重要資訊：香港物業饋贈與印花稅
- 無贈與稅：香港對向家族成員轉讓物業不徵收贈與稅或遺產稅
- 適用印花稅：即使是無金錢代價的饋贈，亦須按市值繳納從價印花稅（AVD）
- 現行稅率：從價印花稅介乎 HKD 100（價值不超過 HKD 400 萬的物業）至 4.25%（價值超過 HKD 2,174 萬的物業）
- 近親優惠：配偶、父母、子女及兄弟姊妹之間的轉讓按標準第2標準稅率徵稅
- 最新變動：自 2024 年 2 月 28 日起，住宅物業不再徵收額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）
- 生效日期：最新稅率調整已於 2025 年 2 月 26 日生效
了解香港物業饋贈的印花稅
在香港，將物業業權轉讓給家族成員是常見的遺產規劃和財富傳承策略。雖然香港的稅制特別優惠——沒有贈與稅、資本增值稅或遺產稅——但物業轉讓仍會引致印花稅義務，需要審慎考量。
本全方位指南將探討向家族成員饋贈物業的印花稅影響，並深入探討有效的稅務規劃策略，以在確保遵守香港《印花稅條例》的同時，將成本降至最低。
香港對饋贈的友好稅務環境
香港是全球在財富傳承方面稅務效率最高的司法管轄區之一。香港不徵收：
- 贈與稅：向家族成員或第三方轉讓資產無須繳納贈與稅
然而，這種有利的稅務環境並不代表物業轉讓可以豁免所有財政責任。印花稅仍然是一項關鍵的考慮因素。
物業贈送的印花稅基本概念
常見誤解
常見的誤解是贈與契——即無須支付金錢代價而進行的物業轉讓——可獲豁免印花稅。這是不正確的。根據香港法例，印花稅是向轉讓物業所有權的文書（法律文件）徵收，不論交易是否涉及金錢易手。
贈送物業的印花稅計算方式
當物業以贈與形式或低於市價轉讓時，稅務局（IRD）會根據差餉物業估價署評定的物業市值來評定印花稅。印花稅按以下兩者中較高者計算：
- 列明的代價（買入價），或
- 物業的市值
對於零代價的真正贈與，印花稅純粹按物業的市值計算。或有需要取得專業物業估價報告，以支持印花稅評稅並確保符合法規。
現行印花稅稅率（2025年）
從價印花稅（AVD）- 第 2 標準稅率
繼 2024 年 2 月的重大政策改革及 2025 年 2 月的進一步調整後，香港已簡化其印花稅機制。所有物業交易（住宅及非住宅）現時均劃一適用第 2 標準稅率，不論買家身分（是否香港永久性居民）如何。
由 2025 年 2 月 26 日起生效：
| 物業價值／代價 | 印花稅稅率／金額 |
|---|---|
| 高達 HKD 4,000,000 | HKD 100（定額） |
| HKD 4,000,000 - HKD 4,323,780 | HKD 100 + 超逾 HKD 4,000,000 款額的 20% |
| HKD 4,323,780 - HKD 4,500,000 | 1.5% |
| HKD 4,500,000 - HKD 4,935,480 | HKD 67,500 + 超逾 HKD 4,500,000 款額的 10% |
| HKD 4,935,480 - HKD 6,000,000 | 2.25% |
| HKD 6,000,000 - HKD 6,642,860 | HKD 135,000 + 超逾 HKD 6,000,000 款額的 10% |
| HKD 6,642,860 - HKD 9,000,000 | 3% |
| HKD 9,000,000 - HKD 10,080,000 | HKD 270,000 + 超逾 HKD 9,000,000 款額的 10% |
| HKD 10,080,000 - HKD 20,000,000 | 3.75% |
