香港の不動産価格の免除

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香港の差餉（不動産税）制度の概要

香港で事業を展開するにあたっては、現地の不動産関連コストを明確に把握することが不可欠であり、その中核をなすのが差餉（不動産税）制度です。差餉は不動産に対して課される香港の間接税の一つであり、その税収は政府の一般歳入の一部となります。起業家にとって、どの不動産が免税対象となるかを理解することは、大幅なコスト削減とより適切な財務計画の策定につながります。

差餉は課税評価額に対して所定の税率で課税されます。課税評価額とは、指定された評価基準日において、当該物件が空室で賃貸可能であると仮定した場合の、公開市場における推定年間賃貸価値を指します。差餉条例（第116章）に基づき明示的に免除されている場合を除き、香港内のすべての不動産が差餉の査定対象となります。

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現行の税率構造（2025年）

非住宅用物件

すべての非住宅用物件（商業オフィス、小売店舗、工業施設、事業用施設を含む）について、差餉の課税率は一律で課税評価額の5%です。これは物件価値に関わらず適用されます。

住宅用物件 - 累進課税制度

2025年1月1日より、香港では高額な住宅用物件を対象とする累進課税制度が導入されました。

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法的枠組み：差餉条例（第116章）

差餉条例（第116章）は、香港における差餉（評価額課税）免除の法的根拠を定めています。同条例第36条では、以下の3つの免除区分が規定されています。

第36条(1)：評価の免除

本条に基づき免除される物件は、評価一覧表（Valuation List）に一切記載されません。これらは法律に組み込まれた基本的な免除です。

第36条(2)：種別免除

この規定は、行政長官会同行政会議に対し、特定の種別の不動産物件または地域を差餉の支払いから免除することを宣言する権限を付与します。これらの免除は、差餉（各種免除）命令（Rating (Miscellaneous Exemptions) Order）を通じて施行されます。

第36条(3)：個別物件の免除

行政長官は、特定の個別物件（種別全体ではなく）について、差餉の支払いを全部または一部免除することができます。これは個別ケースごとに特定の物件に適用されます。

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免除対象物件の区分

1. 農業用物件

農地および農業用建物は、差餉条例第36条(1)(a)に基づき、差餉の評価が免除されます。

適用要件：

• 農業用建物が農地上または農地に隣接して位置していること
• 建物が専らまたは主として農業運営に関連して使用されていること

起業家の事例：新界（New Territories）の農地で温室や加工施設を備えたアグリテック（農業技術）系スタートアップを運営している場合、これらの構造物は免除の対象となる可能性があり、年間数千ドル規模の差額地代（Rates）を削減できる可能性があります。

2. 宗教的礼拝用不動産

公の宗教的礼拝の用に供される不動産は、2つの規定に基づき免除の対象となります：

第36条(1)(d) - 専用建設された宗教用不動産：

• 公の宗教的礼拝のために専用に建設された建物
• 専属的または主として宗教目的で使用されている必要があります
• 礼拝のために一般に開放されている必要があります

差額地代（雑則免除）命令 - 改修された不動産：

• 宗教的礼拝のために改修された（専用建設ではない）施設
• 専属的または主として公の宗教的礼拝のために使用されている必要があります
• 一般の利用・アクセスが可能である必要があります
• 宗教目的での使用が散発的なものに過ぎない場合は、免除が認められない場合があります

重要な注意事項：免除を受けるには、一般への公開・開放が必要です。商業ビル内の個人用礼拝堂や瞑想室などは通常、対象外となります。

3. 新界の村屋（丁屋／Village Houses）

村屋に対する免除は、香港固有の歴史的背景および先住居民の権利を反映しています。

指定村落区域内の村屋

差額地代条例（Rating Ordinance）第36条(1)(c)に基づき、行政長官が指定した境界内にある村屋は、規定の基準を満たす場合に免除されます：

• 規模：最大建築面積（屋根面積）が700平方フィート以下
• 高さ：8.23メートル（約27フィート）以下
• 階数：最大3階建て
• 類型：小型住宅政策（Small House Policy）の仕様に準拠している必要があります

