重點摘要：香港額外印花稅（SSD）
- 現行狀況（截至 2024 年 2 月 28 日）：SSD 已全面撤銷——無論持有期長短，轉售物業均無須繳納額外印花稅
- 過往政策：2023 年 10 月至 2024 年 2 月期間，SSD 適用於購入後 2 年內（而非 3 年）轉售的物業
- 歷史背景：2012 年 10 月至 2023 年 10 月期間，SSD 適用於持有期少於 3 年的物業，稅率最高達 20%
- 立法進展：《2024年印花稅（修訂）條例》於 2024 年 4 月 19 日刊憲，正式撤銷所有住宅物業需求管理措施
- 影響：業主現可隨時出售住宅物業，無須繳納任何 SSD 稅款
香港印花稅與轉售時機：深入了解政策演變及 2024 年全面撤銷
認識香港額外印花稅（SSD）
香港樓市一向以交投活躍及估值高昂著稱，多年來受各項旨在維持穩定及遏抑投機炒賣的政府措施所影響。當中一項標誌性措施為 2010 年 11 月推出的額外印花稅（SSD），專門用以打擊物業短線炒賣活動。
然而，香港政府於 2024 年 2 月 28 日宣布重大政策轉變，全面撤銷 SSD，作為住宅物業市場「全面撤辣」（撤銷所有樓市需求管理措施）的一部分。這代表著香港房地產市場監管機制出現根本性轉變，亦反映了政府因應市況疲弱所作出的政策調整。
SSD 政策演變完整時間表
| 生效日期 | 政策變更 | 持有期 | 最高稅率 |
|---|---|---|---|
| 2010年11月20日 | 引入額外印花稅 (SSD) | 24個月（2年） | 15% |
| 2012年10月27日 | 提高稅率並延長持有期 | 36個月（3年） | 20% |
| 2023年10月25日 | 縮短持有期 | 24個月（2年） | 20% |
| 2024年2月28日 | 全面撤銷額外印花稅 (SSD) | 無限制 | 0% |
歷年額外印花稅 (SSD) 稅率架構（2024年2月前）
為作歷史參考及了解在撤銷前購入的物業，以下為不同時期適用的額外印花稅 (SSD) 稅率：
購入物業日期：2010年11月20日至2012年10月26日
| 持有期 | 額外印花稅稅率 |
|---|---|
| 6個月或以內 | 15% |
| 超過6個月但在12個月或以內 | 10% |
| 超過12個月但在24個月或以內 | 5% |
| 超過24個月 | 0%（毋須繳付額外印花稅） |
於 2012 年 10 月 27 日至 2023 年 10 月 24 日期間取得的物業
| 持有期 | 額外印花稅稅率 |
|---|---|
| 6個月或以內 | 20% |
| 超過6個月但在12個月或以內 | 15% |
| 超過12個月但在36個月或以內 | 10% |
| 超過36個月 | 0%（毋須繳付額外印花稅） |
於 2021 年 10 月 26 日購入，並於 2023 年 10 月 25 日之後（但在 2024 年 2 月 28 日之前）轉讓的物業
| 持有期 | 額外印花稅稅率 |
|---|---|
| 6 個月或以下 | 20% |
| 超過 6 個月但不多於 12 個月 | 15% |
| 超過 12 個月但不多於 24 個月 | 10% |
| 超過 24 個月 | 0%（無須繳納額外印花稅） |
額外印花稅的計算方式
當額外印花稅生效時，適用於個人及公司（不論其註冊成立地點），並根據以下各項計算：
- 計算基準：物業的代價款額或市價（以較高者為準）
- 持有期計算：按曆月計算（由某個月份的特定日子起，至隨後月份的前一日止）
- 不論盈虧均須繳納：無論物業轉讓時獲利還是虧損，均須繳納額外印花稅
- 例子：於 2010 年 11 月 20 日購入並於 2011 年 5 月 19 日轉讓的物業，其持有期剛好為 6 個月
2024 年 2 月的政策轉變：全面撤銷
於2024年2月28日發表的2024/25年度《財政預算案》中，香港財政司司長宣布即時撤銷所有住宅物業需求管理措施。這項歷史性的政策轉變包括：
已廢除的措施
- 特別印花稅 (SSD)：稅率調低至0%——不再設有持有期限制
- 買家印花稅 (BSD)：全面免除所有買家（包括非香港永久性居民）的相關稅項
- 新住宅印花稅 (NRSD)：購置額外住宅物業的人士無須再繳付此稅項
- 7.5%從價印花稅 (AVD)：第1標準第1部的7.5%較高稅率已由第2標準的標準稅率取代（由HK$100至4.25%不等）
生效日期及實施
凡於2024年2月28日上午11時或之後簽署的住宅物業買賣或轉讓文書，均無須再繳付上述印花稅。《2024年印花稅（修訂）條例》隨後於2024年4月19日刊憲，為這些修訂提供正式的法定架構。
