관리 재산에 대한 인지세

법원 명령 매각: 법원 판결 또는 압류(담보권 실행) 명령에 따라 소유권이 이전된 부동산

강제 청산: 파산 또는 기업 회생·파산 절차의 일환으로 매각된 부동산

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홍콩의 현행 인지세 체계 (2024-2025)

2024년 2월 이후 주요 변경사항

홍콩 정부는 2024년에 부실 자산을 포함한 모든 부동산 거래의 판도를 근본적으로 바꾼 중대한 인지세 개혁을 단행했습니다. 2024년 4월 19일 관보에 공포된 2024년 인지세(개정) 조례(Stamp Duty (Amendment) Ordinance 2024)는 10년 넘게 시행되어 온 수요 관리 조치를 전면 폐지했습니다.

2024년 2월 28일부터 적용되는 주요 변경사항:

• 구매자 인지세(BSD): 모든 주거용 부동산 거래에 대해 전면 폐지
• 특별 인지세(SSD): 모든 주거용 부동산 거래에 대해 전면 폐지
• 신규 주거용 인지세(NRSD): 인지세 제도에서 폐지
• 종가 인지세(AVD): 거주자 자격 또는 법인 형태와 관계없이 모든 매수인에게 제2세율(Scale 2) 요율로 일원화

현행 AVD 요율 (2025년 2월 26일 발효)

2025-26 예산안을 통해 AVD 요율이 추가 조정되어, HKD 100의 인지세가 부과되는 부동산의 최대 가액이 HKD 300만에서 HKD 400만으로 상향되었습니다. 이번 개정으로 저가 구간에 해당하는 부동산 거래의 약 15%가 혜택을 받게 됩니다.

부동산 가액/거래 대금	AVD 요율	AVD 금액
최대 HKD 4,000,000	정액	HKD 100
HKD 4,000,001 - HKD 4,500,000	1.5%	전체 금액 기준 계산
HKD 4,500,001 - HKD 6,000,000	2.25%	전체 금액 기준 계산
HKD 6,000,001 - HKD 20,000,000	3%	전체 금액 기준 계산
HKD 20,000,000 초과	4.25%	전체 금액 기준 계산

참고: 대가가 각 세율 구간의 하한선을 근소하게 초과하는 양도의 경우 한계세액경감(marginal relief)을 적용받을 수 있습니다. 인지세는 대가 또는 시가 중 더 높은 금액을 기준으로 산정됩니다.

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관재 절차 및 저당권자 매각에 대한 특별 인지세 규정

저당권자 또는 관재인으로의 양도에 대한 면제

구매자인지세(BSD) 및 특별인지세(SSD)의 전반적인 폐지에도 불구하고, 특히 저당권자 또는 관재인에게 부동산을 양도하는 것과 관련된 관재 절차 거래에는 특정 면제 조항이 여전히 적용됩니다. 세무국(IRD) 지침에 따르면 다음 거래는 인지세 면제 요건을 충족할 수 있습니다:

1. 금융기관 저당권자 또는 관재인으로의 양도

부동산이 다음에 해당하는 주체에게 양도되거나 귀속되는 경우 해당 양도 증서(conveyance)에는 특정 인지세가 부과되지 않습니다:

• 세무조례(Cap. 112) 제2조에 명시된 금융기관에 해당하는 저당권자, 또는
• 해당 저당권자가 선임한 관재인

세무조례에 정의된 "금융기관"이라는 용어에는 일반적으로 다음이 포함됩니다:

• 은행조례에 따른 인가 은행(Licensed banks)
• 제한면허은행(Restricted licence banks)
• 예금수취회사(Deposit-taking companies)
• 인가 보험회사
• 등록 신용협동조합

2. 법원 명령에 따른 양도

홍콩 관할 법원의 판결이나 명령에 따라 부동산이 이전되는 경우에도 다음과 같이 면제 혜택을 받을 수 있습니다.

