法人税ガイド

香港の複合用途建物の不動産価格: 特別な考慮事項

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著者 Admin 監修 TAX.hk 編集チーム 公開日 最終更新
香港の複合用途建物の不動産価格: 特別な考慮事項
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香港における複合用途ビルの差餉（固定資産税）：特有の考慮事項

最終更新日：2025年12月 | 情報源：差餉物業估価署（RVD）

重要ファクト：複合用途ビルの差餉

  • 複合用途ビル内の各ユニットは、差餉物業估価署（RVD）によって個別に評価されます
  • 住宅用ユニット：課税評価額（応課差餉租値）が550,000ドル以下の場合は税率5%（2025年以降、この基準額を超える部分には累進課税が適用）
  • 商業用ユニット（店舗、オフィス）：評価額にかかわらず一律5%の税率
  • 「建物全体」での一括評価・課税はなく、ユニットごとに個別の評価書が発行されます
  • 課税評価額は、それぞれの用途タイプに応じた公開市場での比較賃料に基づいて算出されます
  • 1階（グラウンドフロア）の店舗は通常、上層階の住宅ユニットよりも1平方フィートあたりの課税評価額が高くなります
  • 各ユニットの所有者に四半期ごとに個別の納税通知書（Demand Note）が送付されます
  • 共用部分は個別に評価される場合があり、管理組合（Incorporated Owners）が納税義務を負う可能性があります
  • 複合ビル（ショップハウス形式／唐楼）は、香港の都市景観において極めて一般的です

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香港における複合用途ビルの理解

香港の都市景観は極めて効率的な土地利用が特徴であり、複合用途ビル（コンポジットビル）は都市の建築構造における基本的な要素となっています。伝統的なショップハウス（唐楼、トンラウ）から近代的な商住複合タワーに至るまで、これらの不動産は単一の建物内に異なる用途を組み合わせており、一般的には低層階が店舗や商業スペース、上層階が住宅ユニットとなっています。

差餉（香港における固定資産税の一種）に関して言えば、複合用途ビルはユニットタイプごとに特定の用途区分および市場賃料価値に基づいて個別に評価されるため、特有の考慮事項が必要となります。

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複合用途ビルの差餉評価方法

個別ユニット評価の原則

差餉物業估価署（RVD）は、「個別に占有可能な各ユニットを個別に評価する」という基本原則に基づいて運営されています。複合用途不動産に対して単一の「建物税率（一括評価）」が適用されることはありません。代わりに、RVDは、個々の「課税物件（tenement）」の固有の特徴、用途、および類似の市場賃料に基づいて課税評価額（Rateable Value）を決定します。

重要な定義：差餉条例（Rating Ordinance）において、「課税物件（tenement）」は「個別のまたは分離した賃借権もしくは保有権に基づき、または何らかのライセンスに基づいて保有または占有される土地、建物、構造物、またはその一部」と定義されています。これは、個別に賃貸または占有が可能なスペースごとに個別の評価が行われることを意味します。

課税評価額（Rateable Value）の決定

課税評価額とは、指定された評価基準日（前年の10月1日）時点における公開市場での不動産の年間推定賃料価値を表し、以下の条件を前提としています。

  • 不動産が空室であり、賃貸可能であること
  • テナント（賃借人）が通常の差餉（公租公課）および税金をすべて支払うこと
  • 家主（賃貸人）が地代（Government Rent）、修繕費、保険料、および維持管理費を支払うこと

複合用途ビルの場合、RVDは同地域における同一用途の類似不動産の公開市場における比較賃料を参照して、各ユニットを評価します。これは以下を意味します。

  • 店舗ユニットは、同地域の他の店舗ユニットと比較されます
  • オフィススペースは、類似のオフィススペースと比較されます
  • 住宅ユニットは、同等の規模および品質の住宅ユニットと比較されます

一般的な複合用途ビルの構造

10〜25階：住宅タワー
複数の住宅ユニット | 個別評価 | 5%の税率（課税評価額が$550,000を超える場合は累進税率を適用）
3〜9階：住宅ユニット
各ユニットを個別に評価 | 住宅の比較賃料に基づく
2階：オフィススペース
商業用評価額査定 | 一律5% | 住宅用より高い平方フィート当たり課税評価額（RV）
1階（ポディウム）：小売・飲食店
商業用評価額査定 | 一律5% | 道路に面しているため課税評価額（RV）にプレミアムあり
地上階（GF）：プライムリテール店舗
平方フィート当たり最高の課税評価額（RV） | 商業税率5% | プライムリテールの比較事例に基づく

