香港物業差餉豁免

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了解香港差餉制度

在香港經營業務，必須清楚了解當地的物業成本，其中最核心的便是差餉制度。差餉是香港就物業徵收的間接稅之一，其稅收構成政府一般收入的一部分。對於創業者而言，了解哪些物業符合豁免資格有助大幅節省成本，並實現更佳的財務規劃。

差餉是按應課差餉租值的指定百分比徵收。應課差餉租值是指物業在指定的估價依據日期，假設在公開市場空置並可供出租的情況下，所估算的年租金價值。除根據《差餉條例》（第 116 章）獲明確豁免外，香港境內所有物業均須予以差餉估價。

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現行差餉架構（2025 年）

非住宅物業

所有非住宅物業（包括商業辦公室、零售店舖、工業樓宇及營業場所），差餉徵收率均為劃一的應課差餉租值 5%。無論物業價值高低，均適用此徵收率。

住宅物業——累進差餉制度

由 2025 年 1 月 1 日起，香港對較高價值的住宅物業實施累進差餉制度：

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法律框架：《差餉條例》（第 116 章）

《差餉條例》（第 116 章）為香港的差餉豁免提供法律依據。該條例第 36 條訂立了三類豁免：

第 36(1) 條：豁免評估差餉

根據本款獲豁免的物業完全不會列入估價冊內。這些是法例所訂明的根本性豁免。

第 36(2) 條：類別豁免

此項條文授權行政長官會同行政會議宣布任何類別的物業單位或地區獲豁免繳納差餉。此類豁免透過《差餉（雜項豁免）令》實施。

第 36(3) 條：個別物業單位豁免

行政長官可全面或部分豁免特定個別物業單位（而非整個類別）繳納差餉。此規定按個別情況適用於具體物業。

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獲豁免物業類別

1. 農業物業

根據《差餉條例》第 36(1)(a) 條，農地及農業建築物獲豁免評估差餉。

合資格準則：

• 農業建築物必須位於農地之上或毗連農地
• 建築物必須完全或主要用於與農業運作相關的用途

創業者範例：如果您在新界的農地上營運一家設有溫室或加工設施的農業科技初創企業，這些構築物可能符合豁免資格，每年或可節省數以千元計的差餉。

2. 宗教崇拜物業

作公眾宗教崇拜用途的物業根據以下兩項條文享有豁免：

第36(1)(d)條 - 特建宗教物業：

• 專為公眾宗教崇拜而興建的建築物
• 必須完全或主要用作宗教用途
• 必須開放予公眾進行崇拜

《差餉（雜項豁免）令》- 改建處所：

• 經改裝（非專為此目的而興建）作宗教崇拜用途的處所
• 必須完全或主要用作公眾宗教崇拜
• 必須可供公眾進入
• 若處所僅偶爾用作宗教用途，豁免申請可能會被拒絕

重要提示：該豁免要求必須對公眾開放。位於商業大廈內的私人小教堂或冥想室通常不符合資格。

3. 新界村屋

村屋差餉豁免反映了香港獨特的歷史背景及原居民權益。

指定鄉村範圍內的村屋

根據《差餉條例》第36(1)(c)條，位於行政長官指定界線內的村屋，如符合訂明準則，可獲豁免：

• 面積：有蓋面積上限為700平方呎
• 高度：不超過8.23米（約27呎）
• 層數：最多三層
• 類型：必須符合小型屋宇政策規格

指定鄉村範圍以外的村屋

如符合以下條件，此類村屋亦可能符合獲豁免繳納差餉的資格：

• 由原居民或其直系親屬佔用（或空置但擬供其佔用）
• 僅供住宅用途
• 符合訂明的面積、高度及類別準則

原居民的定義：於1898年時為新界原有鄉村居民的父系後裔。

直系親屬包括：父母、祖父母或外祖父母、配偶、子女、兄弟、姊妹、配偶的父母，以及配偶的祖父母或外祖父母。

遷置村屋

遷置村屋享有特殊處理：

• 政府為補償收回土地而在遷置鄉村內提供的房屋
• 由政府興建，或由私人獲政府財政資助興建
• 無論佔用情況或業權狀況如何，均獲豁免評估差餉
• 若房屋重新發展，豁免即告終止

