重點摘要：香港業主物業稅須知
- 標準物業稅率：按應評稅淨值徵收 15%
- 自動扣除：20% 修葺及支出的法定免稅額
- 個人入息課稅選擇：累進稅率（2%至17%），可扣除按揭利息
- 公司持有物業：按利得稅計算，首 200 萬港元為 8.25%，其後為 16.5%
- 聯名擁有：每位業主的申報方式如同單一業主；每項物業提交一份報稅表
- 2024/25 稅務寬減：100% 寬減，每宗個案上限為 1,500 港元
認識香港物業稅基本概念
對於希望優化租金收入稅務的業主而言，香港物業稅是一項基本的考慮因素。物業稅是按香港任何土地或樓宇（政府及領事館物業除外）的應評稅淨值，以標準稅率 15% 徵收。了解這項稅款的計算方式以及有哪些替代方案，對於有效進行稅務規劃至關重要。
物業稅如何計算
應評稅淨值的計算方法如下：
- 租金總收入：課稅年度內收到的所有租金
- 減去業主繳付的差餉：僅限業主同意繳付並已實際繳付的差餉（不包括地租）
- 減去不能追討的租金：僅限年度內確認無法追討的款項
- 減去法定免稅額：20% 修葺及支出的法定扣除（無需收據）
請注意，業主不應就已獲政府差餉寬減抵銷的差餉申索扣除，以避免作出不正確的申報。
物業稅與個人入息課稅：了解兩者分別
個人入息課稅並非一項獨立的稅項，而是一種可能使某些業主受惠的稅務寬減方式。在個人入息課稅下，應課繳薪俸稅、利得稅及物業稅的入息將會合計，並按 2% 至 17% 的累進稅率徵稅。
主要分別：物業稅只允許有限度的扣除（差餉及 20% 法定免稅額），而個人入息課稅則允許扣除實際按揭利息及個人免稅額。
業主的高效省稅架構策略
策略一：選擇個人入息課稅
在以下情況下，業主選擇個人入息課稅可能更有利：
- 相對於租金收入而言，按揭利息支出較高
- 整體收入較低（受惠於低於 15% 的累進稅率）
- 只有租金收入且可申索個人免稅額的單身人士
- 能夠以一種收入來源的虧損抵銷另一種收入來源的利潤
重要考慮因素：若您的年總收入超過約 HKD 200,000，累進稅率將達到 17%，高於 15% 的標準物業稅率。在此情況下，個人入息課稅可能會導致更高的稅款。
稅務局（IRD）會自動保障納稅人，若選擇個人入息課稅會導致應繳稅款增加，稅務局將按未申請個人入息課稅的情況發出繳稅通知書。
策略二：公司持有架構
透過香港有限公司持有出租物業可帶來顯著的稅務優勢：
| 比較項目 | 個人持有 | 公司持有 |
|---|---|---|
| 稅率 | 劃一 15%（物業稅） | 首 HKD 2M 為 8.25%，其後為 16.5%（利得稅） |
| 可扣除開支 | 僅限 20% 法定免稅額（於物業稅項下）；按揭利息可於個人入息課稅項下扣除 | 所有實質開支：管理費、維修費、按揭利息（不設上限）、專業費用 |
| 虧損抵銷 | 每項物業分開評稅 | 一項物業的虧損可抵銷另一項物業的利潤 |
| 物業稅豁免 | 不適用 | 可申請豁免物業稅；僅按利得稅評稅 |
| 行政複雜程度 | 較低 | 較高（須編製經審計帳目、提交周年申報表） |
何時適合以公司名義持有物業：擁有多項營運開支高昂的物業、租金收入超過 HKD 2 million，或在建立物業投資組合且跨物業虧損抵銷具有實質價值時。
策略 3：優化共同擁有架構
香港認可兩種共同擁有物業的形式，兩者具有截然不同的稅務影響：
聯權共有（Joint Tenancy）
在聯權共有下，所有擁有人均持有均等權益，並共同擁有整個物業。就稅務而言：
- 業權份額必須均等
- 每位聯權共有人均有責任申報租金收入，如同其為唯一擁有人