指定村落区域外の村屋

以下の条件を満たす場合、差額地代の納付免除の対象となる場合があります：

• 先住居民またはその近親者が居住している（あるいは空室であっても居住が予定されている）こと
• 専ら居住目的で使用されていること

原住民（Indigenous Villager）の定義：1898年時点で新界（New Territories）の既存村落の住民であった者の男系子孫。

近親者（Immediate Family Members）に含まれる対象：両親、祖父母、配偶者、子供、兄弟、姉妹、義理の両親、義理の祖父母。

移転村落住宅（Resited Village Houses）

移転村落住宅には以下の特別な取り扱いが適用されます。

• 収用された土地の代償として移転村落内に政府から提供された住宅
• 政府によって建設された住宅、または政府の財政支援を受けて個人によって建設された住宅
• 居住状況や所有形態にかかわらず、差餉（Rates）の査定が免除される
• 当該住宅が再開発された場合、免税措置は失効する

歴史的背景：これらは通常、新界における貯水池、ニュータウン、またはその他の開発プロジェクトに伴う村落移転計画によって生じたものです。

4. 課税評価額（Rateable Value）の低い物件

管理費用が税収を上回ることを防ぐため、課税評価額が所定の基準値を下回る物件は免税対象となります。

現在の基準値（2025年）：3,000香港ドル

この基準値は包括的再評価（General Revaluation）のたびに見直されます。この免税措置は主に以下に恩恵をもたらします。

• ごく小規模な売店（キオスク）
• 小規模な保管施設
• 徴収費用が差餉収入を上回る極めて低価値な物件

事業主への留意点：ごく小規模な施設（市場の屋台や極小の店舗スペースなど）で事業を営む零細企業は、自動的に適用対象となる可能性があるため、自らの課税評価額を確認することをお勧めします。

5. 慈善機関

差餉条例（Rating Ordinance）はすべての慈善団体に対して一括した免税措置を定めているわけではありませんが、慈善目的で使用される物件は一定の条件下で対象となる場合があります。

• 専ら慈善目的で不動産を使用している慈善機関は免税を申請できます
• 教育機関（特定の種別）が対象となる場合があります
• 一部重複はあるものの、この免税は通常、差餉ではなく不動産税（Property Tax）に適用されます
• 各案件は、使用の実態および慈善資格に基づいて個別に評価されます

6. その他の区分

その他さまざまな種類の物件に対して追加の免税措置が設けられています。

• 墓地および火葬場（社会的な理由）
• 領事館および軍事施設が占有する施設（政治的な理由）
• 特定の政府所有不動産（ただし、ほとんどの政府用地はすでに課税評価の対象外です）

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2025-26年度 財政予算案の救済措置

香港政府は、不動産所有者および企業を支援するため、2025-26年度財政予算案において的を絞った救済措置を発表しました：

差餉（Rates）の減免措置

重要な留意事項：

• 四半期の納付すべき差餉がHK$500を超えない場合、その四半期の支払いは不要です
• これは、2024-25年度の上限額（四半期あたりHK$1,000）からの縮小となります
• 2025-26年度の残り3四半期については減免措置は適用されません
• 減免措置は自動的に適用されます（申請は不要です）

追加の中小企業支援策

差餉の免除とは直接関係ありませんが、事業主は以下の補完的支援策についても把握しておく必要があります：

• 利得税の減免（リベート）：2024-25課税年度において100%の減免（1事業者あたりHK$1,500を上限とする）
• 中小企業融資保証制度（SFGS）：元本返済の猶予期間を2025年11月まで延長

