香港の計画外不動産印紙税

地政総署同意書制度（Lands Department Consent Scheme）は、香港における未完成物件の販売を規制する行政の枠組みです。大半の新規土地供与において、政府は建設が完了する前の住戸の販売を制限しています。この制度を通じて、法律顧問・不動産登記弁護所（LACO）はディベロッパーに対して未完成住戸を販売するための同意書を発行することができます。

「建設中不動産」という用語には、以下の双方が含まれます：

• 工事が完了していない未完成の建物または開発物件
• 建物自体は竣工しているものの、ディベロッパーが政府から入居許可証（Occupation Permit）または適合証明書（Certificate of Compliance）をまだ取得していない建物

目的と購入者保護

同意書制度は、主に物件の建設完了前にディベロッパーが破産した場合に購入者を保護するために存在します。地政総署長はこの制度を通じて、ディベロッパーが特定の要件を遵守していることを確認した上で、建設中不動産の販売許可を付与することができます。

主な要件は以下の通りです：

• ディベロッパーの財務状況および資金調達手配の検証
• 開発プロジェクトが所定の建設段階に達していることの確認
• ディベロッパーが開発を完了するための資金力を有していることの証明
• 消費者保護の強化を目的とした各種条件の遵守

「販売同意書（Consent to Sell）」の要件

同意書制度の下で未完成住戸を購入する前に、購入者はディベロッパーが地政総署から「販売同意書（Consent to Sell）」を取得していることを確認する必要があります。これはディベロッパーに直接確認するか、地政総署のウェブサイトで確認することができます。

重要：ディベロッパーおよび不動産仲介業者は、「販売同意書」を取得する前にいかなる手付金や「予約金」を受け取ることも禁止されています。

ステークホルダー制度（預託金保全）

同意スキーム（Consent Scheme）の下では、開発業者の事務弁護士（ソリシター）がすべての要件を満たしていることを確認する責任を負います。極めて重要な点として、事務弁護士は購入者から支払われた代金を保管し、本スキームで認められた方法においてのみ売主に支払わなければなりません。このステークホルダー勘定による預かり管理の仕組みは、購入者に対する追加の保護層を提供します。

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未完成物件（青田売り物件）にかかる印紙税義務

現在の印紙税フレームワーク（2025年）

2024年2月28日をもって、香港は不動産市場の過熱を抑制するために導入されていた「引き締め策（スパイシー・メジャー）」を撤廃し、住宅用不動産の印紙税制度を大幅に簡素化しました。現在、未完成物件の購入を含むすべての住宅用不動産取引には、第2基準（Scale 2）税率による従価印紙税（AVD）のみが課されます。

従価印紙税（AVD）- 第2基準（Scale 2）税率

2025年2月26日より、以下にかかわらず、香港におけるすべての住宅用不動産取引に累進的な第2基準税率が適用されます：

• 購入者が香港永久性住民（永住者）か非永住者か
• 購入者が個人か法人か
• 物件が完成物件か未完成物件（青田売り物件）か
• 購入者がすでに所有している物件数

注：印紙税は、不動産の購入価格または市場価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。

廃止された印紙税

2024年2月28日より、以下の追加印紙税は完全に撤廃されました。

• 特別印紙税（SSD）：以前は24～36か月以内に転売された不動産に対して最大20%の税率で課されていましたが、現在は0%に引き下げられました。これは、購入からの期間に関わらずペナルティなしで転売できるようになったため、未完成物件（青田売り物件）にとって特に重要です。
• 買主印紙税（BSD）：以前は香港非永住権保持者による購入に対して15%（後に7.5%に引き下げ）課されていた税金ですが、完全に廃止されました。すべての買主が同一の従価印紙税（AVD）税率を支払うことになります。
• 新住宅印紙税（NRSD）：以前はすでに住宅用不動産を所有している買主に対して追加で15%課されていた税金ですが、撤廃されました。

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重要な期日要件

印紙税はいつ納付する必要がありますか？

ペナルティを回避するためには、未完成物件の売買契約書に対する捺印（スタンピング）の期日要件を理解しておくことが極めて重要です。規則は署名された契約の順序によって異なります。

印紙税納付遅延に対する罰則

所定の期限内に契約書の印紙税納付（スタンピング）を行わなかった場合、納付すべき印紙税額に基づいて算出される多額の罰則金が科されます：

• 30日以内の遅延：印紙税額の2倍
• 30日超～2ヶ月以内の遅延：印紙税額の4倍
• 2ヶ月を超える遅延：印紙税額の最大10倍

売主と買主の双方が、印紙税の納付および発生したすべての罰則金について連帯して責任を負います。

納付の猶予

重要な制限事項：2011年6月30日以降に締結されたすべての住宅用不動産売買契約は、印紙税納付の猶予対象外となります。これは完成前物件（オフプラン）の購入にも適用され、所定の30日以内に印紙税の全額を納付する必要があります。

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完成前物件（オフプラン）転売に関する特別な留意事項

物件完成前の転売（権利譲渡または名義指定）

2024年2月の特別印紙税（SSD）の廃止に伴い、未完成物件（青田売り物件）の転売を取り巻く環境は劇的に変化しました。従来は、未完成物件を早期に転売すると最大20%の税率でSSDが課される可能性があり、多くの買主にとってそのような取引は経済的に困難でした。

