香港商業物業地租及物業差餉

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了解地租與差餉的分別

在香港持有或租賃商業物業時，要妥善處理相關的財務責任，必須清楚理解對物業徵收的各項不同收費。雖然地租和差餉均按物業的應課差餉租值計算，但兩者的徵收目的不同、適用的物業範圍各異，且受不同的法例監管。

對於商業物業業主及租戶而言，了解這些法定責任對於精確的財務規劃、租約談判以及遵守香港的物業稅制至關重要。

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甚麼是應課差餉租值？

在深入探討地租與差餉之前，必須先了解何謂應課差餉租值，因為這兩項收費均是按此金額的一定百分比計算。

應課差餉租值是指物業在指定的估價依據日期（2025-26年度為2024年10月1日）假定處於空置及招租狀態下，於公開市場所能獲得的合理年租金估值。估價時假定：

• 租客承擔支付所有一般由租客繳付的差餉及稅款
• 業主承擔支付地租、維修費、保險費，以及維持該物業現狀所需的任何其他開支

該物業在估價日期處於空置狀態並可供放租

差餉物業估價署（差估署）透過參考同區類似物業的實際公開市場租金，並因應面積、位置、設施、裝修標準及管理等方面的差異作出調整，以釐定應課差餉租值。所有影響租值的因素均會被納入考慮，包括樓齡、裝修質素、交通設施及配套設施。

2025-26年度估價冊乃根據2024年10月1日的估價依據日期編製，於2025年4月1日起生效，並已上載至差估署網站供公眾查閱。

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物業差餉：普遍適用的物業稅項

法律框架

香港自1845年起徵收差餉，並受《差餉條例》（第116章）規管。差餉是對物業徵收的間接稅，所得收入構成政府一般收入的一部分。一般而言，除根據《差餉條例》第36條獲特別豁免外，香港所有物業均須予以評估差餉。

商業物業（非住宅物業單位）的差餉

在2025-26評稅年度，所有非住宅（商業）物業單位的差餉徵收率為應課差餉租值的5%。該徵收率一直維持在現行水平。

與高租值物業（應課差餉租值超過550,000港元）適用累進差餉制度的住宅物業不同，商業物業無論其應課差餉租值高低，均劃一按5%的稅率徵收。

誰負責繳納差餉？

根據《差餉條例》，業主與佔用人均有法律責任繳納差餉。在實際操作中，最終由誰繳納則取決於業主與租客之間簽訂的租約條款：

• 未有明確約定：繳納差餉的責任在於佔用人（租客）
• 有明確約定：租約應指明差餉由業主還是租客繳納
• 常見慣例：在許多商業租約中，差餉會明確分配予其中一方，或已包含在基本租金內

在進行商業租約談判時，明確界定由誰承擔繳納差餉的責任至關重要，因為這是一項重大的持續開支。

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地租：針對特定物業的費用

法律框架

地租受於1997年5月30日制定的《地租（評估及徵收）條例》（第515章）規管。該條例規定就1997年6月28日後續期的若干政府租契評估及徵收地租。

徵收率及徵收方式

地租按物業應課差餉租值的3%計算，並會隨應課差餉租值的任何其後變動而調整。地租由差餉物業估價署每季預先徵收，通常連同同一物業的應繳差餉一併收取。

哪些物業須繳納地租？

與幾乎適用於所有物業的差餉不同，地租僅適用於特定物業：

• 新九龍物業：九龍界限街以北的大部分地區
• 新界物業：包括離島
• 1985年後的批租土地：於1985年5月27日（《中英聯合聲明》生效之日）或之後批出的土地契約
• 獲續期的新界租契：於1985年5月27日或之後獲續期的不可續期土地契約
• 附有明確責任的物業：根據政府租契持有且明確規定須繳納相當於應課差餉租值3%年租的任何物業

歷史背景：1985年的政策轉變

由1985年5月27日至1997年6月30日期間，根據《中英聯合聲明》，全港批出的土地契約期限均不得超越2047年6月30日。該等土地在批出時均須繳付地價及收取象徵式地租，直至1997年6月30日為止，其後則須每年繳納相當於應課差餉租值3%的地租。

於1988年制定的《新界土地契約（續期）條例》（第150章）規定，所有新界租契均自動續期至2047年6月30日，毋須補繳地價，但承租人須每年繳納相當於批租土地不時評定的應課差餉租值3%的地租。

