香港政府の商業不動産の家賃と不動産価格

評価日時点で物件が空室であり、賃貸可能であること

差餉物業估価署（RVD）は、同地域にある類似物件の実際の公開市場賃料を参照し、規模、立地、設備、仕上げ基準、管理状態の違いに応じた調整を行って課税評価額を決定します。築年数、仕上げの品質、交通の利便性、アメニティなど、賃料価値に影響を与えるすべての要因が考慮されます。

2024年10月1日の評価基準日に基づく2025-26年度評価帳（Valuation List）は、2025年4月1日より効力を生じ、RVDのウェブサイトで一般公開されています。

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差餉（Rates）：一般的な不動産税

法的枠組み

香港における差餉（不動産税）は1845年以降賦課されており、差餉条例（第116章）に準拠しています。差餉は不動産に対する間接税であり、徴収された税収は政府の一般会計歳入の一部を構成します。一般に、差餉条例第36条に基づいて明示的に免除されていない限り、香港のすべての不動産は差餉の評価対象となります。

商業用不動産（非住宅用物件）の差餉

2025-26課税年度において、すべての非住宅用（商業用）物件に対する差餉の徴収率は課税評価額の5%です。この税率は現在の水準に維持されています。

高額物件（課税評価額550,000香港ドル超）に対して累進差餉制度が適用される住宅用不動産とは異なり、商業用不動産は課税評価額にかかわらず一律5%の税率で課税されます。

差餉の納税義務者

差餉条例に基づき、所有者と占有者（賃借人）の双方が差餉の支払義務を負います。実務上、実際にどちらが支払うかは所有者と賃借人の間の賃貸借契約の条項によって決まります：

• 特段の取り決めがない場合：差餉の支払責任は占有者（賃借人）に帰属します
• 取り決めがある場合：賃貸借契約において所有者と賃借人のどちらが差餉を支払うかを明記する必要があります
• 一般的な慣行：多くの商業用賃貸借契約では、差餉の負担者がいずれかの当事者に明示的に割り当てられるか、または基本賃料に含まれます

商業用賃貸借の交渉においては、差餉の負担義務をどちらが負うかを明確に定義することが極めて重要です。これは継続的な多額のコストとなるためです。

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地租（Government Rent）：不動産特有の賦課金

法的枠組み

地代（Government Rent）は、1997年5月30日に制定された地代（査定及び徴収）条例（第515章）（Government Rent (Assessment and Collection) Ordinance (Cap. 515)）によって規定されています。この条例は、1997年6月28日以降に延長される特定の政府借地権に対する地代の査定および徴収について定めています。

税率と徴収方法

地代は不動産の評価額（rateable value）の3%として算出され、その後の評価額の変動に応じて調整されます。差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）によって四半期ごとに前払いで徴収され、通常は同じ不動産に対して支払うべき差餉（Rates）と併せて請求されます。

どの不動産が地代の対象となるか？

ほぼすべての不動産に適用される差餉とは異なり、地代は特定の不動産にのみ適用されます。

• 新九龍の不動産：九龍の界限街（Boundary Street）以北の大部分の地域
• 新界の不動産：離島を含む
• 1985年以降の借地権：1985年5月27日（中英共同声明の発効日）以降に付与された土地借地権
• 延長された新界の借地権：1985年5月27日以降に延長された更新不可の土地借地権
• 明示的な義務がある不動産：評価額の3%に相当する年間地代を支払う明示的な義務を伴う政府借地権の下で保有されているすべての不動産

歴史的背景：1985年の政策変更

1985年5月27日から1997年6月30日までの間、香港全土における土地の払い下げは、中英共同声明に基づき、2047年6月30日までに満了する期間で行われました。これらは権利金（premium）と名目上の地代で1997年6月30日まで付与され、その日以降は評価額の3%に相当する年間地代が適用されることになりました。

1988年に制定された新界借地権（延長）条例（第150章）（New Territories Leases (Extension) Ordinance (Cap. 150)）により、すべての新界の借地権は追加の権利金を支払うことなく2047年6月30日まで自動的に延長されましたが、借地人は賃貸地のその時々の評価額の3%にあたる年間地代を支払うことが義務付けられました。