色分けされた各セクションは、同一建物内であっても異なる賃貸市場の比較対象に基づいて査定された区画を表しています。

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用途区分別の税率（2025〜26年度）

物件種別 税率構造 実効税率 計算例
住宅用（居住用）
課税評価額（RV） ≤ $550,000		 課税評価額（RV）全額に一律税率を適用 5% RV $400,000 → 四半期税額：$5,000
（計算式：$400,000 × 5% ÷ 4）
住宅用（居住用）
課税評価額（RV） > $550,000		 累進税率表
（2025年1月より適用）		 • 最初の$550,000に対して5%
• 次の$250,000に対して8%
• $800,000を超える金額に対して12% 		RV $900,000 → 年間税額：$59,500
（$550K × 5% = $27,500）
（$250K × 8% = $20,000）
（$100K × 12% = $12,000）
四半期額：$14,875
商業用（非住宅）
小売店舗		 RV全体に対する一律税率 5% RV $800,000 → 四半期差配料：$10,000
（計算式：$800,000 × 5% ÷ 4）
商業用（非住宅）
オフィススペース		 RV全体に対する一律税率 5% RV $1,200,000 → 四半期差配料：$15,000
（計算式：$1,200,000 × 5% ÷ 4）
商業用（非住宅）
レストラン／飲食店		 RV全体に対する一律税率 5% RV $600,000 → 四半期差配料：$7,500
（計算式：$600,000 × 5% ÷ 4）
共用エリア
（賃貸収入が発生している場合）		 賃貸の用途タイプに基づいて査定 5%（通常は非住宅用） 屋上通信設備リース RV $200,000 → 四半期：$2,500
重要なポイント：同一の建物内であっても、商業用ユニットには評価額に関わらず常に一律5%の税率が適用されるのに対し、課税評価額が$550,000を超える住宅用ユニットには累進税率が適用されます。これにより、同じ構造物内のユニットであっても実効税率が大きく異なる場合があります。

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ユニットごとに課税評価額が異なる理由

市場ベースの査定

各ユニットの課税評価額は、それぞれの賃貸市場における位置づけを反映しています。課税評価額の差異に影響を与える主な要因には以下のものがあります：

1. 建物内の位置

  • 眺望の良い上層階：住宅カテゴリー内でプレミアムが付加される場合があります

    • 2. 用途別の市場動向

    3. 面積に関する考慮事項

    例：旺角（モンコック）の典型的な複合ビル

    物件概要：1985年築の15階建て複合ビル

    ユニットタイプ 床面積 課税評価額（RV） 平方フィートあたりRV 年間差餉（Rates）
    地上階（G/F）店舗A 500 sq ft $720,000 $1,440 $36,000（一律5%）
    地上階（G/F）店舗B 300 sq ft $450,000 $1,500 $22,500（一律5%）
    2階オフィス 800 sq ft $480,000 $600 $24,000（一律5%）
    5階住戸A 450 sq ft $270,000 $600 $13,500（一律5%、基準額未満）
    12階 フラットB 650 sq ft $420,000 $646 $21,000（一律5%、基準値未満）
    ペントハウス（14階） 1,200 sq ft $900,000 $750 $59,500（累進税率）

    主なポイント：

    • 1階の店舗は、住宅ユニットと比較して1平方フィートあたりの評価額（RV）が2.5倍近く高くなっています
    • 小規模な店舗Bは、より大規模な店舗Aよりも1平方フィートあたりの税額が高くなっています
    • オフィススペースの1平方フィートあたりRVは住宅と同程度ですが、商業用税率が適用されます
    • ペントハウスは累進税率の対象となり、税負担が大幅に増加します
    • 各ユニットの所有者には、四半期ごとに個別の納税通知書が届きます

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    共用部分の評価と管理

    共用部分の差餉（Rates）は誰が支払うのか？

    共用部分（ロビー、廊下、階段、屋上、外壁）は、通常、各ユニットの所有者が共同で所有しています。ただし、共用部分の差餉納税義務は、それらが賃貸収入を生み出しているかどうかによって異なります：

    共用部分に関する規則：
    • 収入を生み出さない共用部分： 通常、差餉の個別評価は行われません
    • 収入を生み出す共用部分： 個別に評価され、差餉の課税対象となります
    • 管理組合（Owners' Corporation）の責任： 結成された場合、法人化された所有者（管理組合）は、収入を生み出す共用部分の差餉支払いを含め、共用部分に関する権利と義務を行使します

