香港の固定資産税の税率

不動産税とは別に、不動産の課税評価額に対して差餉（Rates／評価額課税）が課されます。2025年1月1日現在、香港では住宅用不動産に対して累進評価課税制度が導入されています。

非住宅用不動産には、課税評価額に対して一律5%の税率が課されます。

政府地代（Government Rent）

政府地代は課税評価額の3%で計算され、課税評価額の変動に伴って自動的に調整されます。

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印紙税変更の歴史的タイムライン

香港の印紙税制度は、主に過熱した不動産市場を抑制することを目的として、2010年以降劇的な変化を遂げてきました。以下のタイムラインは、主要な政策の変遷を示しています。

2010年以前：標準的な従価印紙税（AVD）制度

過熱抑制策が導入される前、香港ではシンプルな従価印紙税（AVD）制度が運用されていました。不動産取引には物件価格に応じた累進印紙税率が適用され、より正確な計算を行うため、1999年4月に100香港ドル単位への切り上げが廃止されました。

2010年：特別印紙税（SSD）の導入

施行日：2010年11月20日

横行する投機により2000年から2010年の間に不動産価格が約400%急騰したことを受け、政府は不動産の短期転売を抑止するために特別印紙税を導入しました。取得後24か月以内に転売された住宅用不動産はすべてSSDの対象となり、保有期間に応じて異なる税率が適用されました。

2012年：買主印紙税（BSD）の導入

施行日：2012年10月27日

ジョン・ツァン財政長官は、非永住者および法人購入者を対象とした15%の買主印紙税（BSD）を発表しました。この措置は、香港永住者による住宅取得を優先し、外部からの投機的需要を抑制することを目的としていました。

2013年：AVD（従価印紙税）のスケール分割

施行日：2013年2月23日

政府はAVD税率を再編し、スケール1（住宅用不動産向けの高税率）とスケール2（非住宅用不動産および適格住宅取引向けの標準税率）に区分しました。

2016年：一律税率の導入

施行日：2016年11月5日

スケール1の税率はさらに細分化され、すべての住宅用不動産取引に対して一律15%のAVD税率が導入されました。これは不動産過熱抑制策のピークを意味し、不動産購入者に多大なコストを課すこととなりました。

2020年：非住宅用不動産に関する変更

施行日：2020年11月26日

非住宅用不動産の取引はスケール2の税率に基づくAVDの対象となり、商業用不動産に対する合理的な課税を維持しつつ、住宅市場の過熱抑制に焦点を当てる政府の姿勢が反映されました。

2023年：不動産過熱抑制策の最初の緩和

施行日：2023年10月25日

不動産価格が落ち着きを見せ、市場環境が変化する中、政府は過熱抑制策の緩和に着手しました。一律のAVD（従価印紙税）税率とBSDの双方が15%から7.5%に引き下げられ、市場刺激に向けた政策の転換が示されました。

2024年：需要サイド管理措置の完全撤廃

施行日時：2024年2月28日（午前11:00）

2010年以降で最も重大な政策転換として、財政司司長による2024-25年度財政予算案において、住宅用不動産に対するすべての需要サイド管理措置の完全撤廃が発表されました。2024年4月19日に官報に掲載された「2024年印紙税（改正）条例」により、以下が正式に撤廃されました。

• 購入者印紙税（BSD）：0%に引き下げ
• 特別印紙税（SSD）：0%に引き下げ
• 新規住宅印紙税（NRSD）：0%に引き下げ
• 一律税率AVD：すべての住宅用不動産について第2基準（Scale 2）の累進税率へ移行

この歴史的な変更により、13年以上にわたる過熱抑制策に終止符が打たれ、香港の不動産取引課税の構造が抜本的に再編されました。

現在の印紙税体系（2024年～2025年）

2024年2月28日現在、居住者ステータスや既存の不動産保有状況にかかわらず、すべての住宅用不動産の購入者に課されるのは第2基準（Scale 2）税率による従価印紙税のみとなっています。

2025年：最新の調整

発効日：2025年2月26日（午前11:00）

2025年5月16日に官報公布された「2025年印紙税（改正）条例」により、従価印紙税（AVD）税率に対する遡及的な調整が導入されました。改定後の累進税率は、400万香港ドル以下の不動産に対する100香港ドルから、2,000万香港ドルを超える不動産に対する4.25%までの範囲となっています。

