다중 부동산에 대한 홍콩 재산세

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포트폴리오 보유자를 위한 홍콩 부동산세의 이해

홍콩에서 여러 부동산을 관리하는 투자자라면 법규 준수 및 절세를 위해 홍콩의 부동산세 제도를 이해하는 것이 필수적입니다. 부동산세는 홍콩 내에서 임대 소득을 창출하는 토지 또는 건물의 소유자에게 매년 부과되며, 순과세평가액에 대해 15%의 표준 세율이 적용됩니다.

모든 부동산의 임대 소득을 합산하는 일부 국가/지역과 달리, 홍콩 세무국(IRD)은 각 부동산을 개별적으로 평가하므로 포트폴리오 소유자에게 다양한 기회와 고려사항을 제공합니다.

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각 부동산별 부동산세 계산 방법

표준 계산 공식

보유한 각 임대 부동산에 대한 부동산세 계산은 다음과 같은 구조로 진행됩니다.

순과세평가액(NAV) = 과세평가액 - 소유자가 납부한 차액세(Rates) - 회수 불능 임대료 - 20% 법정 공제액

납부할 부동산세 = 순과세평가액(NAV) × 15%

과세평가액은 해당 과세연도(4월 1일~다음 해 3월 31일) 동안 토지 또는 건물의 사용 대가로 소유자가 수령했거나 수령할 총 임대료를 의미합니다.

20% 표준 공제

부동산 소유자에게 제공되는 큰 혜택 중 하나는 수리비 및 제반 비용을 감안하여 과세평가액에서 20%의 공제액이 자동으로 차감된다는 점입니다. 이 공제는 해당 비용이 실제로 발생했는지 여부와 관계없이 적용되며, 영수증이나 증빙 서류를 제출할 필요가 없습니다.

포트폴리오 소유자를 위한 계산 예시

임대 부동산 3채를 보유한 포트폴리오 소유자의 예시를 살펴보겠습니다.

부동산	연간 임대료	납부한 차조세(Rates)	과세평가액	20% 공제액	순과세평가액(NAV)	세액 (15%)
아파트 A	HK$360,000	HK$15,000	HK$345,000	HK$69,000	HK$276,000	HK$41,400
아파트 B	HK$240,000	HK$10,000	HK$230,000	HK$46,000	HK$184,000	HK$27,600
아파트 C	HK$180,000	HK$8,000	HK$172,000	HK$34,400	HK$137,600	HK$20,640
합계	HK$780,000	HK$33,000	HK$747,000	HK$149,400	HK$597,600	HK$89,640

각 부동산은 개별적으로 과세 평가되며, 포트폴리오 내의 각 임대 부동산에 대해 개별 재산세 과세 통지서를 받게 됩니다.

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부동산별 개별 과세

홍콩 재산세의 기본 원칙 중 하나는 각 부동산이 독립적으로 과세 평가된다는 점입니다. 이는 다음을 의미합니다:

• 개별 산정: 각 부동산마다 순과세대상평가액이 별도로 계산됩니다.
• 개별 세금 고지: 각 부동산별로 별도의 과세 통지서를 받게 됩니다.
• 독립적 처리: 표준 재산세 규정에 따라 한 부동산의 손실을 다른 부동산의 이익과 상계할 수 없습니다.
• 공동 소유: 다른 사람과 부동산을 공동 소유하는 경우, 각 공동 소유자는 단독 소유자인 것처럼 임대 소득을 신고하고 재산세를 납부할 책임이 있습니다.

재산세 비과세 부동산

포트폴리오 내 자가 거주 부동산은 임대 소득이 발생하지 않으므로 재산세가 부과되지 않습니다. 즉, 5개의 부동산을 소유하고 있지만 3개만 임대하는 경우 해당 3개의 임대 부동산에 대해서만 재산세를 납부하게 됩니다.

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포트폴리오 보유자를 위한 세금 최적화 전략

포트폴리오 보유자는 세무 상태를 최적화하기 위해 다음과 같은 여러 전략을 활용할 수 있습니다:

전략	작동 방식	적합한 대상
개인 과세 산출(Personal Assessment) 선택	모든 소득원(임대, 급여, 사업)을 합산하여 누진세율(2%-17%) 또는 표준세율(15%) 중 더 낮은 세율을 적용	모기지 이자 비용이나 임대 손실이 발생했거나, 누진세율 및 추가 공제 혜택을 받을 수 있는 총소득이 낮은 개인
모기지 이자 공제	개인 과세 산출 하에서 임대 소득 창출에 사용된 모기지 대출 이자를 공제(각 부동산의 순연간가치(NAV) 한도 내)	모기지 이자 상환 부담이 큰 고레버리지 부동산 소유자
법인 소유	법인을 통해 부동산을 보유하고 사업소득세(Profits Tax) 과세를 선택; 재산세 면제를 신청하고 실제 발생 비용을 상계	실제 운영 비용이 20% 법정 공제율을 초과하는 전문 임대업자
임대료 수취 시기 조율	과세 연도 간 임대료 수령 시기를 최적화하도록 임대차 계약을 구성	소득 변동이 클 것으로 예상되거나 부동산 매각을 계획 중인 소유자