誰が地代を支払うのか？

地代の支払い義務は所有者にあります。政府は所有者または差餉の納税者に対して地代を請求することができます。地代は、政府からの土地借地権に基づき不動産所有者に課されるものであり、不動産が占有（使用）されているかどうかにかかわらず課税されます。

商業賃貸借契約において：

• 原則：地代（Government Rent）は物件所有者が支払う義務を負います
• 契約上の取り決め：賃貸借契約で別段の合意がない限り、地代はテナントに転嫁される場合があります
• 一般的な慣行：多くの商業賃貸借契約ではテナントが地代を支払う旨が規定されていますが、これは明示的に記載されている必要があります

地代の免除

特定の物件については、地代の支払い義務が免除されます：

• 1985年以前の香港島および九龍の借地契約：1985年5月27日以前に付与された土地借地権に基づき保有されている物件
• 先住村民の不動産：所有者が既成村落（Established Villages）の先住村民、または適格な祖（Tso）もしくは堂（Tong）である新界の農村部物件
• 相続されたスモール・ハウス（丁屋）：父親からスモール・ハウスの保有権を相続した先住村民の男系適法承継人は、条例第4条に基づき地代の納付義務が免除されます

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比較表：地代（Government Rent）vs. 差餉（Property Rates）

項目	差餉（Property Rates）	地代（Government Rent）
法的根拠	差餉条例（第116章）	地代（査定および徴収）条例（第515章）
商業用物件の料率	課税評価額（Rateable Value）の5%	課税評価額（Rateable Value）の3%

適用対象 香港のほぼすべての不動産物件（特別に免除されている場合を除く） 新界、新九龍の物件、および香港全域における1985年以降の土地賃貸借（リース）物件のみ 目的 一般政府歳入（間接的な不動産税） 政府からの土地賃貸借契約に基づく地代（レント）支払義務 主な支払義務者 所有者および占有者の双方（別段の合意がない限り、通常は占有者） 所有者（合意により賃借人に転嫁可能） 支払頻度 四半期ごとの前払い 四半期ごとの前払い（差餉［評価税］とともに徴収） 空室時の支払義務 あり あり 徴収機関 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department） 差餉物業估価署（第515章に基づく新地代の場合） 延滞追徴金 即時5%、6か月経過後にさらに10%追加 即時5%、6か月経過後にさらに10%追加 未払いの結果 法的手続き、不動産に対する担保権（チャージ）の設定、譲渡の禁止 賃貸借契約条項の違反、政府による不動産の再占有（接収）の可能性

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納付スケジュールおよび期限

差額税（レート）および政府地代は、いずれも四半期ごとに前納する必要があります。差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）は、毎年1月上旬、4月上旬、7月上旬、10月上旬頃に電子納付通知書を発行します。

四半期ごとの納付期限

四半期	対象期間	通知書発行時期	納付期日
第4四半期（前年度）	1月～3月	1月上旬	1月末日（例：2025年1月28日）
第1四半期	4月～6月	4月上旬	4月末日
第2四半期	7月～9月	7月上旬	7月末日（例：2025年7月31日）
第3四半期	10月～12月	10月上旬	10月末日

納付に関する重要事項

• 未着は理由になりません：請求書の未着または遅延があっても、期日までに請求総額を支払わなければならない規定に変更はありません
• 自動振替の手続き：差餉（不動産税）および／または地代は支払期日に銀行口座から引き落とされます。残高不足にならないよう十分な資金をご準備ください
• 異議申し立て中も支払いは猶予されません：評価額に関する提案や異議申し立てを行っている場合でも、請求どおりに差餉および／または地代を支払う必要があります

お支払い方法

お支払いは以下のさまざまなチャネルから行えます：

• 口座自動振替（銀行口座からの自動引き落とし）
• Faster Payment System（FPS / 轉數快）
• Payment by Phone Service（PPS / 繳費靈）
• インターネットバンキングまたは銀行ATM
• Pay e-Cheque（電子小切手支払い）ポータル経由の電子小切手／電子銀行小切手
• 庫務署への線引小切手の郵送
• 各郵便局の窓口での直接払い
• 指定のコンビニエンスストア（7-Eleven、Circle K、VanGo、またはU select）