- 每項物業只需提交一份物業稅報稅表（BIR57）
- 當其中一名擁有人身故，物業業權會根據尚存者取得權（Right of Survivorship）自動轉移予在世的擁有人
分權共有（Tenancy-in-Common）
在分權共有下，擁有人可按其出資比例持有相同或不同比例的業權份額：
- 每位分權共有人按其業權比例申報相應的租金收入
稅務規劃機會：將較大份額的業權分配予適用較低稅階的家庭成員（以分權共有形式），可減低整體家庭稅務負擔，尤其在配合選擇個人入息課稅時更為顯著。
扣除項目最大化：全面指南
物業稅下的扣除項目
- 已繳差餉：只有業主實際繳付的差餉方可扣除（地租不可扣除）
- 不能追討的租金：僅限於該年度內確認的壞賬；追討回的租金必須在收回年度申報為收入
- 法定免稅額：自動給予 20% 的修葺及支出免稅額（無須提供證明文件）
重要提示：在標準物業稅下，按揭利息、管理費及實際修葺費用均不可扣除。
個人入息課稅下的額外扣除項目
業主選擇個人入息課稅時，可申索扣除：
- 按揭利息：用於購置出租物業的貸款全額利息（每個住宅單位每年上限為 HKD 100,000）
- 個人免稅額：基本免稅額（HKD 132,000）、已婚人士免稅額、子女免稅額、供養父母／祖父母免稅額
- 慈善捐款：認可慈善捐款（設有上限）
- 強制性公積金（MPF）供款：每年最高 HKD 18,000
公司架構下的扣除項目（利得稅）
持有出租物業的公司可扣除為賺取租金收入而產生的所有收益開支：
- 全額按揭利息（無上限）
- 物業管理費
- 實際修葺及保養費用
- 保險費
- 法律及專業服務費用
- 傢俬及設備折舊
選擇個人入息課稅：逐步指南
何時應考慮個人入息課稅
在以下情況下，個人入息課稅或可減低您的稅務負擔：
- 您有租金收入並正在支付龐大的按揭利息
- 您有租金收入及可用於抵銷的業務虧損
- 您的總收入低於累進稅率超過 15% 的門檻
- 您只有租金收入，並可受惠於個人免稅額
如何選擇個人入息課稅
- 在報稅表上註明：在您的個別人士報稅表（BIR60）上勾選選擇個人入息課稅的方格
- 截止日期：在報稅表註明的限期內提交（通常為發出日期起計一個月內）
- 證明文件：提供按揭利息單據、租金收入記錄及其他相關文件
- 稅務局評稅：稅務局會按兩種方法計算稅款，並以較低稅額者徵稅
範例：個人入息課稅慳稅效益
情境：陳小姐為單身人士，出租一項尚有按揭的物業，每月收取租金 HKD 40,000（全年 HKD 480,000）。她於該年度支付了 HKD 42,000 按揭利息。
| 項目 | 物業稅 | 個人入息課稅 |
|---|---|---|
| 租金總收入 | HKD 480,000 | HKD 480,000 |
| 減：20% 法定免稅額 | (HKD 96,000) | (HKD 96,000) |
| 減：按揭利息 | 不適用 | (HKD 42,000) |
| 減：基本免稅額 | 不適用 | (HKD 132,000) |
| 應評稅入息淨額 | HKD 384,000 | HKD 210,000 |
| 應繳稅款 | HKD 57,600 (15%) | HKD 16,200 (累進稅率) |
| 節省稅款 | HKD 41,400 | |
業主特別注意事項
租約頂手費及一筆過款項
如果您就租約收取了一筆過頂手費（Premium）：
- 租期為 48 個月或以上：頂手費將平均分攤至首 36 個月，並計入相關年度的租金收入
