香港綜合用途建築物的差餉：特別考慮事項
重點速覽：綜合用途建築物差餉
- 綜合用途建築物內的每個單位均由差餉物業估價署（RVD）獨立評估
- 住宅單位：應課差餉租值在 $550,000 或以下按 5% 徵收（自 2025 年起，超過此門檻適用累進差餉制度）
- 商業單位（零售、寫字樓）：不論租值高低，劃一按 5% 徵收
- 沒有合併的「大廈層面」差餉——每個單位均獲獨立評估
- 應課差餉租值乃根據每種特定用途類型的可比較公開市場租金釐定
- 地下零售商舖每平方呎的應課差餉租值通常高於上層住宅單位
- 每位單位業主均會收到獨立的季度差餉徵收通知書
- 公用地方或會被獨立評估，業主立案法團可能須承擔相關責任
- 綜合用途建築物（唐樓風格）在香港的市區景觀中極為常見
了解香港的綜合用途建築物
香港的市區景觀以土地高度有效利用為特色，其中混合用途或「綜合用途」建築物是這座城市建築結構的基本特徵。從傳統唐樓到現代商住大廈，此類物業在同一棟建築內結合了不同的用途——通常低層為零售或商業空間，上層則為住宅單位。
談及物業差餉（香港的一種物業稅項形式）時，綜合用途建築物需要特別考慮，因為每種類型的單位都會根據其特定用途類別及市場租值進行獨立評估。
綜合用途建築物如何評估差餉
個別單位獨立評估原則
差餉物業估價署（RVD）依循一項基本原則運作：每個可獨立佔用的單位均作個別評估。綜合用途物業並不存在單一的「整幢樓宇差餉」。相反，差餉物業估價署會根據每個獨立物業單位的特定特徵、用途及市場可比租金，來評定其應課差餉租值。
應課差餉租值的評定
應課差餉租值是指物業在指定的估價依據日期（即前一年的10月1日）於公開市場出租可得的估計年租，並假設：
- 物業處於空置狀態並可供出租
- 租客承擔繳付所有通常由租客支付的差餉及稅款
- 業主承擔繳付地稅、修葺費、保險費及其他維持該物業維持現狀所需的費用
就綜合用途樓宇而言，差餉物業估價署會參考該區內相同用途類型的同類物業在公開市場的可比租金，對每個單位進行評估。這意味著：
- 零售舖位會與區內其他零售舖位作比較
- 寫字樓空間會與同類寫字樓空間作比較
- 住宅單位會與面積及質素相若的住宅單位作比較
典型綜合用途樓宇結構
即使在同一幢物業內，每個顏色標示的部分均代表根據不同的租賃市場可比較物業進行評估的單位。
不同用途類別的差餉徵收率（2025-26）
| 物業類型 | 徵收機制 | 實際徵收率 | 計算範例 |
|---|---|---|---|
| 住宅物業 應課差餉租值 ≤ $550,000 |
全數應課差餉租值按劃一徵收率計算 | 5% | 應課差餉租值 $400,000 → 每季差餉：$5,000 （計算方法：$400,000 × 5% ÷ 4） |
| 住宅物業 應課差餉租值 > $550,000 |
累進差餉制度 （2025年1月起生效） |
• 首 $550,000 徵收 5% • 隨後 $250,000 徵收 8% • 超過 $800,000 的款額徵收 12% |
應課差餉租值 $900,000 → 每年差餉：$59,500 （$550K × 5% = $27,500） （$250K × 8% = $20,000） （$100K × 12% = $12,000） 每季：$14,875 |
零售商舖
（計算方法：$800,000 × 5% ÷ 4）
寫字樓／辦公室
（計算方法：$1,200,000 × 5% ÷ 4）
餐廳／餐飲
（計算方法：$600,000 × 5% ÷ 4）
（如產生租金收入）
為何不同單位會有不同的應課差餉租值
基於市況的評估機制
每個單位的應課差餉租值反映其在不同租賃市場中的定位。影響應課差餉租值差異的關鍵因素包括：
1. 於物業內的位置