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商業用不動産の計算例

差餉（不動産税）と地代の計算方法を理解することは、予算策定や財務計画において不可欠です。以下にさまざまな種類の商業用不動産の実例を示します。

例1：中環（セントラル）のオフィススペース（1985年以降の借地権）

不動産の詳細：

• 物件タイプ：商業用オフィススペース
• 所在地：香港島中環（セントラル）
• 借地権：1990年付与（地代の対象）
• 課税評価額（Rateable Value）：HKD 1,200,000

年間計算額：

• 差餉（不動産税）：HKD 1,200,000 × 5% = 年間 HKD 60,000
• 地代：HKD 1,200,000 × 3% = 年間 HKD 36,000
• 年間総額：HKD 96,000

四半期ごとの支払額：

• 差餉（不動産税）：四半期あたり HKD 15,000
• 地代：四半期あたり HKD 9,000
• 四半期支払総額：HKD 24,000

例2：旺角（モンコック）の路面店（新九龍）

不動産の詳細：

• 物件タイプ：1階路面店（リテールショップ）
• 所在地：新九龍旺角（モンコック）（界限街／バウンダリー・ストリート以北）
• 課税評価額（Rateable Value）：HKD 800,000

年間計算額：

• 差餉（不動産税）：HKD 800,000 × 5% = 年間 HKD 40,000
• 政府地代：HKD 800,000 × 3% = 年間HKD 24,000（新九龍に適用）
• 年間合計費用：HKD 64,000

四半期ごとの支払額：

• 差餉（Rates）：四半期あたりHKD 10,000
• 政府地代：四半期あたりHKD 6,000
• 四半期合計支払額：HKD 16,000

事例3：葵涌（新界）の工業用ユニット

物件詳細：

• 種類：工業／倉庫ユニット
• 所在地：新界、葵涌
• 課税評価額：HKD 480,000

年間計算：

• 差餉（Rates）：HKD 480,000 × 5% = 年間HKD 24,000
• 政府地代：HKD 480,000 × 3% = 年間HKD 14,400（新界に適用）
• 年間合計費用：HKD 38,400

四半期ごとの支払額：

• 差餉（Rates）：四半期あたりHKD 6,000
• 政府地代：四半期あたりHKD 3,600
• 四半期合計支払額：HKD 9,600

事例4：上環のオフィス（1985年以前のリース）

物件詳細：

• 種類：商業オフィス
• 所在地：香港島、上環
• リース：1980年付与（政府地代の対象外）
• 課税評価額：HKD 900,000

年間計算：

• 差餉（Rates）：HKD 900,000 × 5% = 年間HKD 45,000
• 政府地代：適用対象外（香港島における1985年以前のリース）
• 年間合計費用：HKD 45,000

四半期ごとの支払額：

• 差餉（Rates）：四半期あたりHKD 11,250
• 四半期合計支払額：HKD 11,250

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商業用不動産特有の考慮事項

賃貸借契約の交渉

香港で商業用不動産の賃貸借交渉を行う際は、差餉および政府地代の支払い義務を誰が負担するのかを明確に定義することが極めて重要です。

• グロス賃料（Gross Rent）：基本賃料に差餉および政府地代が含まれる（家主が負担）
• ネット賃料（Net Rent）：基本賃料に加えてテナントが差餉および政府地代を支払う

ハイブリッド型の取り決め： 家主が政府地代（Government Rent）を支払い、テナントが差餉（Rates）を支払う（またはその逆）

明示条項： 紛争を回避するため、賃貸借契約書には常に明確な明示条項を盛り込む

運営コストへの影響

商業テナントにとって、差餉および政府地代（該当する場合）は事業計画に織り込むべき重要な運営コストです。

• 年間予算の策定： 課税評価額（Rateable Value）に基づいて年間総コストを算出する（両方の課税対象となる不動産の場合、通常5～8％）
• キャッシュフロー計画： 四半期ごとの前払いを考慮する
• コスト比較： 物件を比較する際は、差餉および政府地代を含む総入居費用（オキュパンシー・コスト）を考慮する
• 転貸時の検討事項： 転貸（サブリース）を行う場合は、これらの費用の配分方法を決定する

