重要要點：香港印花稅變更（2023-2025年）
- 股票交易印花稅：每方買賣稅率由 0.13% 下調至 0.1%（2023年11月17日起生效）
- 物業需求管理措施：全面撤銷所有「辣招」稅項（SSD、BSD、NRSD）（2024年2月28日起生效）
- 從價印花稅（AVD）：統一適用第2標準稅率，不論買家是否為香港永久性居民（2024年2月28日起生效）
- 最新更新：徵收100港元定額印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元（2025年2月26日起生效）
- 影響：大幅降低物業買家、投資者及股票交易者的交易成本
概覽：香港印花稅架構邁入新時代
從2023年底至2025年初，香港經歷了十多年來最重大的印花稅改革。這些大刀闊斧的變革，體現了政府因應經濟環境轉變、樓市交投轉淡，以及提升香港作為國際金融中心競爭力而採取的策略性舉措。
是次改革涵蓋兩大主要範疇：股票交易印花稅及物業相關印花稅。各項修訂標誌著香港已由以往樓市高峰期引入的緊縮性「需求管理措施」，徹底轉向旨在刺激投資及經濟活動的更開放架構。
近期印花稅變更時間表
| 日期 | 事件 | 詳情 |
|---|---|---|
| 2023年10月25日 | 2023年施政報告 | 行政長官宣佈下調股票印花稅，並部分放寬住宅物業需求管理措施（SSD 適用年期縮短至2年，BSD／NRSD 稅率減半至7.5%／15%） |
| 2023年11月15日 | 立法會通過 | 通過《2023年印花稅（修訂）（證券轉讓）條例草案》 |
| 2023年11月17日 | 下調股票印花稅 | 股票轉讓印花稅稅率由買賣雙方各付0.13%下調至0.1%（合計由0.26%降至0.2%） |
| 2024年2月28日 | 2024-25年度財政預算案公佈 | 全面撤銷 SSD、BSD 及 NRSD；所有物業買家現只需按從價印花稅（AVD）第2標準稅率繳稅 |
| 2024年4月19日 | 刊登政府憲報 | 《2024年印花稅（修訂）條例》刊憲，正式落實撤銷各項需求管理措施 |
| 2025年2月26日 | 2025-26年度財政預算案優化措施 | 獲徵收100港元定額印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元 |
| 2025年5月16日 | 刊登政府憲報 | 《2025年印花稅（修訂）條例》刊憲，生效日期追溯至2025年2月26日 |
股票轉讓印花稅下調（2023年11月）
調整內容
自 2023 年 11 月 17 日起，香港將股票轉讓印花稅稅率由買賣雙方各按 0.13% 下調至 0.1%。是次下調實際上使稅率回復至 2021 年 8 月前的水平，體現了政府回應市場對香港相對於區內其他金融中心競爭力的關注。
稅率比較
| 項目 | 2023 年 11 月 17 日前 | 2023 年 11 月 17 日後 |
|---|---|---|
| 每方稅率（買方／賣方） | 0.13% | 0.1% |
| 總交易成本 | 0.26% | 0.2% |
| 範例：100,000 港元交易 | 合共 260 港元 | 合共 200 港元 |
| 範例：1,000,000 港元交易 | 合共 2,600 港元 | 合共 2,000 港元 |
政策理據與影響
香港特區政府發言人表示：「下調印花稅稅率將降低投資者的交易成本、提振市場情緒，並提升香港股票市場的競爭力。」鑑於印花稅約佔香港交易所（港交所）所有官方交易費用的 90%，這項變動尤為重大。
印花稅是按轉讓香港股票的代價或市值（以較高者為準）計算。交易雙方均在法律上有責任各自承擔 0.1% 的份額，但合約安排亦可另行分配有關負擔。
物業印花稅改革（2024年2月）
全面撤銷需求管理措施（「全面撤辣」）
財政司司長陳茂波在2024年2月28日發表的2024-25年度《財政預算案》演辭中，宣布了近年最重大的物業印花稅改革：即時全面撤銷實施了十多年的所有三項「辣招」需求管理措施。
