香港業主的物業稅豁免及減免

身為香港業主，您是否想知道自己是否繳納了多於必要的物業稅？在租金回報率受壓及按揭利率波動的環境下，充分了解香港的物業稅豁免及寬減措施，每年可為您節省數以千計以至數以萬計的開支。無論您是初次置業收租的業主，還是管理多個物業的投資者，本指南將詳細為您拆解您符合資格申請的稅務豁免項目，以及有效提出申請的方法。

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了解香港物業稅制度

香港的物業稅是向本港土地及建築物的業主徵收，政府物業及領事館物業則屬顯著例外。物業稅由稅務局（IRD）負責執行，按物業應評稅淨值的 15% 標準稅率計算。其基本原則非常清晰明確：物業稅僅適用於從物業擁有權中獲得的租金收入。如果您擁有物業但沒有從中獲取任何租金收入，則該物業無須繳納物業稅。

如何計算應評稅淨值

應評稅淨值（NAV）乃透過以下簡易方式計算得出：

1. 應評稅值（AV）：租金總收入扣除可扣除項目（由業主繳付的差餉及無法收回的租金）
2. 應評稅淨值（NAV）：應評稅值扣除 20% 法定修葺及支出免稅額
3. 應繳物業稅：應評稅淨值 × 15%

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香港物業稅豁免

1. 業主自住物業豁免

資格：由業主佔用作自住用途的物業無須繳納物業稅，因為該物業並無產生任何應收租金。這是最常見的豁免項目，並會自動生效。

2. 業務物業豁免

資格：在香港經營行業、專業或業務的法團，如該物業的租金收入已納入利得稅評稅中，則可申請豁免繳納物業稅。

申請方法：向稅務局局長提交書面申請。填妥物業稅報稅表第 1 部分的「申請豁免物業稅」欄，以加快處理進度。否則，已繳納的物業稅將用以抵銷利得稅稅額。

3. 政府及領事館物業

資格：根據香港法例，政府物業及領事館物業獲自動豁免物業稅。

4. 第 88 條慈善機構

資格：根據《稅務條例》第 88 條獲認可的屬公共性質的慈善機構及信託團體，可獲豁免繳納利得稅，在符合特定條件下，此豁免亦延伸至出租物業的租金收入。

主要條件：

• 該機構不得以牟利為目的營運
• 利潤必須再投資於慈善活動
• 與物業相關的活動必須與該慈善機構所訂明之宗旨有直接關係
• 必須獲得稅務局的認可（申請程序通常需時 4 個月）

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物業稅豁免資格一覽

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物業稅寬減及扣除

所有業主均適用的標準扣除

1. 20% 修葺及支出的法定免稅額

說明：應評稅值會自動獲給予 20% 的劃一扣除率，以供修葺及支出之用。這是一項全包式的免稅額，不論實際支出的金額多寡均適用。

2. 由業主繳付的差餉

適用資格：若物業業主（而非租客）負責繳付差餉，有關差餉可在扣除 20% 法定免稅額前，先從應評稅值中扣除。

條件：

• 只有同意由業主繳付並已實際繳付的差餉才可獲扣除
• 請勿申索已獲政府差餉寬減抵銷的差餉扣除
• 隨差餉一併徵收的地租在計算物業稅時不可扣除

3. 不能追討的租金

適用資格：只有在課稅年度內證實不能追討的租金款額才可獲扣除。

條件：

• 租金必須是確實無法追討（而非僅屬延遲繳付）
• 若已使用租金按金抵銷未收取的租金，則只能申索扣除差額
• 若隨後收回該筆租金，必須在收回租金的年度申報為租金收入
• 租客必須已遷出，或該筆租金已證實無法收回

選擇個人入息課稅以獲取更多稅務寬減

甚麼是個人入息課稅？個人入息課稅是為香港居民提供的一項稅務寬減措施，將所有收入（薪俸、業務利潤及租金收入）合計為單一評稅，並允許扣除額外項目及申領免稅額。

物業擁有人選擇個人入息課稅的優勢

• 按揭利息扣除：為購置出租物業而借貸所支付的利息可獲扣除（每年上限為 HK$100,000，最長可達 20 個課稅年度）——這是業主最主要的稅務利益
• 個人免稅額：可申請已婚人士免稅額（HK$264,000）、子女免稅額（每名 HK$130,000）、供養父母免稅額（60歲或以上為 HK$50,000）及其他個人免稅額
• 稅務寬減：可受惠於財政預算案公佈的任何年度稅務寬減措施
• 虧損抵銷：來自一個來源的虧損可用以抵銷其他來源的收入

