香港物業印花稅

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了解香港物業印花稅框架

香港物業市場經歷了重大的監管變革，特別是有關印花稅的規定。過去，政府實施了各項「壓抑樓市措施」（俗稱「辣招」）以調控物業需求並遏制投機炒賣。然而，為因應市場環境的轉變，這些措施已進行了大幅度改革。

香港的印花稅制度受《印花稅條例》（第 117 章）規管。在 2024 年 2 月之前，該框架包含多層稅項：不同稅率的從價印花稅（AVD）、適用於非香港永久性居民的買家印花稅（BSD），以及適用於 24 個月內轉售物業的額外印花稅（SSD）。這個複雜的體系形成了俗稱的「雙倍印花稅」甚至「三倍印花稅」情況，即單一交易可能同時適用多項印花稅。

過往的「雙倍印花稅」制度

在 2024 年 2 月 28 日之前，香港物業交易須遵守多層印花稅架構：

• 從價印花稅（AVD）—— 第 1 標準：適用於大部分住宅物業購置，稅率為物業價值或代價（以較高者為準）的 15%（2016 年 11 月 5 日至 2023 年 10 月 24 日期間）或 7.5%（2023 年 10 月 25 日至 2024 年 2 月 27 日期間）

買家印花稅（BSD）：對購買住宅物業的非香港永久性居民及若干公司買家徵收額外 15%（後降至 7.5%）稅率

額外印花稅（SSD）：對購入後 24 個月內轉售的住宅物業徵收高達 20% 稅率

這意味著在某些情況下，買家可能面臨超過物業價值 20% 的累計印花稅稅率——因而產生了「雙倍印花稅」一詞。

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2024 年印花稅大變革：全面撤銷需求管理措施

香港特區政府在 2024 年 2 月 28 日發表的《2024-25 年度財政預算案》中，宣布即時撤銷所有住宅物業需求管理措施。這代表了香港近代歷史上最重大的物業稅制改革之一。

2024 年 2 月 28 日的具體變更

自 2024 年 2 月 28 日起即時生效：

1. 買家印花稅（BSD）——撤銷：非香港永久性居民及境外買家購買住宅物業時，毋須再繳付額外 15%（或 7.5%）的 BSD
2. 額外印花稅（SSD）——撤銷：撤銷強制持有期的規定。業主現時可隨時轉售住宅物業，而毋須繳納 SSD 罰款
3. 取消第 1 標準 AVD：取消第 1 標準第 1 部下 15%（或 7.5%）的較高 AVD 稅率，並由較低的第 2 標準累進稅率取代
4. 全面適用第 2 標準：所有物業買家——不論居民身分、持有物業數量或物業類型——現時只需按第 2 標準稅率繳納 AVD

《2024 年印花稅（修訂）條例》於 2024 年 4 月 19 日正式刊憲，使這些變更獲得法律效力。

政策轉變背後的理據

政府以物業市場表現疲弱為由，解釋推行這些全面性變革的原因。2023 年，住宅物業價格下跌 7%，成交量亦下跌 5% 至約 43,000 宗——處於歷史低位。利率上升及外圍經濟不明朗因素導致市場情緒審慎，促使政府撤銷實施了十多年的所謂「辣招」。

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現行印花稅稅率：從價印花稅第 2 標準（2025 年 2 月更新）

截至2025年2月26日，香港物業交易只需按第2標準稅率繳納從價印花稅（AVD）。2025-26年度《財政預算案》進一步減輕了較低價值物業的稅務負擔，將合資格繳納100港元定額印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。

從價印花稅第2標準稅率完整稅率表（2025年2月26日起生效）

物業價值或代價	印花稅稅率
不超過HK$4,000,000	HK$100
HK$4,000,001 至 HK$4,323,780	HK$100 + 超逾HK$4,000,000的款額的20%
HK$4,323,781 至 HK$4,500,000	1.5%
HK$4,500,001 至 HK$4,935,480	HK$67,500 + 超逾HK$4,500,000的款額的10%
HK$4,935,481 至 HK$6,000,000	2.25%
HK$6,000,001 至 HK$6,642,860	HK$135,000 + 超逾HK$6,000,000的款額的10%
HK$6,642,861 至 HK$9,000,000	3%
HK$9,000,001 至 HK$10,080,000	HK$270,000 + 超逾HK$9,000,000的款額的10%

HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 3.75% HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 HK$750,000 + 超逾 HK$20,000,000 款額的 10% HK$21,739,121 及以上 4.25%

註：印花稅按物業價值或所載代價計算，以較高者為準。

實用範例：印花稅計算

物業價值	從價印花稅稅率	應繳印花稅
HK$3,500,000	定額	HK$100
HK$6,000,000	2.25%	HK$135,000
HK$8,000,000	3%	HK$240,000
HK$15,000,000	3.75%	HK$562,500
HK$25,000,000	4.25%	HK$1,062,500

2025年2月調整的影響

將100港元定額印花稅的門檻由300萬港元提高至400萬港元，為較低價值物業的買家節省了顯著開支。根據政府估計，此措施將惠及約15%的物業交易，並令政府每年減少約4億港元的稅收。

例如，一項價值350萬港元的物業現在僅需繳納100港元印花稅，而在以往（2023年2月22日至2025年2月25日期間）則需繳納52,500港元（3,500,000港元的1.5%）。

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比較：舊制度 vs 現行制度

2024年2月28日之前：多重印花稅

買家身分	適用印花稅	總稅率（範例）
香港永久性居民 （已擁有物業）	從價印花稅第1標準（15%或7.5%）	15%（2023年10月前） 7.5%（2023年10月至2024年2月）
非香港永久性居民	從價印花稅第1標準 + 買家印花稅（BSD）	30%（15% + 15%） 15%（7.5% + 7.5%）
任何買家在6個月內轉售	從價印花稅 + 額外印花稅（SSD，20%）	高達 35%

2024年2月28日之後：簡化制度

買家類別	適用印花稅	總稅率
所有買家（香港／非香港居民）	僅第2標準從價印花稅（AVD）	HK$100 至 4.25%
住宅及非住宅物業	僅第2標準從價印花稅（AVD）	HK$100 至 4.25%
公司買家	僅第2標準從價印花稅（AVD）	HK$100 至 4.25%
任何時候轉售的物業	僅第2標準從價印花稅（AVD）（無須繳納額外印花稅 SSD）	HK$100 至 4.25%

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何時需要繳納印花稅？

觸發繳稅事項

當簽立物業交易文件時，便須繳納從價印花稅。具體而言，印花稅適用於：

• 買賣協議：簽署物業臨時或正式買賣合約時
• 售賣轉易契：簽立實際物業轉讓文件時
• 轉讓契：物業權益由一方轉讓予另一方時
• 交換契：各方之間進行物業交換時

繳納期限

印花稅必須在簽立相關文件後的 30 天內繳納。如未能在規定期限內繳交，將會被徵收罰款：

• 逾期不超過 1 個月加蓋印花：最高為應繳印花稅款的 2 倍
• 逾期超過 1 個月加蓋印花：最高為應繳印花稅款的 4 倍

誰需繳納印花稅？

一般而言，買賣雙方對繳納印花稅負有共同及各別法律責任。然而，在實際操作中：

• 通常由買方繳納從價印花稅
• 若未繳清印花稅，稅務局可向任何一方追討責任
• 雙方可在買賣合約中另行協定其他安排

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豁免情況及特殊個案

雖然現行制度已大幅簡化，但仍保留某些豁免和特別規定：

近親轉讓

在特定情況下，近親之間的物業轉讓可符合豁免或按較低稅率繳稅的資格：

• 配偶之間的轉讓：符合特定條件下可獲豁免印花稅
• 按遺囑轉讓予受益人：一般獲豁免從價印花稅
• 依據法庭命令進行的轉讓：例如離婚協議轉讓，可能獲得豁免

提名買家

當物業買家提名另一人成為物業買方（被提名人）時：

• 若在簽立買賣合約前進行提名，只需繳納單一份印花稅（由被提名人支付）
• 若在簽立合約後進行提名，則可能需要繳納額外印花稅
• 在特定情況下，提名近親（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）或可符合寬免條件

