ファミリーオフィスの不動産投資において香港のキャピタルゲイン非課税政策を活用する方法

国際金融ハブとしての香港の地位は、世界で最も競争力のある税制の一つによって支えられています。大規模な不動産ポートフォリオの構築を目指すファミリーオフィスや富裕層にとって、キャピタルゲイン税の非課税と最近の印紙税改革の組み合わせは、不動産投資を通じた富の蓄積と保全において前例のない機会をもたらします。この包括的なガイドでは、洗練された投資家が香港の法的枠組みの中で税効率を最大化するために、どのように不動産保有をストラクチャリングできるかを検証します。

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香港のキャピタルゲイン非課税制度の理解

基本原則：資本取引に対するキャピタルゲイン非課税

香港は属地主義（源泉地主義）の税制を採用しており、キャピタルゲインと事業売買益（トレーディング所得）を根本的に区別しています。米国、英国、オーストラリアなどの法域とは異なり、香港では不動産を含む資本性資産の処分に対してキャピタルゲイン税（CGT）を課していません。この原則は、取引金額、保有期間、投資家の国籍にかかわらず適用されます。

キャピタルゲイン税が非課税であるということは、投資家が不動産を購入し、その後に売却益を得た場合、その取引が事業目的の売買ではなく資本性のものである限り、その利益に対して香港の利得税（事業所得税）が課されないことを意味します。これは、不動産ポートフォリオを通じて世代を超えた富を築く長期不動産投資家やファミリーオフィスにとって大きな強みとなります。

資本性所得 vs. トレーディング所得：重要な区別

キャピタルゲインが非課税である一方で、香港税務局（IRD）は不動産取引を厳格に精査し、得られた利益がキャピタルゲインに該当するのか、それともトレーディング所得に該当するのかを判断します。個人または法人が不動産の売買（トレーディング）事業を行っているとIRDが判断した場合、その利益は香港の利得税（法人の場合は現行税率16.5%、不動産売買事業に従事する個人の場合は累進課税）の課税対象となります。

IRDは、資本取引とトレーディング取引を区別する際、一般に「事業の指標（Badges of Trade）」と呼ばれる複数の要素を考慮します。これらには以下が含まれます。

• 取引頻度： 短期間に複数の不動産取引を行っている場合、トレーディング活動とみなされる可能性があります
• 保有期間： 短い保有期間（通常2年未満）は、トレーディング意図があることを示唆する場合があります

分散ポートフォリオを管理するファミリーオフィスにとって、トレーディング活動ではなく投資意図であることを証明する明確な文書記録を保持することは依然として極めて重要です。これには、投資方針書（IPS）、目標保有期間、および当該不動産が長期的な資産保全戦略の一環をなしていることを示す証拠などが含まれます。

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2024年の印紙税改革：BSDおよびSSDの撤廃

歴史的な政策転換がもたらす新たな好機

2024年2月28日、香港は過去10年余りで最も重要な不動産税制改革の一つを実施しました。立法会は「2024年印紙税（改正）条例」を可決し、2010年から2013年にかけて導入されていたすべての需要サイド管理措置（DSMM）を完全に撤廃しました。この歴史的な変更により、主に3つの印紙税区分が撤廃されました。

買主印紙税（BSD）：従来、非香港永久性住民および特定の法人による住宅用不動産の取得に対して15%が課税されていたBSDは、対外投資における重大な障壁となっていました。この撤廃により、国際的なファミリーオフィスや非居住者投資家は、標準の従価印紙税（AVD）のみを支払うことで、現地の買主と同等の条件で香港の住宅用不動産を取得できるようになりました。

特別印紙税（SSD）：保有期間に応じて以前は10%から20%の範囲で課されていた累進課税であり、取得から36か月以内に売却された住宅用不動産に適用されていました。SSDは、短期的な投機を抑制することを明確な目的として設計されていました。その廃止により保有期間の制限および関連するペナルティがなくなり、ポートフォリオのリバランスにおける流動性と柔軟性が向上します。