| HKD 20,000,000 - HKD 21,739,120 | HKD 750,000 + 超逾 HKD 20,000,000 款額的 10% |
註：2025 年 2 月 26 日發表的《財政預算案》將 HKD 100 定額稅率的門檻由 HKD 300 萬調高至 HKD 400 萬，惠及約 15% 的物業交易。
已撤銷的印花稅
自 2024 年 2 月 28 日起，以下印花稅不再適用於住宅物業交易：
- 額外印花稅（SSD）：以往對在 24 至 36 個月持有期內轉售的物業徵收最高達 20% 的稅率
- 買家印花稅（BSD）：以往對非香港永久性居民及公司買家徵收 15% 的稅率
- 新住宅印花稅（NRSD）：以往對特定住宅物業交易適用 15% 的稅率
撤銷這些需求管理措施大幅簡化了印花稅義務，並降低了物業轉讓（包括贈與家庭成員）的成本。
近親：定義與優勢
誰符合近親資格？
就印花稅而言，香港印花稅署將以下人士認定為近親：
- 配偶（包括獲法律認可的婚姻）
- 父母（親生父母、養父母或繼父母）
- 子女（親生子女、養子女或繼子女）
- 兄弟姊妹（包括同父異母／同母異父的兄弟姊妹及繼兄弟姊妹）
親屬關係必須透過血緣、婚姻或合法收養確立。其他家族成員（例如叔伯、姑姨、堂／表親、侄子侄女、外甥外甥女等）均不符合近親優惠資格。
近親轉讓的印花稅優惠
近親之間的物業轉讓享有優惠待遇：
- 標準從價印花稅（AVD）稅率：轉讓一律按第 2 標準稅率（如上表所示）徵收，不論轉讓人或受讓人是否在香港擁有其他住宅物業
這些寬減措施肯定了此類轉讓的家庭性質，並有助於家庭內部進行合法的遺產規劃及財富分配。
物業送贈的稅務規劃策略
策略一：掌握轉讓時機
- 市值考量：由於印花稅是按市值計算，可考慮在樓市低迷、物業估值較低時進行送贈，從而降低印花稅的計算基準
- 監管政策變動：密切留意印花稅政策調整的公佈。2024年2月及2025年2月的稅制改革表明，稅率和門檻均可能變更，從而創造規劃契機
- 財政預算案週期：香港特區政府的年度財政預算案（通常於2月/3月發表）可能會公佈印花稅調整
策略二：專業估價
- 取得獨立估價：委聘合資格測量師為轉讓時的物業提供專業估價報告
- 確立評稅依據：專業估價可為印花稅計算提供實質理據；若差餉物業估價署的估值偏高，亦有助向稅務局提出磋商
- 完整記錄存檔：妥善保存物業現況、市場可比物業數據以及任何影響物業價值的因素等詳細記錄
策略三：善用近親身分
- 直接轉讓：安排在符合資格的近親之間直接進行轉讓，以確保適用第2標準稅率
- 避免透過中介人轉讓：透過非合資格人士進行多重步驟轉讓，可能會喪失近親寬免優惠
策略 4：恢復首次置業身份
- 2024 年前的策略（現時重要性降低）：在 2024 年稅制改革前，將物業轉讓予近親可恢復轉讓人的首次置業身份，使其日後置業時獲豁免繳付較高的印花稅稅率
- 現時應用：隨著買家印花稅（BSD）及較高從價印花稅（AVD）稅率已全面撤銷，此策略的重要性已大幅降低，但在某些稅務規劃方案中仍具參考價值
策略 5：考慮部分產權轉讓
- 逐步轉讓業權：與其立即轉讓 100% 業權，可考慮分階段逐步轉讓部分產權權益
- 聯名擁有：先轉為與預期接收人聯名擁有，日後再進行全數業權轉讓
- 注意事項：多次交易可能招致多次印花稅費用，故此應審慎計算總成本
策略 6：慈善捐贈
- 印花稅豁免：將不動產捐贈予根據《稅務條例》第 88 條獲豁免繳稅的慈善機構，可符合豁免印花稅的資格
- 合資格機構：在進行轉讓前，應向稅務局核實該慈善機構的免稅地位
- 文件要求：必須備妥妥當的文件並向印花稅署提交申請，方可獲得豁免
