外國投資者的香港物業稅

範例 2：涉及無法追討租金的商業物業

返回頂部

可扣除與不可扣除項目

可扣除項目

• 業主繳付的差餉：年內實際繳付由政府徵收的差餉
• 不能追回的租金：已計入應評稅收入但證實無法收回的租金
• 20% 修葺及支出法定免稅額：自動扣除的修葺及支出免稅額（無須提供證明文件）

不可扣除的開支

就計算物業稅而言，以下開支不可從租金總收入中扣除：

• 地租
• 管理費及服務費
• 按揭利息及貸款還款
• 裝修或翻新開支
• 保險費
• 法律及專業服務費用
• 地產代理佣金
• 維修及保養開支（已涵蓋於 20% 法定免稅額內）

注意：20% 的法定免稅額旨在涵蓋修葺及各項支出。物業擁有人不可在此免稅額之外另行申索實際的修葺開支。

返回頂部

非香港居民業主的稅務登記及報稅責任

報稅規定

非香港居民業主須遵守與香港居民相同的報稅規定。物業稅並無獨立的登記程序——稅務局（IRD）會根據物業擁有權紀錄，向物業擁有人發出報稅表。

重要報稅資訊：

• 報稅表表格：BIR57（適用於聯名擁有的物業）或 BIR58（適用於個別擁有的物業）
• 發出日期：物業稅報稅表通常於每年 5 月或 6 月發出
• 報稅截止日期：由報稅表發出日期起計 1 個月內
• 電子報稅延期：如透過網上報稅並符合指定條件，可自動獲延期 2 星期
• 重要提示：若以紙本方式報稅，僅接受由稅務局發出的正本報稅表；影印本、傳真本或下載表格概不受理

評稅及繳稅

香港的課稅年度為每年的 4 月 1 日至翌年的 3 月 31 日。物業擁有人將會收到以下評稅：

• 最終評稅：針對已結束的課稅年度（例如 2024/25）
• 暫繳評稅：針對當前的課稅年度（例如 2025/26）

暫繳物業稅通常於年度內分兩期繳付。如果您未有收到報稅表但有應課稅的租金收入，您必須在評稅基期結束後 4 個月內通知稅務局。

未有遵從規定的罰則

逾期提交或未有提交報稅表可能導致嚴重後果：

• 附加費：逾期報稅可被加徵應繳稅款 5-15% 的附加費

返回頂部

海外投資者的額外稅務考量

物業交易印花稅

自2024年2月28日起，香港已撤銷過往適用於非永久性居民的15%買家印花稅（BSD）。海外買家現時只需繳付標準從價印花稅（AVD）：

從價印花稅稅率（2025年2月26日起生效）：

• 400萬港元或以下的物業：HKD 100
• 超過2,000萬港元的物業：4.25%
• 介乎上述金額之間的物業適用累進稅率

租約印花稅

租賃香港不動產的印花稅乃根據租期計算：

• 租期不超過1年：年租的0.25%
• 租期1至3年：平均年租的0.5%
• 租期超過3年：平均年租的1%

不設資本增值稅

香港不對以投資目的持有的物業出售徵收資本增值稅。這為海外投資者帶來了顯著優勢：

• 出售投資物業無須繳納資本增值稅
• 物業轉讓無須繳納遺產稅
• 不設增值稅（VAT）或商品及服務稅（GST）
• 不設股息稅或財富稅

利得稅 vs. 物業稅

如果閣下是在香港經營業務的法團，且租金收入已納入利得稅評稅範圍，則可申請豁免物業稅，以避免對同一筆收入雙重課稅。個人投資者不可申請此項豁免，必須就租金收入繳納物業稅。

