重點摘要：綜合用途發展項目的印花稅
- 統一稅率制度：自 2024 年 2 月 28 日起，所有物業交易（住宅及非住宅）均適用相同的第 2 標準從價印花稅（AVD）稅率
- 現行稅率：由 100 港元（截至 2025 年 2 月 26 日適用於 400 萬港元或以下的物業）至 4.25%（適用於超過 2,174 萬港元的物業）不等的累進稅率
- 全面撤銷 BSD/SSD：自 2024 年 2 月 28 日起，所有住宅物業交易均已免除買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）
- 綜合用途物業：結合住宅與非住宅元素的物業，均按總代價適用第 2 標準稅率
- 計算基準：印花稅按物業的支付代價或市場價值兩者中的較高者計算
了解香港綜合用途物業的分類
綜合用途發展項目代表了香港城市景觀中一種充滿活力且日漸普及的物業形式。這些綜合建築物或建築群在單一建築物或總體規劃項目內，將不同的物業用途（最常見為住宅與非住宅，如商業、零售或寫字樓空間）無縫結合。
在香港物業市場中，由於土地資源匱乏以及對高效城市規劃的需求，綜合用途發展項目變得極具吸引力。從印花稅的角度來看，了解這些混合用途物業如何分類及徵稅，對發展商、投資者及買家而言至關重要。
定義與分類
根據香港法例，稅務局（IRD）會透過審查幾份關鍵文件來確定物業分類：
- 經建築事務監督批准的建築圖則
- 大廈公契（DMC）
- 佔用許可證（入伙紙）
- 買賣合約
物業會根據這些官方文件中記載的核准及許可用途，被分類為住宅、非住宅或綜合用途物業。
香港印花稅架構（2024–2025 年）
重大改革：印花稅制度簡化
香港的印花稅機制在 2024 年經歷了重大轉變，從根本上改變了所有物業（包括綜合用途物業）的徵稅方式：
自 2024 年 2 月 28 日起生效：香港政府撤銷了所有住宅物業需求管理措施。這項歷史性改革意味著：
- 購入物業後 24 個月內轉售不再需要繳納額外印花稅（SSD）
- 非香港永久性居民不再需要繳納買家印花稅（BSD）
- 購買第二套住宅的買家不再需要繳納新住宅印花稅（NRSD）
- 無論居留身份為何，所有買家均統一按第 2 標準稅率繳納從價印花稅（AVD）
自 2025 年 2 月 26 日起生效：《2025-26 年度財政預算案》作出了進一步調整，以減輕較低價值物業交易的負擔：
- 徵收定額 HK$100 印花稅的門檻由 HK$3,000,000 調高至 HK$4,000,000
- 此項措施同時適用於住宅及非住宅物業
現行從價印花稅（AVD）第 2 標準稅率
現時香港的所有物業交易均遵循相同的第 2 標準累進稅率結構。下表列出適用於 2025 年 2 月 26 日或之後簽立的文書的現行稅率：
| 物業價值／代價 | 印花稅率 | 稅款範例 |
|---|---|---|
| 不超過 HK$4,000,000 | HK$100（定額） | HK$100 |
| HK$4,000,001 - HK$4,500,000 | 1.5% | HK$4.5M 須繳 HK$67,500 |
| HK$4,500,001 - HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 @ HK$6M |
| HK$6,000,001 - HK$9,000,000 | 3% | HK$270,000 @ HK$9M |
| HK$9,000,001 - HK$20,000,000 | 3.75% | HK$750,000 @ HK$20M |
| HK$20,000,000 以上 | 4.25% | HK$1,275,000 @ HK$30M |
註：印花稅按物業的列明代價或市值兩者中的較高者計算。
綜合用途發展項目的印花稅處理
現行統一處理方式
2024年的改革大幅簡化了綜合用途物業的印花稅處理方式。在2024年2月28日之前，印花稅稅率及額外稅項會因應物業被歸類為住宅或非住宅，以及買家是否為香港永久性居民或公司而有所不同。
在現行制度下，所有物業——無論是純住宅、純非住宅還是綜合用途——均劃一按第2標準從價印花稅（AVD）稅率徵稅。這意味著：
- 包含下層零售商舖及上層住宅單位的綜合用途建築物按第2標準稅率徵稅
- 綜合用途發展項目內的個別單位按第2標準稅率徵稅
- 不會根據住宅與商業比例而有差別待遇
確定物業分類
雖然稅率現已統一，但物業分類對於其他監管用途及未來考慮仍然重要。稅務局印花稅署會透過審視以下各項，以確定物業屬住宅、非住宅還是綜合用途：
