香港物業稅的折舊與維修開支：20%法定扣除額須知

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折舊及維修費用如何影響您的香港物業稅稅單

對於在香港賺取租金收入的物業業主而言，了解物業稅制度如何處理折舊及維修費用，對精準進行稅務規劃至關重要。與許多允許按實際開支扣稅的司法管轄區不同，香港制度採用簡化的法定免稅額模式，這可能與您的實際開支有顯著差異。

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了解租金收入的香港物業稅

香港的物業稅受《稅務條例》規管，適用於出租香港境內土地及建築物所產生的收入。根據《稅務條例》第 5(1) 條，物業稅向出租其香港土地及建築物以換取租金收入及其他費用的業主徵收。

課稅年度由 4 月 1 日起至翌年 3 月 31 日止，業主須按物業應評稅淨值的 15% 標準稅率繳納物業稅。

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20% 法定免稅額：定義及其涵蓋範圍

修葺及支出的自動免稅額

為簡化稅務行政，香港稅務局會自動按應評稅值（扣除由業主繳付的差餉及無法收回的租金後）給予 20% 的固定免稅額。此項扣除稱為修葺及支出的法定免稅額。

重要提示：無論你是否實際產生任何修葺或保養費用，亦無論實際支出金額為何，這筆 20% 的扣除額每年均會自動扣除。

20% 扣除額涵蓋的範圍

該項法定免稅額旨在涵蓋與物業擁有權及出租營運相關的廣泛開支，包括：

• 修葺及保養工程
• 裝修及翻新費用
• 大廈管理費
• 收租手續費
• 物業保險費
• 與物業相關的一般支出

關鍵限制：不設額外扣除

許多物業業主往往忽略了一個關鍵重點：在物業稅制度下，你不能申索實際開支的扣除。20% 的法定免稅額取代了所有開支申索，包括：

• 實際修葺及保養費用（即使超過租金收入的 20%）
• 裝修費用
• 收租手續費
• 大廈管理費
• 保險費
• 按揭利息支出
• 地租
• 物業或固定裝置的折舊

這意味著即使你將租金收入的 30% 或 40% 用於合理的保養及修葺，你仍只能獲得標準的 20% 扣除額。相反，如果你在某一年完全沒有支出任何保養費用，你仍可享有全額 20% 的法定免稅額。

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如何計算應評稅淨值

了解應評稅淨值的計算方法是確定物業稅稅額的基礎。計算公式遵循以下步驟：

步驟 1：計算應評稅值

應評稅值 = 全年租金收入 - 業主繳付的差餉 - 不能追討的租金

在套用法定免稅額之前，只有兩項項目可從租金總額中扣除：

1. 業主繳付的差餉：如果你同意繳付並已實際繳付政府差餉（市政稅項），該筆款項可予扣除。請注意，已獲政府差餉寬減抵銷的差餉金額不得申索扣除。在同一份季度徵收通知書中與差餉一同徵收的地租則不可扣除。
2. 不能追討的租金：只有在課稅年度內確認為無法追討的租金金額方可扣除。此款項必須為實際的壞賬，而非僅是預期的未來損失。

步驟 2：扣除 20% 法定免稅額

應評稅淨值 = 應評稅值 × 80%

系統會自動從應評稅值中扣除 20% 的法定免稅額，以計算出應評稅淨值。

步驟 3：計算應繳物業稅

應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%

實例說明

假設某物業的詳細資料如下：

• 每月租金：HK$20,000
• 全年租金收入：HK$240,000
• 業主繳付的差餉：HK$4,000
• 實際維修費用：HK$50,000（不可扣除）

計算方法：

1. 應評稅值 = HK$240,000 - HK$4,000 = HK$236,000
2. 應評稅淨值 = HK$236,000 × 80% = HK$188,800
3. 應繳物業稅 = HK$188,800 × 15% = HK$28,320

儘管業主支付了 HK$50,000 的實際維修費用（約佔租金收入的 21%），但稅務上只適用標準的 20% 法定免稅額，並以 HK$236,000 的應評稅值計算（即提供 HK$47,200 的免稅額）。

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香港物業稅下的折舊處理

物業稅不設折舊免稅額

與利得稅（香港的企業所得稅）不同，物業稅並不對以下項目提供折舊免稅額：

• 建築物或物業本身
• 固定裝置及設備
• 隨連傢俬出租單位所提供的傢俬
• 設備或電器

其背後的理由是，20% 的法定免稅額旨在涵蓋一般的耗損與磨損，而在其他稅制下，這類損耗通常會透過折舊計算來處理。

與利得稅處理方式的分別

若閣下是持有物業作業務用途的公司，可以選擇按利得稅而非物業稅方式處理。在利得稅下：

• 實際的修葺及保養開支可予扣除
• 商業建築物可申索折舊免稅額（就指定日期後落成的商業及工業建築物，按每年遞減結餘基準的 4% 計算）
• 按揭利息可予扣除（須受反避稅條文規限）