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差餉（Rates）免除の申請方法

一般的な申請手続き

所有する不動産が差餉免除の対象になるとお考えの場合は、以下の手順に従ってください。

1. 受給資格の確認： 差餉条例（Rating Ordinance）に定められている免除カテゴリーおよび基準を確認します
2. 必要書類の収集： 免除申請を裏付ける証明書類（農地証明書、宗教団体登録証、原住村名簿／証明書類など）を準備します
3. 書面による申請書の提出： 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）宛てに以下の内容を記載して書面を提出します：
   • 不動産評価番号（Property assessment number）
   • 完全な不動産住所
   • 法的根拠を含む免除の理由
   • 添付書類・証明書類
   • 連絡先情報（氏名、電話番号、メールアドレス）
4. 審査結果の待機： 差餉物業估価署が申請内容を審査します
5. 決定通知の受領： 審査結果が書面にて通知されます

お問い合わせ先：
差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）
ウェブサイト： www.rvd.gov.hk

新界村屋（New Territories Village Houses）の特別な申請手続き

原住民が居住する指定村落エリア（Designated Village Areas）外の村屋の場合：

1. 申請書の入手： 新界の民政諮詢中心（Home Affairs Enquiry Centres）にて「新界村屋差餉免除申請書（Application Form for Exemption of Village Houses in the New Territories from Payment of Rates）」を入手します
2. 申請書の記入： 不動産および居住者に関するすべての必須情報を記入します
3. 添付書類の準備：
   • 原住村民（Indigenous Villager）資格の証明書
   • 親族関係を証明する書類（直系親族のために申請する場合）
   • 居住用途で使用されていることを証明する書類
   • 不動産の仕様書（面積、高さ、建築タイプ）
4. 地区民政事務処（District Office）への提出： 記入済みの申請書および必要書類を該当する地区民政事務処に提出します
5. 民政事務総署署長による審査： これらの申請に対する承認権限は民政事務総署署長（Director of Home Affairs）にあります

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起業家のための実践的シナリオ

シナリオ1：コワーキングスペースを利用するテック系スタートアップ

状況：あなたのスタートアップは、月額HK$2,500のコワーキングスペース内にある小さな専用デスクで事業を行っています。

差餉（Rates）への影響：

• 通常、差餉を直接支払うことはありません（コワーキング利用料に含まれています）
• コワーキングスペースの運営会社が施設全体に対して差餉を支払います
• 一般的な商業用コワーキングスペースには免除措置は適用されません
• ただし、運営会社は2025-26年度の第1四半期におけるHK$500の減免措置の恩恵を受けます

シナリオ2：商業ビル内の小売店舗

状況：年間課税評価額（Rateable Value）がHK$180,000の500平方フィートの小売店舗を賃借しています。

差餉の計算（2025年）：

• 年額差餉：HK$180,000 × 5% = HK$9,000
• 四半期ごとの差餉：HK$9,000 ÷ 4 = HK$2,250
• 減免後の2025-26年度第1四半期：HK$2,250 - HK$500 = HK$1,750（支払額）
• 2025-26年度第2～第4四半期：四半期あたりHK$2,250（減免なし）

店舗が専らまたは主として公の宗教的礼拝やその他の対象となる目的で使用されない限り、免除は受けられません。

シナリオ3：新界（New Territories）の有機農園事業

状況：農地上で加工・保管施設を備えた有機野菜農園を運営しています。

適用の可能性がある免除：

• 農地：第36条第(1)項(a)号に基づき免除
• 農地上にある農業運営用の加工・保管用建物：免除される可能性が高い
• 農業運営に従事する農場作業員用の住宅：免除
• 管理事務所棟：農業運営に直接関連していない限り、対象外となる可能性があります

必要な手続き：農業利用および事業の実態を示す証拠を添えて、差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）に申請します。