    個別に評価される共用部分の例

  • 基壇部駐車場：商業的に運営されている、または第三者に賃貸されている場合、個別の査定が適用されます
  • 1階管理事務所：不動産管理会社に賃貸されている場合、または商業目的に使用されている場合

    • 共用部分の納入通知書

    共用部分が個別に査定される場合、通常は管理組合法人（Owners' Corporation）が納入通知書を受け取ります。建築物管理条例第16条に基づき、共用部分から賃貸収入を得ている場合、管理組合法人は不動産税および差額税（Rates）の課税目的上、「所有者」とみなされます。

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    四半期ごとの納入通知書制度

    各戸別の納入通知書

    個別に査定された各ユニットには、RVD（差餉物業估価署）から四半期ごとに以下の内容が記載された納入通知書が送付されます：

    納付期限および延滞金：差額税は、納入通知書に記載されている「納付期日」までに納付する必要があります。期日を過ぎた納付には以下が適用されます：
    • 納付期日までに支払われない場合、5%の追徴金
    • 不履行日から6か月が経過しても未納の場合、未納総額に対してさらに10%の追徴金

    納付頻度

    差額税は四半期ごとの前払いとなっており、通常は以下の期日までに納付します：

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    複合用途ビルの所有者における実務上の留意点

    不動産投資家向け

    シナリオ：1階店舗および上層階の住宅を購入する場合

    ある投資家が、コーズウェイベイ（銅鑼湾）にある同一の複合ビル内において、1階（グランドフロア）の店舗物件と3階の住宅ユニットの双方の購入を検討しています。

    1階店舗（500 sq ft）:
    課税評価額: $1,200,000
    年間差餉（Rates）: $1,200,000 × 5% = $60,000
    四半期支払額: $15,000
    政府地租（Government Rent）: $1,200,000 × 3% = $36,000/年 = $9,000/四半期
    四半期合計: $24,000

    3階住宅ユニット（600 sq ft）:
    課税評価額: $620,000
    年間差餉（累進制）:
      最初の$550,000 × 5% = $27,500
      次の$70,000 × 8% = $5,600
      合計 = $33,100
    四半期支払額: $8,275
    政府地租: $620,000 × 3% = $18,600/年 = $4,650/四半期
    四半期合計: $12,925

    四半期の合計支払義務額: $36,925

    主なポイント: 住宅ユニットの方が床面積が大きいにもかかわらず、1階店舗の賃料プレミアムにより、商業ユニットの課税評価額は約2倍となっています。投資家はこれらの個別の評価額に基づいて予算を組む必要があり、双方を相殺することはできません。

    デベロッパーおよびプランナー向け

    管理組合法人／管理委員会向け

  • 納付通知書の管理：共用部分に関する納付通知書の適切な受領および支払いを確保する
  • 所有者とのコミュニケーション：個別ユニットの差額税（Rates）は管理費とは別であり、各所有者の責任であることを明確にする

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    歴史的背景：香港の複合用途ビル（Composite Building）の伝統

    ショップハウスから近代的な高層タワーへ

    香港における複合用途ビルの伝統は植民地時代に遡り、唐楼（Tong Lau）と呼ばれる伝統的な中国様式のショップハウスの発展とともに始まりました。これらは通常2〜4階建ての建物で、地上階が店舗、上層階が住居となっており、商業施設と家族の住まいの両方として機能していました。

    1950年代の中国本土からの人口流入に伴う人口急増を受け、1955年に高さ制限が緩和され、9階以上のより高い複合ビルが建設されるようになりました。これらの発展した構造物は複合用途の伝統を受け継ぎつつ、はるかに大規模なものとなり、以下の特徴を備えていました。

    1960年代以降は、近代的な複合用途ビルや専用に建設された商住一体型タワーが主流となり、多くは以下のような特徴を備えています。

    この効率的な土地利用パターンは、現在も香港の都市構造の基本となっており、単一の建物内で多様な賃貸市場が機能していることから、差額税の個別評価アプローチは実用的かつ不可欠なものとなっています。

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    差額税（Rates）と管理費の区別

    よくある誤解：多くの所有者、特に初めて購入する方は、不動産差額税（Rates）と管理費を混同しがちです。これらは完全に異なる費用です。
    項目 不動産差額税（Rates） 管理費
    支払先 香港政府（差餉物業估價署／RVD経由） 建物管理会社／管理組合（Incorporated Owners）
    法的根拠 差餉条例（Rating Ordinance） 相互規約（DMC）／建物管理条例（Building Management Ordinance）
    目的 政府歳入（間接税） 建物の維持管理、修繕、人件費、光熱水費、保険料
    算定基準 課税評価額（推定賃料価値）に対する割合 建物費用の負担割合（通常は専有面積または持分割合に基づく）
    支払頻度 四半期ごと 毎月（通常）
    変動 年次の一斉再評価により変更 実際の建物運営コストに基づいて変動
    減免措置 政府による定期的な減免措置が講じられる場合がある 政府による減免措置なし