新住宅印紙税（NRSD）：すでに他の住宅用不動産を所有している香港永住権保持者による取得に対して15%が課されていたNRSDは、地元投資家によるポートフォリオ拡大を抑制していました。その廃止により、香港居住者は過度な課税を受けることなく複数の不動産ポートフォリオを構築できるようになります。

現在の印紙税制度：AVD税率

2024年の改革以降、香港における不動産取得には第2基準（Scale 2）税率による従価印紙税（AVD）のみが課され、居住形態や既存の不動産所有状況に関わらず、すべての購入者に一律に適用されます。現在のAVD体系は物件価格に基づく累進課税となっています：

この簡素化された体系により、特に高額物件における取引コストが大幅に削減されます。5,000万香港ドル相当の高級住宅用不動産の場合、以前は15%の買主印紙税（BSD）と4.25%の従価印紙税（AVD）の組み合わせにより計962万5,000香港ドルの負担が発生していましたが、現在は約212万5,000香港ドル（4.25%）のAVDのみとなり、1取引あたり750万香港ドルの負担軽減となります。

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FIHV制度下におけるファミリーオフィスの不動産戦略

FIHV税制優遇制度の概要

2023年5月19日に施行された「2023年内国歳入（改正）（ファミリー所有の投資持株会社に対する税制優遇）条例」により、超富裕層ファミリーによる香港での投資ビークル設立・運営を誘致することを目的とした高度な税制優遇制度が導入されました。この制度では、シングル・ファミリー・オフィス（SFO）が管理する適格なファミリー所有投資持株事業体（FIHV）に対し、適格取引にかかる事業所得税（利得税）を0%としています。

この税制優遇措置は、2022年4月1日以降に開始する課税年度に遡及適用されるため、法案の正式成立前にストラクチャーを構築していたファミリーにも大きなメリットをもたらします。導入以降、香港には約800件の新たなファミリーオフィスの申請が寄せられ、域内で運営されているファミリーオフィスの総数は約2,700社に達しています。

FIHV税制優遇措置の適格基準

FIHV税制優遇措置の適用を受けるには、ファミリーオフィスは相互に関連する複数の要件を満たす必要があります。

ファミリーの所有権要件（閾値）: 賦課期を通じて常に、FIHVの実質的受益権の95%以上がファミリーメンバーによって保有されている必要があります。本法案では「ファミリー」を広義に定義しており、配偶者、直系尊属、直系卑属、兄弟姉妹、および直系卑属の配偶者が含まれます。

シングルファミリーオフィス（SFO）による管理: FIHVは、通常香港で管理および統制されている適格なSFOによって運用・管理されなければなりません。SFOは香港内で少なくとも2名以上の有資格のフルタイム従業員を雇用し、香港内で中核的収益創出活動（CIGA）を実施するために年間200万香港ドル以上の最低事業経費を支出する必要があります。

最低資産規模（閾値）: SFOが管理・運用する適格資産の純資産総額（NAV）は、各課税年度末時点で2億4,000万香港ドル以上に達している必要があります。これにより、小規模な投資スキームではなく、多額のファミリー資産を対象とする制度であることが担保されています。

経済的実態要件: FIHVは香港において適切なCIGAを実施し、単なる税法上の居住性ではなく、真の経済的実態を証明する必要があります。これには、香港を拠点とする人員によって行われる投資判断、ポートフォリオのリスク管理、および資産管理業務が含まれます。

重要な制限事項：不動産テスト（Immovable Property Test）

FIHV税制は金融資産ポートフォリオにとって魅力的な恩恵をもたらす一方で、ファミリーオフィスが慎重に対処すべき香港の不動産投資に対する特定の制限が課されています。不動産テストに基づき、資産の10%超を香港の不動産（インフラを除く）として保有する非公開会社への投資から生じる利益に対して、FIHVには事業利得税が課されます。

この制限は以下のように機能します：

• FIHVが（直接的または間接的かを問わず）非公開会社に投資し、その会社が資産の10%超を香港の不動産として保有している場合、当該投資の処分から得られる利益は課税対象となります