평가세(Rates) 납부 시기 당해 과세연도의 공제를 극대화하기 위해 연말 이전에 정부 평가세 납부 과세표준액을 줄이고자 하는 모든 부동산 소유자

개인평가과세(Personal Assessment) 상세 안내

개인평가과세는 별도의 세목이 아닌 세제 혜택 메커니즘으로, 포트폴리오를 보유한 부동산 소유자에게 상당한 이점을 제공할 수 있습니다. 각 부동산에 대해 15%의 재산세를 별도로 납부하는 대신, 모든 소득원을 합산하여 다음 중 하나를 선택해 적용할 수 있습니다:

• 누진세율: 소득 구간별 2%, 6%, 10%, 14% 및 17%, 또는
• 표준세율: 총 순소득의 15%

세무국(IRD)은 두 가지 방식을 모두 자동으로 계산하여 더 낮은 금액으로 과세합니다.

개인평가과세가 유리한 경우

개인평가과세는 일반적으로 다음과 같은 경우 부동산 포트폴리오 소유자에게 유리합니다:

• 상당한 모기지(주택담보대출) 이자 비용이 있는 경우(개인평가과세에서는 공제 가능하나 재산세에서는 공제 불가)
• 총소득이 더 낮은 누진세율 구간에 해당하는 경우
• 하나 이상의 부동산에서 발생한 임대 손실로 다른 소득을 상계할 수 있는 경우
• 개인평가과세에서 제공되는 추가 인적공제 및 소득공제(기혼자 공제, 부양가족 공제, 자선 기부금 공제 등)를 신청할 수 있는 경우
• 급여 소득은 없지만 상당한 임대 소득이 있어 2%부터 시작하는 누진세율의 혜택을 누릴 수 있는 경우

개인평가과세가 유리하지 않을 수 있는 경우

다음의 경우 개인평가과세를 적용해도 납세 의무가 줄어들지 않을 수 있습니다:

• 합산 소득으로 인해 표준 재산세율(15%)을 초과하는 최고 누진세율(17%) 구간에 진입하는 경우
• 임대 소득이나 손실 없이 급여 소득만 있는 경우
• 공제받을 모기지 이자가 거의 없거나 전혀 없는 경우
• 재산세의 20% 자동 법정 공제액이 실제 공제 가능 경비를 초과하는 경우

중요: 잘못된 선택을 할까 봐 걱정할 필요는 없습니다. 개인평가과세 선택이 절세로 이어지지 않는 경우, 세무국(IRD)은 개인평가과세를 선택하지 않은 것으로 간주하여 세금 납부 고지서를 자동으로 발송하므로 항상 더 적은 금액을 납부할 수 있도록 보장합니다.

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개인종합과세 자격 및 요건

개인종합과세를 선택하려면 다음 기준을 충족해야 합니다:

• 만 18세 이상(부모가 모두 사망한 경우 만 18세 미만도 가능)
• 홍콩 통상 거주자 또는 일시 거주자
• 기혼 부부의 경우: 2018/19 과세연도부터 배우자가 개별적으로 또는 공동으로 선택 가능(공동 선택 시 양측 모두 과세 대상 소득이 있어야 함)

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공동 소유 시 고려사항

부동산을 타인과 공동(jointly) 또는 공유(in common) 소유하는 경우, 다음과 같은 특별 규정이 적용됩니다:

• 각 공동 소유자는 단독 소유자인 것처럼 세무신고서에 임대 소득을 신고할 책임이 있습니다.
• 각 공동 소유자는 자신의 소유 지분에 따라 부동산세를 납부합니다.
• 공동 소유자는 각자 독립적으로 개인종합과세를 선택할 수 있습니다.
• 20% 표준 공제는 각 소유자의 임대 소득 지분에 적용됩니다.

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법인 대 개인 부동산 소유 비교

개인 소유

임대 소득은 순과세평가액(NAV, 20% 공제 후)에 대해 15%의 부동산세가 부과되며, 절세를 위해 개인종합과세를 선택할 수 있습니다.

