管財財産に対する印紙税

裁判所命令による売却：裁判所の判決または差押・競売命令に基づいて譲渡された不動産

強制清算：破産手続きまたは法人清算手続きの一環として売却された不動産

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香港における現在の印紙税フレームワーク（2024年～2025年）

2024年2月からの主な変更点

香港政府は2024年に大幅な印紙税改革を実施し、ディストレス資産を含むすべての不動産取引の環境を根本的に変化させました。2024年4月19日に官報で公布された「2024年印紙税（改正）条例（Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024）」により、10年以上にわたって導入されていた需要抑制策が撤廃されました。

2024年2月28日より発効した主な変更点：

• 買主印紙税（BSD）：すべての住宅用不動産取引において完全撤廃
• 特別印紙税（SSD）：すべての住宅用不動産取引において完全撤廃
• 新規住宅印紙税（NRSD）：印紙税制度から除外
• 従価印紙税（AVD）：居住者ステータスや事業形態を問わず、すべての買主に対して第2基準税率に統一

現在のAVD税率（2025年2月26日発効）

2025-26年度予算案ではAVD税率がさらに調整され、100香港ドルの印紙税が適用される不動産の上限額が300万香港ドルから400万香港ドルへと引き上げられました。この変更により、低価格帯の不動産取引の約15％が恩恵を受けます。

不動産価格／対価	AVD税率	AVD税額
4,000,000香港ドル以下	定額	100香港ドル
HKD 4,000,001 - HKD 4,500,000	1.5%	全額に対して計算
HKD 4,500,001 - HKD 6,000,000	2.25%	全額に対して計算
HKD 6,000,001 - HKD 20,000,000	3%	全額に対して計算
HKD 20,000,000超	4.25%	全額に対して計算

注：対価が各税率区分の下限をわずかに上回る譲渡については、限界税額軽減（Marginal relief）が適用されます。印紙税は、対価または市場価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。

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管財人売却および担保権行使による売却に関する印紙税の特別規則

担保権者または管財人への譲渡に対する免税措置

BSD（買主印紙税）およびSSD（特別印紙税）の一般的な撤廃にもかかわらず、特に担保権者または管財人への不動産譲渡に関して、管財人による取引には特定の免税規定が引き続き関連しています。税務局（IRD）のガイドラインによると、以下の取引は印紙税の免税対象となる場合があります：

1. 金融機関である担保権者または管財人への譲渡

不動産が以下に譲渡されるか、または帰属する場合、その不動産譲渡証書には特定の印紙税が課されません：

• 税務条例（第112章）第2条の定義における金融機関である担保権者、または
• 当該担保権者によって選任された管財人

税務条例で定義されている「金融機関」という用語には、通常以下が含まれます：

• 銀行条例に基づく認可銀行（Licensed banks）
• 制限付免許銀行（Restricted licence banks）
• 預金受入会社（Deposit-taking companies）
• 認可保険会社（Authorized insurers）
• 登録信用協同組合（Registered credit unions）

2. 裁判所命令による譲渡

また、以下を含む香港の管轄裁判所の判決または命令に従って不動産が譲渡される場合にも免除が適用されます。

• 抵当権者（抵当権者が金融機関に該当するか否かを問わない）が取得した担保不動産受戻権喪失（フォアクロージャー）命令
• 法的手続きにおいて不動産の売却または譲渡を命じる裁判所命令
• 破産または清算に関する裁判所命令

3. 抵当権者または管財人による売却

2024年2月に特別印紙税（SSD）が廃止される前は、金融機関である抵当権者または当該抵当権者によって任命された管財人による住宅ローンの対象となっている住宅物件の売却は、保有期間に関係なくSSDの対象から明確に免除されていました。現在ではあらゆる取引にSSDが適用されなくなりましたが、この歴史的な免除措置は、ディストレスト売却（窮境下での売却）の特殊性に対する政策上の配慮を示しています。

実務における免除の適用方法

取引種別	AVDのステータス	免除申請の要否
金融機関である抵当権者への譲渡	免除される場合あり	要（フォーム IRSD118）
金融機関が任命した管財人への譲渡	免除される場合あり	要（フォーム IRSD118）
任意の抵当権者に対する裁判所命令による担保不動産受戻権喪失（フォアクロージャー）	免除される場合あり	要（フォーム IRSD118）

