香港印花稅 2024-2025

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了解香港印花稅機制架構

香港的物業印花稅機制於2024年進行了重大改革，從根本上改變了住宅及商業物業的課稅方式。政府全面撤銷實施了超過13年的多項「辣招」（樓市調控措施），構建了統一且簡化的稅務架構。無論是投資商業寫字樓、零售商舖還是住宅單位，了解這些變更對所有參與香港物業市場的人士都至關重要。

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2024年印花稅大改革：主要變更

2024年2月28日：歷史性轉變

香港特區政府於2024年2月28日發表的《2024-25年度財政預算案》中，宣布即日起全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）。這項具里程碑意義的變革透過《2024年印花稅（修訂）條例》（於2024年4月10日獲立法會通過，並於2024年4月19日刊憲）正式落實，取消了以下各項：

• 買家印花稅（BSD）：以往向非香港永久性居民購買住宅物業徵收7.5%的稅率
• 額外印花稅（SSD）：以往向購入後兩年內出售的住宅物業徵收最高達20%的稅率
• 新住宅從價印花稅（NRSD）：以往適用於特定住宅物業交易
• 從價印花稅第1標準第1部：以往適用於大多數住宅物業買家的15%（其後調低至7.5%）劃一稅率

2025年2月26日：進一步寬減措施

政府於《2025-26年度財政預算案》中宣布擴大最低印花稅階。自2025年2月26日上午11時起，合資格繳納最低100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。此項調整惠及約15%的物業交易，預計每年減少政府收入約4億港元。

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現行印花稅架構：商業與住宅物業比較

統一的第2標準稅率制度

自2024年2月28日起，香港對所有物業交易採用單一的從價印花稅（AVD）稅率架構——第2標準稅率，不論以下情況：

• 物業類型（住宅與非住宅／商業）
• 買家身分（香港永久性居民與非永久性居民及外籍人士）
• 實體類型（個人與公司）
• 已擁有物業的數量

對於商業／非住宅物業，第2標準稅率自2020年11月26日起已經適用。2024年的改革本質上是將住宅物業稅制與當時已實施的商業物業架構接軌。

從價印花稅（AVD）第2標準稅率

以下累進稅率適用於2025年2月26日或之後簽訂的所有物業買賣交易：

物業價值（港元）	印花稅率
高達 $4,000,000	$100（定額費用）
$4,000,001 至 $4,323,780	$100 + 超逾 $4,000,000 款額的 20%
$4,323,781 至 $4,500,000	1.5%
$4,500,001 至 $4,935,480	$67,500 + 超逾 $4,500,000 款額的 10%
$4,935,481 至 $6,000,000	2.25%
$6,000,001 至 $6,642,860	$135,000 + 超逾 $6,000,000 款額的 10%
$6,642,861 至 $9,000,000	3%
$9,000,001 至 $10,080,000	$270,000 + 超逾 $9,000,000 款額的 10%
$10,080,001 至 $20,000,000	3.75%
$20,000,001 至 $21,739,120	$750,000 + 超逾 $20,000,000 款額的 10%
超過 $21,739,120	4.25%

重要提示：

• 印花稅按物業申報代價或市值兩者中的較高者計算
• 當代價略高於各稅階的下限時，可享邊際寬減
• 上述稅率同樣適用於住宅及非住宅（商業、工業、寫字樓、零售）物業

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工商物業印花稅：特定考慮因素

甚麼是非住宅物業？

香港的非住宅物業包括：

• 寫字樓大廈及商業辦公室空間
• 零售商舖及商場
• 工業大廈及倉庫
• 車位（非住宅）
• 以商業模式營運的酒店及服務式住宅
• 劃作商業或工業用途的土地

買賣交易

凡於2020年11月26日或之後簽立的工商物業買賣或轉讓，僅須按第2標準稅率繳納從價印花稅（AVD）。工商物業無須繳納買家印花稅（BSD）或額外印花稅（SSD）等其他稅項——這些措施純粹旨在遏抑住宅物業的炒賣活動。

工商物業租約印花稅

除買賣交易外，工商物業租約亦須根據租期及年租繳納印花稅：

租期	印花稅率	計算基準
1年或以下	0.25%	租期內之總租金
超過1年但不超過3年	0.5%	平均年租 × 租期
超過3年或無定期	1%	平均年租 × 租期（如為無定期則為年租 × 3）