この制限により、FIHVが法人ストラクチャーを通じて保有する大規模な香港不動産投資に対して税制優遇措置を利用することは実質的に防止されています。しかしながら、以下のような複数のプランニング戦略を引き続き活用することが可能です。

ファミリーオフィスに最適な不動産投資ストラクチャー

戦略1：個人による直接所有

ファミリーメンバーは、FIHVストラクチャー外において個人名義で香港の不動産を取得できます。香港では資本的性質を持つ不動産の処分に対してキャピタルゲイン税が課されないため、個々のファミリーメンバーはFIHV制度の適用有無にかかわらず、非課税で値上がり益を享受できます。このアプローチには以下の利点があります。

• 不動産の値上がり益に対するキャピタルゲイン税の完全免除
• 法人の維持管理要件を伴わないシンプルな所有ストラクチャー
• 香港に遺産税（相続税）が存在しないことによる円滑な資産承継プランニング
• 法人所有と比較したコンプライアンス負担の軽減

主な検討事項は賃貸収入に対する課税です。個人で保有し賃貸に出されている不動産は、課税純額（賃貸収入から固定資産税（Rates）などの許容控除額および修繕費・諸経費に対する20%の法定控除を差し引いた額）に対して15%の香港不動産税が課されます。ただし、個人は個人課税選択（Personal Assessment）を選択することができ、他の所得源泉によっては実効税率を抑えられる場合があります。

戦略2：オフショア不動産保有

香港の属地主義税制は、国際的な不動産ポートフォリオにとって強力なプランニングの機会を生み出します。FIHV（家族所有投資持株事業体）の不動産制限は香港の不動産にのみ適用され、適切なストラクチャーを通じて保有されている限り、他の法域におけるオフショア不動産投資は引き続きFIHVの税制優遇措置の対象となります。

FIHVは、ロンドン、ニューヨーク、シンガポール、東京などの主要都市や、アジア太平洋全域の新興市場を含む海外の不動産市場に投資することができ、売却益には0%の利潤税（事業所得税）優遇措置が適用されます。これにより、ファミリーオフィスは以下のようなメリットを享受しながら、地理的に分散された不動産ポートフォリオを構築することが可能になります。

• オフショア不動産の値上がり益に対する非課税措置（FIHV制度に基づく）
• オフショア賃貸収入に対する香港での非課税（属地主義税制の原則に合致）
• 複数の不動産市場にわたる通貨の分散
• 異なる規制環境や財産権フレームワークへのアクセス

ファミリーオフィスは、オフショア不動産の保有形態を慎重に組成し、FIHV制度における附則16C指定資産（Schedule 16C specified assets）としての要件を満たし、香港からの能動的運用に関するCIGA（中核的収益創出活動）要件を遵守する必要があります。

戦略3：インフラ不動産投資

FIHV関連法規では、10%制限の対象となる香港の不動産の定義から「インフラ」が明確に除外されています。これにより、ファミリーオフィスには以下のようなインフラ関連の不動産資産に投資する機会が生まれます。

• 交通インフラ（港湾、空港、鉄道施設）
• 公益事業インフラ（発電施設、水処理施設）
• 通信インフラ（データセンター、光ファイバーネットワーク）
• 社会インフラ（病院、学校、政府施設・公共施設）

これらのインフラ投資は、資本の増加とともに安定的かつ長期的なキャッシュフローを提供し、原資産が香港内に所在する場合であってもFIHV税制優遇措置の対象であり続けることができます。

戦略4：デュアル・ストラクチャー（二重構造）アプローチ

洗練されたファミリーオフィスは、異なる資産クラス間で税務処理を最適化するために並行ストラクチャーを導入することがよくあります。このアプローチには以下が含まれます：

• 金融資産（株式、債券、ファンド）およびオフショア不動産に特化し、適格取引に対する事業所得税（利得税）0%の恩恵を受けるFIHVストラクチャー
• 香港の住宅用および商業用不動産に対する個別の個人または法人保有（キャピタルゲイン非課税の恩恵を享受しつつ、賃貸収入に対する不動産税を受け入れる）
• 帰属に関する問題を回避し、FIHVの適格性を維持するためのストラクチャー間の明確な分離

