重要事實：接管物業印花稅
- 生效日期：自2024年2月28日起，所有住宅物業均已免徵買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）
- 現行從價印花稅（AVD）稅率：截至2025年2月26日，由100港元（物業價值高達400萬港元）至4.25%（物業價值超過2,000萬港元）不等
- 承按人售樓豁免：當物業轉讓予身為金融機構的承按人／由該承按人轉讓，或由該承按人委任的接管人轉讓時適用
- 法庭頒令出售：根據法庭命令（包括止贖令／取消贖回權令）進行的轉讓可能符合豁免資格
- 必須提出申請：必須使用稅務局表格 IRSD118 並提交證明文件申請豁免
了解香港接管程序及不良資產物業的基本概念
在香港錯綜複雜的物業交易環境中，處理接管程序（特別是涉及不良資產時）的具體事宜，需要同時理解法律框架以及印花稅的相關影響。在香港物業市場中，接管程序最常見的原因是借款人未能履行有抵押貸款（如按揭貸款）的還款責任。
根據貸款協議條款或法庭命令，接管人（通常為會計師或律師等合資格專業人士）會獲正式委任以接管抵押物業。接管人的首要職責是在遵守對債務人及其他持份者的法律責任的同時，保障有抵押債權人（通常為金融機構）的最大利益。
甚麼構成不良資產物業交易
香港的不良資產物業交易通常包括：
- 承按人售樓（銀主盤）：借款人違約後由承按人（放款機構）出售的物業
- 接管人售樓：由法庭委任或私人委任的接管人所出售的物業
香港現行印花稅框架（2024-2025）
2024年2月起的主要變更
香港政府於2024年推行重大的印花稅改革，從根本上改變了包括不良資產在內的所有物業交易格局。《2024年印花稅（修訂）條例》於2024年4月19日刊憲，全面撤銷實施逾十年的需求管理措施。
自2024年2月28日起生效的主要變更：
- 買家印花稅（BSD）：所有住宅物業交易全面撤銷
- 額外印花稅（SSD）：所有住宅物業交易全面撤銷
- 新住宅印花稅（NRSD）：從印花稅制度中剔除
- 從價印花稅（AVD）：所有買家統一按第2標準稅率徵收，不論其居留身分或實體類型
現行從價印花稅稅率（2025年2月26日起生效）
《2025-26年度財政預算案》進一步調整了從價印花稅稅率，將徵收100港元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。這項變更使較低價值範圍內約15%的物業交易受惠。
| 物業價值／代價款額 | 從價印花稅稅率 | 從價印花稅金額 |
|---|---|---|
| 不超過 HKD 4,000,000 | 定額 | HKD 100 |
備註：若代價略高於各稅率階梯的下限，可獲邊際寬減。印花稅按代價或市值兩者中的較高者計算。
接管及承按人（銀主盤）出售的特別印花稅規則
轉讓予承按人或接管人的豁免
儘管買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已全面撤銷，但特定豁免條款對接管交易仍然適用，特別是有關將物業轉讓予承按人或接管人的情況。根據稅務局指引，以下交易可能符合印花稅豁免資格：
1. 轉讓予財務機構承按人或接管人
若物業轉讓予或歸屬於以下各方，該轉讓契無須繳納若干印花稅：
- 其屬《稅務條例》（第112章）第2條所指財務機構的承按人，或
- 由該等承按人委任的接管人
《稅務條例》所定義的「財務機構」通常包括：
- 《銀行業條例》下的持牌銀行
- 有限制牌照銀行
- 接受存款公司
- 獲授權保險人
- 已註冊儲蓄互助社
2. 法庭命令的轉讓
凡依據香港任何具管轄權的法院的判令或命令轉讓物業，亦可獲豁免，包括：
- 承按人（不論該承按人是否合資格為金融機構）取得的取消贖回權令（Foreclosure orders）
- 在法律程序中指示出售或轉讓物業的法庭命令
- 破產或清盤法庭命令