シナリオ4：社会的企業を運営する宗教団体

状況：宗教団体が社会的企業として社会的弱者を雇用するカフェを運営し、その利益を慈善事業に充当しています。

差餉の分析：

• 公の礼拝に使用される施設：免除
• 商業用カフェの運営に使用される施設：利益が慈善事業に充てられている場合でも、原則として免除対象外

戦略：礼拝エリアと商業エリアを明確に区分します。礼拝スペースのみについて免除を申請してください。

シナリオ5：在宅ビジネス

状況：課税評価額（Rateable Value）が400,000香港ドルの住宅物件内のホームオフィスでコンサルティング事業を営んでいます。

差額課税率（Rates）の計算（2025年）：

• 年間差額課税額：HK$400,000 × 5% = HK$20,000
• 四半期ごとの差額課税額：HK$5,000
• 減免適用後の2025-26年度第1四半期：HK$5,000 - HK$500 = 支払額 HK$4,500

免除は利用不可：住宅物件の一部を事業目的で使用しても、その分類が変更されたり免除資格が発生したりすることはありません。当該物件は標準の差額課税率が適用される住宅用不動産のままとなります。

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差額課税免除に関する一般的な誤解

誤解1：空室物件は免除される

実態：香港において空室物件に対する一般的な免除措置はありません。差額課税額は、その物件が空室であり賃貸可能であると仮定した場合の推定賃料価値に基づいて算出されます。特定の免除事由が適用されない限り、入居中であるか空室であるかを問わず差額課税額の支払いが必要です。

注：香港では2019年に新築物件に対する空室税の導入が検討されましたが、法制化には至っていません。この構想は空室物件に追加課税を行うものであり、免除するものではありませんでした。

誤解2：すべての非営利団体が免除される

実態：非営利団体のステータスがあるだけでは差額課税の免除は保証されません。免除の可否は以下によって決まります：

• 物件の具体的な用途
• 定められた免除対象区分（宗教的礼拝、農業など）に該当するかどうか
• 申請手続きを通じた個別の承認

誤解3：政府関連ビジネスは自動的に免除される

実態：一部の政府所有物件は免除されますが、政府と契約している企業や政府から資金援助を受けている企業が自動的に免除資格を得ることはありません。特定の免除基準を満たさない限り、標準的な商業用差額課税率が適用されます。

誤解4：中小企業は自動的に差額課税額が減額される

実態：事業規模のみを理由とした中小企業（SME）専用の差額課税免除はありません。ただし：

• 課税評価額がHK$3,000未満の極めて小規模な施設にある事業は免除される場合があります
• すべての事業者は、提供されている四半期ごとの減免措置の恩恵を受けられます
• 中小企業はその他の税制優遇措置（利得税の減免、2段階税率制度）の恩恵を受けられます

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差餉（Rates）対 地租（Government Rent）対 物業税（Property Tax）

起業家は、不動産に関連するこれら3つの異なる費用について理解しておく必要があります：

主な相違点：

• 差餉（Rates）： 不動産が賃貸収入を生み出しているかどうかにかかわらず納付が必要。本記事で説明した免除規定が適用されます
• 地租（Government Rent）： 占有の有無にかかわらず納付が必要。個別の免除制度が存在します（主に新界の原住民が対象）

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起業家・事業者向けの戦略的考慮事項

1. 物件の選定

事業拠点を検討する際は、以下の点を考慮してください：

• 課税評価額（Rateable value）がランニングコストに与える影響
• 賃貸借契約で評価税（Rates）の支払義務がテナント側にあると定められているかどうか
• 農業用または特定用途の物件を検討している場合における免除資格適用の可能性
• 費用の比較：評価税（Rates）＋ 地代（Government rent）＋ 賃料

2. 事業形態と物件の用途

物件の用途を戦略的に計画してください：

• 免除対象となる用途（例：宗教的礼拝）と非免除の用途（商業運営）を明確に区分する
• 農業用途の免除を申請する場合は、農業運営の実態を網羅的に記録・文書化する
• 免除申請の根拠となる物件の使用記録を保管する

