香港の固定資産税

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香港の不動産税制が家主（オーナー）にとって有利とされる理由

香港は、賃貸収入に対する極めて有利な税制優遇措置を主因として、世界で最も魅力的な不動産投資先の1つとしての地位を確立しています。香港の不動産税制は、簡素さ、予測可能性、そして家主に対する比較的低い実効税負担を特徴としており、他の多くの主要な国際金融センターとは大きく一線を画しています。

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香港の不動産税体系の仕組み

15%の標準税率

香港の税務条例（Inland Revenue Ordinance）に基づき、不動産税は土地および建物の課税標準純額に対して一律15%の標準税率で課されます。この税率は2008/09課税年度以降変更されておらず、家主に対して15年以上にわたり予測可能な税務プランニングの機会を提供しています。

所得が増加するにつれて税率が上がる累進課税制度とは異なり、香港では賃貸収入の額、所有物件数、物件価値にかかわらず、この単一の一律税率が適用されます。これは、複数の物件を保有するオーナーや高額不動産投資家にとって大きなメリットとなります。

20%の法定控除：自動適用される税制優遇措置

香港の税制における家主にとって最も有利な特徴の1つが、修繕費および諸経費に対する20%の法定控除の自動適用です。この控除は、所有者が支払った公租公課（Rates）および回収不能家賃を差し引いた後の課税評価額に対して適用され、領収書や証憑書類、実際の支出証明を一切提出することなく自動的に認められます。

この仕組みは、家主に以下のような対応が求められる他の多くの法域とは対照的です。

• すべての維持・修繕費に関する詳細な記録を保管する
• 領収書や請求書を税務当局に提出する
• 控除対象となる修繕費と控除対象外の改良費を区別する
• 税務調査や、請求した費用の否認リスクを負う

香港の制度では、こうした事務負担が完全に排除されています。家主が修繕費や諸経費として賃貸収入の5%を支出しようと25%を支出しようと、一律20%の控除が自動的に適用されます。

純課税評価額の算出：ステップ別具体例

純課税評価額（NAV）は、以下のわかりやすいプロセスで算出されます。

重要事項：建物管理費、住宅ローン利息、保険料、内装費、仲介手数料などの項目は、不動産税において個別に控除申請することはできません。適用されるのは一律20%の自動控除のみです。ただし、香港居住者である不動産所有者は個人評税（Personal Assessment）を選択することができ、住宅ローン利息の控除や、すべての所得源からの損益通算が可能となります。

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香港と他の主要市場：比較分析

香港が家主（貸主）にとって有利とされる理由を理解するには、その不動産税制を他の主要市場と比較することが不可欠です。

香港が際立っている理由

1. シンプルさと確実性

香港の一律15%の税率は、タックスプランニング（税務計画）において完全な確実性をもたらします。高所得者層に対して税率が最大47%に達する英国の累進課税制度や、賃貸所得に通常の所得税率（最大37%）が適用される米国の連邦制度とは異なり、香港の不動産オーナーは総所得水準にかかわらず、納付すべき税額を正確に把握することができます。

2. 低い実効税率

20%の定額自動控除が適用されるため、総賃貸収入に対する香港の実効税率はわずか12%です。これに対し、他国・地域では以下のようになっています。

• 英国の高所得税率区分に該当する不動産オーナーは42%を支払う（2027年からは47%に引き上げ）
• シンガポールの非自己居住用住宅には最大36%の累進税率が課される
• 米国の不動産オーナーは連邦税、州税、地方固定資産税が合算され、高税率の法域では40%を超える場合がある

3. 資産価値に対する年次固定資産税がない

香港では、受領した賃貸収入に対してのみ不動産税（物業税）が課されます。物件が自己居住用である場合や空室である場合は、不動産税は発生しません。これは以下のような制度と対照的です。

