香港の固定資産税

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香港の不動産税の仕組みを理解する

香港における賃貸収入への課税を把握するには、まず基本的な枠組みである「不動産税（Property Tax）」を明確に理解することから始まります。この税は、香港内に所在する土地または建物の所有者であり、その不動産から賃貸収入を得ている者に対して課されます。居住者か外国人オーナーか、個人か法人かを問わず、香港に不動産を所有し賃貸収入を得ている場合は、この税制の対象となります。

香港の不動産税は非常に明快な原則に基づいています。賃貸不動産の純課税対象価額に対して一律15%の税率が課されます。複雑な累進課税区分を採用している多くの法域とは異なり、香港はシンプルで予測しやすい税率構造を維持しており、これは2008/09課税年度以降変更されていません。

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3ステップの計算方法

不動産税の計算方法を理解するには、プロセスを「課税対象価額の決定」「純課税対象価額の算出」「税率の適用」という明確な3つのステップに分ける必要があります。

ステップ1：課税対象価額（AV）の算出

課税対象価額（Assessable Value）は、不動産税の計算の基礎となります。これは、不動産の使用権を付与することに対して受け取る対価の総額を表します。含まれる項目は以下の通りです。

• 賃貸収入：課税年度内（4月1日～翌年3月31日）に受領した、または受領すべきすべての賃料。これには未収賃料（支払期日は到来しているがまだ受領していない金額）も含まれます。

この総額から、以下を控除します：

• オーナーが支払った差餉（Rates Paid by Owner）: 物件所有者として、テナントに代わって、または自身の責任として政府の差餉（Rates）を支払っている場合、その金額は控除可能です。
• 回収不能家賃（Irrecoverable Rent）: 回収不能であることが証明された家賃は、課税対象評価額から控除できます。

計算式:

課税対象評価額（Assessable Value） = 賃貸収入 + 権利金（按分額） - オーナーが支払った差餉 - 回収不能家賃

ステップ2：純課税対象評価額（NAV）の計算

課税対象評価額を算定したら、次のステップでは法定の20%控除を適用します。これは香港の不動産税制度における重要な特徴であり、実際にそのような費用が発生したかどうかにかかわらず自動的に適用される、修繕費および諸経費のための一律控除です。

この20%の控除は、以下を考慮して設計されています：

• 物件の修繕およびメンテナンス
• 不動産所有に関連する一般的な諸経費
• 管理および維持費

重要な制限事項: 不動産税の計算において、オーナーが支払った差餉および回収不能家賃以外の費用は控除できません。これは、以下の項目について控除を請求できないことを意味します：

• 地代（Government rent）
• 内装・改装費用
• 集金手数料
• ビル管理費
• 保険料
• 住宅ローン利息

その理由は、20%の法定控除がこれらすべての費用を一括してカバーすることを目的としているためです。

計算式:

純課税対象評価額（Net Assessable Value） = 課税対象評価額 - (課税対象評価額 × 20%)
または簡略化すると：
純課税対象評価額 = 課税対象評価額 × 80%

ステップ3：15%の税率を適用

最後のステップはシンプルです。純課税評価額に香港の標準不動産税率である15%を適用します。

計算式：

納付すべき不動産税 ＝ 純課税評価額 × 15%

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計算式の詳細内訳

統合計算式：

不動産税 ＝ [（賃貸収入 － 回収不能賃料 － オーナーが支払った差餉）× 80%] × 15%
または簡略化すると：
不動産税 ＝ （賃貸収入 － 回収不能賃料 － オーナーが支払った差餉）× 12%

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ステップごとの計算例

香港で不動産税がどのように計算されるのか、具体例を使って見ていきましょう。

シナリオ

チャン氏はミッドレベルズ（半山区）に賃貸用の住宅アパートを所有しています。2024/25課税年度（2024年4月1日～2025年3月31日）の詳細は以下の通りです。

• 月額賃料：HK$30,000
• 年間賃貸収入：HK$360,000（HK$30,000 × 12か月）
• オーナーが支払った差餉（公租公課）：HK$12,000
• 回収不能賃料：HK$0（全額回収済み）
• 実際に発生した経費：HK$45,000（管理費、保険料、軽微な修繕費）

計算

ステップ1：課税評価額（Assessable Value）の計算

ステップ2：純課税評価額（Net Assessable Value）の計算

ステップ3：納付すべき不動産税額の計算

主なポイント

実効税率：チャン氏の総賃貸収入に対する実効税率は11.6%（HK$41,760 / HK$360,000）となります。これは、20%の法定控除および自身が支払った差餉があるため、法定税率の15%よりも低くなっています。

考慮されない実際の経費：チャン氏は管理費、保険料、修繕費として実際に45,000香港ドルを支出していますが、これらの特定の経費を個別に申告することはできません。その代わりに、標準20%の控除額である69,600香港ドルが適用され、このケースでは実際の経費よりも有利になります。これは法定控除制度の利点の1つであり、実際の経費が課税標準額（Assessable Value）の20%未満である不動産所有者にとって有利に働きます。

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例2：権利金（Lease Premium）のある不動産

権利金が関係する、もう少し複雑なシナリオを考えてみましょう。

シナリオ

リー氏は尖沙咀（チムサーチョイ）に商業用不動産を所有しています。彼女は2024年7月1日から以下の条件で2年間の賃貸借契約を締結しました：

• 受領した権利金：120,000香港ドル（前払い金）
• 月額賃料：25,000香港ドル
• 賃貸借期間：2年間（24か月）
• 所有者が支払ったRates（差餉）：0香港ドル（借主負担）

2024/25課税年度の計算

賃貸借期間（2年）が3年未満であるため、権利金は賃貸借期間全体（2年間）に按分されます。

ステップ1：権利金の按分

ステップ2：課税標準額（Assessable Value）の計算

ステップ3：純課税標準額（Net Assessable Value）の計算

純課税評価額（20%控除後）：HK$270,000 × 80% = HK$216,000