重點摘要：香港額外印花稅（SSD）
- 最新現況：SSD 自 2024 年 2 月 28 日起已全面撤銷
- 歷史目的：打擊物業短炒的遏抑投機措施（2010 年至 2024 年）
- 過往稅率：於 24 至 36 個月內轉售須繳納 10% 至 20%（現已取消）
- 政策變更：全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（「辣招」）的一部分
- 政策影響：出售住宅物業不再設有最短持有期限制
- 法律架構：《2024 年印花稅（修訂）條例》（2024 年 4 月 19 日刊憲）
深入認識香港額外印花稅（SSD）
香港的額外印花稅（SSD）在近 14 年間，一直是本港物業市場中極具代表性的遏抑投機措施。該稅項於 2010 年 11 月 20 日推出，當時短期炒賣活動頻繁推動物價急速攀升，其主要目的在於大幅提高短期交易成本，從而遏止短線炒樓行為。
然而，自 2024 年 2 月 28 日起，SSD 已全面撤銷，作為香港特區政府全面撤銷樓市調控「辣招」的一部分。這標誌著香港在物業市場監管方向上的重大根本轉變。
重大政策變動：2024 年 2 月財政預算案
香港財政司司長於 2024 年 2 月 28 日發表的《2024-25 年度財政預算案》，為本港物業稅制帶來了歷史性轉折點。即日起，所有住宅物業需求管理措施全面撤銷，其中包括：
- 額外印花稅（SSD）——過往就短期轉售物業徵收 10% 至 20% 稅率
- 買家印花稅（BSD） - 以往非永久性居民須繳納 15%（其後降至 7.5%）
- 新住宅印花稅（NRSD） - 以往特定買家須繳納 15%
- 較高的從價印花稅（AVD）稅率 - 取消第 1 標準第 1 部的 7.5% 稅率
《2024年印花稅（修訂）條例》隨後於 2024 年 4 月 19 日在憲報刊登，為各項修訂提供法律框架。凡於 2024 年 2 月 28 日或之後簽署的住宅物業買賣或轉讓文書，均無須再繳納額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）或新住宅印花稅（NRSD）。
政策逆轉之理據
政府決定撤銷這些「辣稅」，主要源於市場環境的變化：
- 住宅物業價格在 2023 年下跌 7%
- 成交量下跌 5% 至約 43,000 宗
- 利率上升打擊市場氣氛
- 外圍經濟不確定性影響買家信心
- 自 2023 年年中起市場變得「非常謹慎」
昔日額外印花稅（SSD）機制（2010年至2024年）
最初目的與適用範圍
由 2010 年 11 月 20 日至 2024 年 2 月 27 日期間，凡購入住宅物業並在指定持有期內轉售，均須繳納額外印花稅。不論賣方為個人還是公司，亦不論該公司在何處註冊成立，均須繳納此項稅款。
按持有期劃分的額外印花稅稅率（過往資料）
額外印花稅稅率視乎物業的取得時間以及出售前持有的時間長短而有所不同：
| 持有期 | 額外印花稅稅率 | 適用期 |
|---|---|---|
| 6個月或以下 | 20% | 於2012年10月27日或之後取得的物業 |
| 超過6個月但不多於12個月 | 15% | 於2012年10月27日或之後取得的物業 |
| 超過12個月但不多於24個月 | 10% | 自2010年11月20日起的所有期間 |
| 超過24個月但不多於36個月 | 10% | 於2012年10月27日或之後取得並於2023年10月25日之前轉讓的物業 |
| 超出適用持有期 | 0% | 無須繳納額外印花稅 |
註：額外印花稅按物業的列明代價或市值（以較高者為準）計算。
持有期的演變
免繳額外印花稅所需的持有期隨時間有所變更：
- 2010年11月20日至2012年10月26日：24個月持有期
- 2012年10月27日至2023年10月24日：36個月持有期（延長以進一步遏抑炒風）
- 2023年10月25日至2024年2月27日：縮短回24個月持有期（初步放寬）
- 2024年2月28日起：無持有期要求（撤銷額外印花稅）
香港物業印花稅政策變更時間表
| 日期 | 政策變動 | 影響 |
|---|---|---|