• 米国：不動産が生み出す所得の有無にかかわらず、評価額に対して毎年不動産税が課されます（年間で不動産価値の0.27%から2.23%）。
• 英国：住宅用不動産に対するカウンシル・タックス（Council Tax）や商業用不動産に対するビジネス・レート（Business Rates）があり、入居状況や所得発生の有無に関係なく支払う必要があります。

4. 管理負担の最小化

20%の定額控除が自動的に適用されるため、経費の追跡や領収書の保管、何が控除対象となるかについての税務当局との複雑な協議を行う必要がありません。これは、実際の経費の証憑書類を求める法域と比較して、時間とコストの大幅な節約になります。

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不動産投資家向けの追加の考慮事項

法人保有と利得税免除

法人が香港の不動産から得る賃料収入は利得税の対象となります（法人の場合、最初の200万香港ドルまでは8.25%、それを超える部分は16.5%）。重要な点として、利得税の対象となる法人は、それらの不動産に対する不動産税の免除を申請することができます。支払済みの不動産税は、納付すべき利得税から相殺することができます。

これにより、大規模なポートフォリオを持つ投資家にとって戦略的なタックスプランニングの機会が生まれます。

パーソナル・アセスメント（個人総括課税）の選択

香港居住者（恒久居住者および一時居住者の両方）は、異なる源泉からのすべての所得と損失を合算するパーソナル・アセスメント（Personal Assessment）を選択することができます。これは以下のような場合に有利となります：

• 納税者が住宅ローン金利の控除（年間最大100,000香港ドル）を申請したい場合
• ある源泉からの損失を別の源泉からの所得と相殺できる場合
• 人的控除や各種控除を適用することで全体の税負担が低くなる場合

差餉（Rates）：別途課される公租公課

不動産税と「差餉（Rates）」を区別することが重要です。差餉は不動産の占有に対して課される別途の政府課徴金です：

• 非住宅用不動産： 評価額（Rateable Value）の5%
• 住宅用不動産： 累進税率 — 評価額の最初の550,000香港ドルまでは5%、次の250,000香港ドルまでは8%、それを超える残りの部分は12%

差餉は占有者に課されますが（家主が支払った場合は査定評価額から控除可能）、実際の受取賃料ではなく、推定年間賃貸価値に基づいて算出されます。

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安定性と投資家の信頼

有利な税率そのものに加え、香港の不動産税制度は並外れた安定性という恩恵も受けています。15%の税率は2008/09年度以来変更されておらず、複数の経済サイクル、政治的変遷、世界的な金融イベントを乗り越えてきました。このような長期的な一貫性は世界の金融センターの中でも稀であり、物件所有者が長期的な投資判断を下す際に高い信頼感をもたらします。

低率かつ簡素な税制を維持するという香港のコミットメントは基本法に明記されており、独立した税務政策の自治権を持つ特別行政区としての地位によって強化されています。

免責事項：本記事は、情報提供および教育目的として香港の不動産税制に関する一般的な概要を提供するものです。税法および関連規制は変更される可能性があり、また個々の状況によって大きく異なります。不動産投資家は、投資判断や税務上の選択を行う前に、資格を有する税務専門家や法律顧問にご相談ください。本稿に記載されている情報は、専門的な税務アドバイスとして解釈されるべきではありません。

出典：

• GovHK：不動産税の計算方法
• GovHK：修繕費および諸経費の法定控除
• IRD：不動産税ガイド (1) 不動産税の課税
• IRD：不動産税ガイド (2) 住宅ローン利息の控除および各種控除
• PwC：香港特別行政区 - 個人 - その他の税金
• IRAS（シンガポール内国歳入庁）：不動産税率および計算例
• 英国予算案2025：個人所得税、不動産所得、事業救済措置に関する最新情報
• Tax Foundation：州・郡別の不動産税（2025年）
• 差餉物業估價署（Rating and Valuation Department）：差餉（Rates）
• InCorp Hong Kong：2025年における香港とシンガポールの税制比較