首次置業者考量因素

與以往制度下僅得購買首個住宅物業的香港永久性居民可受惠於第2標準稅率不同，現行機制將第2標準稅率劃一適用於所有買家。這意味著首次置業者與擁有多項物業的業主適用相同的從價印花稅稅率。

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置業人士的規劃策略

1. 入市時機

撤銷額外印花稅免除了強制持有期的限制，為物業投資策略提供了更大的彈性。買家現在可以：

• 無論持有期長短，買賣物業均毋須繳付額外稅款
• 把握短期市場機遇
• 更靈活地重整物業投資組合

2. 業權架構規劃

隨着買家印花稅（BSD）的撤銷以及全面實施第2標準稅率，業權架構的重要性已相對降低。然而，買家仍應考慮以下因素：

• 個人持有與公司持有：雖然兩者的印花稅率現已相同，但利得稅、薪俸稅及遺產規劃等其他因素仍然密切相關
• 聯名擁有：與家庭成員或業務夥伴共同置業不再產生差別印花稅待遇
• 擁有多項物業：購買額外物業不再觸發更高的從價印花稅（AVD）稅率

3. 善用100港元門檻

對於購買較低價值物業（最高400萬港元）的買家而言，定額100港元的印花稅可大幅節省開支：

• 非核心區域的小型住宅單位
• 車位
• 較低價位的工商業物業

此門檻為尋求將交易成本降至最低的投資者創造了一個「黃金優勢」。

4. 善用近親轉讓豁免

計劃財富傳承或遺產規劃的家庭應考慮：

• 妥善安排轉讓架構以符合配偶或近親豁免資格
• 配合有利的市況把握轉讓時機
• 諮詢稅務專業人士以確保符合豁免要求

5. 外國及非香港永久性居民買家

撤銷買家印花稅使香港物業市場對外國投資者及非永久性居民的吸引力大幅提升：

• 無需支付額外15%或7.5%的買家印花稅
• 享有與香港永久性居民相同的從價印花稅稅率
• 更輕鬆地實現國際物業投資組合多元化

非本地居民仍應注意：

• 潛在的外匯風險
• 非本地居民的按揭審批及按揭成數
• 持續的物業稅務責任（差餉及地租）
• 其所屬司法管轄區的稅務影響

6. 投資與自住

由於現行制度不再區分投資及自住物業，買家可純粹基於以下因素作出決策：

• 潛在租金回報率
• 資本增值前景
• 個人居住需求

整體投資組合策略

在無需顧慮額外印花稅負擔的情況下，投資者在自住與出租策略之間切換時擁有更大的靈活性。

7. 文件及估價準確度

由於印花稅是根據申報代價或市值兩者中的較高者計算：

• 確保物業估價準確，以避免與稅務局產生爭議
• 妥善保存所有交易詳情的證明文件
• 若買入價與市場同類成交價有顯著偏差，請準備好合理解釋
• 對於高價值或特色物業，可考慮取得獨立專業估價報告

8. 考慮相關交易費用

雖然印花稅已有所調低，但買家仍應預算其他交易成本：

• 律師費：通常為物業價值的 0.1% 至 0.2%
• 代理佣金：通常為買入價的 1%（由賣方支付，但可能會影響議價空間）
• 按揭手續費：如需申請按揭貸款
• 土地註冊處查冊費及註冊費
• 測量及估價費用

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關於香港印花稅的常見誤解

誤解 1：「雙倍印花稅仍然存在」

事實：「雙倍印花稅」機制（從價印花稅第 1 標準 + 買家印花稅 BSD）已於 2024 年 2 月 28 日全面撤銷。目前僅適用第 2 標準稅率的從價印花稅（AVD）。