誰須繳納地租？

業主有責任繳納地租。政府可向業主或差餉繳納人徵收地租。地租是根據政府土地契約向物業業主徵收，不論物業是否空置，均須繳納。

在商業租賃協議中：

• 預設立場：地租由物業業主繳付
• 合約安排：除非租約另有指明，否則地租可轉嫁予租戶承擔
• 常見做法：許多商業租約訂明由租戶繳付地租，但此項必須明確列明

地租豁免

若干物業獲豁免繳納地租的責任：

• 1985年前批出的港島及九龍土地契約：根據1985年5月27日前批出的土地契約所持有的物業
• 原居民物業：新界鄉郊物業，且其業主為認可鄉村的原居民或合資格的祖或堂
• 繼承的小型屋宇：原居民的男系合法繼承人，若從其父親繼承小型屋宇物業，根據《條例》第4條可獲豁免繳納地租的法律責任

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比較表：地租與差餉

範疇	差餉	地租
法律依據	《差餉條例》（第116章）	《地租（評估及徵收）條例》（第515章）
商業物業徵收率	應課差餉租值的 5%	應課差餉租值的 3%

適用範圍 香港幾乎所有物業（獲特別豁免者除外） 僅適用於新界、新九龍，以及全港於1985年後批出契約的物業 目的 政府一般收入（間接物業稅） 政府土地契約下的地租責任 主要繳納責任人 業主及佔用人（除非另有協議，通常由佔用人繳納） 業主（可透過協議轉由租客繳納） 繳款頻率 每季預繳 每季預繳（與差餉一併徵收） 空置時是否仍須繳納 是 是 徵收部門 差餉物業估價署 差餉物業估價署（適用於第515章規定的新地租） 逾期繳款附加費 即時加徵5%；6個月後再加徵10% 即時加徵5%；6個月後再加徵10% 欠繳後果 法律行動；於物業施加押記；禁止轉讓 違反租契條款；政府可收回物業

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繳款時間表及截止日期

差餉及地租均須每季預繳。差餉物業估價署於每年1月初、4月初、7月初及10月初發出電子徵收通知書。

每季繳款截止日期

季度	涵蓋期	發出徵收通知書	繳款截止日期
第4季（上一年度）	1月至3月	1月初	1月底（例如：2025年1月28日）
第1季	4月至6月	4月初	4月底
第2季	7月至9月	7月初	7月底（例如：2025年7月31日）
第3季	10月至12月	10月初	10月底

重要繳款注意事項

• 未收到通知書並非理由：即使未有收到或遲收到徵收通知書，亦無損必須於截止日期或之前全數繳付應繳款項的要求
• 自動轉賬安排：差餉及／或地租將於截止日期當天從銀行賬戶扣除；請確保賬戶有足夠款項
• 提出反對並不代表可延期繳費：即使已就估價提出建議書或反對，仍必須按通知書繳付差餉及／或地租

繳費方法

款項可透過多種渠道繳交：

• 自動轉賬（銀行賬戶自動扣賬）
• 「轉數快」（FPS）
• 「繳費靈」（PPS）
• 網上銀行或銀行自動櫃員機
• 透過「繳付電子支票」門戶網站繳交電子支票／電子本票
• 郵寄劃線支票至庫務署
• 親臨任何一間郵政局
• 指定便利店（7-Eleven、OK便利店、VanGO 或 U購select）

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商業物業計算範例

了解差餉及地租的計算方式對預算及財務規劃至關重要。以下為不同類型商業物業的實用範例：

範例 1：中環寫字樓（1985 年後批出的租約）

物業詳情：

• 類型：商業寫字樓
• 地點：香港島中環
• 租約：於 1990 年批出（須繳納地租）
• 應課差餉租值：HKD 1,200,000

年度計算：

• 物業差餉：HKD 1,200,000 × 5% = 每年 HKD 60,000
• 地租：HKD 1,200,000 × 3% = 每年 HKD 36,000
• 每年總開支：HKD 96,000

每季繳付金額：

• 物業差餉：每季 HKD 15,000
• 地租：每季 HKD 9,000
• 每季應繳總額：HKD 24,000

範例 2：旺角商舖（新九龍）

物業詳情：

• 類型：地面零售商舖
• 地點：新九龍旺角（界限街以北）
• 應課差餉租值：HKD 800,000

年度計算：

• 物業差餉：HKD 800,000 × 5% = 每年 HKD 40,000
• 地租：HKD 800,000 × 3% = 每年 HKD 24,000（適用於新九龍）
• 每年總費用：HKD 64,000