策略 7：按揭考量
- 現有按揭：若物業附帶按揭，須就轉讓事宜與承貸銀行協調，因為按揭貸款無法自動轉移
- 承讓人融資：接收人必須憑藉其個人入息及信貸狀況，獨立符合按揭融資資格
- 壓力測試：銀行會進行壓力測試；年長接收人或持有多個物業者可能會面臨融資困難
- 其他方案：考慮贈與人是否應保留物業業權直至按揭還清，或受贈人是否應進行轉按
贈與契：法律規定
甚麼是贈與契？
贈與契是一種正式的法律文書，用於在無金錢代價的情況下轉讓物業業權。這通常應用於家族財富傳承、遺產規劃以及慈善捐贈。
主要法律規定
- 書面形式：契據必須採用書面形式，並明確列明所轉讓的物業
- 簽署作實：由贈與人正式簽署，並須根據香港法例由見證人見證簽署
- 註冊：契據必須經稅務局加蓋印花，並向土地註冊處辦理註冊，以落實法定業權轉讓
- 合規性：文件必須符合《印花稅條例》（第117章）及相關土地法的規定
法律代表
律師在物業轉讓過程中扮演關鍵角色：
- 單一律師代表：若雙方為近親（具有血統、婚姻或領養關係），可由同一位律師同時代表贈與人及受贈人
- 分別代表：若轉讓予非親屬或情況較為複雜，雙方應各自聘請獨立的法律顧問
- 專業意見：律師確保物業文件妥當、符合印花稅規定，並順利完成土地註冊處的註冊程序
繳付印花稅與行政程序
加蓋印花期限
轉讓香港物業的文書必須在簽署後 30天 內加蓋印花。逾期加蓋印花將會被徵收罰款。
裁定程序
對於贈與契，印花稅署通常要求進行裁定：
- 向印花稅署提交表格 IRSD117（裁定申請書——贈與契或協議／轉讓契）
繳付方式
印花稅可透過以下方式繳付：
- 以抬頭人為「香港特別行政區政府」的支票繳付
- 就合資格文書使用電子印花服務
- 親臨印花稅署櫃位（灣仔稅務大樓）
常見陷阱及應對方法
陷阱 1：誤以為毋須繳付印花稅
風險：誤以為送贈物業毋須繳納印花稅，會導致違規並招致罰款。
解決方案：請明白無論所支付的代價金額為何，轉讓文書均須按市值徵收印花稅。
陷阱 2：低估物業價值
風險：蓄意少報物業價值以減少印花稅可能構成逃稅，並會招致罰款及檢控。
解決方案：採用專業估價，並向稅務局申報真實市值。
陷阱 3：忽略按揭影響
風險：未妥善處理現有按揭可能會阻礙轉讓程序，或造成財務困難。
解決方案：在程序早期諮詢承按銀行，並確保受贈人在有需要時符合融資資格。
陷阱 4：錯過 30 天加蓋印花期限
風險：逾期加蓋印花將按未繳稅款計算加徵罰款。
解決方案：及早委聘律師，確保及時提交予印花稅署進行裁定及繳費。
陷阱 5：未能證明親屬關係
風險：若未能提供近親身分證明，轉讓交易可能無法享有優惠印花稅待遇。
解決方案：收集結婚證書、出生證明書或領養文件，並提交予印花稅署。
近期政策轉變及未來展望
2024年2月改革措施
2024年2月28日全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），代表香港物業印花稅制度的根本性轉變：
- 簡化合規要求，僅需繳納從價印花稅（AVD）
- 取消香港永久性居民與非永久性居民之間的差別待遇
- 解除持有期限制
- 統一住宅與非住宅物業的印花稅稅率
2025年2月調整措施
2025年2月26日發表的《財政預算案》進一步優化印花稅框架：
- 將100港元定額印花稅門檻由300萬港元提高至400萬港元
- 惠及約15%的物業交易，減輕其印花稅負擔
- 延續降低物業交易成本以刺激市場交投的政策方向
未來注意事項
考慮餽贈物業的業主應密切留意：
- 每年一度的《財政預算案》公布（通常於2月／3月），以掌握潛在的印花稅變動
- 可能引發進一步政策調整的經濟狀況