• 저당권자(금융기관 해당 여부 불문)가 취득한 담보권 실행(Foreclosure) 명령
• 소송 절차에서 부동산의 매각 또는 이전을 명하는 법원 명령
• 파산 또는 청산 법원 명령

3. 저당권자 또는 관재인에 의한 매각

2024년 2월 특별인지세(SSD)가 폐지되기 전에는 금융기관인 저당권자 또는 해당 저당권자가 지정한 관재인이 저당 주거용 부동산을 매각할 경우 보유 기간과 관계없이 SSD가 특별히 면제되었습니다. 현재는 모든 거래에 SSD가 적용되지 않지만, 이러한 과거 면제 제도는 부실 자산 매각의 특수성을 정책적으로 인정했음을 보여줍니다.

실무상 면제 적용 방식

거래 유형	AVD 상태	면제 신청 필요 여부
금융기관 저당권자로의 이전	면제 가능	예(양식 IRSD118)
금융기관이 지정한 관재인으로의 이전	면제 가능	예(양식 IRSD118)
법원 명령에 따른 저당권자로의 담보권 실행(Foreclosure) 이전	면제 가능	예(양식 IRSD118)

수탁관리인(Receiver)에 의한 제3자 매수인 대상 매각 표준 AVD 적용 아니오 (기타 면제가 적용되지 않는 한) 저당권자에 의한 제3자 매수인 대상 매각 표준 AVD 적용 아니오 (기타 면제가 적용되지 않는 한)

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인지세 면제 신청 절차

필요 서류

수탁관리 또는 저당권자 매각 거래에 대한 면제를 신청하려면, 당사자는 IRSD118 양식("인지세 면제 신청서")을 작성하여 세무국(Inland Revenue Department)에 제출해야 합니다. 신청서에는 다음을 포함한 종합적인 증빙 서류가 첨부되어야 합니다:

• 담보권을 입증하는 대출 계약서 원본 및 모기지(저당권) 문서
• 수탁관리인 임명 증서 (해당하는 경우)
• 법원 명령서 (양도가 법원 소송 절차에 따른 것인 경우)
• 채무불이행 증빙 및 수탁관리인 또는 저당권자 조치로 이어진 제반 정황 자료
• 저당권자가 세무조례(IRO)에 정의된 금융기관임을 증명하는 법인 설립 증명서 또는 사업자등록증
• 면제 신청의 대상이 되는 양도 증서(Conveyance) 또는 매매 계약서
• 신청서에 명시된 사실을 입증하는 법정 진술서(Statutory Declaration) 또는 선서 진술서(Affidavit)

처리 일정 및 고려사항

• 제출 기한: 신청서는 인지 날인(스탬핑) 전 또는 날인 시에 제출해야 합니다.
• 처리 기간: 서류의 복잡성 및 구비 완료 여부에 따라 통상 2~4주 소요
• 임시 날인: 경우에 따라 면제 승인이 보류된 상태에서 인지세를 임시로 납부해야 할 수 있으며, 면제가 승인되면 환급받을 수 있습니다.
• 세무국(IRD) 재량권: 인지세 징수관(Collector of Stamp Revenue)은 제시된 사실관계에 근거하여 면제를 승인하거나 거부할 수 있는 재량권을 가집니다.

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매수인 및 매도인을 위한 실무적 고려사항

부실 자산 매수인을 위한 안내

법정관재인 또는 저당권자 매각을 통해 부동산을 매수할 때 매수인은 다음 사항을 고려해야 합니다.

• 표준 AVD 적용: 부실 부동산일지라도 매수인은 표준 종가인지세(AVD) 세율을 납부해야 합니다(부실 자산 매수에 대한 특별 할인은 없음).
• 산정 기준: 인지세는 매수가격과 시가 중 더 높은 금액을 기준으로 산정되며, 관재인은 종종 독립적인 감정평가를 의뢰합니다.
• 납부 기한: 인지세는 매매계약서 체결일 또는 양도증서 작성일 중 빠른 날로부터 30일 이내에 납부해야 합니다.
• 연대 책임: 매수인과 매도인 모두 인지세 납부에 대해 연대 책임을 집니다.
• 권리관계(소유권) 문제: 법정관재 절차를 통한 매각은 법률적 검토가 필요한 복잡한 문제를 수반할 수 있으므로 소유권에 대한 철저한 실사를 거쳐야 합니다.

저당권자 및 법정관재인을 위한 고려사항

부실 부동산 매각을 관리하는 금융기관 및 관재인은 다음 사항을 준수해야 합니다.

