香港の手頃な価格の住宅における不動産価格の役割

差餉（不動産税）の臨時減免措置

香港政府は、住民の経済的負担を軽減するため、年度財政予算案の一環として定期的に差餉（不動産税）の減免措置を提供しています。これらはすべての課税対象不動産に適用される普遍的な優遇措置です。

これらの減免措置は、第1四半期に納付すべき差餉（不動産税）のみを相殺するものです。四半期あたりの納付額が減免上限額を超えない場合、該当四半期の納付は不要となります。未使用の残額を翌四半期以降に繰り越すことはできません。

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不動産差餉と公共住宅：香港の実情

香港の公共住宅制度は世界最大級の規模を誇り、全人口の50％近くが何らかの公的住宅に居住しています。しかし、この大規模な制度にもかかわらず、低所得者向け住宅に対する不動産差餉の免除措置はありません。

公営賃貸住宅（PRH）：テナント（賃借人）が差餉を負担

低所得世帯向けの補助金付き住宅であるにもかかわらず、公営賃貸住宅（PRH）の入居者は自らの住戸にかかる差餉を納付する義務があります。制度の仕組みは以下の通りです：

• 平均月額賃料： HK$2,297（2024年3月時点）
• 最近の改定： 2024年10月1日より10%の賃料引き上げが発効（1世帯あたり平均HK$230の増額）
• 差餉の納付： 入居者は家賃に加えて不動産差餉を支払う
• 減免の仕組み： 住宅委員会（Housing Authority）は、家賃から同等額を相殺することにより、差餉減免措置の恩恵を入居者へ毎月還元
• 免除なし： PRH住戸に対する不動産差餉の免除措置はなし

住宅所有スキーム（HOS）：民間物件所有者と同様の納税義務

住宅所有スキーム（Home Ownership Scheme: HOS）は、民間市場の価格では住宅を購入できない世帯に対して、補助金付きの持家取得機会を提供する制度です。HOS住宅は通常、査定市場価格の約70％（30％割引）で提供されます。

HOSの所有者は、民間不動産の所有者とまったく同様に不動産差餉を納付します：

• 同一の差餉（固定資産評価税）体系が適用（課税評価額（RV）≤ 550,000香港ドルは5%、それを超える評価額には累進税率）
• 他のすべての不動産所有者と同様の差餉減免措置の対象
• 助成住宅区分に対する特別な免除や軽減税率はなし

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国際比較：香港独自の取り組み

差餉を通じてアフォーダブル住宅に課税する香港のアプローチは、ソーシャルハウジング（公営・社会住宅）に対して優遇税制が適用されることが多い多くのOECD諸国とは著しく異なっています。

手頃な価格の住宅供給を支援する手段として固定資産税の減免を活用する多くのOECD加盟国とは異なり、香港はあらゆる住宅タイプに対して一律の税率構造を維持しています。これは、住宅アフォーダビリティ（購入可能性）に対処するために固定資産税の免除ではなく、主に土地供給、低家賃を通じた直接的な補助金、土地プレミアム（地価補正金）の減免といった他のメカニズムを活用するという政策上の選択を反映しています。

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香港における住宅アフォーダビリティの真の政策手段

香港ではすべての住宅に固定資産税（差餉）が課されますが、これは政府の住宅アフォーダビリティ対策ツールの中ではごく一部を占めるに過ぎません。真の政策手段は、はるかに影響力の大きい別の領域に存在します。

土地プレミアム：政府の主要な政策手段

土地プレミアム（土地の譲渡および借地条件の変更に対して政府が課す賦課金）は、住宅のアフォーダビリティおよび政府歳入を決定づける上で、固定資産税よりもはるかに重要です。

• 土地プレミアムの賦課金は、開発プロジェクト総コストの50%を占めています
• 住宅関連の歳入（土地プレミアムおよび印紙税）は、近年において政府総歳入の27.4%〜42.0%を占めています
• 公的住宅については、政府が優遇価格で土地を供与できるため、開発コストを大幅に削減できます

印紙税の撤廃：より重大な政策転換

2024年2月28日、ポール・チャン（陳茂波）財政司司長は、すべての需要側管理印紙税の即時撤廃を発表しました。これは差餉（固定資産税相当）の減免措置よりもはるかに影響力の大きい政策変更です。

不動産価格下落後の香港の住宅市場回復を目的としたこの印紙税撤廃は、1物件あたり年間500〜1,000香港ドルの差餉減免措置と比べて桁違いに大規模な政策介入となります。

直接的な賃料補助：真の手頃な住宅供給ツール

住宅管理局（Housing Authority）が公共賃貸住宅（PRH）の入居者向けに提供する最大の負担軽減策は、差餉の免除ではなく、極めて低額に抑えられた賃料そのものです：

• PRHの平均賃料：月額2,297香港ドル（市場相場を大幅に下回る水準）
• 2024年10月の10%引き上げ後であっても、PRHの賃料は民間市場の賃料のごくわずかな割合にとどまっています
• 相場を大きく下回る賃料によるこの直接的な補助は、差餉免除によるいかなる潜在的恩恵をも遥かに上回ります

1. 土地プレミアム政策: 最も重要な財政レバー（政府歳入の27〜42%）
2. 直接的な家賃補助: PRHの家賃は市場相場を大幅に下回る（同等の民間物件のHK$15,000以上に対し約HK$2,300）
3. 土地供給および住宅供給: 長期的な値頃感（アフォーダビリティ）の根幹
4. 印紙税政策: 取引コストと市場活動への重大な影響
5. HOS（居者有其屋計画）購入価格割引: 市場価値より30〜38%低い水準
6. 不動産評価税（差餉）: 小規模なレバー。少額の減免を伴う普遍的適用

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政策論争：評価税は手頃な価格の住宅供給（アフォーダブル・ハウジング）を支援すべきか？

香港では高級不動産に対する累進評価税制が導入されたものの（2025年1月施行）、手頃な価格の住宅供給を支援するために評価税制度がさらに貢献すべきかどうかについて、現在も議論が続いています。

手頃な価格の住宅に対する免税を支持する論拠

• 国際的な先例: 多くのOECD加盟国が、ソーシャル・ハウジングに対する不動産税の免除または減額を実施している
• 公平性に関する懸念: 平均月収が市場基準を大幅に下回るPRHの賃借人も、依然として不動産評価税を支払っている
• 累進課税の原則: 2025年の高級不動産向け累進評価税の導入は、再分配の手段として評価税を活用する政策意欲を示している

免除に対する反対意見（現在の政府の立場）

• 財務的影響の小ささ：家賃や住宅ローンの支払額と比較すると、差額課税額が住居費に占める割合はごくわずかです。
• より効果的な手段の存在：直接的な家賃補助のほうが、差額課税の免除よりもはるかに大きな恩恵をもたらします。
• 管理上の複雑化：免除規定を設けることで、課税評価制度が複雑化します。
• 歳入への影響：人口の約50％が公営住宅に居住しているため、免除措置を導入すると政府の歳入が大幅に減少します。
• 一律適用による恩恵アプローチ：現行の差額課税減免措置は、行政上の負担を増大させることなく、すべての物件タイプに恩恵をもたらしています。