- 地下商舖：因臨街能見度及人流帶動而享有較高租金——每平方呎的應課差餉租值通常比高層單位高出 2 至 3 倍
- 商業樓層（高層）：租金低於地下商舖，但因具商業用途價值，仍高於住宅單位
- 住宅樓層：根據住宅租賃市場進行評估，其經濟運作模式與商業市場截然不同
2. 特定用途的市場動態
- 零售舖位租金受人流、曝光率及消費者消費模式帶動
- 寫字樓租金受商業區位置、交通網絡及商廈質素影響
- 住宅租金取決於生活配套、校網、噪音水平及單位面積
3. 面積考量
- 較小單位的每平方呎租金通常較高
- 差餉物業估價署會調整可比物業數據，以反映面積差異
- 商業空間與住宅單位的每平方呎估值方式可能有所不同
範例：旺角典型綜合用途樓宇
樓宇概況：建於 1985 年的 15 層高綜合用途樓宇
| 單位類型 | 樓面面積 | 應課差餉租值 | 每平方呎應課差餉租值 | 每年差餉 |
|---|---|---|---|---|
| 地下舖位 A | 500 平方呎 | $720,000 | $1,440 | $36,000（劃一 5%） |
| 地下舖位 B | 300 平方呎 | $450,000 | $1,500 | $22,500（劃一 5%） |
| 2 樓寫字樓 | 800 平方呎 | $480,000 | $600 | $24,000（劃一 5%） |
| 5 樓單位 A | 450 平方呎 | $270,000 | $600 | $13,500（劃一 5%，低於門檻） |
| 12樓B室 | 650平方呎 | $420,000 | $646 | $21,000（劃一5%，低於門檻） |
| 頂層單位（14樓） | 1,200平方呎 | $900,000 | $750 | $59,500（累進差餉） |
重點觀察：
- 地舖每平方呎應課差餉租值較住宅單位高出近2.5倍
- 面積較小的舖位B每平方呎租值高於面積較大的舖位A
- 寫字樓每平方呎應課差餉租值與住宅相若，但須按商業稅率繳納
- 頂層單位須繳納累進差餉，顯著增加其稅務負擔
- 每名單位業主每季均會收到獨立的徵收差餉通知書
公用地方的評估與管理
公用地方的差餉由誰繳納？
公用地方（大堂、走廊、樓梯、天台、外牆）通常由各單位業主共同擁有。然而，公用地方的差餉責任取決於其是否產生租金收入：
- 非產生收入的公用地方：一般不會作獨立差餉評估
- 產生收入的公用地方：須作獨立評估並繳納差餉
- 業主立案法團責任：成立後，業主立案法團須行使與公用部分相關的權利及職責，包括為產生收入的公用地方繳納差餉
獨立評估差餉的公用地方例子
- 天台電訊設備租賃：若大廈將天台空間出租予電訊公司，將會產生租金收入，並產生獨立的應課差餉租值評估
- 外牆廣告空間：大廈外牆廣告權可能需要作獨立評估
公用部分徵收通知書
當公用部分獲獨立估價時，徵收通知書通常會發給業主立案法團（法團）。根據《建築物管理條例》第16條，法團在收取公用部分的租金收入時，在物業稅及差餉方面均被視為「業主」。
季度徵收通知書制度
獨立單位徵收通知書
每個獲獨立估價的單位均會收到由差餉物業估價署發出的獨立季度徵收通知書，當中列明：
- 當前財政年度的應課差餉租值
- 適用的差餉徵收率
- 應繳季度差餉金額
- 地租（如適用——大多數1997年後批出的地契為應課差餉租值的3%）
- 最後繳款日期（通常為1月、4月、7月或10月的最後一天）
- 所獲享的任何差餉寬減（例如政府定期推出的差餉寬減措施）
- 如在到期日仍未繳交，加徵5%附加費
- 如在拖欠日起計6個月後仍未繳交，將對欠款總額加徵額外10%附加費
繳款頻率
差餉須每季預繳，通常繳款期為：
- 第1季（4月至6月）：4月底前繳交
- 第2季（7月至9月）：7月底前繳交