| 2010年11月20日 | 引入額外印花稅（SSD）：6個月內轉售物業稅率為15%，12至24個月遞減至5% | 首項針對短線物業炒賣的反投機措施 |
| 2012年10月27日 | 提高SSD稅率至20%（≤6個月）、15%（6至12個月）、10%（12至36個月）；引入15%的買家印花稅（BSD） | 轉讓限制期延長至36個月；非本地買家須繳納額外15%印花稅 |
| 2023年10月25日 | SSD適用年期由36個月縮短至24個月；BSD稅率由15%減半至7.5% | 因應樓市放緩而首度放寬「辣招」措施 |
| 2024年2月28日 | 全面撤銷SSD、BSD及新住宅印花稅（NRSD）；從價印花稅（AVD）劃一按第2標準稅率徵收 | 全面取消所有需求管理措施；不再設有轉讓年期限制 |
| 2024年4月19日 | 《2024年印花稅（修訂）條例》刊憲 | 正式確立「撤辣」的法定法律框架 |
現行印花稅框架（2024-2025）
從價印花稅（AVD）—— 仍保留的稅項
雖然額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）已被撤銷，但香港的住宅物業交易仍須繳納從價印花稅（AVD）。自 2024 年 2 月 28 日起，無論買家是否擁有香港永久性居民身分或是否持有其他物業，所有買家均按第 2 標準稅率繳納從價印花稅。
| 物業價值 | 從價印花稅稅率（第 2 標準） |
|---|---|
| 不超過 4,000,000 港元 | 100 港元（定額費用，於 2025 年 2 月 26 日由 300 萬港元門檻上調） |
| 4,000,001 港元 - 4,500,000 港元 | 1.5% |
| 4,500,001 港元 - 6,000,000 港元 | 2.25% |
| 6,000,001 港元 - 9,000,000 港元 | 3% |
| 9,000,001 港元 - 21,739,120 港元 | 3.75% |
| HK$21,739,120 以上 | 4.25% |
註：從價印花稅按物業申報代價或市值兩者中的較高者計算。特定門檻可能適用邊際寬減。
誰能從政策變更中受惠？
全面撤銷額外印花稅（SSD）及其他樓市「辣招」讓多個持份者群體受惠：
- 物業投資者：現時買賣物業無需再受轉讓限制期約束或繳付額外罰稅
- 非本地買家：無需再繳付 15%（後調整為 7.5%）的買家印花稅（BSD）
- 香港永久性居民：稅制結構簡化，首置與非首置置業不再有所區分
- 換樓人士：可靈活出售現有物業並購入新物業，不受時間限制
- 公司買家：企業短期持有物業不再面臨額外印花稅
2024 年相關政策變更
放寬按揭政策
配合印花稅改革，香港金融管理局（金管局）於 2024 年 2 月 28 日發出通告，宣布重大按揭政策修訂：
- 提高按揭成數上限：調高住宅及非住宅物業的按揭成數（LTV）上限
- 暫停壓力測試：暫停實施物業按揭貸款壓力測試要求，讓買家更容易符合貸款資格
- 提高置業門檻包容度：相對於物業價值，較低收入買家可獲取更高貸款金額
這些措施與印花稅改革相輔相成，透過降低前期成本（減少印花稅）及融資門檻（放寬按揭規則），共同刺激香港樓市。
對物業市場參與者的影響
對物業賣家的影響
- 無出售時機壓力：可在最佳市場環境下出售，毋須繳納額外印花稅（SSD）罰款
- 提升流動性：物業可被視為流動性更高的資產類別
- 簡化稅務規劃：毋須計算或預留額外印花稅款項
- 更快調整投資組合：可重新平衡投資組合而毋須承擔稅務罰則
對物業買家而言
- 入市成本降低：僅需繳納從價印花稅（AVD）（介乎 HK$100 至 4.25%）
- 一視同仁：香港永久性居民、非永久性居民及外籍人士均享相同稅率
- 投資更具彈性：可實施短期投資策略而毋須承擔稅務罰則
- 更廣泛的市場准入：對外資及公司投資者尤其有利
對地產發展商而言
- 需求增加：入市門檻降低有助刺激買家入市意欲
- 銷售周期加快：買家毋須再顧慮持有期限制
- 買家基礎擴大：重獲國際投資者青睞
市場影響及展望
對成交量的影響
撤銷各項印花稅「辣招」旨在透過以下方式活化香港物業市場：
- 降低各類買家的交易成本
- 消除以往壓抑交投的人為持有期限制
- 吸引外資重返香港物業市場