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賃貸収入に対する課税と最適化戦略

賃貸不動産に対する不動産税の枠組み

キャピタルゲインは非課税である一方、香港の不動産から得られる賃貸収入は、内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance）に基づき引き続き不動産税の対象となります。不動産税は、総賃貸収入から以下を差し引いて算出される課税標準純額に対し、標準税率15%で課税されます：

• 所有者が支払った政府差税（Rates）
• 修繕費および諸費用に対する20%の法定控除（実際の支出を証明する必要はありません）

年間賃貸収入がHK$500,000、政府差税がHK$20,000の不動産の場合、不動産税の計算は以下のようになります：

• 総賃料：HK$500,000
• 控除：政府差税：HK$20,000
• 控除：20%の法定控除：HK$96,000
• 課税標準純額：HK$384,000
• 不動産税（15%）：HK$57,600

税務最適化のための個人評税（パーソナル・アセスメント）の選択

個人の不動産所有者は個人評税（Personal Assessment）を選択することができます。これにより、すべての所得源（賃貸所得、給与所得、事業利益など）が合算され、一律15%の不動産税率の代わりに累進給与税率が適用されます。この選択は、以下のような場合に大幅な節税効果をもたらす可能性があります：

• 多額の各種所得控除（基礎控除、扶養控除、住宅ローン利息控除など）が適用できる場合
• 累進税率の適用により、実効税率が15%を下回る場合
• 賃貸所得と相殺可能な他の所得源からの損失がある場合

香港の給与税は最高標準税率15%までの累進課税制度を採用しているため、各種控除を考慮すると、中低所得層の個人は賃貸所得に対して実効税率15%を大幅に下回る税額に抑えることができます。

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エステートプランニングと資産承継の優位性

遺産税の撤廃：円滑な世代間の富の移転

香港は2006年に遺産税（相続税）を廃止し、世代間の資産承継において世界で最も有利な環境の1つを整えました。これは不動産ポートフォリオを含むすべての資産に一律に適用されます。不動産所有者が亡くなった際、保有不動産の価値にかかわらず、遺産税の負担なしに受益者へ資産を移転することができます。

キャピタルゲイン税が非課税であることと相まって、これにより強力な世代を超えたプランニングの機会が創出されます。ファミリーは価値が上昇する不動産を世代を超えて保有し、売却時には非課税でキャピタルゲインを実現しつつ、遺産税なしで相続人に不動産を承継させることが可能です。世代間移転に対して課される唯一の税金は実質的所有権の移転にかかる印紙税のみであり、これも適切なエステートプランニングの枠組みを通じて最小限に抑えることができます。

ファミリー保有不動産向けの信託ストラクチャー

ファミリーオフィスは、不動産ポートフォリオを保有するために香港またはオフショアの信託ストラクチャーを活用することが多く、以下のようなメリットを享受できます：

• 死亡時に印紙税を発生させることなく、世代を超えて所有権を継続
• プロの受託者（トラスティ）による監督とガバナンス
• 債権者からの請求や親族間の紛争からの保護
• 家族の状況変化に応じた柔軟な分配調整
• 直接所有と比較したプライバシー保護の優位性

香港の不動産を適切に組成された信託で保有する場合、取引が事業（トレーディング）目的ではなく資本的性質のものである限り、不動産処分に対するキャピタルゲイン非課税の恩恵を引き続き受けることができます。

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2024年の拡充措置および今後の動向

FIHV制度拡充の提案

2024年11月25日、財経事務・庫務局（FSTB）はFIHV（家族投資持株事業体）優遇税制の大幅な拡充を提案する諮問文書を公表しました。本諮問は2025年1月3日に終了し、2025年内に法改正が行われる見込みです。提案されている主な変更点は以下のとおりです：

