主稅務：如果你出租物業，物業稅是根據實際收取的租金計算（實質稅率為 12%），而非按差估署評定的應課差餉租值計算。
    • 反對權利：若你認為應課差餉租值過高，可在 3 月至 5 月的查閱期內，透過提供同類物業較低租金的證據提出反對。
    • 規劃工具：了解這兩種價值有助於進行全面的財務規劃——利用市值作投資決策和融資；利用應課差餉租值來估算持續的稅務負擔。
    • 無法直接換算：你無法使用固定公式在市值與應課差餉租值之間進行可靠的換算——兩者之間的關係因物業特徵及市場狀況而異。

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    結語

    香港的差餉與物業市值之間的關係雖屬間接，但理解兩者的關係十分重要。儘管隨着時間推移，應課差餉租值（差餉的計算基礎）通常與市值呈正相關，但兩者的用途根本不同，計算方法亦各有不同。

    應課差餉租值代表物業的年租值，用於計算差餉及地租；而市值則代表資產價值，用於物業交易及印花稅計算。一般住宅物業的應課差餉租值約為其市值的 2-4%，這意味着每年的差餉通常僅佔物業市值的 0.1-0.3%。

    隨着 2025 年實施累進差餉制度，高價值物業的業主更需留意其物業的應課差餉租值及差餉計算方式。理解這些概念有助於在香港買賣或租賃物業時，進行更妥善的財務規劃、準確預算並作出明智決定。

    無論你是關心每年差餉開支的業主、預算置業成本的準買家、計算稅務責任的業主，還是分析物業回報的投資者，區分這兩個價值對於在香港物業市場作出明智決策都至關重要。

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    官方資料來源及參考文獻

  • 香港政府一站通：印花稅稅率
  • 2025年印花稅修訂 - 香港政府
  • 香港政府一站通：物業稅的計算方法
  • 差餉物業估價署 - 差餉計算機
  • 你的差餉及地租（差餉物業估價署 PDF 指南）

    • 本文乃根據香港差餉物業估價署、稅務局及香港政府官方來源的資訊編寫。所有資料及數據截至2025年12月均準確無誤。

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