對業主及投資者的影響
對現有業主而言
- 轉售時間不受限制：無論何時購入物業，現時均可隨時轉售而無須繳付特別印花稅，不再受持有期限制
- 提升流動性：隨著短期持有期限制的取消，物業市場的流動性得以提升
- 無追溯懲罰：即使在過往特別印花稅制度下購入的物業，在轉售時亦可獲豁免特別印花稅（若於2024年2月28日或之後出售）
對準買家而言
- 入市成本降低：印花稅負擔減輕，令置業更易負擔
- 更大靈活性：投資決定不再受強制持有期所限制
- 簡化稅務規劃：免除複雜的額外印花稅（SSD）計算及多重印花稅層級
海外及非永久性居民投資者
- 撤銷買家印花稅（BSD）：以往向非香港永久性居民徵收的 15% 買家印花稅已全面撤銷
- 平等待遇：外地投資者現時享有與香港永久性居民相同的印花稅率
- 提升市場准入度：大幅降低國際投資者的入市成本
市場背景：政策轉變的原因
全面撤銷額外印花稅（SSD）及其他「辣招」，反映香港特區政府因應市場環境變化而作出的調整：
- 樓市疲弱：物業價格及成交量均從高位顯著回落
- 經濟刺激措施：政府期望藉此振興物業市場及整體經濟
- 投機壓力減退：市場基本面顯示投機活動已減少，對「辣招」的需求相應降低
- 區域競爭力：使香港的物業稅制與區內其他市場看齊，以吸引投資
現存的印花稅責任
雖然 SSD、BSD 及新住宅印花稅（NRSD）已獲撤銷，但在香港進行物業交易仍須按照第2標準繳納標準從價印花稅（AVD）：
| 物業價值 | 從價印花稅率（第2標準） |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 - HK$3,528,240 | 1.5% |
| HK$3,528,241 - HK$4,500,000 | 2.25% |
| HK$4,500,001 - HK$6,000,000 | 3% |
| HK$6,000,001 - HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 及以上 | 4.25% |
2024 年及未來的策略考量
投資策略調整
- 短期機會：投資者現時可採取短期物業策略，而毋須承受稅務懲罰
- 投資組合重新平衡：以往受額外印花稅（SSD）鎖定的業主，現可自由調整其物業投資組合
- 入市時機靈活性：各項決策可純粹基於市況而定，而非受稅務因素限制
風險考量
- 政策逆轉風險：雖然現已撤銷，但若市況轉變，政府或有可能重新引入額外印花稅（SSD）或類似措施
- 市場波動：在失去額外印花稅（SSD）作為阻嚇機制的情況下，短期價格波動或會加劇
- 標準印花稅：第 2 標準稅率的從價印花稅（AVD）仍適用於所有物業交易
常見問題
問：如果我在2023年買入物業，現在出售仍需繳納額外印花稅（SSD）嗎？
答：不需要。不論物業於何時購入，凡於2024年2月28日或之後出售的任何物業，均獲豁免繳納額外印花稅（SSD）。
問：政府日後會否重新引入額外印花稅（SSD）？
答：會。若市場狀況需要政府出手遏抑炒風，政府仍保留重新引入額外印花稅（SSD）或類似措施的權力。
問：住宅物業交易現時還需要繳納任何印花稅嗎？
答：需要。所有住宅物業交易仍適用按第2標準稅率計算的標準從價印花稅（AVD），稅率視乎物業價值由 HK$100 至 4.25% 不等。
問：針對外地買家的15%買家印花稅（BSD）現況如何？
答：買家印花稅（BSD）已於2024年2月28日起全面撤銷。外地及非香港永久性居民買家現時繳付的印花稅稅率與香港永久性居民相同。
問：如果我在2024年2月28日之前簽署了買賣協議，我仍需繳納額外印花稅（SSD）嗎？
答：這取決於文書的簽立日期。若文書於2024年2月28日或之後簽立，則不適用額外印花稅（SSD）。在此日期之前簽立的文書，可能仍須按照過往規定繳納額外印花稅（SSD）。
重點摘要
- 額外印花稅（SSD）已自2024年2月28日起全面撤銷——轉售住宅物業已無任何持有期要求
- 「3年期限制」現已成為歷史——該期限於2023年10月縮短至2年，並於2024年2月徹底取消
重要聲明：本文提供截至2024年12月有關香港印花稅政策的一般資訊。稅務法例及規例可能隨時變更。如欲獲取有關閣下物業交易的具體建議，請諮詢熟悉香港物業法的合資格稅務專家或法律顧問。
最後更新：2024年12月
資料來源：
- 香港稅務局——額外印花稅常見問題
- 香港特區政府——印花稅稅率
- 《2024年印花稅（修訂）條例》
- 香港2024/25年度財政預算案——財政預算案演辭
- 政府官方公告及憲報公告
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