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    年次再評価プロセス

    課税評価額の更新方法

    差餉物業估價署（RVD）は、課税評価額が最新の市場賃料水準を反映するよう、香港内の全不動産を対象に年次一斉再評価を実施しています。

    複合用途ビルの場合

    再評価の際、RVDは用途区分ごとに賃料事例を個別に査定します。

    これは、同じ建物内のユニットであっても、それぞれの賃貸市場の状況に応じて課税評価額（RV）の前年比変動が大きく異なる可能性があることを意味します。例えば、店舗賃料が10%上昇した一方で住宅賃料が5%下落した場合、1階店舗のRVは上昇する可能性が高い一方、上層階の住宅のRVは下落する可能性があります。

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    特別な状況および例外事例

    ユニットの用途が変更される場合

    ユニットの用途変更（例：住宅からオフィスへの転換、または商業用から住宅への転換）が行われた場合、差餉物業估価署（RVD）へ通知する必要があります。以下に基づいて新たな評価が行われます：

    法的要件：不動産所有者は、物件の査定に影響を与える構造変更や用途変更についてRVDに通知しなければなりません。これを怠った場合、遡及査定や罰則の対象となる可能性があります。

    細分化されたユニット（分割ユニット）

    単一のユニットが個別に占有可能な複数のスペースに細分化された場合：

    空室ユニット

    ユニットが空室であっても差餉（レート）の納付義務は残ります。課税評価額は実際の賃料収入ではなく、そのユニットを賃貸した場合に得られる可能性がある推定賃料に基づいています。これは複合用途ビル内のすべてのユニットに等しく適用されます。

    改装中のユニット

    ユニットの賃貸価値に影響を与える大規模な改装工事は、RVDに報告する必要があります。同署は以下を行う場合があります：

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    主なポイント

    • 建物単位での査定はなし：複合用途ビルが建物全体として査定されることはありません。各ユニットは、その特定の用途および賃貸市場に基づいて個別に査定されます。
    • 用途に基づく差額税（Rates）の適用：住宅用ユニットには住宅用差額税の規則（2025年以降はRVが$550,000を超える物件に対する累進税率を含む）が適用される一方、商業用ユニットには評価額に関係なく常に一律5%が課されます。
    • 市場主導型の評価額：1階（グラウンドフロア）の小売店舗は、賃貸市場の動向が異なるため、平方フィートあたりの課税評価額（RV）が上層階の住宅ユニットと比べて通常2～3倍高くなります。
    • 個別の納付通知書：査定された各ユニットの所有者には、四半期ごとに個別に納付通知書が送付されます。建物単位での一括請求はありません。
    • 共用部分の納税義務：収益を生み出す共用部分（屋上の賃貸、広告スペースなど）は個別に査定され、通常は管理組合法人（Incorporated Owners）が納税義務を負います。
    • 年次再評価：課税評価額は毎年10月1日を基準日として見直され、翌年4月1日に発効します。用途のタイプによって、評価額の推移に異なる傾向が見られる場合があります。
    • 累進税率の影響：2025年以降、高額な住宅用ユニットは実効税率が大幅に上昇する（RVが$800,000を超える部分に対して最大12%）一方、商業用ユニットは評価額に関係なく一律5%が維持されます。
    • 管理費との明確な区別：不動産差額税は政府の税金であり、建物の管理費とは別個のものです（どちらも不動産所有に伴う継続的なコストです）。
    • 用途変更の届出：構造変更や用途変更があった場合は、再査定のために差額評価署（RVD）へ届け出る必要があります。
    • 歴史的な都市形態：複合用途ビルは、伝統的なショップハウス（唐楼）から現代の商住複合タワーに至るまで、香港の効率的な土地利用の根幹をなしています。

    公式情報源および参考文献

    免責事項： 本記事は情報提供のみを目的としており、法的、税務的、または財務的なアドバイスを構成するものではありません。不動産評価税（差餉）に関する規制および手続きは変更される場合があります。具体的な事案については、必ず差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）または資格を持つ専門家にご相談ください。本情報は2025年12月現在のものです。

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