歷史背景：這些房屋通常源於興建水塘、新市鎮或其他新界發展項目的搬村計劃。

4. 低應課差餉租值物業

應課差餉租值低於訂明門檻的物業可獲豁免，以避免行政成本高於差餉收入。

現行門檻（2025年）：HK$3,000

門檻會在每次全面重估時進行檢討。此項豁免主要惠及：

• 極微型的零售攤位
• 小型儲存設施
• 徵收成本高於差餉收入的極低價值物業

創業者須知：在極小型場所（如街市攤檔或微型零售舖位）營運的微型企業應查核其應課差餉租值，因為它們可能自動符合豁免資格。

5. 慈善機構

雖然《差餉條例》並無向所有慈善機構提供全面豁免，但在特定情況下，用於慈善用途的物業亦可能符合資格：

• 純粹將物業用於慈善用途的慈善機構可申請豁免
• 教育機構（特定類別）可能符合資格
• 該豁免通常適用於物業稅而非差餉，但兩者存在一定重疊
• 當局會根據用途性質及慈善機構身分對每宗個案進行個別評估

6. 其他類別

各類物業亦享有其他額外豁免：

• 墳場及火葬場（基於社會原因）
• 領事館及軍事設施佔用的物業（基於政治原因）
• 若干政府物業（惟大部分政府土地本已獲豁免評估）

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2025-26年度財政預算案紓困措施

香港特區政府在2025-26年度《財政預算案》中宣布多項針對性紓困措施，以支援業主及企業：

差餉寬減

重要注意事項：

• 如該季應繳差餉額不超過HK$500，該季則毋須繳交任何差餉
• 相較2024-25年度每季HK$1,000的上限，此項寬減上限有所下調
• 2025-26年度其餘三季將不設差餉寬減
• 寬減會自動套用——毋須提出申請

額外中小企支援措施

雖然與差餉豁免無直接關係，但創業者亦應留意以下各項配套支援：

• 利得稅寬減：2024-25課稅年度獲100%利得稅寬減，每家企業以HK$1,500為上限
• 中小企融資擔保計劃：「還息不還本」安排延長至2025年11月

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如何申請差餉豁免

一般申請程序

若你認為你的物業符合差餉豁免資格，請按照以下步驟辦理：

1. 核實資格：查閱《差餉條例》中訂明的豁免類別及準則
2. 收集證明文件：收集支持豁免申請的證明文件（例如：農地證明、宗教組織註冊證明、原居村民身分證明文件）
3. 提交書面申請：致函差餉物業估價署，並註明以下資料：
   • 物業估價編號
   • 物業完整地址
   • 豁免理由及法律依據
   • 證明文件
   • 聯絡資料（姓名、電話、電郵）
4. 等待審核：差餉物業估價署將會審核你的申請
5. 接收結果：你將獲書面通知申請結果

聯絡資料：
差餉物業估價署
網址：www.rvd.gov.hk

新界村屋特別申請程序

適用於由原居村民居住且位於指定鄉村範圍以外的村屋：

1. 索取申請表格：向新界各民政諮詢中心索取《新界村屋豁免繳交差餉申請表格》
2. 填寫表格：填妥所有有關物業及佔用人的所需資料
3. 收集證明文件：
   • 原居村民身分證明
   • 親屬關係證明文件（如為直系親屬申請）
   • 住宅用途證明
   • 物業規格（面積、高度、類型）
4. 遞交至民政事務處：將填妥的表格及相關文件遞交至所屬的民政事務處
5. 由民政事務總署署長審批：民政事務總署署長為此類申請的審批當局

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創業者的實際情境

情境 1：位於共享工作空間的初創科技企業

情況：你的初創企業在共享工作空間租用一張固定辦公桌，月費為 HK$2,500。

差餉影響：

• 你通常毋須直接繳納差餉（已包含在你的共享工作空間費用內）
• 共享工作空間營運商會為整個物業單位繳納差餉
• 一般商業共享工作空間不適用任何豁免
• 然而，營運商可享有 2025-26 年度首季 HK$500 的差餉寬減