- 影響估值及印花稅成本的物業市場走勢
實例說明：計算物業餽贈的印花稅
個案背景
黃先生在香港擁有一處住宅物業，現時市值為8,000,000港元。作為遺產規劃的一部分，他希望將該物業餽贈予其女兒黃小姐。
個案分析
- 贈與稅：香港不徵收贈與稅，因此無須繳納贈與稅。
- 遺產稅：已於2006年廢除，故不適用任何遺產稅。
- 印花稅：由於此屬餽贈契（無代價交易），印花稅將按8,000,000港元的市值計算。
印花稅計算
物業價值：HKD 8,000,000
根據第2標準稅率表，價值介乎 HKD 6,642,860 至 HKD 9,000,000 的物業，須按 3% 稅率繳納印花稅。
應繳印花稅：HKD 8,000,000 × 3% = HKD 240,000
程序
- 聘請律師擬備贈與契（Deed of Gift）
- 取得專業估價報告，確認物業市值為 HKD 8,000,000
- 在合資格見證人見證下簽署贈與契
- 向印花稅署提交 IRSD117 表格及證明文件以申請裁定（Adjudication）
- 在簽署後 30 天內繳納 HKD 240,000 印花稅
- 將已加蓋印花之契據送交土地註冊處註冊，以完成業權轉讓
專業建議與盡職審查
何時應尋求專業協助
鑑於物業轉讓涉及複雜的法律及財務問題，尋求專業建議至關重要：
- 律師：負責處理法律文件、印花稅合規審查及土地註冊處登記程序
- 稅務顧問：提供全面稅務規劃，通盤考量所有相關影響
- 物業估價師：提供專業的市場價值評估
- 財務策劃師：制定遺產規劃及財富傳承策略
盡職審查清單
在執行物業贈與前，請審慎考慮以下各項：
- 當前市場價值及相關印花稅成本影響
- 物業是否存在按揭或產權負擔
- 贈與人的財務狀況及未來資金需要
- 受贈人維護及管理物業的能力
- 未來潛在的物業處置計劃及時機
- 對贈與人及受贈人整體遺產規劃的影響
- 家庭關係及潛在爭議
- 近親關係的證明文件
重點摘要
- 毋須繳納贈與稅，但須付印花稅：雖然香港不徵收贈與稅或遺產稅，但物業轉讓（包括贈與）仍須按市值繳納從價印花稅。
- 2024年起簡化制度：2024年2月撤銷額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），大幅簡化了所有物業轉讓（包括向家庭成員贈與）的印花稅責任。
- 現行從價印花稅稅率：截至2025年2月26日，從價印花稅按累進稅率計算，介乎 HKD 100（適用於 HKD 400 萬或以下的物業）至 4.25%（適用於超過 HKD 2,174 萬的物業）。
- 近親轉讓優惠：配偶、父母、子女及兄弟姊妹之間的轉讓按標準第2標準稅率徵稅，無論受贈人現時是否持有物業，均毋須繳納額外罰款或較高稅率。
- 按市值評估：贈與物業的印花稅乃根據差餉物業估價署評定的物業市值計算。建議先進行專業估價。
- 30天加蓋印花期限：文書必須在簽署後30天內加蓋印花，以避免罰款。贈與契通常須經由印花稅署進行裁定程序。
- 法律程序至關重要：妥善簽署贈與契、繳納印花稅以及在土地註冊處辦理註冊，是使業權轉讓生效的必要程序。
- 全面考慮各項影響：在進行轉讓前，除印花稅外，亦應評估按揭責任、受贈人的財務承擔能力、遺產規劃目標以及家庭狀況。
- 專業建議不可或缺：請諮詢律師、稅務顧問及測量師／估價師，以確保合規、盡量降低成本並有效達成遺產規劃目標。
- 密切留意政策變動：香港的印花稅制度近年經歷重大轉變。請密切留意財政預算案公佈及監管法規的修訂，以掌握潛在的規劃契機。
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