- 租期少於 48 個月：頂手費將按實際租期平均分攤
公用地方租金收入
來自公用地方（停車場、天台、外牆等）的租金收入須繳納物業稅。個別業主有共同責任按其業權份額申報此項收入。
業務用途的物業稅抵銷
如果出租物業用於業務用途，且收入已評估利得稅，則已繳納的任何物業稅均可用於抵銷利得稅應繳稅款。法團可書面申請豁免物業稅，以避免雙重評稅。
2024/25 年度稅務寬減
在 2024/25 課稅年度，香港政府寬減 100% 的物業稅、薪俸稅及個人入息課稅最後應繳稅款，每宗個案上限為 HKD 1,500。
合規與備存紀錄規定
提交報稅表
- 全權擁有的物業：於個別人士報稅表（BIR60）申報
- 共同擁有的物業：提交物業稅報稅表（BIR57）；每項物業提交一份報稅表，由任何一名聯名業主簽署
- 公司擁有的物業：連同經審計的帳目提交利得稅報稅表（BIR51）
必須備存的重要紀錄
- 租約及租賃文件
- 租金收據及付款紀錄
- 差餉繳費收據
- 金融機構發出的按揭利息結單
- 無法追討的租金紀錄及追討行動證明
- 如屬公司擁有：所有可扣除開支的發票、維修收據、管理費結單
保存期限：稅務局建議將所有與稅務相關的紀錄保存至少 7 年。
應避免的常見錯誤
- 將地租申報為扣除項目：只有差餉可作扣除，地租則不可
- 扣除差餉寬減額：不可申報已被政府寬減抵銷的差餉金額
- 共同擁有權申報不正確：每名業主均須如實申報；未有妥善申報可能導致罰款
- 未經計算便選擇個人入息課稅：高收入人士可能會因而繳納更多稅款
- 未有申請豁免物業稅：公司在可獲豁免的情況下同時繳納了物業稅及利得稅
- 證明文件不足：未有足夠紀錄支持按揭利息或開支扣除
重點摘要
- 標準物業稅稅率為 15%，按扣除 20% 法定修葺及支出免稅額後的應評稅淨值計算。
- 對於有按揭利息支出、收入較低或可受惠於個人免稅額的業主而言，個人入息課稅可減輕稅負，但對於收入超過 HKD 200,000 門檻的高收入人士，稅款則可能會增加。
- 公司持有物業具備多項優勢，包括享有較低的首層稅率（首 200 萬港元利得稅率為 8.25%）、開支可全數扣除且不設上限，以及可在多項物業之間抵銷虧損。
- 聯名擁有物業架構雖然每項物業只需提交一份物業稅報稅表，但每名擁有人在申報時均須如同唯一擁有人般填報；「分權共有」（tenancy-in-common）則容許按不同業權比例分配以作稅務規劃。
- 稅務局會自動為納稅人提供保障，即使納稅人選擇了個人入息課稅，稅局亦會自動採用應繳稅款較低的計算方法進行評稅。
- 妥善保存紀錄至關重要，可用以佐證各項扣除項目並確保合規；所有紀錄須保留至少 7 年。
- 在建構龐大物業組合或考慮採用公司架構持有物業時，建議尋求專業稅務意見，以確保符合法規並優化稅務效益。
其他資源
如欲獲取官方指引及表格，請參閱以下政府資源：
- 稅務局物業稅指南：https://www.ird.gov.hk/eng/tax/ind_ppt.htm
- 個人入息課稅小冊子 (PAM37)：可於稅務局網站查閱
- 物業稅計算方法：https://www.gov.hk/en/residents/taxes/property/propertycompute.htm
- 稅務局查詢熱線：(852) 187 8088
免責聲明：本文僅供一般參考之用，並不構成專業稅務意見。稅務法例及規例或會變更。業主應就其具體情況向合資格的稅務專業人士或稅務局諮詢意見。
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