管財人（レシーバー）による第三者買主への売却 標準従価印紙税（AVD）が適用 いいえ（他の免税規定が適用される場合を除く） 抵当権者による第三者買主への売却 標準従価印紙税（AVD）が適用 いいえ（他の免税規定が適用される場合を除く）

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印紙税免税の申請手続き

必要書類

レシーバーシップまたは抵当権者による売却取引の免税を申請する場合、当事者はフォームIRSD118（「印紙税免税申請書」）を使用して税務局（IRD）に申請書を提出する必要があります。申請には、以下を含む包括的な裏付け書類を添付する必要があります。

• 担保権を設定するローン契約書および抵当権設定証書の原本
• 管財人の選任捺印証書（Deed of appointment）（該当する場合）
• 裁判所命令（譲渡が裁判手続きに基づく場合）
• 債務不履行の証拠およびレシーバーシップまたは抵当権者の措置に至った経緯
• 抵当権者が内国歳入条例（IRO）で定義される金融機関であることを証明する会社設立証明書または商業登記証
• 免税申請の対象となる不動産譲渡証書または売買契約書
• 申請書に記載された事実を証明する法定申告書または宣誓供述書

処理期間と留意事項

• 提出期限：申請書は印紙貼付（スタンピング）の前または提出時に提出する必要があります
• 処理期間：書類の複雑さや完全性に応じて、通常2～4週間
• 暫定スタンピング：場合によっては、免税の承認待ちの間に暫定的に印紙税を支払う必要がある場合があります（免税が認められた場合は還付可能）
• 税務局の裁量権：印紙税徴収官は、提示された事実に基づいて免税を認めるか拒否するかの裁量権を有します

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買主および売主の実務上の留意点

ディストレス物件の買主向け

管財人管理または抵当権者による売却を通じて不動産を購入する際、買主は以下の点を考慮する必要があります。

• 標準AVDの適用：対象がディストレスト物件であっても、買主は標準の従価印紙税（AVD）税率を支払う必要があります（ディストレスト物件の購入に対する特別な割引はありません）。
• 計算基準：印紙税は購入価格または市場価格のいずれか高い方に基づいて計算されます。管財人は多くの場合、独立した鑑定評価を取得します。
• 納付期限：印紙税は、売買契約書または譲渡証書の締結日（いずれか早い方）から30日以内に納付しなければなりません。
• 連帯責任：買主と売主の双方が印紙税の納付について連帯して責任を負います。
• 権原（所有権）の問題：管財人による売却には法的精査を要する複雑な問題が伴う場合があるため、権原に対する適切なデューデリジェンスを確実に実施してください。

抵当権者および管財人向け

ディストレスト不動産の売却を管理する金融機関および管財人は、以下の対応を行う必要があります。

• プロセスの文書化：税務局（IRD）による審査に備え、債務不履行、管財人選任、売却プロセスに関する包括的な記録を保持する。
• 免除要件の確認：免除措置に依拠する前に、抵当権者が税務条例（IRO）に基づく「金融機関」の定義に該当するか確認する。
• 税務アドバイザーの起用：複雑な取引においては、印紙税に関する専門的なアドバイスを受けることが推奨されます。
• 法律顧問との連携：売買契約書に管財人管理の状況および免除申請が適切に反映されていることを確認する。
• 印紙税の予算化：免除の適用が不確実な場合は、潜在的なAVDの課税リスクを予算に織り込む。

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比較：2024年以前と現行制度

需要抑制策の撤廃により、ディストレスト不動産取引における印紙税の取り扱いは大幅に簡素化されました。

項目	2024年2月以前	現行（2024年2月以降）
BSD（非香港居住者の買主）	免除が適用されない限り15%	完全撤廃
SSD（短期保有）	保有期間に応じて10～20%。モーゲージ権者／管財人による売却には免除規定あり	完全撤廃
AVD（従価印紙税）税率	大半の買主は第1基準（最大15%）、適格な香港居住者は第2基準（最大4.25%）	すべての買主に対して第2基準（100香港ドル～4.25%）に統一
免除手続きの複雑さ	印紙税の種類ごとに複数の免除申請が必要	簡素化—適格取引に関連するのはAVDの免除のみ
総コスト	免除が適用されない場合、合計印紙税は30%超になる可能性あり	大半の取引でAVD最大4.25%