- 第3季（10月至12月）：10月底前繳交
- 第4季（1月至3月）：1月底前繳交
綜合用途建築物業主的實務考量
物業投資者須知
個案分析：購入地下舖位連樓上住宅單位
一名投資者正考慮購買位於銅鑼灣同一幢綜合用途建築物內的地下零售商舖及3樓住宅單位。
應課差餉租值：$1,200,000
每年差餉：$1,200,000 × 5% = $60,000
每季繳款額：$15,000
地租：$1,200,000 × 3% = 每年$36,000 = 每季$9,000
每季總額：$24,000
3樓住宅單位（600平方呎）：
應課差餉租值：$620,000
每年差餉（累進制）：
首$550,000 × 5% = $27,500
其後$70,000 × 8% = $5,600
總計 = $33,100
每季繳款額：$8,275
地租：$620,000 × 3% = 每年$18,600 = 每季$4,650
每季總額：$12,925
每季合共承擔款額：$36,925
關鍵洞察：儘管住宅單位的樓面面積較大，但由於地舖的租金溢價，商業單位的應課差餉租值約為住宅單位的兩倍。投資者必須為這些獨立的評估預留預算，且兩者金額不可相互抵銷。
致發展商及規劃人員
- 預估分析中的差餉影響：不同單位類型的差餉機制各異，會直接影響投資回報
- 營銷考量：較高價值的住宅單位（應課差餉租值 > $550,000）適用於累進差餉制度，這可能會影響對買家的吸引力
- 公用地方收益：天台或外牆租金收入會為業主立案法團產生額外的差餉責任
- 基座商場設計：商業基座與上方塔樓的住宅單位屬於不同的差餉類別
致業主立案法團／管理委員會
- 預算規劃：在年度預算中納入產生收入的公用地方之差餉開支
- 租金收入申報：確保妥善申報所有公用地方租金收入，以作物業稅及差餉評估之用
歷史背景：香港的綜合用途建築物傳統
從唐樓到現代大廈
香港的混合用途建築傳統可追溯至殖民地時期唐樓（傳統中式商住樓宇）的興建。這些通常有2至4層高的建築物，特色為地舖連樓上住宅，兼具商業場所與家庭居所的雙重用途。
隨著1950年代大量內地人口湧入香港導致人口暴增，政府於1955年放寬高度限制，促成了9層或以上更高綜合用途建築物的出現。這些演變後的建築結構延續了混合用途的傳統，但規模大得多，包括：
- 地下用作零售店舖和餐廳
- 高層混合了小型住宅單位、寫字樓、補習中心、診所以及輕工業
- 步行樓梯出入（由於當時《建築物條例》的規定，許多大廈均無升降機）
自1960年代起，現代綜合用途建築物及專建商住大廈成為主流，通常具備以下特點：
- 設有零售及餐飲的商業基座（通常為2至5層）
- 中層為寫字樓樓層
- 上層為住宅大樓
- 供不同用途共用或獨立的升降機核心筒
這種高效率的土地利用模式一直是香港城市形態的基石。鑑於單一建築物內存在著多樣化的租賃市場，分開評估差餉的方法既切實可行亦屬必要。
區分差餉與管理費
| 比較範疇 | 物業差餉 | 管理費 |
|---|---|---|
| 收款方 | 香港特區政府（經差餉物業估價署） | 物業管理公司／業主立案法團 |
| 法律依據 | 《差餉條例》 | 《大廈公契》／《建築物管理條例》 |
| 用途 | 政府收入（間接稅） | 大廈保養、維修、員工薪酬、水電雜費、保險 |
| 金額計算基準 | 應課差餉租值（估算租值）的一定百分比 | 大廈開支分攤份額（通常按單位面積或管理份數計算） |
| 繳費週期 | 每季 | 每月（通常） |
| 金額調整 | 每年透過全面重估租值進行調整 | 根據大廈實際營運成本變動 |
| 寬免措施 | 政府可能定期推出紓困措施（差餉寬減） | 無政府寬免 |
每年重估租值程序
應課差餉租值如何更新