3. 由承按人或接管人出售
在 2024 年 2 月取消額外印花稅（SSD）之前，凡由屬金融機構的承按人，或由該承按人委任的接管人出售已抵押的住宅物業，無論持有期長短，均可獲特別豁免繳納額外印花稅。雖然額外印花稅現已不再適用於任何交易，但這項歷史豁免體現了政策層面對不良資產出售（distressed sales）特殊性質的認可。
豁免條款的實際應用
| 交易類型 | 從價印花稅（AVD）狀況 | 是否須申請豁免 |
|---|---|---|
| 轉讓予屬金融機構的承按人 | 或可獲豁免 | 是（表格 IRSD118） |
| 轉讓予由金融機構委任的接管人 | 或可獲豁免 | 是（表格 IRSD118） |
| 法庭命令取消贖回權並轉讓予任何承按人 | 或可獲豁免 | 是（表格 IRSD118） |
印花稅豁免申請程序
所需文件
如要就接管或承按人出售交易申請豁免，有關各方必須使用表格 IRSD118（「印花稅豁免申請書」）向稅務局提交申請。申請必須附上齊備的證明文件，包括：
- 原始貸款協議及按揭文件，以確立抵押權益
- 接管人的委任契據（如適用）
- 法庭命令（如轉讓是依據法庭程序進行）
- 違約證據以及導致接管人或承按人採取行動的情況說明
- 公司註冊證書或商業登記證，證明承按人為《稅務條例》（IRO）所界定的財務機構
- 作為豁免申請對象的轉讓契或買賣協議
- 核實申請所述事實的法定聲明或誓章
處理時間及注意事項
- 提交期限：申請應在加蓋印花之前或之時提交
- 處理時間：通常為 2 至 4 星期，視乎個案複雜程度及文件齊備情況而定
- 暫定加蓋印花：在某些情況下，各方可能需要在等待豁免審批期間暫繳印花稅；若豁免獲得批准，可獲退還款項
- 稅務局酌情權：印花稅署署長有酌情權根據呈交的事實決定批准或拒絕豁免
買賣雙方的實務考量
困境物業買家注意事項
透過接管程序或承按人出售（銀主盤）購買物業時，買家應考慮以下事項：
- 適用標準從價印花稅：即使物業屬於不良資產或財困物業，買家仍須按標準從價印花稅率繳稅（購買此類物業並無特別折扣優惠）
- 計算基準：印花稅按買入價或市值兩者中的較高者計算——接管人通常會取得獨立估價報告
- 繳付時限：印花稅必須在簽署買賣協議或轉讓契（以較早者為準）後 30 天內繳付
- 連帶責任：買賣雙方均須承擔繳付印花稅的連帶責任
- 業權問題：務必對業權進行妥善的盡職審查，因為接管銷售可能存在需要法律審核的複雜問題
適用於承按人及接管人
處理財困物業銷售的金融機構及接管人應：
- 記錄整個過程：完整記錄違約、委任及出售過程，以備稅務局審查
- 核實豁免資格：在依賴豁免條款前，確認承按人是否符合《稅務條例》下「認可機構／金融機構」的資格
- 聘請稅務顧問：複雜交易或可受惠於專業的印花稅諮詢服務
- 與法律顧問協調：確保買賣協議適當反映接管情況及豁免申請
- 預留印花稅預算：如豁免情況存在不確定性，應為潛在的從價印花稅責任預留預算
比較：2024 年前與現行制度
撤銷各項需求管理措施（辣招）後，大幅簡化了財困物業交易的印花稅處理方式。
| 範疇 | 2024 年 2 月前 | 現行（2024 年 2 月後） |
|---|---|---|
| 買家印花稅 (BSD)（非香港買家） | 15%（除非獲得豁免） | 完全撤銷 |
| 額外印花稅 (SSD)（短期持有） | 按持有期徵收 10-20%；承按人／接管人出售可獲豁免 | 完全撤銷 |
| 從價印花稅 (AVD) 稅率 | 大多數買家適用第 1 標準（最高 15%）；合資格香港居民適用第 2 標準（最高 4.25%） | 所有買家統一採用第 2 標準（HKD 100 至 4.25%） |
| 豁免複雜程度 | 不同稅項需申請多項豁免 | 較簡單——合資格交易僅涉及 AVD 豁免 |
| 整體成本 | 若無豁免，合併稅率可能高達 30% 以上 | 大多數交易的 AVD 上限為 4.25% |