情境 2：位於商業大廈的零售店舖

情況：你租用了一個 500 平方呎的零售店舖，應課差餉租值為每年 HK$180,000。

差餉計算（2025 年）：

• 全年差餉：HK$180,000 × 5% = HK$9,000
• 每季差餉：HK$9,000 ÷ 4 = HK$2,250
• 2025-26 年度第一季（扣除寬減後）：HK$2,250 - HK$500 = 應繳 HK$1,750
• 2025-26 年度第二至第四季：每季 HK$2,250（無寬減）

無法獲得豁免，除非該店舖完全或主要用作公眾宗教崇拜或其他符合資格的用途。

情境 3：位於新界的有機農場業務

情況：你在農地上營運有機蔬菜農場，並設有加工及儲存設施。

潛在豁免：

• 農地：根據第 36(1)(a) 條獲豁免
• 農地上用於農業運作的加工／儲存建築物：很可能獲豁免
• 供從事農業運作的農場工人居住的任何房舍：獲豁免
• 行政辦公室建築物：除非與農業運作有直接關聯，否則可能不符合資格

所需行動：向差餉物業估價署提出申請，並附上農業用途及運作的證明文件。

情境 4：營運社會企業的宗教團體

情況：某宗教團體以社會企業形式營運一間咖啡店，聘用弱勢社群人士，並將利潤用於資助慈善工作。

差餉分析：

• 用作公眾崇拜的處所：獲豁免
• 用作商業咖啡店營運的處所：一般不獲豁免，即使利潤是用於資助慈善工作
• 混合用途物業：只有「完全或主要」用作公眾宗教崇拜的部分方可能符合資格

策略：清晰劃分崇拜區域與商業區域。僅就崇拜空間申請豁免。

情景 5：在家營商

情況：你在應課差餉租值為 HK$400,000 的住宅物業內設立家庭辦公室，經營諮詢業務。

差餉計算（2025 年）：

• 全年差餉：HK$400,000 × 5% = HK$20,000
• 每季差餉：HK$5,000
• 2025-26 年度第一季寬減後：HK$5,000 - HK$500 = 應繳 HK$4,500

不獲豁免：將住宅物業的部分空間作商業用途，並不會改變其物業類別或令其符合豁免資格。該物業仍屬住宅物業單位，須繳納標準差餉。

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關於差餉豁免的常見誤解

迷思 1：空置物業可獲豁免

事實：香港並無針對空置物業的一般豁免。差餉是按物業在假定空置及可供出租情況下的估計租值計算。無論物業被佔用還是空置，除非符合特定豁免條件，否則均須繳納差餉。

備註：香港政府曾在 2019 年考慮對一手住宅物業徵收「空置稅」，但該措施並未落實成法。該概念旨在對空置物業徵收額外費用，而非予以豁免。

迷思 2：所有非牟利機構均可獲豁免

事實：單憑非牟利機構身份並不能保證獲得差餉豁免。豁免取決於：

• 物業的具體用途
• 是否屬於訂明的豁免類別（宗教崇拜、農業等）
• 透過申請程序獲得的個別批准

迷思 3：與政府相關的業務自動獲得豁免

事實：雖然某些政府物業獲豁免，但承辦政府合約或獲得政府資助的業務並不會自動符合豁免資格。除非符合特定的豁免準則，否則仍須繳納標準商業差餉。

迷思 4：小型企業自動享有差餉減免

事實：並無純粹基於企業規模而設的中小企專屬差餉豁免。然而：

• 應課差餉租值低於 HK$3,000 的極小型物業業務可獲豁免
• 所有企業均可在政府推出季度寬減措施時受惠
• 中小企受惠於其他稅務寬減措施（利得稅寬減、利得稅兩級制）

