候補者不動産の取り決めに対する印紙税

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香港におけるノミニー（名義人）不動産スキームの理解

香港での不動産取得には、複雑な法的手続きや財務上の検討事項が伴うことが多々あります。そうした中で見られる取り決めの一つが、ノミニー構造の利用です。基本的に、不動産におけるノミニーの取り決めとは、一方の当事者（ノミニー／名義人）が不動産の法的名義を保有し、もう一方の当事者（実質的保有者／受益者）がその不動産を実質的に管理し、利益を享受する真の所有者となる仕組みを指します。

香港法では、印紙税の納税義務を判断する際、実質的所有権の原則が最重要視されます。香港税務局（IRD）は、単に誰が法的名義を保有しているかではなく、誰がその不動産取引から実質的に利益を得ているかに焦点を当てます。この区別は、ノミニーの取り決めに印紙税がどのように適用されるかを理解する上で極めて重要です。

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現在の印紙税制度（2024年～2025年）

近年の主な変更点

香港の印紙税制度は近年、大幅な改革が行われました。特に注目すべき点は以下の通りです：

• 2024年2月28日：政府は買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）を含む、すべての需要抑制措置を撤廃しました
• 2025年2月26日：最低額である100香港ドルの印紙税が課される不動産評価額の上限が、300万香港ドルから400万香港ドルに引き上げられました
• 現在の制度：住宅用不動産取引には、現在、従価印紙税（AVD）のみが適用されます

従価印紙税（AVD）税率

2025年2月26日以降、不動産移転に対するAVDは累進税率（第2標準税率）で課税されます。

注：AVDは、不動産の購入価格または市場価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。

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ノミニー契約における印紙税の適用

法的所有者 vs. 実質的所有者

ノミニー契約においては、以下を区別することが不可欠です。

• 法的所有者（ノミニー）：権利書類に氏名が記載され、不動産の法的権利を保有する者
• 実質的所有者：不動産を享受し、そこから収益を得て、その使用および処分に関する決定を下す権利を有する者

香港の印紙税条例に基づき、法的権利がどのように保有されているかにかかわらず、実質的所有権の移転によって印紙税が発生します。この原則は、ノミニー構造に重要な意味を持ちます。

信託宣言と印紙税の納税義務

実質的所有者が名義人（ノミニー）のために文書（信託宣言など）を作成・締結し、名義人が実質的所有者の信託財産として物件を保有する場合、譲渡が行われたものとみなされ、この文書に対して印紙税が課税されます。

印紙税条例（Stamp Duty Ordinance）の租税回避防止規定は、信託の取り決めを明確に対象としています。

• 信託文書を通じて実質的所有権が移転する場合、直接の売買が行われたものとして印紙税が課税されます
• 税務局（IRD）は、単なる法的な形式だけでなく、取引の実質を審査します
• 名義人による取り決めの当初の設定、およびその後の実質的権益の移転のいずれもが、印紙税の課税対象となる可能性があります

名義人の取り決めと買主印紙税（BSD）（歴史的背景）

BSDは2024年2月28日に廃止されましたが、名義人に対する過去の適用実務を理解することは、IRDが実質的所有権をどのように捉えているかを把握する上で有益です。

廃止前は、買主が香港永久居民（HKPR）であり、**「自己のために（on his/her own behalf）」**、すなわちその人物が法的所有者かつ実質的所有者の双方である立場で物件を取得した場合、BSDは適用されませんでした。この要件は以下のことを意味していました。

• HKPRが物件を購入した場合でも、非HKPRの実質的所有者のための名義人として保有していたときは、BSDが適用される可能性がありました
• 買主が名義人としてではなく、自己のために行動していることを確認する申告書の提出が義務付けられていました
• IRDは、法的所有権と実質的所有権が分離されている取り決めを厳格に精査しました

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買主による指名（ノミネーション）：特則

完了前の指名（Pre-Completion Nominations）

売買契約における買主が、取引の完了前に別の人物を指名して譲渡を受けさせるというシナリオは一般的です。このような指名に対する印紙税の取り扱いは、大きく変化してきました。

名義人指定の免税・減免要件

名義人指定（ノミネーション）において有利な印紙税措置の適用を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 名義人が近親者（親、配偶者、子、兄弟姉妹）であること
• 名義人が自己のために行動していること（すなわち、実質的受益者となること）
• 名義人指定の時点で、名義人が香港内に他の住宅用不動産を所有していないこと
• これらを満たさない場合、名義人指定文書に対して追加の従価印紙税（AVD）が課税されます