- 獲批准的建築圖則：建築事務監督批准的圖則，顯示不同樓層及單位的擬定用途
- 佔用許可證（入伙紙）：列明物業落成後獲准用途的官方許可證
- 大廈公契（DMC）：界定獲准用途及限制的規管文件
- 交易文件：註明物業及其獲准用途的買賣合約
分攤考量
對於同時包含住宅和非住宅部分的物業，適用以下原則：
整幢大廈交易：當整幢綜合用途大廈出售時（例如地下為商舖、上層為住宅單位的發展項目），印花稅會按適用的第2標準稅率，以總代價計算。
個別單位交易：當綜合用途發展項目內的個別單位分開出售時，每宗交易均按其個別代價徵稅。特定單位之分類（住宅或非住宅）取決於其獲批准的用途，但在第2標準稅率下稅率保持相同。
重要提示：儘管現行的統一稅率制度意味著住宅物業與非住宅物業在印花稅稅率上實際上並無差異，但妥善分類對於法規遵循仍然非常重要，並可能對按揭限制、租約印花稅以及物業稅等其他規管產生影響。
實際計算範例
範例 1：綜合用途發展項目中的純住宅單位
情景：一名香港永久性居民購入一幢綜合用途大廈 15 樓的住宅單位（地下為零售商舖，1 至 20 樓為住宅）。購入價為 HK$8,000,000。
計算：
- 物業價值：HK$8,000,000
- 適用稅率：3%（屬於 HK$6,000,001 至 HK$9,000,000 稅階）
- 應繳印花稅：HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000
額外稅項：無（買家印花稅 BSD 及額外印花稅 SSD 已獲撤銷）
範例 2：綜合用途發展項目中的商業商舖
情境：一間公司購入同一綜合用途發展項目地下的零售商舖。購入價為 HK$12,000,000。
計算：
- 物業價值：HK$12,000,000
- 適用稅率：3.75%（屬於 HK$9,000,001 至 HK$20,000,000 稅階）
- 應繳印花稅：HK$12,000,000 × 3.75% = HK$450,000
額外稅項：無
範例 3：整幢綜合用途大廈
情境：物業發展商購入一整幢包含 5 個零售商舖及 30 個住宅單位之綜合用途大廈作重建用途。購入總價為 HK$150,000,000。
計算：
- 物業價值：HK$150,000,000
- 適用稅率：4.25%（超過 HK$20,000,000）
- 應繳印花稅：HK$150,000,000 × 4.25% = HK$6,375,000
額外稅項：無
範例 4：小型商住物業（唐樓）
情境：一名個人購入一幢傳統商住物業，地下用作商業用途，樓上則用作住宅。購入價為 HK$5,500,000。
計算：
- 物業價值：HK$5,500,000
- 適用稅率：2.25%（屬於 HK$4,500,001 至 HK$6,000,000 稅階）
- 應繳印花稅：HK$5,500,000 × 2.25% = HK$123,750
備註：儘管屬於綜合用途，該物業仍按總代價根據統一的第 2 標準稅率徵稅。在現行制度下，無需按比例分攤計算。
比較：2024 年改革前後
為說明 2024 年 2 月改革的影響，請參考以下比較：
| 情境 | 2024 年 2 月 28 日前 | 2024 年 2 月 28 日後 |
|---|---|---|
| 800萬港元住宅單位 （香港永久性居民，無其他物業） |
HK$300,000 (3.75%) | HK$240,000 (3%) |
| 800萬港元住宅單位 （非香港永久性居民） |
HK$600,000 (7.5%) + HK$600,000 買家印花稅 (7.5%) = 總計 HK$1,200,000 |
HK$240,000 (3%) 無買家印花稅 = 總計 HK$240,000 |
| 800萬港元商業單位 （公司名義） |
HK$300,000 (3.75%) | HK$240,000 (3%) |
| 800萬港元住宅單位 （香港永久性居民，第二套物業） |
HK$600,000 (7.5%) | HK$240,000 (3%) |
如表格所示，各項稅制改革為大多數物業買家節省了可觀的開支，特別是非香港永久性居民以及購置額外物業的人士。
綜合用途物業交易的重要注意事項
估價方法
印花稅乃按以下兩者中的較高者計算：
- 買賣協議中列明的代價，或
- 稅務局評定的物業市值
對於綜合用途物業，由於住宅與商業部分的收益潛力及市場動態各異，估價過程可能更為複雜。買家應確保成交價格反映公平市值，以避免日後與稅務局產生爭議。
繳付期限