評価額の変動とその影響

課税評価額は、年次の全面再評価プロセスを通じて見直されます。課税評価額の変動は、差餉および政府地代の双方に直接影響を与えます。

• 市場主導の変動： 課税評価額には実勢の市場賃料水準が反映される
• 自動調整： 課税評価額の変動に伴い、差餉と政府地代の双方が自動的に調整される
• 不服申し立て手続き： 不動産所有者は、5月31日までに様式R20A（Form R20A）を提出することで、課税評価額に対して異議を申し立てることができる
• 支払い義務の継続： 異議申し立ての審査中であっても、差餉および政府地代は請求どおりに支払わなければならない

不動産取得時のデューデリジェンス

商業用不動産を取得する際は、差餉および政府地代に関して徹底的なデューデリジェンスを実施してください。

• 現在の課税評価額を確認： 差餉物業估価署（RVD）のウェブサイトまたはProperty Information Onlineで評価リスト（Valuation List）を確認する
• 政府地代の適用有無を確認： 所在地および土地契約日（リース日）に基づき、その不動産が政府地代の課税対象かどうかを判断する
• リース条項の確認： 官地借家契約（ランド・リース）を確認し、政府地代の支払い義務を確かめる
• 支払い状況の確認： 未払い・滞納がないことを確認する（追徴金や法的措置につながる可能性があるため）
• 継続的コストの算出： 投資リターンの計算に差餉および政府地代を織り込む

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未納に対する罰則および結果

追徴金の体系

差餉（レート）および／または政府地租の支払いが遅延した場合、重い罰則が科されます：

• 即時5%の追徴金：期日までに支払われなかった金額に対して適用されます
• 追加10%の追徴金：6か月以内に決済されない場合、未払額（最初の5%の追徴金を含む）に対して適用されます
• 累積効果：追徴金の合計は当初金額の15.5%（5% + 105%に対する10%）に達する可能性があります

差餉滞納に対する法的措置

差餉が未払いのままである場合、差餉物業估価署長は以下の法的措置を講じることがあります：

• 警告書：法的措置の前に発行され、即時支払いを要求します
• 小額請求裁判所（Small Claims Tribunal）：滞納額が50,000 HKD以下の場合に利用されます
• 地方裁判所（District Court）：滞納額が50,000 HKDを超える場合に利用されます
• 不動産への先取特権（チャージ）：最終手段として、估価署長は当該不動産にチャージを設定し、チャージが解除されるまで名義変更を禁止することがあります

政府地租の未納による結果

政府地租の未納は重大な結果を招く可能性があります：

• 土地賃貸借約定の違反：未納は土地賃貸借（ランドリース）契約の違反を構成します
• 再突入（接収）リスク：政府は政府権利（再突入及び帰属救済）条例に基づき、不動産を接収・回収する権利を有します
• 回復費用：再突入が発生した場合、所有者は不動産を取り戻すために追加費用を負担することになります
• 法的措置：6か月経過後、政府は未払額を回収するために法的措置を講じる場合があります

罰則を回避するためのベストプラクティス

• 口座自動振替の設定：期日に銀行口座から自動引き落としが行われるようにします
• 十分な残高の維持：四半期ごとの各期日前に、十分な口座残高があることを確認します
• 納付通知書の確認：電子的または郵送による納付通知を定期的に確認します
• 記録の保管：監査目的で支払受領書および記録を保管します
• 連絡先情報の更新：差餉物業估価署（RVD）に最新の住所および連絡先情報が登録されていることを確認します

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免除および特別なケース

差餉の免除

評価課税条例（Rating Ordinance）第36条に基づく評価課税（各種免除）命令（Rating (Miscellaneous Exemptions) Order）により、レート（差餉）の納付免除が規定されています。一般的な免除対象には以下が含まれます。

