外国人投資家に対する香港の固定資産税

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控除対象となる費用・ならない費用

控除可能な項目

• 所有者が支払った差額税（レート）： 年間に実際に支払われた政府課税の差額税
• 回収不能家賃： 課税対象収入に含まれていたものの、回収不能となった家賃
• 20%のみなし控除： 修繕費および諸経費に対する自動控除（証明書類の提出は不要）

控除対象外の費用

不動産税の計算上、以下の費用は総賃貸収入から控除できません：

• 地代（政府地代）
• 管理費およびサービス料
• 住宅ローン利息およびローン返済額
• リノベーションまたは改装費用
• 保険料
• 弁護士および専門家報酬
• 仲介手数料
• 修繕費および維持管理費（20%のみなし控除でカバーされます）

注：20%の法定控除（みなし控除）は、修繕費および経費をカバーすることを目的としています。不動産所有者は、この控除に加えて実際の修繕費用を請求することはできません。

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非居住者家主の税務登録および申告義務

申告要件

非居住者の家主には、香港居住者と同じ申告要件が適用されます。不動産税（Property Tax）に特化した個別の登録手続きはありません。税務局（IRD）が不動産所有記録に基づいて不動産所有者に納税申告書を発行します。

主な申告情報：

• 納税申告書フォーム：BIR57（共同所有不動産用）またはBIR58（単独所有不動産用）
• 発行日：不動産税申告書は通常、毎年5月または6月に発行されます
• 申告期限：申告書の発行日から1か月以内
• 電子申告による延長：オンラインで申告し、指定された条件を満たす場合は自動的に2週間の延長
• 重要事項：書面申告の場合、IRDが発行した原本のみが受領されます。コピー、FAX、ダウンロードしたフォームは受領されません

税務査定および納付

香港の賦課年度（Tax Year）は4月1日から翌年3月31日までです。不動産所有者には以下に対する賦課決定通知書（Assessment）が届きます：

• 確定査定（Final Assessment）：終了した賦課年度分（例：2024/25年度）
• 予納査定（Provisional Assessment）：現在の賦課年度分（例：2025/26年度）

予納不動産税は通常、年2回に分割して納付します。納税申告書が届かない場合でも、課税対象となる賃貸収入がある場合は、課税対象期間の終了後4か月以内にIRDへ通知する必要があります。

違反に対する罰則

申告遅延や無申告は、重大な結果を招く可能性があります：

• 追徴金（付加金）：申告遅延に対して納付すべき税額の5～15%

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外国人投資家に関するその他の税務上の留意事項

不動産取引にかかる印紙税

2024年2月28日より、香港は従来非永住者に適用されていた15%の買主印紙税（BSD）を撤廃しました。外国人購入者は現在、標準の従価印紙税（AVD）のみを支払います：

従価印紙税率（2025年2月26日発効）：

• 400万香港ドル以下の物件：100香港ドル
• 2,000万香港ドル超の物件：4.25%
• これらの基準額の間には累進税率が適用されます

賃貸借契約にかかる印紙税

香港における不動産の賃貸借において、印紙税は賃貸借期間に基づいて計算されます：

• 1年以下の賃貸借期間：年間賃料の0.25%
• 1〜3年の賃貸借期間：平均年間賃料の0.5%
• 3年を超える賃貸借期間：平均年間賃料の1%

キャピタルゲイン税の非課税

香港では、投資目的で保有されている不動産の売却に対してキャピタルゲイン税が課されません。これは外国人投資家にとって極めて大きな優位性をもたらします：

• 投資用不動産の売却に対するキャピタルゲイン税なし
• 不動産移転に対する相続税または遺産税なし
• 付加価値税（VAT）または財・サービス税（GST）なし
• 配当税または富裕税なし

利得税 vs. 不動産税

香港で事業を営む法人であり、賃貸収入が利得税の課税対象となる場合は、不動産税の免除を申請できます。これにより、同一所得に対する二重課税を回避できます。個人投資家はこの免除を申請できず、賃貸収入に対して不動産税を納付する必要があります。

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外国人投資家向けコンプライアンス・チェックリスト

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特別な状況と免税規定

慈善目的で使用される不動産

以下に該当する主体によって慈善目的で不動産が使用されている場合、賃貸収入に対する不動産税が免除される場合があります：

• 公益的な性格を有する慈善機関または信託
• 特定の宗教団体
• 法定機関
• 認可された教育機関

政府および領事館の不動産

香港政府が所有する不動産および領事館施設は、不動産税（Property Tax）が免除されます。

自己使用物件

所有者が個人使用のために占有している不動産は、賃料収入が発生しないため不動産税の対象外となります。これには、賃貸に出さず所有者本人のみが使用する別荘なども含まれます。

