複数の不動産に対する香港の固定資産税

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ポートフォリオ所有者のための香港不動産税の理解

香港で複数の不動産を管理する投資家にとって、コンプライアンスの遵守と税務の最適化を図る上で、同地域の不動産税制度を理解することは不可欠です。不動産税は、賃貸収入を生み出す香港内の土地または建物の所有者に対して毎年課され、課税純価格に対して15%の標準税率が適用されます。

すべての物件からの賃貸収入を合算する一部の法域とは異なり、香港税務局（IRD）は各物件を個別に査定するため、ポートフォリオ所有者には機会と考慮事項の双方が生じます。

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各物件の不動産税の計算方法

標準計算式

所有する各賃貸物件の不動産税は、次の計算式に基づいて算出されます。

課税純価格（NAV） = 課税価格 - 所有者が支払った差餉（レート） - 回収不能家賃 - 20%の控除

納付すべき不動産税 = NAV × 15%

課税価格とは、賦課年度（4月1日から翌年3月31日まで）中に土地または建物の使用権に対して所有者が受領した、または受領すべき賃料の総額です。

20%の標準控除

不動産所有者にとって大きな利点となるのは、修繕費および諸経費として課税価格から一律20%が自動的に控除される点です。この控除は、実際に費用が発生したかどうかにかかわらず適用され、領収書や証明書類の提出は不要です。

ポートフォリオ所有者の計算例

賃貸物件を3件所有しているポートフォリオ所有者の例を見てみましょう。

物件	年間賃料	納付済差餉（公租公課）	課税評価額	20%控除	純課税評価額（NAV）	税額 (15%)
アパートメントA	HK$360,000	HK$15,000	HK$345,000	HK$69,000	HK$276,000	HK$41,400
アパートメントB	HK$240,000	HK$10,000	HK$230,000	HK$46,000	HK$184,000	HK$27,600
アパートC	HK$180,000	HK$8,000	HK$172,000	HK$34,400	HK$137,600	HK$20,640
合計	HK$780,000	HK$33,000	HK$747,000	HK$149,400	HK$597,600	HK$89,640

各物件は個別に評価され、ポートフォリオ内の賃貸物件ごとに個別の不動産税納税通知書が届きます。

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物件ごとの個別評価

香港の不動産税における基本原則の1つは、各物件が個別に評価・課税されるという点です。これは以下を意味します。

• 個別の計算： 各物件に対して、個別に純課税評価額が計算されます
• 個別の納税通知： 物件ごとに個別の納税通知書（賦課決定通知書）が届きます
• 独立した取り扱い： 標準的な不動産税のもとでは、ある物件の損失を他の物件の利益と相殺することはできません
• 共同所有： 物件を他者と共同所有している場合、各共同所有者は単独所有者であるかのように賃貸収入を申告し、不動産税を納付する責任があります

不動産税の対象外となる物件

ポートフォリオ内の自己居住用物件は賃貸収入が発生しないため、不動産税の対象外となります。つまり、5件の物件を所有していても3件しか賃貸に出していない場合、不動産税を支払うのはその3件の賃貸物件のみとなります。

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ポートフォリオ所有者のための税務最適化戦略

ポートフォリオ所有者は、税務ポジションを最適化するために以下のような複数の戦略を活用できます。

戦略	仕組み	適した対象
パーソナル・アセスメント（個人査定）の選択	すべての所得源泉（賃料、給与、事業所得）を合算し、累進税率（2%〜17%）または標準税率（15%）のいずれか低い方を適用します	住宅ローン利息の支出や賃貸損失がある個人、または累進税率や各種控除の恩恵を受けられる総所得が低めの個人
ローン利息控除	パーソナル・アセスメントにおいて、賃貸所得を生み出すために利用したローンの支払利息を控除します（各物件の課税標準純額（NAV）が上限）	多額のローン利息支払いがある高レバレッジの不動産所有者
法人による所有	法人を通じて不動産を保有し、利得税（法人税）課税を選択します。不動産税の免除を申請し、実際の経費を損金算入します	実際の運営経費が20%の法定みなし控除を超えるプロの賃貸不動産所有者
賃料受取時期の調整	賃貸借契約を工夫し、課税年度をまたいだ賃料受取のタイミングを最適化します	所得の大幅な変動が見込まれる、または不動産売却を計画している所有者

差餉（公租公課）の納付時期 現行の賦課年度における控除を最大化するため、年度末までに政府の差餉（Rates）を納付する 課税標準額の減額を目指すすべての不動産所有者

個人評税（Personal Assessment）の詳細

個人評税は、複数の不動産を所有するポートフォリオ所有者に大きなメリットをもたらす可能性がある税負担軽減措置です（独立した別個の税金ではありません）。各物件ごとに15%の不動産税を個別に納付する代わりに、すべての所得源を合算することを選択し、以下のいずれかを適用することができます：

• 累進税率：所得区分に応じて2%、6%、10%、14%、および17%、または
• 標準税率：純総所得に対して15%

税務局（IRD）は両方の方法を自動的に計算し、より低い方の金額を課税します。

個人評税が有利となる場合

個人評税は通常、以下のような場合にポートフォリオ所有者にとって有利となります：

• 多額の住宅ローン利息費用がある場合（個人評税では控除可能ですが、不動産税では控除できません）
• 総所得がより低い累進課税区分の範囲内に収まる場合
• 1つ以上の物件で賃貸損失が生じており、他の所得と相殺できる場合
• 個人評税で適用可能な追加の控除（配偶者控除、扶養控除、寄付金控除など）を申請できる場合
• 給与所得はないが多額の賃貸所得があり、2%から始まる累進税率の恩恵を受けられる場合

