物業費率在香港可負擔房屋中的作用

試想像生活在世界上生活成本最高昂的城市之一，樓價中位數是年薪中位數的 23.3 倍，然而近半人口居於政府資助房屋。再考慮這一點：每一個住戶——無論是身處豪宅私樓還是簡樸的公屋單位——都需要繳納相同的差餉徵收率。這正是香港獨特的房屋稅制模式，差餉在當地的可負擔房屋策略中發揮的作用出奇地有限。本文將探討香港為何對所有房屋類型維持統一的差餉制度、這與國際慣例有何不同，以及此現象如何反映這座城市更廣泛的房屋政策優先次序。

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認識香港物業差餉制度

香港的差餉是一項按季向所有物業（包括住宅及非住宅）徵收的經常性稅項。所徵收的款項構成政府一般收入的一部分。差餉是按物業的應課差餉租值乘以一個百分率徵收。應課差餉租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租，在公開市場上可得的估計年租金。

累進差餉制度（2025年生效）

香港自2025年1月1日起對住宅物業實施累進差餉制度，標誌著由以往單一徵收率機制的重大轉變。這項改革主要針對豪宅物業，同時維持絕大多數市民的負擔能力。

季度差餉寬減措施

香港政府定期在年度財政預算案中推出差餉寬減措施，以減輕市民的財政負擔。有關措施為普遍惠民措施，適用於所有應課差餉物業。

這些寬減僅用以抵銷第一季的應繳差餉。若該季的應繳差餉不超過寬減上限，該季則毋須繳費。任何未用盡的寬減額均不能結轉至隨後的季度。

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差餉與公共房屋：香港的實際情況

香港的公共房屋體系是全球最龐大的體系之一，近 50% 的人口居住在各類公共房屋中。然而，儘管規模如此龐大，資助房屋並不能享有差餉豁免。

公共租住房屋（公屋）：租戶須繳交差餉

公屋雖然是為低收入家庭提供的資助房屋，但公屋租戶仍有責任為其單位繳交差餉。運作機制如下：

• 平均每月租金：HK$2,297（截至 2024 年 3 月）
• 近期調整：自 2024 年 10 月 1 日起加租 10%（每戶平均增加 HK$230）
• 差餉繳交：租戶除租金外還須繳交差餉
• 寬減機制：房屋委員會按月從租金中抵銷同等金額，將差餉寬減轉惠予公屋租戶
• 不設豁免：公屋單位並不獲豁免差餉

居者有其屋計劃（居屋）：業主與私人業主一樣須繳交差餉

「居者有其屋計劃」為無法負擔私人市場樓價的家庭提供資助置業機會。居屋單位通常以評估市值的約 70% 出售（即七折／扣減 30%）。

居屋業主與私人物業業主完全一樣，均須繳交差餉：

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國際比較：香港的獨特方針

香港透過物業差餉對資助房屋徵稅的方針，與許多經合組織（OECD）國家顯著不同；在這些國家，社會房屋通常享有稅務優惠。

與許多利用物業稅豁免作為支援可負擔房屋工具的經合組織（OECD）國家不同，香港對所有房屋類型均維持劃一的徵費結構。這反映了一項政策選擇，即利用其他機制——主要是土地供應、透過低租金提供的直接補貼以及地價優惠——而非物業稅豁免來解決房屋負擔能力問題。

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香港房屋負擔能力的真正政策槓桿

雖然差餉適用於香港的所有房屋，但它只佔政府房屋負擔能力政策工具中很小的一部分。真正的政策槓桿存在於其他影響力更為深遠的領域。

地價：政府的主要政策槓桿

地價——即政府就批地及契約修訂所收取的費用——在決定房屋負擔能力和政府財政收入方面，遠比差餉更為關鍵：

• 地價費用佔發展項目總成本的 50%
• 近年與房屋相關的收入（地價加上印花稅）佔政府總收入的 27.4% 至 42.0%

全面撤銷印花稅：影響更深遠的政策轉變

2024年2月28日，財政司司長陳茂波宣佈即時撤銷所有住宅物業需求管理印花稅（即「全面撤辣」），這項政策轉變的影響力遠超差餉寬減：

這項印花稅撤銷措施旨在樓價下跌後振興香港物業市場，其政策干預力度和規模，遠遠超越每項物業每年HK$500至HK$1,000的差餉寬減。

直接租金補貼：真正落實可負擔房屋的工具

房屋委員會為公屋租戶提供可負擔居所的主要工具並非差餉寬減，而是極其低廉的租金：

• 公屋平均租金：每月HK$2,297（遠低於市場租金水平）
• 即使在2024年10月加租10%後，公屋租金仍僅佔私人市場租金的一小部分
• 透過低於市場租金所提供的直接補貼，其效益遠遠超過任何物業差餉寬免措施

1. 地價政策：最顯著的財政槓桿（佔政府收入的 27-42%）
2. 直接租金資助：公屋租金遠低於市值水平（相較於同類私人物業的 HK$15,000+，公屋約為 HK$2,300）
3. 土地供應與房屋建構：長遠可負擔能力的根本所在
4. 印花稅政策：對交易成本和市場活動有重大影響
5. 居屋售價折扣：較市價折讓 30-38%
6. 物業差餉：次要槓桿；普遍適用但寬減幅度較小

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政策爭議：差餉制度是否應支援可負擔房屋？

儘管香港已就豪宅物業引入累進差餉制度（於 2025 年 1 月生效），但對於差餉制度是否應加大力度支援可負擔房屋，社會上仍持續存在爭議。

支持可負擔房屋差餉豁免的論點

• 國際先例：許多經合組織（OECD）國家均會豁免或寬減社會房屋的物業稅
• 公平性考量：平均月入遠低於市場水平的公屋租戶仍需繳納物業差餉
• 累進稅原則：2025 年就豪宅物業引入的累進差餉制度，顯示了政策層面有意將差餉作為財富再分配的工具

反對豁免的論點（政府現行立場）

• 財務影響有限：與租金或按揭供款相比，差餉只佔房屋開支的一小部分
• 具備更有效的政策工具：直接租金津貼比差餉豁免帶來更顯著的效益
• 行政程序繁複：設立豁免機制會令差餉制度變得複雜
• 對財政收入的影響：鑑於全港近 50% 人口居於公營房屋，提供豁免將大幅減少政府收入
• 全面受惠模式：現行的差餉寬減措施惠及各類物業，且不會增加行政負擔

香港的差餉劃一適用於所有房屋類型，資助房屋並無獲得任何豁免或特殊待遇。這與許多為社會房屋提供物業稅優惠的海外司法管轄區形成鮮明對比。雖然 2025 年累進差餉制度改革針對豪宅物業，但並未為可負擔房屋居民提供直接紓困。政府決定不將差餉用作可負擔房屋政策工具，反映了深思熟慮的政策取向：直接租金補貼每年為每個公屋租戶節省 144,000 至 180,000 港元，相比之下，差餉豁免每年僅帶來約 1,500 至 2,000 港元的潛在利益，作用微乎其微。歸根結底，差餉在香港房屋負擔能力挑戰中僅屬次要因素，真正的解決方案在於增加土地供應、加快房屋興建，以及推行強有力的直接資助計劃。