誤解 2：「首置買家享有優惠稅率」

事實：在現行機制下，所有買家（無論是首次置業人士還是現有物業業主）均繳納相同的第 2 標準從價印花稅（AVD）稅率。過往的差別已不復存在。

誤解 3：「我必須持貨 24 個月以避免額外印花稅（SSD）」

事實：額外印花稅（SSD）已於 2024 年 2 月 28 日撤銷。物業可隨時轉售，無需承擔任何持貨期罰則。

誤解 4：「非本地居民須繳納較高印花稅」

事實：針對非香港永久性居民的買家印花稅（BSD）已被取消。所有買家不論居留身分，均繳納相同的從價印花稅（AVD）稅率。

誤解 5：「商業物業適用不同稅率」

事實：自 2024 年 2 月 28 日起，住宅及非住宅物業均適用相同的第 2 標準從價印花稅稅率。在印花稅層面上，物業類型之間的劃分已被取消。

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行政程序：繳付款項及加蓋印花文件

如何繳付印花稅

印花稅可透過以下多種途徑繳付：

1. 電子印花：透過稅務局全天候 24 小時運作的電子印花服務辦理
2. 親身辦理：親臨稅務局印花稅署辦理
3. 郵遞辦理：將文件及款項郵寄至印花稅署
4. 透過律師辦理：大部分物業交易均由代表律師處理，繳付印花稅乃其服務的一部分

所需文件

為物業交易文件加蓋印花，通常需要備妥以下文件：

• 買賣合約或轉讓契據正本
• 填妥的印花稅申報表（表格 IRSD123 或相關表格）
• 買賣雙方的香港身份證或護照副本
• 商業登記證（如涉及公司實體）
• 應繳印花稅款項

印花證明書

繳付款項後，稅務局將會：

• 就電子印花發出印花證明書
• 就親身提交的文件實體加蓋印花
• 將交易記錄在物業登記冊中

已加蓋印花的文件是繳付稅款的法定憑證，亦是向土地註冊處辦理物業註冊所必需的文件。

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未來展望：印花稅政策會再次變動嗎？

過去十年來，香港的物業印花稅機制為配合經濟狀況及政策目標的轉變，曾經歷多次修訂。儘管現行的簡化機制代表了重大的寬鬆措施，但未來政策仍可能受多項因素影響：

市場動態

• 樓價走勢：樓價若急劇上升，可能會促使政府重新推出樓市調控措施
• 成交量：市場過熱或炒風過熾可能會引發政策應對措施
• 外圍經濟因素：利率變動、區域經濟狀況及環球金融走勢

政府財政收入考量

調低印花稅稅率會減少政府來自物業交易的收入。單是2025年2月的調整，估計每年便會減少4億港元收入。若財政壓力增加，政府可能會重新檢視印花稅水平。

房屋負擔能力

香港在房屋負擔能力方面一直面臨挑戰。未來的政策可能會在促進物業交投與確保市民有能力置業之間取得平衡。

政治與社會因素

公眾對物業投機、貧富差距及置業機會的看法，均可能影響政府的政策決定。

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專業諮詢與資源

鑑於物業交易的複雜性及潛在的稅務影響，買家應考慮尋求專業意見：

何時應諮詢專業人士

• 大額交易：價值超過1,000萬港元的物業值得進行專業審視
• 複雜的業權架構：公司或多方持有業權的安排
• 家族轉讓：以充分善用各項豁免並確保文件齊備合規
• 非本地買家：以了解跨境稅務影響
• 物業提名個案：以最理想的方式建構交易架構
• 特殊或非標準交易：例如物業交換或部分業權買賣

專業資源

• 律師：提供法律意見、審閱合約及執行交易
• 稅務顧問：提供全面的稅務規劃及合規諮詢
• 持牌地產代理：提供市場資訊及促成交易
• 測量師：進行物業估價及評估

官方資源

• 稅務局：www.ird.gov.hk - 官方印花稅資訊、表格及計算機
• 政府印花稅資訊：www.gov.hk/en/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

電子印花服務：用於網上繳付印花稅及發放印花證明書

土地註冊處：用於物業查冊及核實業權

免責聲明：本文提供截至 2025 年 12 月有關香港印花稅制度的一般資訊。稅務法例及法規或會變更。如欲獲取有關閣下物業交易的具體建議，請諮詢合資格的稅務專家及法律顧問。本內容不應被視為專業稅務或法律意見。

最後更新：2025 年 12 月 | 文章編號：19174