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香港の不動産価格と市場価値の関係

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著者 Admin 監修 TAX.hk 編集チーム 公開日 2026年8月3日 最終更新 2026年8月22日

香港における差餉（固定資産税）と市場価値の関係

差餉租値（課税評価額）と市場価値の違いを理解することは、香港の不動産所有者、投資家、購入希望者にとって極めて重要です。これらの用語はしばしば混同されますが、不動産課税や財務計画に重大な影響を与える根本的に異なる概念を表しています。この包括的なガイドでは、これらの価値の関係を明確にし、不動産関連の費用にどのように影響するかを説明します。

主なポイント一覧

• 差餉租値（評価額）は市場価値（資本価値）とは異なります
• 差餉租値 = 不動産の推定年間賃貸価値
• 市場価値 = 公開市場で不動産が売却可能な価格
• 大半の住宅物件の差餉（固定資産税） = 差餉租値の5%（市場価値ではありません）
• 高額住宅物件（差餉租値が550,000香港ドル超）には累進差餉が適用されます
• 住宅物件の場合、差餉租値は通常、市場価値の2〜4%程度です
• 商業物件では、市場価値に対する差餉租値の比率が高くなる場合があります
• 差餉租値は、類似の賃貸事例に基づき差餉物業估価署（RVD）によって決定されます
• 全面的な再評価は、毎年10月1日を基準日として年次で実施されます
• 市場価値の上昇は、通常、差餉租値の上昇と相関します
• その関係は直接的または即時的ではありません（通常12〜18か月のタイムラグがあります）
• 印紙税は市場価値に基づいて課され、差餉は賃貸価値に基づいて課されます
• 家主に対する不動産税（物業税）は、差餉租値ではなく実際の賃貸収入に基づいて課されます

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基本概念の理解

差餉租値（Rateable Value）とは？

差餉物業估価署（RVD）の定義によると、差餉租値とは、指定された評価基準日における公開市場での不動産の推定年間賃貸価値です。これには以下の条件が前提とされています：

• 物件が空室で、賃貸可能な状態にあること
• テナントが通常のテナント負担分である差餉および税金を支払うこと
• 家主が地租（政府借地料）、修繕費、保険料、および維持管理費を負担すること
• 物件がその賃料を維持できる状態に保たれていること

市場価値（Market Value）とは？

市場価値（資本価値または売却価格とも呼ばれます）は、通常の条件下において公開市場で不動産が売却され得る価格を表します。これは、不動産の売買時に買い手と売り手が交渉する価格です。

決定的な違い

根本的な違いはシンプルですが極めて重要です。課税評価額（Rateable Value）が年間賃料に基づいているのに対し、市場価値（Market Value）は売却価格に基づいています。これらは香港の不動産税制において異なる目的を果たす、完全に別個の指標です。

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包括的比較：課税評価額（Rateable Value） vs. 市場価値（Market Value）

項目	課税評価額 (RV)	市場価値 (MV)
定義	推定年間賃貸価値	推定売買価格
基準	潜在的な年間賃料収入	資本価値／売却価格
決定主体	差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）	公開市場取引
基準日	毎年10月1日（翌年4月適用分）	取引日
更新頻度	年次の一斉再評価	継続的（市場主導）
典型的な関係性	通常、市場価値の2〜4%（住宅）	課税評価額の25〜50倍（住宅）
主な用途	差餉（固定資産税相当）および政府地代の計算	不動産取引、印紙税、住宅ローン
変動性	比較的安定（年1回更新）	市況に応じて変動
市場変化への反応	市場から12〜18か月遅行	市場心理を即座に反映

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税金の種類ごとの評価額の適用方法

税目・費用	算定基準	税率・料率	納税義務者
差餉（不動産評価額税）	課税評価額（年間想定賃料）	課税評価額 ≤ $550,000の場合は5%、それ以上の評価額には累進税率を適用	不動産所有者／占有者
地代（地租）	課税評価額（該当する場合）	課税評価額の3%	不動産所有者
従価印紙税（AVD）	市場価格または取引対価（いずれか高い方）	$100～4.25%（評価額に応じた累進税率）	買主
特別印紙税（SSD）	市場価格または取引対価（いずれか高い方）	10～20%（保有期間によって異なる）	売主（指定期間内に売却した場合）
買主印紙税（BSD）	市場価格または取引対価（いずれか高い方）	7.5%（非永住者）	非永住者の買主
不動産所得税（物業税）	実際に受領した賃貸収入	賃貸収入の80%に対して15%（実効税率12%）	家賃を受領する貸主

重要：差餉と地代は課税評価額（賃料ベース）を使用し、印紙税は市場価格（売買価格）を使用し、不動産所得税は実際の賃貸収入を使用している点にご注意ください。どの税目にどの評価額が適用されるかを理解することは、正確な財務計画を立てる上で不可欠です。