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租税回避防止規定

印紙税条例によるセーフガード

買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）の撤廃後も、香港の印紙税条例には、名義人手配を通じた印紙税の回避を防ぐことを目的とした強力な租税回避防止規定が維持されています。

• 実質優先（形式より実質）：税務局（IRD）は取引の真の実態を審査し、法的文書の形式にとどまらず、真の実質的受益者を特定します
• 擬制信託：未完了の売買契約が存在する場合、売主は法律上、買主のために不動産を信託保有しているとみなされ、印紙税の納税義務が発生します
• 信託証書：不動産に関する信託関係を設定するあらゆる文書は、印紙税法上、譲渡証書として扱われます
• 一連の取引：真の実質的所有権の移転を判定するため、関連する複数の取引が一括して評価される場合があります

2013年改正規定の継続的な効力

2010年に最初の需要抑制策（SSD）が導入されて以来、印紙税条例に追加された規定の大部分は、2024年の過熱抑制策（いわゆる「スパイシー・メジャー」）撤廃後も引き続き有効です。これは以下を意味します。

• 2013年に変更された名義人指定の免除に関する規則が引き続き適用されること

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不動産取引における実務上の影響

名義人取極めにおいて印紙税が課される場合

関係当事者における主な考慮事項

名義人による不動産取極めを検討または締結する際、当事者は以下に留意する必要があります。

• 二重課税リスク：不適切なスキーム構築により、当初の取得時と名義人関係の設定時の双方で印紙税が課される可能性があります
• 申告要件：免税措置を申請する購入者は「自己のために」行動していることを申告しなければならず、虚偽の申告には重大な結果が伴います
• 書面による証拠：IRD（税務局）は、関係性の性質および実質的所有権を証明する包括的な書類の提出を求める場合があります
• タイミングに関する考慮事項：名義人契約（ノミニー契約）がいつ設定されたかが重要となります。取引完了前の名義指定は、取得後の信託とは異なる扱いを受けます
• 時価評価：対価が名目上であるか不明確な場合、IRDは時価（市場価値）に基づいて印紙税を査定します

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特殊なケースと免除措置

単純信託（ベア・トラスト）とノミニーによる株式保有

特定の企業構造において、株式が名義人（ノミニー）契約を通じて保有される場合があります。香港企業の株式移転については、以下の通りです。

• 印紙税は現在、移転額の0.20%です（2023年11月1日発効）
• 印紙税は買主と売主で均等に分割されます（各0.10%）
• 印紙税条例第27条(5)項は、実質的権利の移転を伴わない名目上の対価による移転には、従価印紙税が課されないと規定しています
• この免税は、株式が移転されても実質的所有権に変更がない場合に適用されます（例：同一の実質的所有権内での再編）

グループ内移転（第45条の救済措置）

印紙税条例第45条は、関連法人（associated bodies corporate）間における香港不動産の移転に対する救済措置（免税）を規定しています。次のいずれかに該当する場合、2つの企業は「関連」企業とみなされます。

• 一方が、他方の発行済株式資本の90%以上を実質的に所有している場合、または
• 第三の企業が、両社の発行済株式資本の90%以上を実質的に所有している場合

第45条の救済措置に関する重要な要件：

• 譲渡人と譲受人は、移転後少なくとも2年間は関連関係を維持しなければなりません
• 関連関係にない第三者によって、直接的または間接的に対価が提供または受領されてはなりません
• この救済措置は株式資本を有する法人のみに適用されます（終審法院の最近の判決により、LLPは除外されます）
• クローバック（免除取消）条項：2年以内に要件に違反した場合、印紙税の救済措置は取り消され、印紙税の納付義務が発生します

相続および遺産移転

遺言執行者または遺産管理人が遺言または無遺言相続に基づき受益者に対して行う移転は、以下の要件を満たす場合、多くは印紙税が免除されます。

• その移転が遺産資産の真正な分配であること
• 実質的な売買や商業取引の偽装ではないこと
• 適切な文書（遺言検認書または遺産管理状）が提出されていること

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コンプライアンスおよび必要書類の要件

印紙貼付義務

印紙税の課税対象となるすべての証書は、所定の期限内に印紙が貼付（捺印）されなければなりません：

• 香港内で作成された証書の場合：作成日から30日以内
• 香港外で作成された証書の場合：香港で最初に受領された日から30日以内
• 期限後貼付に対する罰則：期限後の印紙貼付には追徴税（ペナルティ）が適用され、未納印紙税額および遅延期間に基づいて計算されます