법인 소유

홍콩 법인이 임대 부동산을 소유하고 무역, 전문직 또는 사업을 영위하는 경우:

• 임대 소득은 이윤세(법인의 경우 최초 HK$2 million까지 15%, 이후 16.5%) 과세 대상입니다.
• 법인은 이중과세를 방지하기 위해 서면으로 부동산세 면제를 신청할 수 있습니다.
• 면제를 신청하지 않은 경우, 기납부한 부동산세로 이윤세 납부액을 상계할 수 있습니다.
• 실제 비용을 공제받을 수 있습니다(20% 공제 한도에 제한되지 않음).
• 임대 활동에서 발생한 손실은 다른 사업 이익과 상계할 수 있습니다.

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부동산세 잠정세(예정납부) 제도

홍콩은 부동산세에 대해 잠정세 제도를 운영하고 있습니다:

• 확정세(Final Tax): 해당 과세연도(4월 1일~3월 31일)의 실제 임대 소득을 기준으로 부과됩니다.
• 잠정세(Provisional Tax): 당해 연도의 순과세평가액(NAV)을 기준으로 다음 연도 세액을 사전 부과합니다.
• 납부 일정: 잠정 부동산세는 통상 2회 분할 납부합니다(일반적으로 11월과 4월).
• 정산: 확정세가 부과될 때 기납부한 잠정세가 차감되며, 차액을 추가 납부하거나 환급받습니다.

연도 중에 임대가 시작된 부동산의 경우, 다음 연도의 잠정세는 실제 임대 기간을 기준으로 12개월분으로 환산(그로스업)하여 계산됩니다.

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주요 차이점: 재산세(Property Tax) 대 차인지세(Rates)

부동산 포트폴리오 소유자는 재산세와 정부 차인지세(Rates) 간의 차이점을 이해해야 합니다.

재산세 (Property Tax)

• 부동산에서 발생하는 임대 소득에 부과
• 순과세표준액(NAV)에 대해 15%의 표준 세율 적용
• 임대 소득이 발생하는 부동산에만 적용
• 세무국(Inland Revenue Department)에서 매년 평가 및 부과

정부 차인지세 (Government Rates)

• 모든 부동산(임대 또는 자가 거주 여부와 무관)에 부과
• 과세평가액(예상 연간 임대 가치)을 기준으로 산정
• 2025년 1월 1일부터 주거용 부동산에 누진세율 적용: 최초 HK$550,000에 5%, 다음 HK$250,000에 8%, 초과 잔액에 12%
• 비주거용 부동산에 5% 단일 세율 적용
• 차인차지평가국(Rating and Valuation Department)에서 평가 및 부과
• 부동산 소유자(임대인)가 납부한 경우, 재산세의 순과세표준액(NAV) 계산 시 차인지세를 공제 가능

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규정 준수 및 신고 요건

부동산 포트폴리오 소유자는 홍콩의 재산세 요건을 철저히 준수해야 합니다.

• 세금 신고서: 각 임대 부동산에 대해 재산세 신고서를 제출해야 하며, 일반적으로 발급일로부터 1개월 이내에 납부해야 합니다.
• 개인평가(Personal Assessment) 선택: 세금 신고서 제출 마감일까지 서면으로 신청해야 합니다.
• 기록 보관: 임대차 계약서, 영수증 기록, 차인지세 납부 증빙 서류를 보관해야 합니다.
• 공시: 회수 불가능한 임대료를 포함한 모든 임대 소득을 신고해야 합니다.
• 추정 과세: 신고서를 제출하지 않을 경우 세무국(IRD)이 추정 과세를 부과할 수 있으며, 이에 대해 1개월 이내에 이의를 제기할 수 있습니다.

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부동산 소유자에게 영향을 미치는 최근 세법 변경 사항 (2024-2025)

최근의 몇 가지 변경 사항이 부동산 포트폴리오 소유자에게 영향을 미칩니다.

• 누진 차인지세 (2025년 1월 1일): 주거용 부동산 차인지세가 단일 세율 대신 누진 세율로 부과됩니다.
• 인지세 조정 (2025년 2월 26일): 부동산 이전에 따른 종가 인지세(AVD)가 HK$100(최대 HK$4백만 부동산)부터 4.25%(HK$2천만 초과 부동산)까지의 누진 세율로 부과됩니다.

특별인지세(SSD) 폐지 (2024년 2월 28일): 24개월 이내 주거용 부동산 재매각에 대한 SSD가 0%로 인하되었습니다.

2024/25 세제 혜택: 사업소득세, 급여소득세 및 개인평가과세에 대한 최종 세액이 100% 감면되며, 건당 한도는 HK$1,500입니다.

본 문서는 정보 제공 목적으로 홍콩 부동산세에 대한 일반적인 정보를 제공합니다. 세법 및 규정은 변경될 수 있습니다. 귀하의 상황에 맞는 구체적인 조언을 원하시면 자격을 갖춘 홍콩 세무 전문가나 세무국(Inland Revenue Department)에 문의하십시오.