- 鼓勵換樓（改善居住空間或縮減規模）而毋須承擔稅務懲罰
對樓價的影響
雖然政策轉變為買家創造了更有利的條件，但樓價會否回升仍受多項因素影響：
- 利率環境：高息環境持續影響買家的負擔能力
豁免及特殊個案
過往額外印花稅豁免情況（僅供參考）
在額外印花稅（SSD）實施期間（2010年至2024年），特定交易可獲豁免繳納該稅項：
- 家庭成員之間轉讓：配偶、父母與子女之間的贈與
- 遺產管理：根據遺囑或無遺囑繼承法進行的轉讓
- 法院命令：根據司法判決強制執行的轉讓
- 代名人安排：特定實益擁有人之間的轉讓
- 離婚和解協議：作為婚姻訴訟程序一部分的物業轉讓
備註：由於自2024年2月28日起額外印花稅不再適用於任何交易，因此上述豁免已無實際意義。
物業交易的實務考量
文件要求
雖然額外印花稅已被撤銷，但完備的文件對物業交易而言依然不可或缺：
- 買賣合約必須在30天內加蓋印花
- 從價印花稅（AVD）必須向稅務局繳納
- 須提供準確的物業估價（從價印花稅以代價或市值之較高者為準計算）
- 業權契據及轉讓文件必須妥善簽立
印花稅繳付期限
根據香港法例，印花稅必須在特定期限內繳付：
- 臨時合約：簽立後30天內
- 轉讓契／轉讓文件：簽立後30天內
- 逾期加蓋印花罰款：若逾期繳交將被徵收罰款
與其他司法管轄區的比較
國際背景
香港撤銷反炒樓印花稅的決定，與其他主要城市的做法形成鮮明對比：
- 新加坡：對外籍買家及持有多個物業的業主保留高達 60% 的額外買家印花稅（ABSD）
- 溫哥華：維持外籍買家稅以及投機及空置稅
- 悉尼：針對外籍買家的附加稅依然維持不變
- 倫敦：對購買額外物業及非英國居民徵收更高稅率
香港的市場開放措施提升了其在國際物業投資領域的競爭力，但這亦必須在置業負擔能力與炒風疑慮之間取得平衡。
重點摘要
- 廢除 SSD：自 2024 年 2 月 28 日起，香港的額外印花稅（SSD）不再適用於任何住宅物業交易，取消了以往介乎 24 至 36 個月的持有期限制。
- 全面改革：廢除 SSD 屬於更廣泛措施的一部分，當中亦同時取消了買家印花稅（BSD）和新住宅從價印花稅（NRSD），全面撤銷所有需求管理措施。
- 簡化稅制結構：現時所有住宅物業買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（AVD），稅率由 100 港元（適用於價值不超過 400 萬港元的物業）至 4.25%（適用於價值超過 2,170 萬港元的物業）不等。
- 一視同仁：不再區分香港永久性居民、非永久性居民、外籍買家、個人或公司——所有買家均繳付相同的 AVD 稅率。
- 提升流動性：業主現時可隨時出售物業而無需繳納 SSD 罰稅，使住宅物業成為流動性更高的資產類別，並容許在不產生額外稅務後果的情況下調整物業組合。
- 刺激市場目的：在加息及經濟不明朗因素影響下，香港樓價於 2023 年下跌 7%，成交量減少 5%，而各項政策調整旨在振興香港物業市場。
- 放寬按揭措施：金管局同期推出的措施調高了按揭成數上限並暫停壓力測試，與印花稅改革相輔相成，進一步便利買家入市。
- 最新動態：100 港元定額印花稅門檻於 2025 年 2 月 26 日由 300 萬港元提高至 400 萬港元，為較低價值的物業交易提供進一步減免。
- 法律框架：於 2024 年 4 月 19 日刊憲的《2024年印花稅（修訂）條例》為上述變更提供了法定基礎，並於 2025 年作出了進一步修訂。
- 國際競爭力：香港的放寬措施與新加坡、溫哥華及其他主要城市持續推行的樓市調控措施形成鮮明對比，有望吸引國際物業投資。
重要提示：雖然本文根據官方資料及現行法規提供全面資訊，但物業交易涉及重大財務及法律考量。買賣雙方應就自身具體情況諮詢合資格的稅務顧問、律師及地產專業人士，以獲取具針對性的指導。
關於本文
本文最後更新於 2025 年 12 月，反映了自 2024 年 2 月 28 日全面撤銷額外印花稅（SSD）以及截至 2025 年 2 月後續政策調整後的印花稅架構。香港稅務法規或會變更，讀者應向稅務局或合資格稅務專業人士核實最新規定。
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