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差餉 vs. 地租 vs. 物業稅

創業者應了解這三種截然不同的物業相關收費：

主要分別：

• 差餉：無論物業是否產生租金收入均須繳納；適用本文所討論的豁免情況
• 地租：無論物業是否有人佔用均須繳納；設有獨立的豁免機制（主要針對新界原居民）
• 物業稅：僅在收取租金收入時才須繳納；設有不同的豁免條款（如慈善用途等）

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創業者的策略考量

1. 物業選址

選擇業務場所時，請考慮以下各項：

• 應課差餉租值對持續營運成本的影響
• 租約條款是否註明由租客承擔差餉
• 若考慮農業或特殊用途物業，是否具備潛在的豁免資格
• 綜合成本比較：差餉 + 地租 + 租金支出

2. 業務架構與物業用途

策略性地規劃物業用途：

• 清晰劃分豁免用途（例如宗教崇拜）與非豁免用途（商業營運）
• 如申請農業用途豁免，應完整記錄農業營運詳情
• 妥善保存物業用途記錄，以支持豁免申請

3. 預算規劃

將差餉納入財務預測：

• 根據應課差餉租值計算每年差餉金額（可查閱差餉物業估價署記錄）
• 在現金流規劃中納入按季繳費時間表
• 計入臨時差餉寬減，但不宜作長期依賴
• 在評估物業成本時，將差餉視為持續的營運開支

4. 租約談判

在租約中釐清差餉繳納責任：

• 部分租約將差餉包含在租金內；其他則要求租客另行支付
• 就政府差餉寬免受惠方進行協商
• 了解是否適用住宅物業累進差餉制度（如租用住宅物業作獲許可的商業用途）
• 確認租金報價是已包含差餉，還是獨立分開列明

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合規與記錄保存

必備文件

妥善保存完整記錄：

• 差餉物業估價署發出的每季徵收差餉通知書
• 付款收據及銀行轉賬記錄
• 有關豁免申請的通訊往來文件
• 註明差餉繳納責任的物業租約
• 支持豁免申請的物業用途證明文件

繳款方法

差餉可透過以下途徑繳交：

• 透過「繳費靈」(PPS) 網上繳費
• 網上理財
• 自動櫃員機
• 郵政局
• 7-Eleven 便利店

逾期繳交的後果

未有按時繳交差餉可能導致：

• 逾期未繳款項加徵 5% 附加費
• 採取法律行動追討欠款
• 在極端情況下可能扣押物業
• 損害企業信用紀錄

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最新發展與未來展望

累進差餉制度（2025年）

自 2025 年 1 月起實施的住宅物業累進差餉制度主要影響高價值的住宅物業。對創業人士而言：

• 大部分商業物業不受影響（維持 5% 單一稅率）
• 設於高價值住宅的家居業務，其差餉將有所增加
• 約 98% 的私人住宅物業維持 5% 稅率

估價周期

全面重估差餉租值定期進行：

• 現行估價依據日期：2024 年 10 月 1 日（2025 年 4 月 1 日起生效）
• 調整應課差餉租值以反映當前市場租金水平
• 於重估時檢討豁免門檻（例如最低 HK$3,000）

經濟背景

《2025-26年度財政預算案》反映：

• 環球經濟持續存在不確定性
• 相比往年縮減寬減額（HK$500 相對 HK$1,000）
• 政府在支援企業的同時聚焦財政穩健
• 繼續重視透過相應的稅務措施支援中小企

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資源及進一步資訊

政府官方資源

• 差餉物業估價署：www.rvd.gov.hk - 物業估價、差餉資訊、豁免申請
• 稅務局：www.ird.gov.hk - 物業稅及其他稅務資訊
• 民政事務總署：新界物業村屋豁免申請
• 香港政府一站通：www.gov.hk - 一般政府服務及資訊

實用工具

• 差餉及地租計算機：載於差餉物業估價署網站
• 物業資訊網：查閱應課差餉租值及評估詳情

專業建議

在以下情況，建議考慮諮詢專業人士：

• 複雜的豁免申請
• 涉及差餉考量的物業收購決策
• 有關應課差餉租值或豁免被拒的爭議
• 結合差餉、物業稅及利得稅的綜合稅務規劃