名義人（ノミニー）取り決めの必要書類

名義人の取り決めが関与する証書を印紙貼付のために提出する際、当事者は通常、以下を提出する必要があります：

• 証書原本（売買契約書、信託宣言書など）
• 支払われた対価の証拠または市場評価額
• 実質的保有権および香港永久居民（HKPR）資格に関する申告書（該当する場合）
• 名義人関係を説明する裏付け資料
• 免除申請の場合：法定要件を満たす包括的な証拠資料

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最近の人材誘致スキームに関する留意事項

指定された人材誘致スキームに基づき香港に入国する個人については、不動産取得に特別な印紙税の取り決めが適用されます：

人材向け還付制度（2024年2月28日より前）

2022年10月19日から2024年2月27日までの間に取得された不動産の場合：

• BSD/NRSDを支払い、その後にHKPRとなった人材は、還付を申請することが可能でした
• 代替の猶予措置：関連する印紙税の支払いは取得時に猶予され、その個人がHKPRになれなかった場合にのみ支払い義務が発生しました

2024年2月28日以降の状況

BSDおよびNRSDの撤廃以降、住宅用不動産を購入する人材誘致スキームの参加者は、HKPR資格の有無にかかわらず、第2基準税率のAVDのみが課され、追加の印紙税は発生しません。

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プランニングの考慮事項とベストプラクティス

不動産取得のストラクチャリング

香港での不動産取得に名義人の取り決めを使用するかどうかを検討する際、当事者は以下を行う必要があります：

• 専門家への相談：取引を組成する前に、資格を持つ香港の弁護士や税務アドバイザーにご相談ください
• 意図の明確な文書化：当初からすべての当事者が実質的所有権を理解し、文書化していることを確認してください
• タイミングの検討：取引の順序とタイミングは、印紙税の納税義務に重大な影響を与える可能性があります
• 代替案の評価：多くの場合、直接所有や法人ストラクチャーの方が、名義人（ノミニー）契約よりも税効率が高い場合があります
• コンプライアンスの計画：適切な印紙貼付および文書化のために、十分な時間とリソースを確保してください

回避すべき一般的な落とし穴

• 不明確な実質的所有権：誰が真に物件を所有しているかの曖昧さは、紛争や予期せぬ税務上の結果を招く可能性があります
• 不十分な文書化：名義人関係を適切に文書化しない場合、免除申請が却下される可能性があります
• 名義人契約で納税を回避できるという思い込み：税務局（IRD）は実質的所有権を重視するため、名義人ストラクチャーによって印紙税が節税できることはめったにありません
• 租税回避防止規定の無視：主に印紙税の回避を目的とした取り決めは、税務局（IRD）から異議を申し立てられる可能性があります
• 印紙貼付の遅延：印紙貼付の期限を過ぎると過料が科され、文書の法的強制力に影響が及ぶ可能性があります

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法執行と税務局（IRD）による精査

税務局（IRD）が名義人契約を特定する方法

税務局（Inland Revenue Department）は、名義人契約を特定・調査するためにさまざまな方法を採用しています。

• 不動産取引記録と納税申告書およびその他の提出書類との照合
• 免除が申請された場合の実質的所有権に関する申告の要求
• 租税回避スキームの存在を示唆する取引パターンの調査
• 法的所有権と外見上の実質的享受との間の不一致の追跡
• 関連当事者または関連事業体が関与する取引の調査

不遵守（ノンコンプライアンス）の結果

印紙税の義務を適切に遵守しなかった場合、以下の結果が生じる可能性があります。

• 追徴税・過料：印紙貼付の遅延または過少貼付に対する多額の過料
• 法的強制力の欠如：印紙が貼付されていない文書は、香港の裁判所において証拠として認められません

免責事項：本記事は、名義人（ノミニー）を用いた不動産取引形態に適用される香港の印紙税に関する一般的な情報を提供するものであり、2025年12月時点のものです。印紙税に関する法律は複雑であり、変更される可能性があります。本記事は法的助言または税務助言を構成するものではありません。名義人を利用した不動産取引を検討されている当事者は、個々の具体的な状況に応じて、資格を有する香港の弁護士（ソリシター）や税務アドバイザーから専門的な助言を得るようにしてください。

出典：本記事の情報は、香港印紙税条例（Cap. 117）、税務局（IRD）のガイダンス、政府公式発表、および2025年12月時点の権威ある法的解説に基づいています。