三項被撤銷的措施包括：
- 額外印花稅（SSD）——以往對在指定持有期內轉售的住宅物業徵收
- 買家印花稅（BSD）——以往對非香港永久性居民徵收15%稅率
- 新住宅印花稅（NRSD）——以往對購買額外住宅物業的香港永久性居民徵收15%稅率
額外印花稅（SSD）——已撤銷
以往規定：在2024年2月28日之前，業主在購入住宅物業後24個月內（於2023年10月由36個月縮短至24個月）轉售，須根據持有期繳納最高達20%的額外印花稅：
| 持有期 | SSD 稅率（2024年2月28日前） | SSD 稅率（2024年2月28日後） |
|---|---|---|
| 6個月或以下 | 20% | 0% |
| 超過6個月但 ≤ 12個月 | 15% | 0% |
| 超過12個月但 ≤ 24個月 | 10% | 0% |
現行狀況：於 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的任何住宅物業文書均毋須繳納額外印花稅（SSD），不論持有期長短。這消除了對住宅物業轉售時間的所有限制。
買家印花稅（BSD）— 已撤銷
以往規定：非香港永久性居民購買住宅物業時，須繳納物業價值或代價（以較高者為準）15%（2023 年 10 月由 30% 調低）的買家印花稅（BSD）。
現行狀況：買家印花稅自 2024 年 2 月 28 日起調低至 0%。非永久性居民現時繳納與永久性居民相同的從價印花稅（AVD）稅率。
新住宅印花稅（NRSD）— 已撤銷
以往規定：已在香港擁有一項或以上住宅物業的香港永久性居民，在購買額外住宅物業時須繳納 15%（2023 年 10 月由 30% 調低）的新住宅印花稅（NRSD）。
現行狀況：新住宅印花稅已全面取消。香港永久性居民現時可購買多個物業，只需按標準從價印花稅第 2 標準稅率繳稅。
對買家的影響
| 買家類別 | 2024 年 2 月 28 日之前 | 2024 年 2 月 28 日之後 |
|---|---|---|
| 香港永久性居民（首個物業） | 僅第 2 標準從價印花稅 | 僅第 2 標準從價印花稅 |
| 香港永久性居民（第二個／額外物業） | 15% 新住宅印花稅 + 從價印花稅 | 僅第 2 標準從價印花稅 |
| 非香港永久性居民 | 15% 買家印花稅 (BSD) + 從價印花稅 (AVD) | 僅第2標準從價印花稅 |
| 公司 | 15% 劃一稅率從價印花稅 | 僅第2標準從價印花稅 |
範例：購買 1,000 萬港元物業
| 情況 | 2024 年 2 月 28 日前 | 2024 年 2 月 28 日後 | 節省金額 |
|---|---|---|---|
| 非永久性居民 | HKD 1.5M (BSD) + HKD 375,000 (AVD) = HKD 1,875,000 | HKD 375,000（僅 AVD） | HKD 1,500,000 |
| 永久性居民（第二個物業） | HKD 1.5M (NRSD) + HKD 375,000 (AVD) = HKD 1,875,000 | HKD 375,000（僅 AVD） | HKD 1,500,000 |
從價印花稅 (AVD) 第2標準稅率
最新稅率（2025 年 2 月 26 日起生效）
自 2024 年 2 月 28 日起，不論買家的居留身份或是否擁有其他物業，所有住宅物業交易均按第2標準稅率徵收從價印花稅。於 2025 年 2 月 26 日，政府進一步減輕低價值物業的負擔，將符合 100 港元定額稅率資格的物業價值上限由 300 萬港元提高至 400 萬港元。
| 物業價值或代價 | 從價印花稅稅率 |
|---|---|
| 不超過 HKD 4,000,000 | HKD 100（定額） |