一部賃貸の場合

不動産の一部のみを賃貸している場合、不動産税は賃貸している部分から得られる賃料収入にのみ適用されます。所有者が自ら使用している部分には不動産税は課されません。

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外国人投資家のための実践的アドバイス

1. 税務代理人の選任

香港外に居住している場合は、以下の業務を行える有資格の税務代理人を任命することを検討してください：

• 税務局（IRD）からの連絡を本人に代わって受領・対応する
• 不動産税の申告書を正確かつ期限内に作成・提出する
• タックスプランニングの戦略やコンプライアンス上の義務について助言する
• IRDからの異議申し立てや問い合わせに対応する

2. 包括的な記録の保管

不動産関連のすべての取引に関する詳細な記録を、最低7年間保管してください：

• 賃貸借契約書および関連書類
• 賃料の領収書および銀行取引明細書
• 差餉（Rates）の納税領収書
• 回収不能となった賃料の証明書類
• IRDとのやり取り・通信記録
• 不動産の売買関連書類

3. 属地主義原則の理解

香港の属地主義の税制では、香港内の不動産から生じた賃料収入のみが課税対象となります。他の法域にある不動産を所有している場合、居住者ステータスに関わらず、それらの不動産から得られる収入に香港の税金が課されることはありません。

4. 法人保有形態の検討

香港法人を設立して不動産を保有することにより、以下のような一定のメリットが得られる場合があります：

• 賃貸収入が事業所得税（利得税）の課税対象となる場合、不動産税が免除される可能性
• 利得税制度の下でのより柔軟な経費控除
• 相続対策および事業承継におけるメリット
• 有限責任による保護

ただし、法人名義での所有には、設立費用、毎年のコンプライアンス義務、転売時の特別印紙税（SSD）の適用可能性などの考慮事項もあります。所有形態を決定する前に、必ず専門家にご相談ください。

5. 予定納税（Provisional Tax）の計画

香港では、前年度の所得に基づいて当年度の税金を前払いで納付する予定納税制度が採用されています。これは、該当年度において以下の税金を納付する可能性があることを意味します：

• 前年度の確定税額
• 当年度の予定納税額（2回に分けて分納）

キャッシュフローの問題を避けるため、これらの納税義務に対して十分な予算を確保してください。

6. 法改正に関する最新情報の把握

香港の不動産税制は比較的安定していますが、印紙税率や不動産市場の過熱抑制策（クーリング対策）は変更されることがあります。2024年2月の外国人バイヤー向け買主印紙税（BSD）の撤廃は、政策がどのように変化し得るかを示しています。以下の方法で常に最新情報を把握してください：

• 税務アドバイザーへの定期的な相談
• 香港税務局（IRD）の発表やガイダンスのモニタリング
• 香港の財政予算案（通常2月/3月）の発表の確認

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外国人投資家からのよくある質問

非居住者としてより多くの税金を支払う必要がありますか？

いいえ。非居住者の家主も香港居住者と同じ15%の不動産税率を支払います。税務上の扱いは居住者ステータスに関係なく同一です。

住宅ローンの利息は控除できますか？

いいえ。住宅ローン利息およびローンの返済額は、不動産税の目的上、控除の対象外です。認められている控除は、所有者が支払った差額課税区税（Rates）、回収不能な家賃、および一律20%のみなし控除のみです。

市場価格を下回る賃料で関係者に賃貸した場合はどうなりますか？

税務局（IRD）は、特に利害関係者に対して市場価格を大幅に下回る賃料で不動産を賃貸する取り決めについて異議を申し立てる場合があります。賃料水準はご自身で設定できますが、質問された場合に備えて市場価格を下回る取り決めの妥当性を証明できるように準備しておく必要があります。

リースプレミアム（権利金）にはどのように課税されますか？

不動産の賃貸借契約の締結に際して受け取る一時金のプレミアム（権利金）は賃貸収入に含まれ、（20%の控除後）15%の不動産税が課されます。プレミアム全額は、複数年の占有期間に関連するものであっても、受領した年度に課税されます。

不動産を売却して利益が出た場合はどうなりますか？

長期保有する投資不動産については、香港ではキャピタルゲイン税は適用されません。ただし、税務局（IRD）によって不動産取引業（頻繁な売買、短期保有、売買目的を示唆する資金調達パターンなど）とみなされた場合、その利益は事業所得として利得税（最大16.5%の税率）の課税対象となる場合があります。

香港の銀行口座は必要ですか？

法的な義務はありませんが、香港の銀行口座を保有していると、賃貸収入の受け取り、不動産関連費用の支払い、納税手続きが容易になります。多くの家主が、効率的な不動産管理のために不可欠であると感じています。

実際の修繕費を申告する場合でも、20%の控除を申請できますか？

いいえ、できません。20%のみなし控除は自動的に適用され、修繕費や諸経費をカバーすることを目的としています。不動産税においては、この控除に加えて実際の修繕費用を申告することはできません。ただし、（法人が選択可能な）利得税の適用を選択した場合は、異なるルールが適用されることがあります。