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一般的なシナリオと印紙税の取り扱い

シナリオ1：銀行が受戻権を喪失させ（差押え）、所有権を取得する場合

事実関係：ABC銀行は住宅不動産に対するモーゲージ（担保権）を保有しています。借主が債務不履行に陥り、適切な法的手続きを経た後、ABC銀行（認可銀行）は裁判所の受戻権喪失命令（フォアクロージャー命令）を取得し、所有権を自行に移転します。

印紙税の取り扱い：

• ABC銀行への所有権移転は、AVD（従価印紙税）の免除対象となる可能性があります
• ABC銀行は様式IRSD118を使用して免除を申請し、裁判所命令および金融機関としてのステータスを証明する証拠を提出する必要があります
• 承認された場合、銀行への所有権移転に対して印紙税は課されません

シナリオ2：管財人が選任され、第三者へ売却する場合

事実関係：XYZファイナンス・カンパニーは、債務不履行となった不動産に対して管財人（レシーバー）を任命します。管財人はその不動産をチャン氏（香港永住権保持者）へ8,000,000香港ドルで売却します。

印紙税の取扱い：

• チャン氏への売却には標準従価印紙税（AVD）が適用されます：HKD 8,000,000 × 3% = HKD 240,000
• 買主印紙税（BSD）は非課税（2024年2月をもって撤廃）
• 特別印紙税（SSD）は非課税（2024年2月をもって撤廃）
• 管財人は30日以内に印紙税が納付されるよう確実を期す必要があります
• 管財人（売主として）とチャン氏（買主として）の双方が連帯責任を負います

シナリオ3：抵当権者による法人買主への売却

事実関係：金融機関が抵当権者（モーゲージー）としての売却権を行使し、香港法人であるプロパティ・インベストメント社（Property Investment Ltd.）に不動産を25,000,000香港ドルで売却します。

印紙税の取扱い：

• 標準AVDが適用されます：HKD 25,000,000 × 4.25% = HKD 1,062,500
• BSDは非課税（2024年2月をもって撤廃。以前であれば法人買主に適用されていました）
• 法人買主はBSDの撤廃により大きな恩恵を受けます（2024年以前であれば、さらに3,750,000香港ドルが課されていました）

シナリオ4：管財人から任命元銀行への譲渡

事実関係：香港コマーシャル・バンクによって任命された管財人が不動産の管理権を取得し、その後、受け入れ可能な価格で購入する買主が見つからなかったため、銀行自体に当該不動産を譲渡します。

印紙税の取扱い：

• 任命元銀行（金融機関）への譲渡は、AVD免除の対象となる場合があります
• 銀行による管財人の任命証明書および当該銀行が金融機関であることの証明書類を添えて申請を行う必要があります
• 免除が承認された場合、印紙税は発生しません

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任意の不動産取引との主な相違点

管財人による売却や抵当権者による売却（モーゲージセール）は、現在では通常の任意取引とほぼ同様の印紙税フレームワークが適用されますが、実務上いくつかの相違点が残されています：

項目	任意売却	管財人／抵当権者による売却
売主の権限	所有者が自由に売却	管財人／モーゲージ権者は所有権ではなく法的権限に基づいて行動
交渉の柔軟性	条件に関して完全な交渉が可能	裁判所命令や回収最大化の義務によって制限される場合がある
評価額の重要性	価格設定において重要	極めて重要—管財人は独立した鑑定評価の取得を求められることが多く、税務局（IRD）が過小評価された売却を精査する可能性がある
免税措置の適用可否	標準的な免税措置のみ（例：家族間譲渡、企業再編）	金融機関であるモーゲージ権者／管財人への譲渡に対する追加の免税措置
印紙税率	標準従価印紙税（AVD）（HKD 100～4.25%）	第三者への売却には同様の標準従価印紙税（AVD）が適用
必要書類の負担	標準的な売買書類	追加書類：選任証書、裁判所命令、債務不履行通知書、免税申請書

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他の香港税制との関係

利得税（Profits Tax）に関する考慮事項

印紙税は取引税ですが、管財人による売却取引の当事者は利得税への影響も考慮する必要があります：

• モーゲージ権者／管財人の場合：通常、担保物件の権原を取得し、その後売却する金融機関は、利得税の観点から利益または損失を認識する可能性があります

元の所有者の場合：不動産が棚卸資産として保有されていた場合、または所有者が不動産売買業に従事していた場合、不動産の強制売却であっても課税対象となる利益が生じる可能性があります