| HKD 4,000,000 – 4,323,780 | HKD 100 + 超出 HKD 4,000,000 款額的 20% |
| HKD 4,323,780 – 4,500,000 | 1.5% |
| HKD 4,500,000 – 4,935,480 | HKD 67,500 + 超出 HKD 4,500,000 款額的 10% |
| HKD 4,935,480 – 6,000,000 | 2.25% |
| HKD 6,000,000 – 6,642,860 | HKD 135,000 + 超出 HKD 6,000,000 款額的 10% |
| HKD 6,642,860 – 9,000,000 | 3% |
| HKD 9,000,000 – 10,080,000 | HKD 270,000 + 超出 HKD 9,000,000 款額的 10% |
| HKD 10,080,000 – 20,000,000 | 3.75% |
| HKD 20,000,000 – 21,739,120 | HKD 750,000 + 超出 HKD 20,000,000 款額的 10% |
| 超過 HKD 21,739,120 | 4.25% |
重要提示：
- 印花稅按物業申報代價或市值（以較高者為準）計算
- 當代價略高於各稅率階梯的下限時，適用邊際寬減
市場背景與政策理據
推動改革的經濟挑戰
印花稅改革是在香港物業市場面臨重大挑戰的背景下實施：
- 樓價下跌：住宅物業價格在 2023 年下跌 7%
- 成交量大跌：物業成交宗數由 2021 年的約 74,000 宗大幅跌至 2023 年僅 43,000 宗
- 利率上升：全球貨幣緊縮推高借貸成本，打擊買家入市意欲
- 外圍不明朗因素：地緣政治緊張局勢及經濟不確定性影響投資者信心
繼 2023 年 10 月《施政報告》宣布初步放寬措施（將買家印花稅及新住宅印花稅稅率減半，並縮短額外印花稅的適用年期）後，物業成交略有改善，由 2023 年 10 月的 2,123 宗上升至 11 月的 3,477 宗。然而，政府認為有必要推行更全面的改革，遂於 2024 年 2 月宣布全面撤銷。
政策目標
政府為此等改革闡明的目標包括：
- 刺激市場交投：消除物業交易障礙，以重振市場流動性
- 吸引外來投資：撤銷 15% 買家印花稅，鼓勵海外及內地投資者投資香港物業
- 提升股市競爭力：降低交易成本，增強香港證券交易所在區域內的競爭力
- 支持經濟復甦：善用稅務政策作為推動整體經濟復甦的工具
- 簡化行政程序：建立適用於所有買家且一視同仁、更為簡化的統一印花稅框架
誰人在此等變更中受惠？
物業市場受惠者
海外及非永久性居民買家：以往須繳納額外 15% 買家印花稅的海外買家及非永久性居民，現時享有與本地買家相同的稅務待遇，在購買高價值物業時可節省數以百萬計港元。
購買額外物業的香港永久性居民：投資者以及換樓或購置第二套物業的人士不再受 15% 新住宅印花稅（NRSD）的懲罰，大幅提升物業投資的吸引力。
物業短炒人士及短線投資者：額外印花稅（SSD）的撤銷免除了在 24 個月內出售物業的高額稅務懲罰（最高達 20%），為投資策略提供更大靈活性。
較低價值物業買家：2025 年 2 月將 100 港元定額印花稅門檻由 300 萬港元提高至 400 萬港元，為首次置業人士及購買小型單位的人士帶來實質的開支節省。
股市受惠者
活躍交易者：股票轉讓印花稅下調 23%（合共由 0.26% 降至 0.2%），直接降低交易成本，對高頻交易者尤為有利。
機構投資者：較低的交易成本改善了香港股票相對於競爭市場的整體回報表現。
市場流動性：摩擦成本降低應能刺激更多交易活動，有望提升市場深度及流動性。
實施與合規
生效日期
各項改革措施按文書的簽立日期適用：
- 股票轉讓：於 2023 年 11 月 17 日或之後簽立的文書，按買賣雙方各 0.1% 的調低稅率徵稅