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2024年の政策転換による影響分析

市場の活性化

買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）の撤廃により、不動産取引における重大な障壁が取り除かれました。外国人投資家や中国本土の購入者は、香港永住権保持者と同じ印紙税負担となり、住宅不動産市場への資本流入が増加する可能性があります。

取引量の回復

SSDの24か月間の保有期間要件を撤廃することで、政府は不動産の転売制限を解消しました。これにより、中古不動産市場の流動性が向上し、不動産所有者が変化する状況により柔軟に対応できるようになると期待されています。

税負担の比較

2024年2月28日以前、非永住権保持者が1,000万香港ドルの不動産を購入した場合、以下の負担が発生していました：

• AVD（第1基準）：1,500,000香港ドル（15%）
• BSD：1,500,000香港ドル（15%）
• 合計：3,000,000香港ドル（30%）

現行の規制下では、同一の取引において発生する負担は以下のとおりです：

• AVD（第2基準）：375,000香港ドル（3.75%）
• BSD：0香港ドル
• 合計：375,000香港ドル（3.75%）

これは印紙税負担の87.5%の削減に相当し、香港における不動産投資の経済性を根本的に変化させるものです。

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今後の見通しと検討事項

不動産税率の安定性

賃貸収入に対する15%の不動産税率は長年にわたり安定しており、今後も変更なく維持されると見込まれます。この一貫性により、不動産投資家は賃貸利回りやキャッシュフロー予測を算出する際の予測可能性を確保できます。

潜在的な政策対応

過熱抑制策は撤廃されたものの、不動産価格が過度に上昇した場合、政府には需要サイドの管理手段を再導入する柔軟性が残されています。過去の前例は、市場の状況に応じて香港が迅速な政策変更を実施する意向を示しています。

地域競争力

BSD（買主印紙税）の撤廃により、香港は外国人購入者に対して60%の追加買主印紙税を維持しているシンガポールなどの地域不動産市場に対して、より競争力のある立場に置かれます。この政策の乖離は、アジアの不動産へのエクスポージャーを求める国際資本を惹きつける可能性があります。

累進差餉制度の進展

2025年1月の累進差餉（政府評価レート）制度の導入は、累進課税へのより広範な政策転換を反映しています。今後の展開としては、不動産市場の動向や政府の財政需要に基づき、税率区分や税率のさらなる見直しが含まれる可能性があります。

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不動産所有者および投資家への実務的影響

賃貸物件の所有者

賃貸収入を得ている不動産所有者は、以下の点に留意する必要があります。

• 不動産税は課税評価純額の15%のまま維持されます
• 20%の法定控除により、実質的には総賃貸収入の80%に対して課税されます
• 総賃料に対する実効税率は12%（80%の15%）となります
• 法人を通じて保有されている不動産は代わりに利得税が課され、実効税率が異なる可能性があります

不動産購入者

購入者は、取引コストが大幅に削減されるという恩恵を受けます。

• 居住者ステータスに関わらずBSDは課されません
• 保有期間要件の撤廃（SSDの廃止）
• 第2基準（Scale 2）に基づくより低いAVD税率
• 市場流動性および取引の柔軟性の向上

法人投資家

法人は住宅物件について個人購入者と同じ印紙税率が適用されるようになり、以前のBSDペナルティが撤廃されました。ただし、法人の不動産所有者は、賃貸収入に対して不動産税ではなく利得税の対象となる点に変わりはありません。

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国際的な不動産税制との比較

香港 対 シンガポール

シンガポールは外国人購入者に対して大幅に高い印紙税（60%の追加購入者印紙税：ABSD）を維持しており、非自己居住用不動産に対して年間評価額に応じた最大32%の累進税率で不動産税を課しています。香港の現行の枠組みは、海外の投資家にとって大幅に有利となっています。

香港と英国の比較

英国では高額不動産に対して最大17%の税率で土地印紙税（SDLT）が課され、非居住者および追加不動産の取得にはさらに5%のサーチャージが適用されます。2024年以降の香港の制度は、より簡素化されており、全般的に負担が軽くなっています。

香港と米国の比較

米国には連邦レベルの不動産譲渡税はありませんが、個々の州や自治体がさまざまな譲渡税や登記手数料を課しています。米国における年間の固定資産税は通常、評価額の0.5%〜2.5%であり、香港の差餉（Rates）ベースの制度よりも大幅に高くなっています。