印花稅必須在簽署臨時買賣合約（臨約）後30天內繳付，除非在14天內簽署正式買賣合約予以取代。在後者的情況下，印花稅須於簽署正式合約後30天內繳付。
逾期繳交印花稅須繳交罰款：
- 如在逾期後1個月內加蓋印花，罰款最高為應繳印花稅的2倍
- 如在逾期超過1個月後加蓋印花，罰款最高為應繳印花稅的4倍
租約印花稅
除了物業買賣印花稅外，租賃協議（租約）亦須繳納印花稅。對於出租而非出售的混合用途物業，適用以下稅率：
| 租期 | 印花稅率 |
|---|---|
| 不超過1年 | 年租或平均年租的0.25% |
| 超過1年但不超過3年 | 年租或平均年租的0.5% |
| 超過3年或無固定租期 | 年租或平均年租的1% |
單一文書涵蓋多項物業
如在單一份買賣協議下購買多項物業（包括住宅與非住宅單位的組合），印花稅將按所有物業的總代價合計計算。適用稅率由該總價值所屬的稅階決定。
範例：在同一份協議下購買3個各值300萬港元的住宅單位（總值900萬港元），須就整筆900萬港元繳納3%的印花稅，而非按每個單位各自繳付100港元計算。
特殊情況及豁免
關連人士之間的交易
近親或相聯人士之間的物業轉讓（例如配偶、父母與子女，或相聯公司之間），除非符合特定豁免條件，否則仍可能須繳納印花稅。進行此類交易時應尋求專業意見。
代名人人安排
當物業由代名人持有時，代名人最初的收購以及隨後轉讓予實益擁有人的交易，均可能須繳納印花稅。妥善構建交易架構對於避免雙重課稅至關重要。
企業重組
若干涉及物業轉讓的企業重組，在符合《印花稅條例》規定的特定條件下，或可獲寬免印花稅。
合規與文件要求
加蓋印花所需文件
向稅務局提交文件以加蓋印花時，通常需要提供以下文件：
- 臨時買賣合約（PASP）或正式買賣合約正本
- 香港身份證（個人）或商業登記證（公司）
- 用於支付印花稅的銀行本票或支票
- 政府租契或批地條件副本（如有）
- 證明物業分類的證明文件（如被要求提供）
電子印花
香港已推行電子印花系統，允許網上提交及繳付印花稅。該系統簡化了流程並縮短了處理時間。
未來展望及潛在變動
2024年2月及2025年2月的改革代表了重大的政策轉變，旨在振興香港物業市場並消除物業交易障礙。統一稅率制度簡化了所有物業類型（包括綜合用途發展項目）的合規程序。
物業買家及投資者應注意：
- 稅務政策可能會根據經濟狀況及政府施政重點而改變
- 若物業市場狀況需要干預，政府可能會重新引入具針對性的措施
- 建議持續留意政府公告及財政預算案演辭
建議尋求專業意見
雖然本文全面概述了香港綜合用途發展項目的印花稅事宜，但每宗物業交易均具獨特特性，可能影響印花稅的處理方式。相關因素包括：
- 複雜的公司架構
- 涉及多方或多名實益擁有人
- 分類不明確的物業
- 跨境元素
- 具未來綜合用途潛力的發展用地
可能需要專門的稅務及法律意見。強烈建議諮詢包括律師、稅務顧問及物業顧問在內的合資格專業人士，以確保合規並實現最佳的稅務效益。
重點摘要
- 制度簡化：香港印花稅制度於2024年2月大幅簡化，全面撤銷買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）以及住宅與非住宅物業之間的差別稅率
- 統一第2標準稅率：所有物業交易現時均採用相同的累進稅率結構，由港幣100元（截至2025年2月，適用於價值不超過港幣400萬元的物業）至4.25%（適用於價值超過港幣2,000萬元的物業）不等
- 綜合用途物業：結合住宅與非住宅用途的物業，與純住宅或純商業物業一樣，均適用相同的第2標準稅率
- 計算基準：印花稅按物業申報代價或市值兩者中的較高者計算
- 繳納期限：印花稅必須在簽署臨時買賣合約（PASP）（若在14天內簽署正式合約，則為正式買賣合約）後30天內繳納，逾期繳納將面臨巨額罰款
- 降低成本：是次稅制改革大幅減低印花稅支出，特別是非香港永久性居民、公司買家以及購置額外物業的人士
- 物業分類仍然重要：儘管稅率現已統一，但妥善的物業分類對於符合監管要求依然重要，並可能影響其他方面，例如按揭限制和租約印花稅
- 專業意見：複雜交易（尤其是涉及綜合用途發展項目、公司架構或多方參與的交易）應由合資格的稅務及法律專業人士進行審核，以確保合規並達到最佳稅務效益
免責聲明：本文僅供參考，並不構成法律或稅務建議。印花稅規例或會變更，而個別具體情況亦可能影響本文所述規則的適用性。讀者應就其自身情況諮詢合資格專業人士的意見。本文所載資訊截至 2025 年 12 月為準。
最後更新：2025 年 12 月
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