• 절차 문서화: 세무국(IRD)의 조사를 대비해 채무불이행, 선임 및 매각 절차에 대한 포괄적인 기록을 유지합니다.
• 면제 자격 확인: 면제 조항에 의존하기 전에 저당권자가 세무조례(IRO)상 "금융기관"에 해당하는지 여부를 확인합니다.
• 세무 전문가 자문: 복잡한 거래의 경우 전문적인 인지세 자문을 받는 것이 유리할 수 있습니다.
• 법률 고문과의 조율: 매매계약서에 법정관재 상황 및 면제 청구 내용이 적절히 반영되도록 합니다.
• 인지세 예산 책정: 면제 여부가 불확실한 경우 잠재적인 AVD 납부 부담에 대비하여 예산을 책정합니다.

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비교: 2024년 이전 vs. 현행 제도

수요 관리 조치의 폐지로 인해 부실 부동산 거래에 대한 인지세 과세 체계가 대폭 단순화되었습니다.

항목	2024년 2월 이전	현재(2024년 2월 이후)
BSD (비홍콩 구매자)	면제가 적용되지 않는 한 15%	전면 폐지됨
SSD (단기 보유)	보유 기간에 따라 10~20%; 모기지권자/법정관리인 매각 시 면제 적용 가능	전면 폐지됨
AVD 세율	대다수 구매자 대상 제1세율표(최대 15%), 자격 요건을 갖춘 홍콩 거주자 대상 제2세율표(최대 4.25%)	모든 구매자 대상 단일 제2세율표(HKD 100 ~ 4.25%)
면제 요건의 복잡성	세목별로 다양한 면제 적용 필요	더 단순함—적격 거래에 대해 AVD 면제만 해당
총비용	면제 미적용 시 합산 세액 잠재적으로 30% 이상	대부분의 거래에서 최대 4.25% AVD 적용

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주요 시나리오 및 인지세 처리 방식

시나리오 1: 은행의 담보권 실행(압류) 및 소유권 취득

사실 관계: ABC 은행은 주거용 부동산에 대한 모기지(저당권)를 보유하고 있습니다. 차주가 채무를 불이행하자, 적법한 절차를 거쳐 ABC 은행(인가 은행)은 은행으로 소유권을 이전하는 법원의 담보권 실행(압류) 명령을 취득합니다.

인지세 처리 방식:

• ABC 은행으로의 소유권 이전은 AVD 면제 대상이 될 수 있습니다
• ABC 은행은 법원 명령서 및 금융기관 자격 증빙을 제출하여 Form IRSD118 양식을 통해 면제를 신청해야 합니다
• 승인될 경우, 은행으로의 소유권 이전에 대해 납부할 인지세는 없습니다

시나리오 2: 법정관리인 선임 및 제3자 매각

사실관계: XYZ Finance Company가 채무불이행된 부동산에 대해 법정관리인을 선임합니다. 법정관리인은 해당 부동산을 찬 씨(홍콩 영주권자)에게 HKD 8,000,000에 매각합니다.

인지세 처리:

• 찬 씨에 대한 매각에 표준 종가인지세(AVD)가 적용됩니다: HKD 8,000,000 × 3% = HKD 240,000
• BSD 없음(2024년 2월부로 폐지됨)
• SSD 없음(2024년 2월부로 폐지됨)
• 법정관리인은 30일 이내에 인지세가 납부되도록 해야 합니다
• 법정관리인(매도인 자격)과 찬 씨(매수인 자격) 모두 연대 책임을 집니다

시나리오 3: 법인 매수인에 대한 저당권자 매각

사실관계: 한 금융기관이 저당권자로서의 매각권을 행사하여 홍콩 법인인 Property Investment Ltd.에 부동산을 HKD 25,000,000에 매각합니다.

인지세 처리:

• 표준 종가인지세(AVD) 적용: HKD 25,000,000 × 4.25% = HKD 1,062,500
• BSD 없음(2024년 2월부로 폐지됨—이전에는 법인 매수인에게 적용되었음)
• 법인 매수인은 BSD 폐지로 상당한 혜택을 받습니다(2024년 이전에는 추가로 HKD 3,750,000이 부과되었음)

시나리오 4: 법정관리인이 선임 은행으로 이전

사실관계: Hong Kong Commercial Bank에 의해 선임된 법정관리인이 부동산을 관리하다가 수용 가능한 가격의 매수인을 찾지 못해 해당 은행으로 직접 소유권을 이전합니다.