在香港經營行業、專業或業務的法團，可以書面向稅務局申請豁免物業稅，改為將租金收入按利得稅評稅。

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當實際成本超出 20% 免稅額時

物業稅的不利之處

當您的實際可容許開支（若可獲扣除）超出應評稅租金收入的 20% 時，繳納物業稅可能會較為不利。這種情況通常發生於：

• 進行大型裝修或翻新工程
• 因樓齡或物業狀況而需要進行重大維修工程
• 須支付高昂管理費（常見於豪宅物業發展項目）
• 須支付大額按揭利息

另一選擇：選擇個人入息課稅

認為物業稅機制不划算的個別業主，可選擇個人入息課稅。在個人入息課稅下：

• 租金收入會與其他收入（受僱入息、業務利潤等）合併計算
• 適用累進薪俸稅稅率（由 2% 至 17% 不等，並以標準稅率為上限）
• 可享有各類個人免稅額及扣除額
• 為產生租金收入的物業所支付的按揭利息或可獲扣除（受指定限額及條件限制）

個人入息課稅對符合以下條件的人士尤為有利：

• 整體收入水平較低（可受惠於累進稅率及免稅額）
• 有按揭利息開支
• 擁有多種收入來源，且其中一項來源的虧損可抵銷另一項來源的收入

選擇個人入息課稅必須於每年提交報稅表的截止日期前，填妥報稅表的相應部分提出申請。

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策略性稅務規劃考量

修葺及保養的時間掌握

由於在物業稅下實際開支不可扣除，因此進行修葺及保養工程的時間掌握，對任何單一課稅年度的物業稅稅額均無影響。這與利得稅有顯著分別，後者可就可扣除開支的產生時間進行策略性管理。

檔案記錄與保存

儘管就物業稅而言實際開支不可扣除，但妥善保存相關記錄對於以下情況仍然十分重要：

• 若您選擇個人入息課稅並隨後出售物業時的資本增值稅考量
• 支持無法追討租金扣除申報的證明
• 證實差餉繳納的憑證
• 若日後更改稅務處理方式時作未來參考之用（例如公司業主轉為利得稅模式）

公司持有 vs. 個人持有

物業的持有架構會對您的稅務狀況產生重大影響：

• 個人持有：須繳納物業稅（應評稅淨值的 15%）或選擇個人入息課稅
• 公司持有：可選擇按利得稅處理，允許扣除實際開支及折舊免稅額，但行政要求較高，且可能適用較高的稅率（首 HK$200 萬利潤為 8.25%，其後為 16.5%）

物業稅與利得稅比較

對於公司物業業主而言，比較這兩種稅制至關重要：

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關於物業稅扣除的常見誤解

誤解一：「我可以扣除實際維修費用」

實情：在物業稅制度下，您不能扣除實際維修費用。系統會自動扣除 20% 的法定免稅額，以取代所有實際開支申索。

誤解二：「折舊可以減少我的物業稅」

實情：折舊並不適用於物業稅計算。只有在利得稅制度下，方可就符合資格的商業樓宇及資產申索折舊免稅額。

誤解三：「我可以扣除出租物業的按揭利息」

實情：按揭利息在物業稅下不可扣除。但若您選擇個人入息課稅（受限額規限），或物業由按利得稅評稅的公司持有，則可能符合扣除資格。

誤解四：「實際開支越高，稅款就越低」

實情：您的物業稅稅額與您在修葺、保養或其他物業相關開支上的實際花費完全無關。稅務計算只適用 20% 的法定免稅額。

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合規及申報要求

提交物業稅報稅表

物業擁有人在收到稅務局發出的物業稅報稅表（BIR57）時，必須予以填報。報稅表須申報以下各項：

• 已收取或應收取的租金總額
• 由業主繳付的差餉（如適用）
• 不能追討的租金詳情（如有）

您無需申報實際維修費用、保養開支或其他支出，因這些項目與物業稅計算無關。

申報期限

物業稅報稅表必須在發出日起一個月內提交。逾期提交可導致罰款及可能被檢控。

記錄保存

稅務局建議將所有相關記錄保存至少七年，包括：

• 租約
• 租金收據及付款記錄
• 差餉繳款收據
• 有關不能追討租金的往來書信

本文提供有關香港物業稅對折舊及維修費用處理方式的一般資訊。稅務法例及規例或會變更，且各人具體情況各異。如需針對閣下情況的具體稅務建議，請諮詢合資格稅務專家或香港稅務局。