租約其他注意事項：

• 計算印花稅時，租金金額須向上調整至最接近的HK$100
• 租約中註明的租金按金無須繳納印花稅
• 權利金（如頂手費或建築費）須繳納4.25%的印花稅，稅率與物業買賣相同
• 除另有約定外，印花稅通常由業主與租客平均分擔
• 租約必須在簽立後30天內加蓋印花
• 上述租約稅率同時適用於住宅及商業物業

商業物業的豁免情況

部分商業物業交易可能符合印花稅豁免資格：

• 集團內部轉讓：在符合特定條件並獲得稅務局批准的情況下，相聯公司之間的轉讓可獲豁免
• 企業重組：與真正企業重組相關的特定交易可能符合寬免資格
• 慈善機構：涉及獲認可慈善機構的轉讓可獲豁免

請注意，此等豁免必須向稅務局正式申請並獲得批准。

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住宅物業印花稅：2024年後最新格局

住宅買家的重大轉變

2024年2月28日的稅制改革徹底改變了住宅物業市場的稅制：

2024年2月28日之前

• 購買首個物業的香港永久性居民：第2標準稅率（僅從價印花稅 AVD）
• 已擁有物業的香港永久性居民：自 2023 年 10 月 25 日起按 7.5% 劃一稅率（第 1 標準第 1 部）徵稅
• 非永久性居民：7.5% 從價印花稅（AVD）+ 7.5% 買家印花稅（BSD）= 合共 15%
• 公司：7.5% 從價印花稅（AVD）+ 7.5% 買家印花稅（BSD）= 合共 15%
• 2 年內轉售：最高 20% 的額外印花稅（SSD）

2024 年 2 月 28 日後

• 所有買家（不論居留身份、實體類型或是否已擁有物業）：僅須繳付第 2 標準從價印花稅（AVD）
• 非永久性居民或公司無須繳付買家印花稅（BSD）
• 不論持貨期長短，均無須繳付額外印花稅（SSD）
• 擁有多項物業無須繳付額外費用

比較表：住宅物業新舊制度

買家類別	2024 年 2 月 28 日前	2024 年 2 月 28 日後
香港永久性居民（首置物業）	第 2 標準從價印花稅（最高 4.25%）	第 2 標準從價印花稅（最高 4.25%）
香港永久性居民（第二套或以上物業）	7.5% 劃一稅率（第 1 標準第 1 部）	第 2 標準從價印花稅（最高 4.25%）
非永久性居民	7.5% AVD + 7.5% BSD = 15%	第 2 標準從價印花稅（最高 4.25%）
非本地買家	7.5% AVD + 7.5% BSD = 15%	第 2 標準從價印花稅（最高 4.25%）

公司／法人團體 7.5% AVD + 7.5% BSD = 15% 第2標準 AVD（最高 4.25%） 6個月內轉售 上述稅率 + 20% SSD 僅第2標準 AVD（無須繳納 SSD） 6至12個月內轉售 上述稅率 + 15% SSD 僅第2標準 AVD（無須繳納 SSD） 12至24個月內轉售 上述稅率 + 10% SSD 僅第2標準 AVD（無須繳納 SSD）

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主要分別：商業與住宅物業稅務比較

現行差異（截至2025年12月）

雖然兩類物業的置業交易現時均適用相同的第2標準從價印花稅（AVD）稅率架構，但兩者之間仍存在若干差異：

項目	住宅物業	商業物業
置業時的從價印花稅（AVD）	第2標準（自2024年2月28日起）	第2標準（自2020年11月26日起）
BSD（買家印花稅）	已撤銷（非本地居民原為 7.5%）	從不適用
SSD（額外印花稅）	已撤銷（2 年內轉售原最高達 20%）	從不適用
租約印花稅	按租期為 0.25% 至 1%	按租期為 0.25% 至 1%
按揭成數（LTV）	最高達 70%（於 2024 年 2 月 28 日調整）	60-70%（視乎物業類型而定）
差餉	累進制（由 2024-25 年度第 4 季起按應課差餉租值徵收 5%、8%、12%）	按應課差餉租值徵收固定百分比
持有期限制	無（已撤銷 SSD）	無（從無限制）
買家資格限制	無（所有買家一視同仁）	無（向來一視同仁）