인지세 처리:

• 선임 은행(금융기관)으로의 이전은 AVD 면제 요건을 충족할 수 있습니다
• 은행의 법정관리인 선임 증빙 및 해당 은행의 금융기관 자격 증빙을 첨부한 신청이 필요합니다
• 면제가 승인되는 경우 납부할 인지세가 없습니다

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자발적 부동산 거래와의 주요 차이점

법정관리 및 저당권자 매각은 이제 자발적 거래와 거의 동일한 인지세 체계가 적용되지만, 몇 가지 실무적 차이점은 여전히 존재합니다:

항목	자발적 매각	법정관리/저당권자 매각
매도인 자격	소유자가 자유롭게 매도	법정관리인/저당권자가 소유권이 아닌 법적 권한에 따라 행위함
협상 유연성	조건에 대한 전면적인 협상 가능	법원 명령이나 채권 회수 극대화 의무로 인해 제한될 수 있음
가치평가의 중요성	가격 책정에 중요	매우 중요—법정관리인은 독립적인 가치평가를 받아야 하는 경우가 많음; 세무국(IRD)이 저가 매도를 면밀히 조사할 수 있음
면제 적용 가능성	표준 면제만 적용(예: 가족 간 이전, 기업 구조조정)	금융기관 저당권자/법정관리인으로의 이전에 대한 추가 면제
인지세율	표준 종가인지세(AVD)(HKD 100~4.25%)	제3자 매각 시에도 동일한 표준 종가인지세(AVD) 적용
서류 구비 부담	표준 매매 서류	추가 서류: 선임 증서(appointment deeds), 법원 명령, 채무불이행 통지서, 면제 신청서

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기타 홍콩 조세와의 상호작용

이윤세(Profits Tax) 고려사항

인지세는 거래세이지만, 법정관리 매각 당사자는 이윤세 영향도 고려해야 합니다:

• 저당권자/법정관리인의 경우: 일반적으로 저당 부동산의 소유권을 취득한 후 이를 매각하는 금융기관은 이윤세 목적상 이익 또는 손실을 실현할 수 있습니다
• 기존 소유자의 경우: 부동산이 매매 목적 재고자산으로 보유되었거나 소유자가 부동산 매매업에 종사한 경우, 강제 매각이라 하더라도 과세 대상 이익이 발생할 수 있습니다.
• 구매자의 경우: 해당 부동산을 자본 자산이 아닌 수익성 자산으로 보유하는 경우, 향후 처분 시 이익세(profits tax)가 부과될 수 있습니다.

재산세

리시버십(법정관리) 기간 동안에도 재산세 납부 의무는 지속됩니다:

• 법적 소유자는 임대 소득에 대한 재산세 납부 책임을 계속 부담합니다.
• 임대 부동산을 관리하는 관재인(Receiver)은 재산세 규정 준수를 보장해야 합니다.
• 재산세 납부 의무는 인지세와 별개이며 독립적으로 처리되어야 합니다.

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최근 동향 및 향후 전망

2024-2025년 개혁의 영향

구매자 인지세(BSD) 및 특별 인지세(SSD)의 폐지는 홍콩의 부실 부동산 시장을 근본적으로 변화시켰습니다:

• 유동성 증가: 징벌적 세금이 폐지됨에 따라 부실 부동산이 더 다양한 구매자들에게 매력적인 투자처가 되었습니다.
• 외국인 투자자 관심: 15%의 BSD가 폐지되면서 글로벌 구매자들의 부실 자산 시장 진입이 다시 가능해졌습니다.
• 법인 인수: 이제 기업들도 BSD 페널티 없이 부실 주거용 부동산을 매입할 수 있습니다.
• 규정 준수 간소화: 면제 신청 절차가 줄어들어 행정적 부담이 완화되었습니다.