現在の状況：買主は現在、転売取引にかかる標準的な従価印紙税（AVD）以外の追加印紙税を負担することなく、いつでも未完成物件を転売できます。これは以下の場合に適用されます：

• 別の買主への売買契約の譲渡（Assignment）
• 購入を完了するための別の買主の指名（Nomination）
• 物件の引き渡し後、最終的な所有権（権原）を取得する前の転売

契約の解除と還付

未完成物件の売買契約が転売以外の理由（デベロッパー側の不履行や合意解除など）で解除された場合、購入者は以下を申請できます：

• フォームU3/SOA/F04の提出による印紙税の免除
• すでに支払った印紙税の還付（解除から2年以内に申請が必要）

これは、課税対象取引として扱われるコンファーマー・セール（転売を前提とした契約）または別の買主の指名を目的とした解除には適用されません。

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その他の規制枠組み

住宅用不動産（新築販売）条例

コンセント・スキーム（Consent Scheme）に加え、新築住宅物件の売買は2013年に施行された住宅用不動産（新築販売）条例（第621章）によって規制されています。この条例は、以下を含む追加の消費者保護を定めています：

• デベロッパーに対する義務的な情報開示要件
• 標準化された販売パンフレットおよび価格表
• 販売の取り決めおよび慣行に対する規制
• 特定の状況におけるクーリングオフ期間の規定

買主向けデューデリジェンス

香港で未完成物件を購入する際、買主は以下のデューデリジェンス手順を踏む必要があります：

• 販売同意書の確認：支払いを行う前に、デベロッパーが地政総署（Lands Department）から販売同意書（Consent to Sell）を取得していることを確認する
• 支払い条件の確認：同意スキーム（Consent Scheme）に基づき、支払金は利害関係者（ステークホルダー）としてデベロッパー側の弁護士によって保管されることを理解する
• デベロッパーの実績確認：デベロッパーの財務状況や、予定通りにプロジェクトを完成させてきた過去の実績を調査する
• 建設スケジュールの把握：予想される完成予定日および遅延に関する規定を明確にする
• 総費用の算出：印紙税（30日以内に納付義務あり）、弁護士費用、デベロッパーから請求される各種費用を考慮に入れる
• 販売書類の精査：販売パンフレット、価格表、仮契約条項を注意深く確認する
• 専門家への相談：契約を結ぶ前に、香港の不動産取引に精通した弁護士に相談する

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具体的な実例

事例1：初めて住宅を購入する人が未完成物件を購入する場合

シナリオ：香港永住権保持者が650万香港ドルの未完成物件を購入し、2025年3月1日に仮契約を締結、2025年3月20日に正式契約を締結。

印紙税の計算：

• 物件価格：650万香港ドル
• 適用AVD（従価印紙税）税率：3%
• 納付すべき印紙税額：195,000香港ドル
• 納付期限：2025年4月19日（14日以内に締結された正式契約から30日以内）

事例2：非居住者投資家が未完成物件を購入する場合

シナリオ：香港非居住者が2025年4月1日に1,000万香港ドルの未完成物件を購入。

印紙税の計算：

• 物件価格：1,000万香港ドル
• 適用AVD（従価印紙税）税率：3.75%
• 納付すべき印紙税額：375,000香港ドル
• 納付期限：2025年5月1日（仮契約から30日以内）
• 追加のBSDまたはNRSDは不要：これらは2024年2月に撤廃されました

事例3：未完成物件の短期転売

シナリオ: ある購入者が2025年3月に未完成物件（オフプラン物件）を800万香港ドルで購入し、2025年6月（3か月後）に別の購入者へ850万香港ドルで契約を譲渡（転売）します。

印紙税への影響:

• 当初の購入：AVD（従価印紙税）240,000香港ドル（800万香港ドルの3%）
• 契約譲渡／転売：新しい購入者が支払うAVD 255,000香港ドル（850万香港ドルの3%）
• SSDペナルティなし: SSD（特別印紙税）は2024年2月に廃止されたため、短期転売に対するペナルティはありません

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関連リソースおよび詳細情報

印紙税率および要件に関する最新情報については、購入者は以下をご参照ください：

• 税務局（Inland Revenue Department）：公式の印紙税率、申請書類、およびガイダンス
• 地政総署（Lands Department）：同意スキーム（Consent Scheme）に関する情報および販売同意書（Consent to Sell）の確認
• 差餉物業估価署（Rating and Valuation Department）：不動産評価情報
• 有資格弁護士：不動産取引に関する法的助言および契約書のレビュー

免責事項：本記事は、2025年12月時点における香港の未完成物件（オフプラン物件）に対する印紙税に関する一般的な情報を提供するものです。税法および規制は変更される場合があります。本情報は法的、税務上、または財務上の助言として解釈されるべきではありません。読者は、不動産の購入を決定する前に、各自の状況に応じた具体的な助言について有資格の専門家にご相談ください。

記事ID： 19183 | 最終更新日： 2025年12月