個人評税が有利とならない場合

以下のような場合、個人評税を選択しても納税額が減額されない可能性があります：

• 合算所得により最高累進税率（17%）が適用され、不動産税の標準税率（15%）を上回る場合
• 賃貸所得や賃貸損失がなく、給与所得のみの場合
• 控除対象となる住宅ローン利息がごくわずか、または皆無の場合
• 不動産税における20%の自動控除（法定みなし経費控除）が実際の控除対象経費を上回る場合

重要：選択を誤る心配はありません。個人評税を選択しても節税にならない場合、税務局（IRD）は個人評税を選択しなかったものとして自動的に納税通知書を発行し、確実に低い方の金額が適用されるようにします。

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パーソナル・アセスメント（個人所得合算課税）の適用資格と要件

パーソナル・アセスメントを選択するには、以下の基準を満たしている必要があります。

• 18歳以上であること（両親がともに死亡している場合は18歳未満でも可）
• 香港の通常居住者または一時的居住者のいずれかであること
• 既婚者の場合：2018/19賦課年度以降、配偶者は個別または共同で選択可能（共同で選択する場合、双方が課税対象所得を有している必要があります）

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共同所有に関する留意事項

不動産を他者と共同所有（合有または共有）している場合、特別な規則が適用されます。

• 各共同所有者は、単独所有者であるかのように各自の納税申告書で賃貸収入を申告する責任があります
• 各共同所有者は、自身の所有割合に基づいて不動産税を支払います
• 各共同所有者は、それぞれ個別にパーソナル・アセスメントを選択できます
• 20%の法定控除（allowance）は、各所有者の賃貸収入持分に対して適用されます

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法人所有と個人所有の比較

個人所有

賃貸収入は、NAV（課税対象純額、20%控除後）に対して15%の税率で不動産税の対象となりますが、税負担を軽減できる可能性があるパーソナル・アセスメントを選択することも可能です。

法人所有

香港法人が賃貸不動産を所有し、取引、職業、または事業を営んでいる場合：

• 賃貸収入は事業所得税（利得税）の課税対象となります（法人の場合、最初の200万香港ドルまでは15%、それ以降は16.5%）
• 二重課税を避けるため、法人は書面により不動産税の免除を申請できます
• 免除を申請しない場合、納付済みの不動産税は事業所得税の納税義務額と相殺できます
• 実費経費を控除できます（20%の法定控除に限定されません）
• 賃貸活動から生じた損失は、他の事業利益と相殺できます

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暫定不動産税制度

香港では不動産税に対して暫定税（予定納税）制度が採用されています：

• 確定税額（Final Tax）： 賦課年度（4月1日〜翌年3月31日）の実際の賃貸収入に基づいて査定されます
• 暫定税額（Provisional Tax）： 当該年度のNAVに基づき、翌年度分が前もって査定されます
• 納付スケジュール： 暫定不動産税は通常、2回の分割（通常は11月と4月）で納付します
• 精算（Adjustment）： 確定税額が査定された際、納付済みの暫定税額が差し引かれ、その差額を追納するか還付を受けます

年度途中に賃貸を開始した不動産については、翌年度の暫定税は実際の賃貸期間に基づいて12か月に年換算されます。

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重要な相違点：不動産税（Property Tax）と差餉（Rates）

ポートフォリオ所有者は、不動産税と政府差餉（Rates）の違いを理解しておく必要があります：

不動産税（Property Tax）

• 不動産から発生する賃貸収入に対して課税
• 純課税標準額（NAV）に対して15%の標準税率
• 賃貸収入が発生している不動産にのみ適用
• 税務局（Inland Revenue Department）が毎年査定

差餉（Government Rates）

• すべての不動産（賃貸中・自己使用を問わず）に課税
• 評価額（推定年間賃貸価値）に基づく
• 2025年1月1日以降の住宅用不動産に対する累進税率：最初の550,000香港ドルまで5%、次の250,000香港ドルまで8%、残額に対して12%
• 非住宅用不動産は一律5%の定率
• 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）が査定
• 不動産所有者（家主）が支払った場合、不動産税のNAV計算時に差餉を控除可能

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コンプライアンスおよび申告要件

ポートフォリオ所有者は、香港の不動産税要件への適切な準拠を確保する必要があります：

• 税務申告書：賃貸不動産ごとに不動産税申告書を提出（通常、発行から1か月以内が期限）
• 個人評価（Personal Assessment）の選択：税務申告書の提出期限までに書面で行う必要あり
• 記録の保持：賃貸借契約書、領収書記録、および差餉の支払書類を保管
• 開示：回収不能となった賃料を含むすべての賃貸収入を報告
• 推計査定（Estimated Assessments）：申告書を提出しない場合、税務局が推計査定を発行することがあり、1か月以内に異議申し立てが可能

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不動産所有者に影響を与える最近の税制改正（2024-2025年）

不動産ポートフォリオ所有者には、最近のいくつかの改正が影響します：

• 累進差餉税率（2025年1月1日）：住宅用不動産の差餉が定率から累進税率に変更
• 印紙税の調整（2025年2月26日）：不動産譲渡にかかる従価印紙税が、100香港ドル（400万香港ドル以下の物件）から4.25%（2,000万香港ドルを超える物件）までの累進税率で課税

特別印紙税（SSD）の撤廃（2024年2月28日）：24か月以内の住宅用不動産転売に対するSSDが0%に引き下げられました

2024/25年度の税制優遇措置：事業所得税（利得税）、給与所得税、および個人評価（パーソナル・アセスメント）に基づく最終税額の100%免除（1件あたり1,500香港ドルを上限とする）

本記事は教育目的で香港の不動産税に関する一般的な情報を提供するものです。税法および関連規則は変更される場合があります。個別の状況に応じたアドバイスについては、資格を持つ香港の税務顧問または税務局（IRD）にご相談ください。