향후 발생 가능한 변경 사항

현재 제도는 우호적이지만, 시장 참여자들은 다음 사항을 지속적으로 모니터링해야 합니다:

• 부동산 시장 과열 시 부동산 규제 완화책(cooling measures)의 재도입 가능성
• 향후 예산안에서의 종가 인지세(AVD) 세율 조정
• 면제 기준 또는 신청 절차의 변경
• 리시버십 및 면제 규정을 해석하는 법원 판결

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전문가 자문 및 리소스

전문가 자문이 필요한 경우

리시버십 거래 및 인지세 규정의 복잡성을 고려할 때, 다음과 같은 경우에는 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다:

• 거래 금액이 HKD 1,000만을 초과하는 경우
• 다수의 부동산 또는 법인 구조가 관련된 경우
• 저당권자의 "금융기관" 지위가 불분명한 경우
• 국경 간 요소가 존재하는 경우(해외 대주, 담보로 제공된 해외 부동산)
• 면제 신청이 필요한 경우
• 감정평가 또는 세금 납부 의무와 관련하여 분쟁이 있는 경우

주요 세무국(IRD) 리소스

• 인지세과(Stamp Office): Inland Revenue Department, Stamp Office, 1/F., East Wing, Revenue Tower, 5 Gloucester Road, Wan Chai, Hong Kong
• 세무국 웹사이트: www.ird.gov.hk (인지세 섹션)
• IRSD118 양식: 인지세 면제 신청서
• 인지세과 해석 및 실무 지침(Stamp Office Interpretation and Practice Notes): 다양한 인지세 관련 사안에 대한 상세 지침
• 문의 핫라인: (852) 187 8088

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벌칙 및 규정 준수 문제

납부 지연 벌칙

규정된 기한 내에 문서에 인지세를 납부(날인)하지 않을 경우 상당한 벌칙이 부과됩니다:

• 기한 경과 후 1개월 이내: 납부할 인지세의 2배에 해당하는 과태료
• 1~2개월 사이: 납부할 인지세의 4배에 해당하는 과태료
• 2개월 초과: 납부할 인지세의 최대 10배에 해당하는 과태료 및 형사 기소 가능

저평가 문제

세무국은 명시된 거래 대금이 시세보다 낮다고 판단하는 경우 시장 가치를 기준으로 인지세를 산정할 권한을 가집니다:

• 법정관리인(Receiver)은 매각 가격을 뒷받침할 수 있도록 독립적인 감정평가를 받아야 합니다.
• 마케팅 과정과 시세 이하 매각에 대한 정당한 사유를 문서화해야 합니다.
• 세무국이 평가액에 의문을 제기할 경우 상세한 설명을 제공할 수 있도록 준비해야 합니다.

부적절한 면제 신청

적절한 근거 없이 면제를 신청할 경우 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다:

• 면제 신청 기각
• 인지세 및 납부 지연 과태료 납부 요구
• 납부 지연에 따른 이자 부과
• 허위 정보 제공에 따른 기소 가능성

기관 간 양도에 대한 면제 유지: 모기지 담보 부동산을 금융기관 모기지권자 또는 지정된 관재인에게 양도하는 경우 AVD 면제 대상이 될 수 있으며, IRSD118 양식을 통해 신청해야 합니다.

법원 명령에 따른 매각에 대한 특별 적용: 모기지권자가 금융기관인지 여부와 관계없이 담보권 실행 명령을 포함한 법원 명령에 따른 부동산 양도는 인지세 면제 대상이 될 수 있습니다.

제3자 매각 시 표준 AVD 적용: 관재인 또는 모기지권자가 제3자 매수인에게 부동산을 매각할 때는 약정 대금과 시장 가치 중 높은 금액을 기준으로 표준 AVD 세율이 적용됩니다.

증빙 서류의 중요성: 성공적인 면제 신청을 위해서는 대출 계약서, 선임 증서, 법원 명령문 및 금융기관 지위 증빙 자료를 포함한 포괄적인 서류 구비가 필수적입니다.

엄격한 납부 기한 준수: 인지세는 문서 체결일로부터 30일 이내에 납부해야 하며, 납부 지연 시 중대한 과태료(인지세의 최대 10배)가 부과됩니다.

전문가 자문 권장: 복잡한 관재 거래, 고가 부동산, 불명확한 면제 자격의 경우 규정 준수를 보장하고 인지세 처리를 최적화하기 위해 전문 세무 및 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.

평가액 심사 적용: 홍콩 세무국(IRD)은 기재된 거래 대금이 아닌 시장 가치를 기준으로 인지세를 산정할 수 있으므로, 관재인 매각 시 독립적인 감정평가가 중요합니다.