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累進課税制度（2025年最新情報）

住宅用不動産の新累進税率（2025年1月施行）

課税評価額が550,000香港ドルを超える住宅用不動産の場合：

• 課税評価額の最初の$550,000：5%の差餉税率
• 次の$250,000：8%の差餉税率
• $800,000を超える部分：12%の差餉税率

課税評価額（RV）が550,000香港ドル以下の不動産：一律5%の税率が適用されます

非住宅用不動産：一律5%の税率が適用されます（評価額を問わず）

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詳細な計算を伴う実例

例1：一般的な住宅（中価格帯）

物件詳細：九龍（カオルーン）にある600平方フィートのアパート

• 市場価値：HK$10,000,000
• 課税評価額：HK$300,000（市場価値の3%）
• 一般的な月額賃料：HK$25,000

課税評価額（年間賃料）：HK$300,000

市場価値に対する課税評価額の割合：$300,000 ÷ $10,000,000 = 3%

差餉／不動産税（最初の550,000ドルの5%）：$300,000 × 5% = 年間HK$15,000

四半期ごとの差餉支払額：HK$15,000 ÷ 4 = HK$3,750

地租（該当する場合）：$300,000 × 3% = 年間HK$9,000

年間差餉＋地租の合計：年間HK$24,000（市場価値の0.24%）

購入した場合：

1,000万香港ドルに対する印紙税（AVD）：HK$300,000（3%）

注：印紙税は課税評価額ではなく、市場価値に基づいて算出されます

例2：高級住宅（高額課税評価額）

物件詳細：半山（ミッドレベルズ）にある1,500平方フィートの高級アパート

• 市場価値：HK$30,000,000
• 課税評価額：HK$900,000（市場価値の3%）
• 一般的な月額賃料：HK$75,000

課税評価額：HK$900,000（800,000ドルの基準枠を超過）

最初の550,000ドルに対する差餉：$550,000 × 5% = HK$27,500

次の250,000ドルに対する差餉：$250,000 × 8% = HK$20,000

残りの100,000ドルに対する差餉：$100,000 × 12% = HK$12,000

年間差餉合計：年間HK$59,500

地租：$900,000 × 3% = 年間HK$27,000

年間の差餉（Rates）＋政府地代の合計: HK$86,500/年（市場価値の0.29%）

定率制との比較:

5%の定率が適用された場合: $900,000 × 5% = HK$45,000

累進税率合計: HK$59,500

累進制による追加負担額: HK$14,500/年

例3: 商業用不動産（RV対MV比率が異なるケース）

物件詳細: 銅鑼湾（コーズウェイベイ）の店舗

• 市場価値: HK$20,000,000
• 課税評価額: HK$1,200,000（市場価値の6% - プライム商業地のため高めの比率）
• 一般的な月額賃料: HK$100,000

課税評価額: HK$1,200,000

市場価値に対する課税評価額の割合: $1,200,000 ÷ $20,000,000 = 6%

差餉（非居住用は一律5%）: $1,200,000 × 5% = HK$60,000/年

政府地代: $1,200,000 × 3% = HK$36,000/年

年間の差餉＋政府地代の合計: HK$96,000/年（市場価値の0.48%）

注: 商業用不動産は一般的に利回りが高いため、住宅用（2〜4%）と比較して課税評価額対市場価値（RV-to-MV）比率が高くなる傾向があります（4〜8%）。

例4: オーナーの物業税（不動産所得税）の計算

シナリオ: 例1の1,000万香港ドルのアパートを賃貸に出す場合

• 市場価値: HK$10,000,000
• 課税評価額: HK$300,000
• 実際の受取月額賃料: HK$26,000
• 年間賃料収入: HK$312,000

年間総賃料収入: HK$312,000

控除: 一律20%の法定控除: $312,000 × 20% = HK$62,400

純課税評価額: HK$249,600

物業税（純額の15%）: $249,600 × 15% = HK$37,440

総賃料に対する実効税率: 12% (15% × 80%)

主なポイント: 不動産税は課税評価額（$300,000）ではなく、実際の賃料収入（$312,000）に基づいて課税されます。課税評価額は不動産公課（差餉）の計算にのみ使用され、不動産税には使用されません。

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市場価値と課税評価額の関係

相関パターンの特徴

• 市場上昇局面: 不動産価格が上昇すると、通常は賃貸価値もそれに追従し、その後の再評価で課税評価額が高くなります。ただし、課税評価額（RV）の上昇は市場価値の上昇に対してタイムラグが生じます。
• 市場下落局面: 同様に、価格が下落すると、最終的には課税評価額も下がりますが、同じタイムラグが発生します。
• 安定性要因: 基準日を固定した年次再評価システムにより、日々変動する市場価値に比べてより高い安定性と予測可能性がもたらされます。
• 比率の変動: RV対MV（市場価値）の比率は、所在地、物件種別、市場環境に応じて、住宅用で2〜4%（標準的には3%）、商業用で4〜8%の範囲で変動します。

直接的な関係にならない理由

• 目的の違い: 市場価値（MV）は資本投資価値を反映し、課税評価額（RV）は収益創出能力を反映します
• 市場のダイナミクス: 売買価格は、より下方硬直性（粘着性）のある賃貸価格に比べてボラティリティが高くなる傾向があります