常見情況及印花稅處理
情況 1：銀行沒收抵押物業並取得業權
個案背景：ABC 銀行持有某住宅物業的按揭。借款人違約，經法定程序後，ABC 銀行（持牌銀行）取得法院取消抵押品贖回權令（foreclosure order），將業權轉移予銀行。
印花稅處理：
- 轉讓予 ABC 銀行或符合免徵 AVD 的資格
- ABC 銀行必須使用 IRSD118 表格申請豁免，並提交法院命令及證明其認可財務機構身分的證明文件
- 如獲批准，轉讓予銀行的交易無須繳納印花稅
情況 2：委任接管人並出售予第三方
個案事實：XYZ財務公司就一項違約物業委任接管人。接管人將該物業以 HKD 8,000,000 出售予陳先生（香港永久性居民）。
印花稅處理：
- 出售予陳先生的交易適用標準從價印花稅（AVD）：HKD 8,000,000 × 3% = HKD 240,000
- 無買家印花稅（BSD）（自 2024 年 2 月起撤銷）
- 無額外印花稅（SSD）（自 2024 年 2 月起撤銷）
- 接管人應確保在 30 天內繳納印花稅
- 接管人（作為賣方）與陳先生（作為買方）均負有連帶責任
情境 3：承按人向公司買家出售物業（銀主盤出售）
個案事實：某金融機構行使其作為承按人的售樓權，以 HKD 25,000,000 將物業出售予香港公司 Property Investment Ltd.。
印花稅處理：
- 適用標準從價印花稅（AVD）：HKD 25,000,000 × 4.25% = HKD 1,062,500
- 無買家印花稅（BSD）（自 2024 年 2 月起撤銷——以往適用於公司買家）
- 公司買家從撤銷 BSD 中顯著獲益（在 2024 年前需額外繳納 HKD 3,750,000）
情境 4：接管人轉讓予委任銀行
個案事實：由香港商業銀行委任的接管人接管一項物業，其後因未能以可接受的價格尋得買家，將物業轉讓予該銀行本身。
印花稅處理：
- 轉讓予委任銀行（金融機構）可能符合豁免從價印花稅（AVD）的資格
- 需提出申請並提供接管人獲該銀行委任的證明，以及該銀行作為金融機構的地位證明
- 若獲批豁免，則毋須繳納印花稅
與自願物業交易的主要分別
雖然接管及承按人售樓（銀主盤）目前適用的印花稅框架與自願交易大致相同，但仍存在若干實際差異：
| 考慮因素 | 自願出售 | 接管／承按人售樓（銀主盤） |
|---|---|---|
| 賣方身份 | 業主自由出售 | 接管人／承按人依據法定權限而非所有權行事 |
| 協商彈性 | 條款可全面協商 | 可能受法院命令或盡量提高追討金額的責任所限制 |
| 估值重要性 | 對定價甚為重要 | 極為關鍵——接管人通常須取得獨立估值；稅務局可能會審查低於市價的銷售 |
| 豁免適用情況 | 僅限標準豁免（例如家族轉讓、公司重組） | 轉讓予金融機構承按人／接管人可享額外豁免 |
| 印花稅率 | 標準從價印花稅（HKD 100 至 4.25%） | 向第三方出售同樣適用標準從價印花稅 |
| 文件要求負擔 | 標準買賣文件 | 額外文件：委任契據、法院命令、違約通知書、豁免申請書 |
與其他香港稅項的相互影響
利得稅考量
雖然印花稅屬於交易稅，但接管銷售的各方亦應考慮利得稅的影響：
- 對承按人／接管人而言：一般而言，金融機構取得按揭財產的產權並隨後將其出售，在利得稅層面上可能會實現利潤或虧損
物業稅
在接管期間，物業稅責任仍然持續：
- 法定業主仍須就租金收入繳納物業稅
- 管理出租物業的接管人必須確保遵守物業稅相關法規
- 物業稅責任與印花稅互相獨立，必須分開處理
最新發展與未來展望
2024-2025年改革的影響
撤銷買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）從根本上改變了香港的不良物業市場：