資格要求

• 您必須通常居於香港或為香港臨時居民
• 如屬已婚人士，夫婦其中一方必須符合居留要求
• 夫婦雙方均須擁有根據《稅務條例》應課稅的入息

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如何申請物業稅豁免及寬減

逐步指南

1. 步驟 1：確定您的資格 檢視上述豁免及寬減類別，以確認哪些適用於您的情況。根據您的總入息及可扣除開支，考慮選擇個人入息課稅是否對您有利。
2. 步驟 2：妥善保存準確記錄 保存完整的記錄至少 7 年，包括租約、差餉繳費收據、無法追討租金的證明文件、按揭利息結單，以及任何與租客就未繳租金溝通的信件或通訊記錄。
3. 步驟 3：填寫物業稅報稅表 當您收到稅務局發出的物業稅報稅表時，請申報所有租金收入，在第 4.3(1) 部分申索已繳付差餉的扣除（如適用），在第 4.3(2) 部分申索無法追討的租金（如適用）；如欲申請業務物業豁免，請填妥第 1 部分的「申請豁免物業稅」欄目。
4. 步驟 4：選擇個人入息課稅（如適用） 如您希望申索按揭利息扣除或享用個人免稅額，請填妥個別人士報稅表（BIR60）的第 7 部分或提交表格 IR76C，並在規定期限內提供按揭利息及其他可扣除開支的證明文件。
5. 步驟 5：準時提交報稅表 請在表格上註明的截止日期前提交物業稅報稅表。逾期遞交可能會被處以罰款及遭到檢控。如您需要更多時間，請在截止日期前申請延期。
6. 步驟 6：及時回覆稅務局查詢 稅務局可能會要求提供額外資料或澄清。請在指定時限內回覆，以免延誤處理您的豁免或寬減申請。

特別申請程序

適用於業務物業豁免

向稅務局局長提交書面申請，說明您的法團正在香港經營業務，且該租金收入應課繳利得稅。申請須包括：

• 公司名稱及商業登記號碼
• 物業地址及租金詳情
• 說明租金收入如何計入利得稅計算表
• 已填妥的物業稅報稅表第 1 部分

申請第 88 條慈善機構認可

申請慈善團體資格的機構必須：

1. 閱讀稅務局發布的《屬公共性質的慈善機構及信託團體的稅務指南》
2. 提交詳盡的申請，以證明其慈善宗旨
3. 提供管治文書、財務報表及運作詳情
4. 預留約 4 個月處理時間（如已提供所有所需資料）
5. 確保與物業相關的活動與慈善宗旨直接相關

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應避免的常見錯誤

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常見問題

問：我出租了自住物業內的其中一間房間，我是否符合物業稅免稅資格？

不可以。若你從物業的任何部分獲得租金收入，該筆租金收入均須繳納物業稅。只有當整項物業純粹作自住用途且沒有任何租金收入時，方符合豁免資格。

問：我可以選擇不申索 20% 法定免稅額，改為申索實際開支嗎？

不可以。20% 法定免稅額為法定強制適用並會自動扣除。在物業稅評稅下，你不能選擇扣除實際開支。不過，若你選擇個人入息課稅，則可能適用不同規則。

問：如果物業是我與配偶聯名擁有，情況會如何？

共同擁有人須對物業稅負上共同及各別的法律責任。不過，你可視乎自身情況，選擇個別或共同申請個人入息課稅。租金收入通常會按照業權比例分配。

問：我買了一個物業作投資用途，但尚未找到租客。我需要繳交物業稅嗎？

不需要。物業稅僅在有應收租金時才會徵收。若物業處於空置狀態且沒有產生租金收入，便毋須承擔物業稅責任。然而，你仍須填妥並交回稅務局發出的任何物業稅報稅表。

問：稅務局處理業務物業豁免申請需要多長時間？

處理時間各有不同，但若你在物業稅報稅表第 1 部分填妥相關項目並提供所有所需資料，稅務局通常會有效率地處理此類申請。對於複雜個案，可能需要數星期至數個月時間。

問：如果我發現過往年度選擇個人入息課稅本可節省稅款，我可以追溯申請嗎？

選擇個人入息課稅通常必須在法定時限內提出（一般為該年度報稅表發出日期起計 1 個月內）。在特定情況下，稅務局可能會接納逾期申請，但你應盡快聯絡稅務局商討你的具體情況。

了解香港的物業稅豁免及寬減措施並不一定令人無所適從。只要清楚哪些豁免適用於你的情況並遵循適當程序，你便可以大幅減輕稅務負擔。請記住，對許多業主而言，最具價值的寬減措施是選擇個人入息課稅，這能讓你在標準物業稅下無法扣除的情況下扣除按揭利息。無論你是管理單一出租物業還是一整個物業組合，花時間了解這些規則都能為你每年節省可觀的稅款。如有疑問，請諮詢合資格的稅務專業人士，以獲取切合你具體情況的個人化建議。

最後核實：2024年12月 | 資料僅供一般參考。如需具體建議，請諮詢合資格稅務專業人士。