每季繳付金額：

• 差餉：每季 HKD 10,000
• 地租：每季 HKD 6,000
• 每季總繳付金額：HKD 16,000

範例 3：葵涌工業單位（新界）

物業詳情：

• 類型：工業／貨倉單位
• 地點：新界葵涌
• 應課差餉租值：HKD 480,000

年度計算：

• 差餉：HKD 480,000 × 5% = 每年 HKD 24,000
• 地租：HKD 480,000 × 3% = 每年 HKD 14,400（適用於新界）
• 每年總費用：HKD 38,400

每季繳付金額：

• 差餉：每季 HKD 6,000
• 地租：每季 HKD 3,600
• 每季總繳付金額：HKD 9,600

範例 4：上環寫字樓（1985年前批出的租契）

物業詳情：

• 類型：商業寫字樓
• 地點：香港島上環
• 租契：於1980年批出（毋須繳納地租）
• 應課差餉租值：HKD 900,000

年度計算：

• 差餉：HKD 900,000 × 5% = 每年 HKD 45,000
• 地租：不適用（香港島1985年前批出的租契）
• 每年總費用：HKD 45,000

每季繳付金額：

• 差餉：每季 HKD 11,250
• 每季總繳付金額：HKD 11,250

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商業物業特定注意事項

租約協商

在香港協商商業租約時，清楚界定由誰承擔差餉及地租責任至關重要：

• 全包租金（Gross Rent）：基本租金包含差餉及地租（由業主負責）
• 淨租金（Net Rent）：租客除基本租金外，另須支付差餉及地租

混合安排：業主繳付地租；租客繳付差餉（或反之亦然）

明確條款：務必在租賃協議中列明清晰的明文條款，以避免爭議

對營運成本的影響

對商業租戶而言，差餉及地租（如適用）屬於重大營運成本，應納入業務規劃中：

• 年度預算：根據應課差餉租值計算全年總成本（兩項費用均須繳納的物業通常為 5-8%）
• 現金流規劃：預留每季預繳款項
• 成本比較：比較不同物業時，應計入包括差餉及地租在內的總租用成本
• 分租考量：若進行分租，須釐定如何分攤該等費用

估價變動及其影響

應課差餉租值會透過每年進行的全面重估程序進行檢討。應課差餉租值的變動會直接影響差餉及地租：

• 受市場帶動的變動：應課差餉租值反映現行市場租金水平
• 自動調整：差餉及地租均會隨應課差餉租值的變動而自動調整
• 反對程序：物業業主可在 5 月 31 日或之前提交表格 R20A，對應課差餉租值提出反對
• 繳款責任持續：即使反對申請仍在處理中，仍須按徵收通知書繳付差餉及地租

物業收購之盡職審查

在購置商業物業時，應就差餉及地租進行徹底的盡職審查：

• 查核現行應課差餉租值：查閱差餉物業估價署網站或「物業資訊網」上的差餉租值冊
• 核實是否須繳納地租：根據物業位置及地契批出日期，釐定該物業是否須繳納地租
• 審視地契條款：查閱土地契約以確認地租繳納責任
• 確認繳款狀況：確保並無任何欠款（否則可能導致附加費或法律行動）
• 計算持續成本：將差餉及地租納入投資回報計算之中

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逾期繳費的罰則及後果

附加費架構

逾期繳交差餉及／或地租將招致高額罰款：

• 即時加徵 5% 附加費：適用於任何在到期日仍未繳清的款項
• 額外加徵 10% 附加費：若款項在到期日六個月後仍未繳清，將對尚未繳清的款額（包括最初的 5% 附加費）加徵此費用
• 累計效應：附加費總額可達原金額的 15.5%（5% + 105% 的 10%）

追討差餉欠款的法律行動

若差餉仍未繳清，差餉物業估價署署長可採取法律行動：

• 警告信：在採取法律行動前發出，以催繳即時款項
• 小額錢債審裁處：適用於欠款不超過 HKD 50,000 的個案
• 區域法院：適用於欠款超過 HKD 50,000 的個案
• 物業押記：作為最後手段，署長可在物業進行押記註冊，禁止物業轉手，直至押記解除為止

