香港物業稅稅率

差餉與物業稅不同，是按物業的應課差餉租值徵收。由 2025 年 1 月 1 日起，香港對住宅物業實施累進差餉制度：

非住宅物業則按應課差餉租值的 5% 單一稅率徵收。

地租

地租按應課差餉租值的 3% 計算，並會隨應課差餉租值的變動而自動調整。

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印花稅修訂歷史時間線

自 2010 年以來，香港的印花稅制度經歷了重大變革，主要旨在為過熱的樓市降溫。以下時間線記錄了主要的政策轉變：

2010 年前：標準從價印花稅制度

在引入樓市「辣招」降溫措施之前，香港採用簡單直接的從價印花稅（AVD）制度。物業交易須根據物業價值按累進印花稅率繳稅，而向上湊整至最接近的 100 港元的規定已於 1999 年 4 月取消，以提供更精確的計算。

2010 年：引入額外印花稅（SSD）

生效日期：2010 年 11 月 20 日

由於投機炒風熾熱，樓價在 2000 年至 2010 年間飆升約 400%，政府遂引入額外印花稅以遏抑短線炒賣物業。任何在購入後 24 個月內轉售的住宅物業均須繳納額外印花稅，稅率按持有期長短而定。

2012 年：實施買家印花稅（BSD）

生效日期：2012 年 10 月 27 日

財政司司長曾俊華宣布推出 15% 的買家印花稅，針對非香港永久性居民及公司買家。此措施旨在優先照顧香港永久性居民的置業需求，並減少外來投機需求。

2013年：從價印花稅劃分標準

生效日期：2013年2月23日

政府將從價印花稅（AVD）稅率重組為第1標準（適用於住宅物業的較高稅率）及第2標準（適用於非住宅物業及符合資格住宅物業交易的標準稅率）。

2016年：實施劃一稅率

生效日期：2016年11月5日

第1標準稅率進一步細分，對所有住宅物業交易引入 15% 的劃一從價印花稅稅率。這標誌著樓市「辣招」的高峰期，大幅增加了物業買家的置業成本。

2020年：非住宅物業修訂

生效日期：2020年11月26日

非住宅物業交易適用從價印花稅第2標準稅率，反映政府集中為住宅市場降溫，同時維持商業物業的合理稅負。

2023年：首次放寬樓市「辣招」

生效日期：2023年10月25日

隨著物業價格回落及市場環境轉變，政府開始逐步撤銷「辣招」。從價印花稅（AVD）劃一稅率及買家印花稅（BSD）均由15%下調至7.5%，標誌著政策轉向刺激市場。

2024年：全面撤銷需求管理措施

生效日期：2024年2月28日（上午11時）

財政司司長在2024-25年度《財政預算案》中宣布全面撤銷所有住宅物業需求管理措施，這是自2010年以來最重大的政策轉變。《2024年印花稅（修訂）條例》於2024年4月19日刊憲，正式取消了：

• 買家印花稅（BSD）：下調至0%
• 額外印花稅（SSD）：下調至0%
• 新住宅印花稅（NRSD）：下調至0%
• 劃一稅率從價印花稅：所有住宅物業改為按第2標準累進稅率徵收

這項具里程碑意義的變革結束了實施超過13年的「辣招」，並從根本上重塑了香港的物業交易稅制。

現行印花稅架構（2024-2025年）

自2024年2月28日起，所有住宅物業買家——不論其居留身分或是否已持有物業——均只需按第2標準稅率繳納從價印花稅：

2025年：最新調整

生效日期：2025年2月26日（上午11:00）

於2025年5月16日刊憲的《2025年印花稅（修訂）條例》對從價印花稅（AVD）稅率引入了追溯調整。更新後的累進稅率介乎400萬港元或以下物業的100港元，至超過2,000萬港元物業的4.25%。

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2024年政策轉變的影響分析

刺激市場

撤銷買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）消除了物業交易的重大障礙。外地投資者及中國內地買家現時承擔與香港永久性居民相同的印花稅負擔，有望增加流入住宅物業市場的資金。

成交量回升

透過取消額外印花稅（SSD）的24個月持有期要求，政府消除了物業轉售的限制，預計可提高二手物業市場的流動性，並讓業主能更靈活地應對環境轉變。

稅務負擔比較

在2024年2月28日之前，非香港永久性居民購買價值1,000萬港元的物業需繳付：

• 從價印花稅（第1標準）：HKD 1,500,000 (15%)
• 買家印花稅（BSD）：HKD 1,500,000 (15%)
• 總計：HKD 3,000,000 (30%)

在現行規例下，同一宗交易需繳付：

• 從價印花稅（第2標準）：HKD 375,000 (3.75%)
• 買家印花稅（BSD）：HKD 0
• 總計：HKD 375,000 (3.75%)

這意味著印花稅負擔大幅減少87.5%，從根本上改變了香港物業投資的經濟效益。

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未來預測與考量因素

物業稅稅率穩定性

就租金收入徵收的15%物業稅稅率多年來一直維持穩定，預計將保持不變。這種一致性為計算租金回報率及現金流預測的物業投資者提供了可預測性。

潛在政策應對措施

雖然各項調控措施（「辣招」）已被撤銷，但若樓價過度上漲，政府仍保留重新引入需求管理工具的彈性。歷史先例表明，香港願意因應市況迅速調整政策。

區域競爭力

撤銷買家印花稅（BSD）使香港相比新加坡等區域物業市場更具競爭力，後者對外國買家維持徵收 60% 的額外買家印花稅。此政策分歧可能有助吸引尋求投資亞洲物業的國際資本。

累進差餉制度的演變

2025 年 1 月引入的累進差餉制度反映出向累進稅制轉變的更廣泛政策方向。未來發展可能包括根據物業市場表現及政府財政收入需求，進一步調整差餉徵收率組別及百分比。

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對物業業主及投資者的實際影響

出租物業業主

賺取租金收入的物業業主應注意：

• 物業稅維持在應評稅淨值的 15%
• 20% 的法定免稅額實際上意味著按租金總收入的 80% 徵稅
• 租金總額的實際稅率為 12%（80% 的 15%）
• 透過公司持有的物業則須繳納利得稅，其實際稅率可能有所不同

物業買家

買家受惠於大幅降低的交易成本：

• 無論居留身分為何，均無須繳納買家印花稅（BSD）
• 無持有期限制（額外印花稅（SSD）已取消）
• 適用於第 2 標準較低的從價印花稅（AVD）稅率
• 更高的市場流動性及交易靈活性

企業投資者

企業法人在購置住宅物業時現享有與個人買家相同的印花稅率，免除了以往買家印花稅（BSD）的懲罰性稅負。然而，持有物業的公司其租金收入仍須繳納利得稅，而非物業稅。

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與國際物業稅制的比較

香港與新加坡之比較

新加坡對外國買家徵收顯著較高的印花稅（60% 的額外買家印花稅），並對非自住物業按年值徵收最高達 32% 的累進物業稅。香港現行的稅制框架對國際投資者而言明顯更具優勢。

香港與英國

英國對高價值物業徵收最高達 17% 的土地印花稅，並對非居民及增購額外物業徵收 5% 的附加稅。香港在 2024 年後的稅制更加精簡，整體負擔普遍較輕。

香港與美國

美國沒有聯邦層面的物業轉讓稅，但各州和市鎮會徵收不同的轉讓稅和登記費。美國的年度物業稅通常為評估價值的 0.5% 至 2.5%，遠高於香港以差餉為基礎的徵稅機制。