多處物業的香港物業稅

返回頂部

了解物業組合持有人的香港物業稅

對於在香港管理多個物業的投資者而言，了解本地的物業稅制度對合規運作及稅務優化至關重要。物業稅按年向在香港產生租金收入的土地或建築物業主徵收，按應評稅淨值的 15% 標準稅率計算。

與某些合併所有物業租金收入的司法管轄區不同，香港稅務局（IRD）會對每個物業進行獨立評稅，這為物業組合持有人帶來了機遇與考量。

返回頂部

每個物業的物業稅計算方法

標準計算公式

對於您擁有的每個出租物業，物業稅計算結構如下：

應評稅淨值 (NAV) = 應評稅值 - 業主繳付的差餉 - 不能追回的租金 - 20% 免稅額

應繳物業稅 = 應評稅淨值 (NAV) × 15%

應評稅值是指業主在課稅年度（4月1日至3月31日）內，因出讓土地或建築物的使用權而收取或應收取的租金總額。

20% 標準扣除免稅額

對業主而言，一大優勢是可從應評稅值中自動扣除 20% 的修葺及支出免稅額。無論您是否實際產生這些開支，均可享有此項扣除，且無需提供任何收據或證明文件。

物業組合持有人計算範例

假設一位物業組合持有人擁有三個出租物業：

物業	年租金	已繳差餉	應評稅值	20% 免稅額	應評稅淨值	稅款 (15%)
單位 A	HK$360,000	HK$15,000	HK$345,000	HK$69,000	HK$276,000	HK$41,400
單位 B	HK$240,000	HK$10,000	HK$230,000	HK$46,000	HK$184,000	HK$27,600

單位 C HK$180,000 HK$8,000 HK$172,000 HK$34,400 HK$137,600 HK$20,640 總計 HK$780,000 HK$33,000 HK$747,000 HK$149,400 HK$597,600 HK$89,640

每項物業均會分開評稅，而你將會就投資組合內的每項出租物業收到獨立的物業稅評稅通知書。

返回頂部

每項物業分開評稅

香港物業稅的基本原則之一是每項物業均獨立評稅。這代表：

• 獨立計算：每項物業均有其獨立的應評稅淨值計算
• 分開的稅單：你將會就每項物業收到獨立的評稅通知書
• 獨立處理：在標準物業稅制度下，一項物業的虧損不可用作抵銷另一項物業的利潤
• 聯名擁有：如果你與他人聯名擁有物業，每名聯名擁有人均有責任申報租金收入並繳納物業稅，猶如其為單一擁有人一樣

無須繳納物業稅的物業

你投資組合內的自住物業無須繳納物業稅，因為該等物業並無產生租金收入。這代表如果你擁有五項物業但僅出租三項，你只需為該三項出租物業繳納物業稅。

返回頂部

物業組合持有人的稅務優化策略

物業組合持有人可透過多項策略優化其稅務狀況：

策略	運作方式	最適合對象
選擇個人入息課稅	合併所有收入來源（租金、薪俸、業務），並按累進稅率（2%-17%）或標準稅率（15%）計算稅款，以較低者為準	有按揭利息支出、租金虧損或總入息較低，可受惠於累進稅率及額外免稅額／扣除項目的個人
按揭利息扣除	在個人入息課稅下，扣除用於產生租金收入的物業按揭貸款利息（以每項物業的應評稅淨值為限）	槓桿比率較高且有龐大按揭利息支出的物業持有人
以公司名義持有	透過有限公司持有物業並選擇課徵利得稅；申請豁免物業稅並以實際營運開支作稅前扣除	實際營運開支龐大且超過 20% 法定修葺及支出免稅額的專業業主
租金收取時間規劃	妥善安排租約條款，以優化跨課稅年度的租金收取時間	預期收入會有大幅波動或計劃出售物業的業主

繳交差餉時機 在年結前繳交政府差餉，以在當前課稅年度最大化扣除額 所有希望降低應課稅值的物業業主

個人入息課稅詳情

個人入息課稅是一項稅務寬減機制（而非獨立稅項），可能為持有多項物業的業主帶來顯著好處。您無需為每項物業按 15% 分開繳納物業稅，而是可以選擇匯總所有入息來源，並適用以下任一稅率計算：

• 累進稅率：按各入息階梯適用 2%、6%、10%、14% 及 17%，或
• 標準稅率：按總淨入息適用 15%

稅務局會自動以兩種方法進行計算，並按較低的稅額向您徵稅。

個人入息課稅在何時較為有利

個人入息課稅通常在以下情況下對多項物業擁有人有利：

• 您有龐大的按揭利息開支（可在個人入息課稅下扣除，但不能在物業稅下扣除）
• 您的總入息落在較低的累進稅階內
• 您在一項或多項物業中蒙受租金虧損，可用於抵銷其他入息
• 您可以申索個人入息課稅下提供的額外免稅額及扣除項目（如已婚人士免稅額、供養親屬免稅額、慈善捐款等）
• 您沒有薪俸入息但有可觀的租金入息，從而可受惠於由 2% 起計的累進稅率