購入者の場合：不動産が資本資産ではなく収益資産として保有されている場合、将来の処分時に利得税が課される可能性があります

不動産税

管財期間中も、不動産税の納税義務は継続します：

• 法的所有者は引き続き賃貸収入に対する不動産税の納税義務を負います
• 賃貸物件を管理する管財人は、不動産税のコンプライアンスを確保する必要があります
• 不動産税の義務は印紙税とは別個のものであり、個別に処理する必要があります

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最近の動向と今後の見通し

2024年〜2025年の改革の影響

買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）の撤廃により、香港のディストレスト不動産市場は根本的に変革されました：

• 流動性の向上：懲罰的課税の撤廃により、ディストレスト不動産がより幅広い層の購入者にとって魅力的になりました
• 外国人投資家の関心：15%のBSD撤廃により、ディストレスト資産を求める海外の購入者に市場が再び開放されました
• 法人による取得：企業はBSDのペナルティなしにディストレスト住宅物件を取得できるようになりました
• コンプライアンスの簡素化：免除申請の必要性が減少し、事務負担が軽減されました

将来起こりうる変更

現在の制度は有利であるものの、市場参加者は以下の動向を注視すべきです：

• 不動産市場が過熱した場合における過熱抑制策の再導入の可能性
• 今後の財政予算案における従価印紙税（AVD）税率の調整
• 免除基準または申請手続きの変更
• 管財手続きおよび免除規定を解釈する裁判所の判決

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専門家のアドバイスとリソース

専門家のアドバイスを求めるべきタイミング

管財取引および印紙税ルールの複雑さを考慮すると、以下の場合には専門家への相談を推奨します：

• 取引額が1,000万香港ドルを超える場合
• 複数の不動産または企業構造が関与している場合
• 抵当権者の「金融機関」としてのステータスが不明確な場合
• クロスボーダー要素が存在する場合（海外の貸手、担保として保有される海外不動産など）
• 免除申請が必要な場合
• 評価額や納税義務に関して紛争が存在する場合

主要なIRD（税務局）リソース

• Stamp Office（印紙税事務所）: Inland Revenue Department, Stamp Office, 1/F., East Wing, Revenue Tower, 5 Gloucester Road, Wan Chai, Hong Kong
• IRDウェブサイト: www.ird.gov.hk（印紙税セクション）
• 様式IRSD118: 印紙税免除申請書（Application for Exemption of Stamp Duty）
• Stamp Office Interpretation and Practice Notes（印紙税解釈および実務指針）: 各種印紙税問題に関する詳細なガイダンス
• 問い合わせホットライン: (852) 187 8088

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ペナルティおよびコンプライアンス上の課題

延滞ペナルティ

所定の期限内に文書の捺印（印紙貼付・納税）を行わなかった場合、多額のペナルティが科されます：

• 期限から1か月以内: 納付すべき印紙税額の2倍のペナルティ
• 1か月超～2か月以内: 納付すべき印紙税額の4倍のペナルティ
• 2か月超: 納付すべき印紙税額の最大10倍のペナルティ、および刑事訴追の可能性

過小評価に関する問題

IRDは、記載された対価が市場価格を下回っていると判断した場合、市場価格に基づいて印紙税を査定する権限を有しています：

• 管財人（レシーバー）は、売却価格を裏付けるために独立した評価書を取得する必要があります
• マーケティングのプロセス、および市場価格を下回る売却となった正当な理由を記録・文書化してください
• IRDから評価額について照会があった場合に備え、詳細な説明を用意しておいてください

不適切な免除申請

適切な根拠なく免除を申請した場合、以下の結果を招く可能性があります：

• 免除申請の却下
• 印紙税および延滞ペナルティの納付義務
• 延滞に伴う利息の発生
• 虚偽情報の提供による刑事訴追の可能性

免責事項：本記事は、2025年12月時点の規制に基づき、香港における管財管理下にある不動産の印紙税に関する一般的な情報を提供するものです。法律上または税務上のアドバイスを目的としたものではありません。印紙税法は複雑であり、変更される可能性があります。不動産取引を行う前や免除を申請する前には、必ず資格を持つ税務顧問や法律の専門家に相談し、ご自身の状況に応じた個別のアドバイスを受けてください。