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課税評価額の算定方法

差餉物業估價署（RVD）が採用する評価手法

1. 賃料比較方式（最も一般的）

大半の物件は、実際の市場賃料を基準に評価されます。RVDは以下の手順を行います：

• 公開市場から賃貸取引データを収集
• 類似物件（同等の規模、立地、築年数、設備など）を特定
• 物件特性の違いに応じた調整を実施
• 推定年間賃貸価値（課税評価額）を決定

2. 収支方式（収益費用方式）

直接的な賃貸事例データが限られている場合（ホテルやガソリンスタンドなど）に使用されます。営業収益および営業費用に基づいて算定されます。

3. 請負業者方式（原価方式）

賃貸市場が存在しない特殊な物件（学校や病院など）に使用されます。建築原価および減価償却に基づいて算定されます。

評価において考慮される要因

• 物件の規模および間取り
• 建物の築年数および状態
• 内装・設備・仕上げの品質
• 立地およびアクセス性
• 交通機関の利便性および接続性
• 近隣のアメニティおよび施設
• 建物の管理・維持水準
• 所在階および向き（住宅の場合）
• 駐車場の有無

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年次再評価プロセス

スケジュールとプロセス

2025-26年度 評価簿

• 基準日：2024年10月1日
• 発効日：2025年4月1日
• 閲覧期間：2025年3月17日～5月31日
• 確認方法：www.rvd.gov.hk または www.rvdpi.gov.hk にアクセス

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不動産所有者にとっての実務上の影響

予算編成および財務計画について

不動産購入時：

• 現在の課税評価額を確認し、継続的に発生する差餉コストを見積もる
• 留意点：大半の住宅物件において、差餉は年間で市場価値の概ね0.2～0.3%です
• 印紙税（市場価値に基づく）と年間の差餉（課税評価額に基づく）の予算を分けて計上する
• 課税評価額がHK$550,000を超える物件については、累進差餉の計算を考慮する

不動産売却時：

• 市場価値によって売却価格およびキャピタルゲインが決まる
• 課税評価額は取引には関係ありません（購入者に継続的なコストを知らせる場合を除く）
• 保有期間に基づいて特別印紙税（SSD）が適用されるか確認する

不動産賃貸時：

• 課税評価額ではなく、市場環境に基づいて賃料を設定する
• 不動産税は課税評価額ではなく、実際に受領した賃料に基づいて課税される
• 実効不動産税率は総賃料収入の12%です
• 税務申告において、賃料収入から支払った差餉を控除することができます

RVDから再評価通知を受け取った時：

• 新しい課税評価額（RV）を地域の類似物件と比較する
• 採用された賃貸事例データが適切かつ最新のものであるか確認する
• 課税評価額が高すぎると判断した場合は、異議を申し立てる権利があります（3月～5月の期間）

避けるべき一般的な誤解

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最近の変更点と最新情報（2025年）

累進差餉制度

2025年1月1日付で、香港は課税評価額が550,000香港ドルを超える住宅用不動産に対して累進差餉制度を導入しました。これは従来の均一5%の税率からの大幅な変更であり、不動産価値に基づく課税の累進性を高めることを目的としています。

印紙税の軽減措置

2025年2月26日より、100香港ドルの印紙税が適用される不動産価値の上限が300万香港ドルから400万香港ドルに引き上げられました。これは不動産取引の約15%に恩恵をもたらし、政府の税収を年間約4億香港ドル減少させます。

買主印紙税（BSD）の引き下げ

2023年10月25日以降に不動産を購入する非永住権保持者を対象に、買主印紙税（BSD）が市場価値または対価（いずれか高い方）の15%から7.5%に引き下げられました。

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結論

香港における差餉（不動産税）と市場価値の関係は間接的ではあるものの、理解しておくことが極めて重要です。差餉の算定基準となる課税評価額（応課差餉租値）は、長期的には概ね市場価値と相関関係にありますが、両者は本質的に異なる目的を持ち、異なる計算手法を用いて算出されます。

課税評価額は年間賃貸価値を表し、差餉や政府地租の算出に使用されるのに対し、市場価値は資本価値（資産価格）を表し、不動産取引や印紙税の計算に使用されます。一般的な住宅用不動産の場合、課税評価額は市場価値の2〜4%程度であり、年間の差餉の負担額は通常、不動産の市場価値のわずか0.1〜0.3%にすぎません。

2025年に累進差餉制度が導入されることに伴い、高額物件の所有者は自らの物件の課税評価額と差餉の算出方法をより一層把握しておく必要があります。これらの概念を正しく理解することは、香港で不動産の購入、売却、または賃貸を行う際のより適切な資金計画、正確な予算編成、そして十分な情報に基づいた意思決定に役立ちます。

毎年の差餉を気にかける物件所有者、所有コストの予算を立てている購入検討者、納税義務を算出する家主、不動産の利回りを分析する投資家のいずれにとっても、香港の不動産市場で賢明な判断を下すためには、これら2つの価値を明確に区別することが不可欠です。

本記事は、香港差餉物業估価署、税務局、および香港政府の公式情報源からの公式情報をもとに作成されました。すべての事実および数値は、2025年12月現在のものです。

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