個人入息課稅在何時可能不利

在以下情況下，個人入息課稅可能無法減低您的稅務負擔：

• 您的匯總入息使您達到最高累進稅率（17%），超過了物業稅的標準稅率（15%）
• 您只有薪俸入息，沒有任何租金入息或虧損
• 您只有極少或完全沒有可扣除的按揭利息
• 物業稅下 20% 的法定修葺及支出免稅額高於您的實際可扣除開支

重要提示：您無需擔心選錯方式。如果您選擇個人入息課稅未能節省稅款，稅務局會自動按您沒有選擇個人入息課稅來發出繳稅通知書，確保您只需繳納較低的稅款。

返回頂部

個人入息課稅的資格及規定

如要選擇個人入息課稅，你必須符合以下條件：

• 年滿 18 歲或以上（如父母雙亡則可未滿 18 歲）
• 通常居住於香港或為香港臨時居民
• 已婚人士：由 2018/19 課稅年度起，配偶可分開或共同選擇個人入息課稅（如共同選擇，雙方均須有應課稅入息）

返回頂部

共同擁有物業的注意事項

若你與他人聯權共有或分權共有物業，則適用於以下特別規則：

• 每位聯名業主均有責任在自己的報稅表申報租金收入，如同其為唯一業主一樣
• 每位聯名業主按其物業擁有權份額繳納物業稅
• 聯名業主可各自獨立選擇個人入息課稅
• 20% 的法定免稅額適用於每位業主所佔的租金收入份額

返回頂部

公司與個人持有物業之比較

個人持有

租金收入須按應評稅淨值（扣除 20% 免稅額後）繳納 15% 的物業稅，並可選擇個人入息課稅以節省潛在稅款。

公司持有

若香港法團持有出租物業並在香港經營行業、專業或業務：

• 租金收入須繳納利得稅（法團首 HK$2 million 為 15%，其後為 16.5%）
• 法團可以書面申請豁免物業稅，以避免雙重課稅
• 如未申請豁免，已繳納的物業稅可用作抵銷應繳利得稅
• 可扣除實際開支（不受 20% 免稅額限制）
• 出租活動所產生的虧損可用以抵銷其他業務利潤

返回頂部

暫繳物業稅制度

香港的物業稅實行暫繳稅制度：

• 最終稅款：根據該課稅年度（4 月 1 日至 3 月 31 日）的實際租金收入評定
• 暫繳稅：根據本年度的應評稅淨值，預先評定下一年度的稅款
• 繳稅時間表：暫繳物業稅通常分兩期繳付（一般為 11 月及 4 月）
• 稅款調整：當評定最終稅款時，會扣除已繳付的暫繳稅，你只需補繳差額或獲退還多繳的稅款

若物業於該年度內才開始出租，下一年度的暫繳稅將根據實際租期換算為12個月計算。

返回頂部

重要區別：物業稅與差餉

物業組合擁有人必須了解物業稅與政府差餉之間的分別：

物業稅

• 就物業所產生的租金收入徵收
• 按應評稅淨值以15%標準稅率計算
• 僅適用於產生租金收入的物業
• 由稅務局每年評稅

政府差餉

• 就所有物業（無論是出租或自住）徵收
• 按應課差餉租值（估計年租金值）計算
• 自2025年1月1日起住宅物業實施累進差餉制度：首HK$550,000徵收5%，其後HK$250,000徵收8%，餘額徵收12%
• 非住宅物業維持5%的單一徵收率
• 由差餉物業估價署評估
• 若由物業業主（業主/業權人）繳付，差餉可在計算物業稅應評稅淨值時扣除

返回頂部

合規與申報規定

物業組合擁有人必須確保妥善遵守香港的物業稅規定：

• 報稅表：為每項出租物業提交物業稅報稅表，通常須在發出後一個月內提交
• 選擇個人入息課稅：必須在報稅表提交截止日期前以書面形式提出
• 記錄保存：保留租約、收據記錄以及差餉繳款文件
• 申報：申報所有租金收入，包括不能追討的租金
• 估計評稅：若未有提交報稅表，稅務局可能會發出估計評稅，你可於一個月內提出反對

返回頂部

影響物業業主的近期稅務變更（2024-2025）

數項近期變更對物業組合擁有人產生影響：

• 累進差餉制度（2025年1月1日）：住宅物業差餉現按累進級別徵收，而非按單一徵收率徵收
• 印花稅調整（2025年2月26日）：物業轉讓的從價印花稅現按累進稅率徵收，由HK$100（適用於不超過HK$400萬的物業）至4.25%（適用於超過HK$2,000萬的物業）不等

撤銷額外印花稅（2024年2月28日）：於24個月內轉售住宅物業的額外印花稅（SSD）稅率已調低至0%

2024/25年度稅務寬減：寬減利得稅、薪俸稅及個人入息課稅100%的最終應繳稅款，每宗個案上限為 HK$1,500

本文提供有關香港物業稅的一般資訊，僅供教育及參考用途。稅務法例及規例可能隨時變更。如需針對個人情況的具體建議，請諮詢合資格的香港稅務顧問或香港稅務局。