3. 予算計画

財務予測に評価税（Rates）を組み込みます：

• 課税評価額に基づいて年間の評価税（Rates）を算出する（差餉物業估価署／Rating and Valuation Departmentの記録を確認）
• キャッシュフロー計画において四半期ごとの支払スケジュールを考慮する
• 一時的な減免措置を考慮に入れつつも、長期的に依存しないようにする
• 物件コストを評価する際、評価税（Rates）を継続的な営業費用として計上する

4. 賃貸借契約の交渉

賃貸借契約において評価税（Rates）の負担責任を明確にします：

• 評価税（Rates）が賃料に含まれている契約もあれば、テナントによる個別支払いが求められる契約もあります
• 政府による各種減免措置の恩恵をどちらが享受するかを交渉する
• 累進住宅用評価税（Progressive domestic rates）が適用されるかどうかを把握する（許可された事業用途で住宅用物件を賃借する場合）
• 提示された賃料見積もりに評価税（Rates）が別途記載されているか、賃料込みであるかを確認する

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コンプライアンスおよび記録管理

必須書類

以下の記録を網羅的に保管してください：

• 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）から送付される四半期ごとの評価税納付通知書（Demand notes）
• 支払領収書および銀行振込明細
• 免除申請に関する通信・連絡記録
• 評価税（Rates）の負担責任を明記した不動産賃貸借契約書
• 免除申請を裏付ける物件用途の証明資料

支払方法

評価税（Rates）は以下の方法で支払うことができます：

• PPS（Payment by Phone System）によるオンライン決済
• インターネットバンキング
• ATM
• 郵便局
• セブン-イレブン店舗

未払いの場合の影響

差餉（Rates）を期日までに納付しない場合、以下の結果が生じる可能性があります：

• 延滞額に対する5%の追徴金（サーチャージ）の加算
• 回収のための法的措置
• 極端なケースにおける不動産の差押えの可能性
• 事業の信用力の低下

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最近の動向と今後の展望

累進差餉制度（2025年）

2025年1月に導入された住宅用不動産に対する累進差餉制度は、主に高額住宅に影響します。事業者・起業家への影響は以下のとおりです：

• 大半の商業用不動産は影響を受けません（一律5%の税率を維持）
• 高額住宅で在宅ビジネスを運営している場合、税額が増加します
• 民間住宅物件の約98%は引き続き5%の税率が適用されます

評価サイクル

全面的な再評価（General Revaluations）は定期的に実施されます：

• 現在の評価基準日：2024年10月1日（2025年4月1日発効）
• 課税評価額（Rateable values）は、現行の市場賃料水準を反映して調整されます
• 免税・免除の基準額（例：最低3,000香港ドル）は、再評価時に見直されます

経済的背景

2025-26年度財政予算案には以下が反映されています：

• 継続する世界経済の不確実性
• 前年度と比較した減免額の縮小（1,000香港ドルから500香港ドルへ減少）
• ビジネス支援を行いながらも財政の健全性を重視する政府方針
• 補完的な税制優遇措置を通じた中小企業（SME）支援の継続的な重視

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リソースおよび詳細情報

政府公式リソース

• 差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）： www.rvd.gov.hk - 不動産評価額、差餉情報、免除申請
• 税務局（Inland Revenue Department）： www.ird.gov.hk - 不動産税（Property Tax）およびその他の税務情報
• 民政事務総署（Home Affairs Department）： 新界（New Territories）物件の村屋（Village House）免除申請
• GovHK： www.gov.hk - 政府の一般的なサービスおよび情報

役立つツール

• 差餉・地代計算ツール（Rates and Government Rent Calculator）： 差餉物業估價署のウェブサイトで利用可能
• 物業資訊網（Property Information Online）： 課税評価額および査定詳細の確認

専門家への相談

以下のような場合は、専門家への相談をご検討ください：

• 複雑な免除申請
• 差餉（Rates）の考慮事項を伴う不動産取得の意思決定
• 課税評価額や免除却下に関する異議申し立て・紛争
• 差餉、物業税（不動産税）、利得税（事業所得税）を組み合わせた総合的な税務プランニング