• 宗教的礼拝：専らまたは主として公の宗教的礼拝に使用される物件（専用設計以外の施設）
• 政府物件：政府の目的に使用される特定の物件
• 特定の免除区分：行政長官会同行政会議（Chief Executive in Council）によって免除された物件区分
• 個別免除：行政長官によって免除された特定の物件

注：一般的な商業用不動産は、通常、免除の対象になりません。免除は一般的に、社会的、行政的、政治的、宗教的、または歴史的な目的に使用される物件に限定されます。

政府地代（政府地租）の免除

政府地租の主な免除対象には以下が含まれます。

• 1985年以前の香港島および九龍の土地借地権：1985年5月27日より前に付与された土地借地権に基づいて保有される物件（新九龍を除く）
• 先住村民の保有地：既存村落（Established Villages）の先住村民または適格な祖（Tso）や堂（Tong）が所有する新界の農村部物件
• 相続された小型家屋（スモールハウス）：先住村民の男系における合法的な相続人によって相続された小型家屋の保有地
• 特定の農村部保有地：1984年6月30日以降継続して所有されている旧目録ロット（Old schedule lots）、村落ロット、またはその他の農村部保有地

注：これらの免除が商業用不動産に適用されることは稀です。政府地租の対象となる地域にある、または対象の借地権を持つ商業用不動産の大部分は、この料金を支払う必要があります。

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納税義務の確認方法

オンラインリソース

差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）は、いくつかのオンラインツールおよびリソースを提供しています。

• 不動産情報オンライン（PIO）：www.rvdpi.gov.hk で現在の課税評価額および政府地租の納付義務を確認
• レート・政府地租計算ツール：www.rvd.gov.hk/en/our_services/calculator.html で納付予定額を試算
• オンライン残高照会：未払残高および支払履歴の確認
• 2025-26年度課税評価台帳：差餉物業估価署（RVD）のウェブサイトで現在の課税評価台帳（Valuation List）および地租台帳（Government Rent Roll）を閲覧

課税評価額に対する不服申し立て

不動産の課税評価額（Rateable Value）が不正確であると思われる場合は、異議を申し立てることができます：

• 期間：該当年の5月31日までにフォームR20A（異議申立書）を提出
• 理由：課税評価額が市場の賃貸価値を反映していないことを示す証拠を提示
• 手続き：差餉物業估價署署長（Commissioner of Rating and Valuation）が異議申立てを審査
• 納付の継続：異議申立ての審理中も、請求どおりに差餉（Rates）および地租（Government Rent）の納付を継続
• 上訴：結果に不服がある場合は、土地審裁処（Lands Tribunal）に上訴可能

お問い合わせ先

お問い合わせやサポートについては以下をご利用ください：

• 差餉物業估價署ホットライン：2152 2152
• 1823政府総合窓口サービス：1823
• RVDウェブサイト：www.rvd.gov.hk
• メールによるお問い合わせ：RVDウェブサイトのお問い合わせフォームから利用可能

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今後の展望：2047年の土地借地権満了

地租の対象となる多くの不動産にとって極めて重要な日付は2047年6月30日です。この日、1997年7月1日より前に新界（新九龍を含む）で付与されたすべての借地権が満了します。これは、1985年5月27日から香港返還までの間に香港島および九龍で付与された借地権にも適用されます。

商業用不動産の所有者および投資家は、この迫り来る期限を認識し、2047年以降の借地権延長に関する政府の方針を注視する必要があります。これはまだ20年以上先のことですが、不動産価値や長期的な投資判断に影響を与える可能性があり、特にこの期日に近づく大幅な残存借地期間を持つ不動産においてその傾向が見られます。

免責事項： 本記事は、2025年4月時点の現行法令および規制に基づき、香港の商業用不動産に関する地租および差餉についての一般的な情報を提供するものです。税法および規制は変更される可能性があります。お客様固有の状況に関する具体的なアドバイスについては、資格を持つ税務アドバイザーまたは不動産専門の弁護士にご相談ください。本情報は専門的なアドバイスの代わりとして依拠されるべきものではありません。