- 流動性提升：免除懲罰性稅項使不良物業對更廣泛的買家更具吸引力
- 外資興趣增加：取消 15% 的買家印花稅，重新向不良資產的國際買家開放市場
- 公司收購：公司現可收購不良住宅物業而毋須繳納買家印花稅罰款
- 合規程序簡化：所需的豁免申請減少，從而減輕行政負擔
未來潛在變動
雖然現行制度有利，但市場參與者仍應留意：
- 若物業市場過熱，可能重新引入樓市降溫措施（辣招）
- 未來財政預算案對從價印花稅（AVD）稅率的調整
- 豁免準則或申請程序的變更
- 法庭對接管及豁免條款的相關判決解釋
專業建議與資源
何時應尋求專業建議
鑑於接管交易及印花稅規則的複雜性，在以下情況下建議尋求專業意見：
- 交易金額超過 HKD 10 million
- 涉及多項物業或公司架構
- 承按人作為「認可金融機構」的地位不明確
- 存在跨境因素（外地貸款人、作為抵押品的海外物業）
- 需要提交豁免申請
- 就估值或稅責存在爭議
稅務局主要資源
- 印花稅署：香港灣仔告士打道 5 號稅務大樓東翼 1 樓稅務局印花稅署
- 稅務局網站：www.ird.gov.hk（印花稅部分）
- 表格 IRSD118：豁免印花稅申請書
- 印花稅署釋義及執行指引：有關各項印花稅問題的詳細指引
- 查詢熱線：(852) 187 8088
罰則及合規事宜
逾期繳付罰則
未能在規定期限內為文件加蓋印花將導致巨額罰款：
- 逾期不超過 1 個月：處以應繳印花稅款 2 倍的罰款
- 逾期 1 至 2 個月：處以應繳印花稅款 4 倍的罰款
- 逾期超過 2 個月：處以最高達應繳印花稅款 10 倍的罰款，並可能遭到檢控
估價偏低問題
若稅務局認為所申報的代價低於市價，有權按物業市值評定印花稅：
- 接管人應取得獨立估價報告，以支持物業的出售價格
- 詳細記錄物業放盤推廣過程，以及任何低於市價出售的真實理由
- 準備好在稅務局對估價提出質疑時提供詳細解釋
錯誤申請豁免
在缺乏正當理據的情況下申請豁免可能導致：
- 豁免申請被駁回
- 被要求補繳印花稅及逾期繳付罰款
- 產生逾期繳款的利息費用
- 因提供虛假資料而可能遭到檢控
重點摘要
- 自 2024 年 2 月起簡化機制：取消買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD）已大幅降低財困物業交易的印花稅成本，現時絕大部分物業買賣僅須繳納從價印花稅（AVD，最高稅率為 4.25%）。
- 機構轉讓仍享豁免：將按揭物業轉讓予屬金融機構的承按人或其委任的接管人，可能符合從價印花稅（AVD）豁免資格，但須透過表格 IRSD118 提出申請。
- 法庭命令出售獲特別處理：根據法庭命令（包括止贖令）進行的物業轉讓，不論承按人是否屬金融機構，均可能符合印花稅豁免資格。
- 向第三方出售須繳納標準從價印花稅：當接管人或承按人向第三方買家出售物業時，將按代價或市值兩者中的較高者，適用標準從價印花稅率。
- 證明文件至關重要：成功申請豁免需要齊備的文件，包括貸款協議、委任契據、法庭命令以及金融機構地位證明。
- 合規期限嚴格：印花稅必須在簽立文書後 30 天內繳付，逾期繳款將面臨嚴厲罰款（最高可達稅款的 10 倍）。
- 建議尋求專業意見：複雜的接管交易、高價值物業以及豁免資格不明確的情況，均值得尋求專業稅務和法律指導，以確保合規並優化印花稅處理。
- 估值審查機制：稅務局可能會根據市值而非申報代價來評定印花稅，因此獨立估值對接管人出售物業而言非常重要。
免責聲明：本文僅根據截至 2025 年 12 月的現行法規，提供有關香港接管物業印花稅的概括資訊，並不構成法律或稅務建議。印花稅法律繁複且可能有所變更。在進行物業交易或申請豁免之前，請務必諮詢合資格的稅務顧問及法律專業人士，以獲取針對閣下具體情況的專業建議。
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