歷史背景：為何商業物業向來待遇不同

香港的商業物業從未受「辣招」（買家印花稅 BSD、額外印花稅 SSD、較高從價印花稅 AVD 稅率）規管，原因如下：

1. 經濟功能：非住宅物業主要用於商業用途並促進經濟活動，而非個人財富累積
2. 市場動態：非住宅物業市場的運作原則與住宅市場不同，其投資期較長，且決策以業務為導向
3. 炒賣隱憂：住宅物業炒賣被視為影響市民置業負擔能力的社會問題；非住宅物業投資則被視為正當的商業活動
4. 政府政策：政府旨在控制住宅物業價格以維持社會穩定，同時保持香港作為商業樞紐的吸引力

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對物業投資者及企業的實際影響

對非住宅物業投資者而言

現行稅務環境帶來多項優勢：

• 穩定的稅務架構：非住宅物業印花稅自2020年11月起一直維持不變，提供了可預測性
• 無持有期要求：物業可根據市況自由買賣，不受稅務懲罰
• 一視同仁：本地及海外投資者與公司實體均適用相同的稅率
• 最高稅率較低：最高稅率為4.25%，遠低於過往住宅物業曾適用的15%稅率

對住宅物業投資者而言

2024年的改革創造了新機遇：

• 歡迎海外投資：非本地居民現時與本地居民享有相同稅率，有望增加外資流入
• 投資組合多元化：持有多個住宅物業無須繳交懲罰性稅項
• 靈活性：買賣物業無須顧慮持有期限制
• 交易成本降低：撤銷買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）顯著減輕了眾多買家的整體稅務負擔

對公司實體而言

在香港購買物業的公司現受惠於：

• 稅務平等待遇：不再徵收以往適用於公司購買住宅物業的額外買家印花稅（BSD）
• 簡化架構：更易於構建物業持有架構，免受因稅務考量而產生的複雜性影響
• 集團內部靈活性：真正的企業重組或可享有豁免（須獲稅務局批准）

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合規及行政注意事項

加蓋印花要求

所有物業交易文件均須向稅務局加蓋印花：

• 期限：簽署協議後 30 天內
• 計算基準：以所列代價或市值兩者中的較高者為準
• 繳款方式：可透過稅務局的「電子印花」服務進行電子加蓋印花
• 罰則：逾期加蓋印花將招致罰款及利息

所需文件

一般須加蓋印花的文件包括：

• 買賣協議
• 轉讓契（售賣轉讓契）
• 租賃協議
• 租契文件
• 轉讓文書

專業協助

鑑於物業交易及印花稅計算十分複雜，建議尋求專業意見：

• 律師：處理法律事宜並確保妥善加蓋印花
• 稅務顧問：就豁免項目及優化策略提供指引
• 地產代理：協助評估市值及構建交易架構

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未來展望及市場影響

政策考量

政府撤銷住宅物業冷卻措施（辣招）顯示出：

• 對市場穩定的信心：當局認為物業市場不再需要進行干預
• 刺激經濟：降低交易成本或有助刺激物業市場交投
• 競爭定位：香港與全球其他城市競逐投資資本
• 收入取捨：政府以印花稅收入減少換取整體經濟效益

市場反應

早期指標顯示：

• 2024年2月改革後成交量有所增加
• 非本地居民及公司買家的興趣提升
• 由於不再設有額外印花稅（SSD）持貨期限制，交投更為活躍
• 商業及住宅物業的投資策略逐漸接軌

市場影響：簡化的稅制架構提升了市場活躍度，並讓更廣泛的投資者更容易涉足香港物業市場。

免責聲明：本文提供截至 2025 年 12 月有關香港印花稅的一般資訊。稅務法例及規例或會有所變更。如涉及具體交易，請諮詢合資格的稅務專家及律師。官方資訊應向香港稅務局核實。

官方資源：

• 香港稅務局：www.ird.gov.hk
• 香港政府一站通印花稅資訊：www.gov.hk/en/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
• 從價印花稅常見問題：www.ird.gov.hk/eng/faq/avd.htm