返回頂部

外國投資者合規清單

返回頂部

特殊情況及豁免

作慈善用途的物業

如物業由以下機構作慈善用途，其租金收入可獲豁免繳納物業稅：

• 屬公共性質的慈善機構或信託團體
• 特定宗教機構
• 法定機構
• 獲認可的教育機構

政府及領事館物業

香港政府擁有的物業及領事館物業均獲豁免繳納物業稅。

業主自用物業

由業主自用作個人用途的物業無須繳納物業稅，因為沒有收取任何租金。這包括僅供業主自用且不出租的度假屋。

部分出租情況

如果物業僅有部分出租，物業稅只適用於出租部分的租金收入。業主自用部分無須繳納物業稅。

返回頂部

外地投資者實用建議

1. 委任稅務代表

若您居住在香港境外，可考慮委任合資格的稅務代表，以協助：

• 代表您接收並回覆稅務局的信件
• 準時且準確地擬備並提交物業稅報稅表
• 就稅務規劃策略及合規責任提供建議
• 處理來自稅務局的任何爭議或查詢

2. 保存完整記錄

將所有與物業相關的交易詳細記錄妥善保存至少 7 年：

• 租約及租賃文件
• 租金收據及銀行結單
• 差餉繳納收據
• 無法追討租金的證明文件
• 與稅務局的往來信件
• 物業買賣文件

3. 了解地域來源原則

香港採用地域來源徵稅原則，意味著只有源自香港物業的租金收入才須課稅。若您在其他司法管轄區擁有物業，無論您的居留身分為何，該等物業的收入均無須繳納香港稅項。

4. 考慮透過公司架構持有物業

利用香港公司持有物業或會帶來若干優勢：

然而，以公司名義持有物業亦有其他考量，包括成立公司成本、年度合規責任，以及轉售時可能適用的額外印花稅（SSD）。在決定持有架構前，務必諮詢專業意見。

5. 為暫繳稅預作規劃

香港實行暫繳稅制度，即根據上一年度的收入預先繳納本年度的稅款。這意味著在任何一個課稅年度，您可能需要繳付：

• 上一年度的最終稅款
• 本年度的暫繳稅（分兩期繳付）

請確保預留充足預算以履行該等納稅義務，避免出現現金流問題。

6. 緊貼最新法例變更

香港的物業稅制度相對穩定，但印花稅率及樓市「辣招」調控措施可能會有所變動。2024 年 2 月撤銷針對海外買家的買家印花稅（BSD），正正體現了政策的調整轉變。建議透過以下途徑掌握最新資訊：

• 定期向您的稅務顧問諮詢
• 留意稅務局（IRD）的公告及指引
• 關注香港財政預算案公佈（通常於每年 2 月／3 月發表）

返回頂部

海外投資者常見問題

作為非香港居民，我需要繳納更多稅款嗎？

不需要。非香港居民業主同樣適用 15% 的物業稅標準稅率。無論您的居留身份如何，稅務待遇均完全相同。

我可以扣除按揭利息嗎？

不可以。在計算物業稅時，按揭利息及貸款還款均不可扣除。唯一合資格的扣除項目包括由業主繳付的差餉、不能追討的租金，以及自動享有的 20% 修葺及支出法定免稅額。

如果我以低於市價的租金出租予關聯人士，會怎樣？

若物業以遠低於市價的租金出租，特別是出租予關聯人士，稅務局可能會對該安排提出質疑。雖然您有權自行釐定租金水平，但一旦受到質詢，請準備好合理解釋任何低於市價的安排。

租約溢價（頂手費）如何徵稅？

批出租約時收取的一筆過溢價（頂手費）須計入租金收入內，並按 15% 的物業稅稅率徵稅（扣除 20% 免稅額後）。即使該款項涉及多年的租住期，整筆溢價仍須在收取的課稅年度全數課稅。

如果我出售物業獲利，會怎樣？

在香港，長期持有的投資物業毋須繳納資本增值稅。然而，若稅務局認為您從事物業炒賣／買賣活動（例如頻繁買賣、持有期短、融資模式顯示有投機意圖），相關利潤可能被視為業務收入，並須按最高 16.5% 的稅率繳納利得稅。

我需要開設香港銀行戶口嗎？

雖然法律上並無硬性規定，但擁有香港銀行戶口可以簡化收取租金、支付物業相關開支以及繳納稅款的程序。不少業主都認為這對高效管理物業至關重要。

如果我申索實際修葺費用，還可以申索 20% 的免稅額嗎？

不可以。20% 的法定免稅額是自動扣除的，旨在涵蓋修葺及各項支出。在物業稅機制下，您不能在該免稅額之外再申索實際的修葺費用。然而，若您選擇按利得稅處理（適用於法團），則可能適用不同規則。