欠繳地租的後果

欠繳地租可導致嚴重後果：

• 違反租契條款：欠繳款項構成違反土地租契
• 收回土地風險：政府有權根據《政府權利（收回土地及過戶補救）條例》收回該物業
• 收回成本：若物業被收回，業主需支付額外費用方可取回物業
• 法律行動：六個月後，政府可採取法律行動追討欠款

避免罰款的最佳做法

• 設立自動轉賬：確保於到期日從您的銀行賬戶自動扣款
• 維持足夠資金：在每季截止日期前確認賬戶結餘充足
• 留意徵收通知書：定期查閱電子或郵寄徵收通知書
• 保留記錄：保留繳費收據及記錄以備核查
• 更新聯絡資料：確保差餉物業估價署持有您最新的地址及聯絡資料

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豁免及特殊情況

差餉豁免

根據《差餉條例》第36條訂立的《差餉(雜項豁免)令》，部分物業可獲豁免繳納差餉。常見的豁免類別包括：

• 宗教崇拜：完全或主要用作公眾宗教崇拜的物業單位（非指定用途興建的物業）
• 政府物業：作政府用途的特定物業
• 特定豁免類別：由行政長官會同行政會議豁免的物業單位類別
• 個別豁免：由行政長官豁免的個別物業單位

備註：一般商業物業通常不符合豁免資格。豁免範圍一般僅限於作社會、行政、政治、宗教或歷史用途的物業。

地租豁免

主要的地租豁免包括：

• 1985年以前的港島及九龍租契：根據1985年5月27日之前批出的土地契約持有的物業（新九龍除外）
• 原居村民持有物業：由認可鄉村原居村民或合資格「祖」或「堂」持有的新界鄉村物業
• 繼承的小型屋宇（丁屋）：由原居村民父系合法繼承人繼承的小型屋宇持有物業
• 特定鄉村持有物業：自1984年6月30日以來一直持續持有的舊批約地段、鄉村地段或其他鄉村土地

備註：此類豁免極少適用於商業物業。位於須繳納地租地區或租契須繳地租的大多數商業物業，均必須繳付相關費用。

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如何查核你的繳納責任

網上資源

差餉物業估價署提供多項網上工具及資源：

• 「物業資訊網」(PIO)：於 www.rvdpi.gov.hk 查閱現行應課差餉租值及地租繳納責任
• 差餉及地租計算機：於 www.rvd.gov.hk/en/our_services/calculator.html 估算應繳金額
• 網上帳戶結餘查詢：查閱未繳結餘及付款紀錄
• 2025-26年度估價冊：於差餉物業估價署網站查閱現行的估價冊及地租登記冊

反對應課差餉租值

若你認為物業的應課差餉租值不正確，可提出反對：

• 時限：在該年 5 月 31 日或之前提交表格 R20A（建議書）
• 理由：提供證據證明應課差餉租值未能反映市場租值
• 程序：差餉物業估價署署長將審核有關反對
• 繼續繳款：在反對待決期間，仍須按要求繼續繳納差餉及地租
• 上訴：如對結果不滿，可向土地審裁處提出上訴

聯絡資料

如需查詢或協助：

• 差餉物業估價署熱線：2152 2152
• 1823 政府查詢服務：1823
• 差餉物業估價署網站：www.rvd.gov.hk
• 電郵查詢：可透過差餉物業估價署網站的聯絡表格發送

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展望未來：2047 年地契到期

對於許多須繳納地租的物業而言，一個關鍵日期是 2047 年 6 月 30 日，屆時所有在 1997 年 7 月 1 日前批出的新界（包括新九龍）土地契約均會期滿。這項規定亦適用於在 1985 年 5 月 27 日至回歸期間批出的任何港島及九龍地契。

商業物業業主及投資者應注意此即將到來的期限，並密切留意政府有關 2047 年後續期地契的政策。雖然距離該日期仍有二十多年，但它可能會影響物業價值及長期投資決策，特別是對於剩餘租約年期臨近該日期的物業。

免責聲明：本文根據截至 2025 年 4 月的現行法例及規例，提供有關香港商業物業地租及差餉的一般資訊。稅務法例與規例或會變更。如需針對具體情況的特定建議，請諮詢合資格的稅務顧問或物業法律師。本資訊不應被視為取代專業意見的依據。