- 物業交易：於 2024 年 2 月 28 日或之後簽立的文書，獲豁免繳納額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），並僅須按第 2 標準從價印花稅（AVD）稅率繳稅
- 較低價值物業：於 2025 年 2 月 26 日（上午 11:00）或之後簽立的文書，價值不超過 400 萬港元的物業可享 100 港元定額印花稅優惠
加蓋印花規定
儘管稅率調低並設有豁免，基本的加蓋印花規定仍維持不變：
- 物業買賣協議必須在簽立後 30 天內加蓋印花
- 股票轉讓文書必須在登記前加蓋印花
- 印花稅按代價或市值兩者中的較高者計算
- 可透過稅務局的電子印花系統使用電子加蓋印花服務
未有合規的罰則
未有繳付或逾期繳付印花稅仍會招致罰款：
- 未加蓋印花或未繳足印花稅的文書不可在民事法律程序中接納為證據
- 逾期加蓋印花除須繳付應繳稅款外，亦須繳交罰款
- 蓄意逃稅可能會招致刑事檢控
與區域市場的比較
香港的印花稅改革應放在爭取投資資本的區域競爭背景下審視：
股票轉讓印花稅
- 新加坡：合共 0.2%（買賣雙方各 0.1%），與香港現行稅率相同
- 上海／深圳：僅由賣方繳納 0.1%（買方豁免）
- 東京：對股票轉讓不徵收印花稅
- 香港（現行）：合共 0.2%（買賣雙方各 0.1%）
2023 年 11 月的下調令香港的稅率重回與新加坡相符的水平，並提高相對中國內地交易所的競爭力。
物業交易稅項
雖然由於稅制結構不同，直接比較較為複雜，但在不徵收買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）的情況下，香港現行的從價印花稅第 2 標準稅率（介乎 100 港元至 4.25% 不等）與區域市場相比普遍具有競爭力。撤銷該等額外印花稅顯著提升了香港在物業投資方面的吸引力。
未來展望及考量因素
進一步調整的可能性
近期改革循序漸進——從 2023 年 10 月的部分放寬、2024 年 2 月的全面撤銷，到 2025 年 2 月提高門檻——顯示政府樂意根據市場反應調整政策。若經濟環境需要，未來可能會作進一步微調。
監察市場反應
值得留意的關鍵指標包括：
- 物業成交量及價格趨勢
- 流入香港房地產的外資流量
- 股票市場成交量及流動性指標
- 政府印花稅收入
- 物業市場再度出現過熱隱憂的可能性
稅收影響
印花稅歷來是香港政府的重要收入來源。是次改革體現了在短期收入減少與市場活躍帶來的長遠經濟效益之間的權衡取捨。政府願意承擔相關收入影響，反映其優先考慮推動經濟增長。
風險與隱憂
雖然改革帶來顯著效益，但潛在風險包括：
- 物業市場投機：撤銷額外印花稅（SSD）或會助長短期投機活動
- 負擔能力隱憂：海外及投資者需求增加可能會對樓價造成上行壓力，對本地首置買家帶來潛在影響
- 景氣繁盛與衰退循環：需求管理措施最初旨在防止樓市泡沫；全面撤銷後需要密切監察市場情況
- 財政收入波動：調低印花稅稅率可能會增加與市場週期掛鈎的政府收入波動性
重點摘要
- 股票交易者受惠於自2023年11月17日起生效的印花稅成本調低23%（合共由0.26%降至0.2%），從而提升香港相對於區域市場的競爭力。
- 物業買家享有前所未有的稅務寬減，自2024年2月28日起全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），免除以往視乎情況介乎10%至20%的懲罰性稅項。
- 所有住宅物業買家——不論居留身分或是否已持有物業——現時均只需按第2標準稅率繳付從價印花稅（AVD），大幅簡化了稅務架構。
- 較低價值物業交易（截至2025年2月26日最高為400萬港元）受惠於僅100港元的定額象徵式印花稅，有助降低首置買家的入市門檻。
- 海外投資者及非永久性居民節省的成本最為顯著，撤銷15%買家印花稅（BSD）後，在大額交易中可能省下數以百萬計的款項。
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