香港財產稅及租賃印花稅

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了解香港物業稅與租約印花稅的相互關係

對於香港的業主和租客而言，處理物業租賃的稅務事宜時，必須清楚理解兩項截然不同的徵稅項目：物業稅與租約印花稅。雖然兩者均與房地產及租約相關，但其性質、評稅基準、繳納時間及徵稅目的卻有根本分別。本全方位指南將為你剖析兩者的關鍵差異，助你清楚掌握香港稅例下的法律責任。

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甚麼是香港物業稅？

物業稅是每年向香港任何土地或樓宇的業主（政府及領事館物業除外）徵收的稅項，實質上是對物業產生的租金收入所徵收的稅款。

物業稅的計算方法

物業稅是以物業的應評稅淨值按 15% 的標準稅率計算。應評稅淨值的計算方法如下：

應評稅淨值 = 應評稅值 - 業主繳付的差餉 - 20% 修葺及支出的法定免稅額

應評稅值包括為取得物業使用權而付給業主的所有代價，例如：

• 每月租金款項
• 一筆過付清的頂手費
• 付給業主的服務費及管理費
• 由租客承擔的業主開支（例如維修費）

稅局會自動扣除 20% 的法定免稅額以涵蓋修葺及各項開支，這意味著租金總收入的實質稅率為 12%（即 80% 的 15%）。

關於物業稅的重點

• 課稅年度：由 4 月 1 日起至翌年 3 月 31 日止
• 自住物業：由於沒有可收取的租金，因此毋須繳納物業稅
• 公司業主：租金收入可能改為須繳納利得稅；法團可申請豁免物業稅（已繳納的物業稅可用作抵銷利得稅）
• 申報頻率：物業產生租金收入的每個年度均須履行的年度責任

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甚麼是香港的租約印花稅？

租約印花稅是一項針對租約文件本身徵收的一次性稅項。在香港簽立不動產租約時必須繳付。與屬於年度所得稅的物業稅不同，印花稅屬於交易稅，用以確立租約的法律效力。

按租期劃分的租約印花稅率

印花稅是根據總租金及租約年期計算。稅率如下：

重要印花稅規則

• 最低稅額：HKD 100（若計算出的印花稅少於 HKD 100）
• 湊整計算：總租金須向上湊整至最接近的 HKD 100
• 租金按金：不計入印花稅計算範圍
• 額外副本：已加蓋印花的協議每份額外副本為 HKD 5

30 天加蓋印花期限

租約必須在簽立日期（簽署日期）起 30 天內加蓋印花。此期限為硬性規定，與租賃期的開始日期無關。

逾期加蓋印花的後果：

• 罰款最高可達原印花稅金額的 10 倍
• 協議無法在法庭上強制執行
• 在未加蓋印花期間，該協議不得在法律訴訟中用作證據

誰負責繳付租約印花稅？

所有簽立租約的各方（業主、租客及任何其他簽署人）均對印花稅承擔共同及各別的法律責任。香港法律並無明確規定費用應如何分攤，由雙方自行協商。在實踐中，業主與租客通常協商平均分攤印花稅（50/50）。

如何為租約加蓋印花

租約可透過以下三種方式加蓋印花：

• 網上（電子印花）：24 小時服務，付款後即時獲發印花證明書
• 郵寄：將協議郵寄至稅務局印花稅署
• 親身辦理：前往稅務局印花稅署辦理

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物業稅 vs. 租約印花稅：綜合比較

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實際案例

案例 1：一年期住宅租約

情境：業主出租住宅物業，月租 HKD 20,000，租期 12 個月。

租約印花稅：

• 租期總租金：HKD 20,000 x 12 = HKD 240,000
• 印花稅稅率（1 年）：0.25%
• 應繳印花稅：HKD 240,000 x 0.25% = HKD 600
• 通常分攤方式：業主支付 HKD 300，租客支付 HKD 300
• 繳交期限：簽署日起計 30 天內

每年物業稅（業主負擔）：

• 全年租金收入：HKD 240,000
• 扣除 20% 免稅額：HKD 240,000 x 80% = HKD 192,000
• 物業稅：HKD 192,000 x 15% = HKD 28,800
• 繳付方：僅由業主支付
• 繳交期限：按稅務局評稅通知書規定

案例 2：三年期商業租約

情境：商業物業以月租 HKD 50,000 出租，租期 36 個月。

租約印花稅：

• 租期總租金：HKD 50,000 x 36 = HKD 1,800,000
• 印花稅稅率（3 年）：0.5%
• 應繳印花稅：HKD 1,800,000 x 0.5% = HKD 9,000
• 通常分攤方式：業主支付 HKD 4,500，租客支付 HKD 4,500
• 繳交期限：簽署日起計 30 天內

每年物業稅（業主負擔，每年）：

• 全年租金收入：HKD 600,000
• 扣除 20% 免稅額：HKD 600,000 x 80% = HKD 480,000
• 每年物業稅：HKD 480,000 x 15% = HKD 72,000
• 3 年總額：HKD 216,000
• 繳付方：僅由業主支付

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常見誤解

誤解 1：「印花稅與物業稅是同一回事」

事實：兩者是截然不同的稅項。印花稅是對租約文件徵收的一次性交易稅，而物業稅則是針對租金收入按年徵收的所得稅。

誤解 2：「只有租客需要支付印花稅」

事實：協議的所有各方均負有共同法律責任。雖然坊間慣例是由雙方平分費用，但這純屬雙方約定，並非法定要求。

誤解 3：「從租客入住日起計，我有 30 天時間為租約加蓋印花」

事實：30 天的期限是由簽署（簽立）協議當日起計算，而非由租期開始日起計算。

誤解 4：「物業稅為總租金的 15%」

事實：物業稅為應評稅淨值的 15%，即扣除 20% 法定免稅額（以及由業主繳付的任何差餉）後的總租金。實際稅率約為總租金的 12%。

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合規最佳實踐

業主須知

• 確保在簽署租約後 30 天內加蓋印花（打釐印），以避免罰款
• 妥善保存所有租金收入的準確記錄，包括頂手費及服務費
• 按時提交物業稅報稅表（如物業由繳納利得稅的公司持有，則可申請豁免）
• 考慮使用電子印花服務，以獲取即時確認及享受便利
• 在租約中明確釐清印花稅的繳付責任

租客須知

• 核實業主是否已安排加蓋印花，或共同承擔確保合規的責任
• 保留一份已加蓋印花的租約副本，以作為具備法律約束力的憑證
• 在簽署租約前協商印花稅的繳付條款
• 明白未加蓋印花的租約無法在法庭上保障您的權益

公司業主須知

• 評估繳納物業稅還是將租金收入納入利得稅計算更具稅務效益
• 如租金收入已計入利得稅，應申請豁免物業稅
• 就物業稅及利得稅兩方面妥善保存會計記錄