差餉物業估價署每年對全港物業進行全面重估租值，以確保應課差餉租值能夠反映當時的市場租金水平：
- 估價依據日期：上一年的 10 月 1 日（例如：2025-26 年度的評估依據日期為 2024 年 10 月 1 日）
- 生效日期：新應課差餉租值於每年 4 月 1 日起生效
- 公布日期：新估價冊於 3 月中旬公布並供公眾查閱
- 反對期限：約 2.5 個月（通常為 3 月 17 日至 5 月 31 日），可透過遞交表格 R20A 提出反對
綜合用途大廈
在重估租值期間，差餉物業估價署會分別審視各用途類別的租金數據：
- 商業單位的同區零售租賃成交
- 寫字樓空間的辦公室租金可比數據
- 住宅單位的住宅租賃數據
這意味著同一幢大廈內的單位，應課差餉租值的按年變動可能會因應各自所屬的租賃市場狀況而截然不同。例如，如果商舖租金上升10%，但住宅租金下跌5%，地舖的應課差餉租值很可能會上升，而樓上住宅單位的應課差餉租值則可能會下跌。
特殊情況及邊緣個案
當單位更改用途時
若單位更改用途（例如住宅轉為辦公室，或商業轉為住宅），必須通知差餉物業估價署。該署將根據以下各項重新評估：
- 新的用途類別
- 新用途類型的可比租金
- 任何影響租值的結構性改動
分間單位
若將單一單位分間為多個可獨立佔用的空間：
- 每個新單位均會獲得獨立評估
- 較小單位的每平方呎租金通常較高
- 分間單位的應課差餉租值總和通常會高於原本單一單位的租值
- 每個單位的業主／租客均會收到獨立的徵收通知書
空置單位
即使單位空置，仍須繳納差餉。應課差餉租值是根據單位出租時可獲得的估計租金計算，而非實際租金收入。此規定同樣適用於綜合用途大廈內的所有單位。
裝修中單位
任何影響單位租值的重大翻新工程均應向差餉物業估價署申報。該署可能會：
- 如工程顯著提升或降低租金潛力，則調整應課差餉租值
- 如在大規模工程期間完全無法居住／佔用，考慮將該單位暫列為不予評估
- 工程完成後，根據改善後的狀況重新評估
重點撮要
- 不按整幢大廈評估：綜合用途建築物從不作整體評估。每個單位均會根據其具體用途及所屬租金市場進行獨立評估。
- 按用途徵收差餉：住宅單位遵循住宅物業差餉規則（包括由2025年起應課差餉租值超過$550,000的累進差餉制度），而商業單位無論價值高低，均一律按5%劃一徵收。
- 由市場主導的估價：由於租金市場動態不同，地舖每平方呎的應課差餉租值通常較樓上住宅單位高出2至3倍。
- 獨立徵收通知書：每個獲評估單位的業主均會獨立收到每季徵收通知書，並無整幢大廈合併開單的做法。
- 公用地方責任：產生收益的公用地方（如天台出租、廣告位）會分開評估，通常由業主立案法團負責繳交。
- 年度重估差餉租值：應課差餉租值每年進行重估，以10月1日為估價依據日期，並於翌年4月1日生效。不同用途類別的估價趨勢可能有所不同。
- 累進差餉制度的影響：由2025年起，較高價值的住宅單位將面臨顯著提高的實際差餉徵收率（應課差餉租值超過$800,000的部分最高達12%），而商業單位不論價值如何均維持5%的劃一徵收率。
- 與管理費有別：物業差餉是政府稅項，與大廈管理費截然不同，但兩者皆為持有物業的持續成本。
- 申報改變用途：任何結構改動或用途改變均須向差餉物業估價署申報，以便重新評估。
- 歷史悠久的城市格局：從傳統商住唐樓到現代商住大廈，綜合用途建築物一直為香港高效運用土地的基石。
官方資料來源及參考資料
免責聲明：本文僅供參考，並不構成法律、稅務或財務建議。物業差餉規例及程序或會變更。如有具體個案，請向差餉物業估價署或合資格專業人士查詢。資料截至2025年12月。
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