対象投資対象の拡大： 適格取引の範囲が拡大され、法人以外の非公開事業体の持分、ダイレクトレンディングおよびプライベートクレジット投資、ならびに暗号資産（仮想資産）が含まれるようになります。これにより、税効率を維持しながらFIHVが利用可能な投資ユニバースが広がります。

付随的所得の上限撤廃： 現行制度では、付随的所得（一定の債券利息を含む）は総所得の5％に制限されています。提案されている変更ではこの上限が撤廃され、従来の包含方式（ポジティブリスト）に代わって除外リスト方式（ネガティブリスト）が採用されることで、適格取引から生じるすべての所得が非課税所得の対象へと拡大されます。

FSPEの柔軟性向上：ファミリー所有の特別目的事業体（FSPE）は、階層構造における他のFSPEの保有機能を含む、より広範な許容事業活動が認められる見込みであり、複雑なファミリー資産保有構造に対してより高い組織的柔軟性をもたらします。

資本投資移住スキームの緩和

2024年初頭、香港は資本投資移住スキーム（Capital Investment Entrant Scheme）の参入要件の引き下げを発表しました。同スキームは、富裕層が適格投資を通じて香港の居住権を取得できるようにするものです。InvestHK（香港投資推進局）は、これらの変更により2025年中に200社以上のファミリーオフィスが新たに進出すると予想しており、アジア随一のファミリーオフィス管轄地としての香港の地位が一段と確立されることになります。

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実務上の導入・運用に関する留意事項

ドキュメンテーションおよびコンプライアンスのベストプラクティス

税務調査リスクを軽減しながら香港の優遇税制の恩恵を最大限に活用するために、ファミリーオフィスは堅固なドキュメンテーション体制を構築する必要があります。

• 投資方針書（IPS）：短期売買（トレーディング）ではなく資本投資の意図を示す、投資目的、投資期間、投資戦略を定めた正式な書面による記録
• 取引記録：購入理由、資金調達の取り決め、売却時の状況を含む、すべての資産取得および処分に関する包括的な記録
• FIHVコンプライアンスファイル：ファミリーの保有比率基準、最低資産価値、雇用要件、支出水準の遵守を証明する年次文書
• CIGA（中核的収益創出活動）のエビデンス：中核的収益創出活動が香港内において適格な人材によって行われていることを証明する詳細な記録
• 専門家による評価書：印紙税の算定およびNAV（純資産総額）算出のための第三者専門家による不動産・資産鑑定評価書

専門家アドバイザリーチーム

香港の税法の複雑さ、およびファミリーオフィスのストラクチャリングに関わる重大性を考慮すると、適格な専門家アドバイザリーチームを結成することが不可欠です。これには通常、以下が含まれます：

• FIHVストラクチャーおよび不動産課税に関する専門知識を持つ香港の税務アドバイザー
• ファミリーオフィスのストラクチャリングおよび不動産取引に豊富な経験を持つ法律顧問
• 受託構造のための認可済み信託会社
• 取引支援のための不動産サーベイヤーおよび鑑定評価人
• 財務報告および税務コンプライアンスを担当する会計事務所

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結論

キャピタルゲイン税の非課税、2024年の買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）の廃止、そして高度なFIHV税制優遇制度の組み合わせにより、香港はファミリーオフィスによる不動産投資にとって極めて魅力的な環境を生み出しています。FIHVの不動産保有制限により、香港内の不動産保有に対する優遇ストラクチャーの適用は制限されるものの、キャピタルゲイン税が基本的に存在しないため、適切にストラクチャリングされた不動産ポートフォリオは、採用される保有ビークルに関わらず、非課税での価値上昇の恩恵を享受できます。

ファミリーオフィスは、香港内の不動産保有（FIHV制度外でCGT非課税の恩恵を受ける）と、オフショア不動産投資および金融資産（FIHVの事業得税0%優遇措置の対象となる）を分離する緻密なストラクチャリングを通じて、不動産戦略を最適化することが可能です。遺産税の非課税や香港の安定した法制度と相まって、これらの利点により、香港は不動産投資を通じた世代を超えた富の保全におけるアジア屈指の管轄地としての地位を確立しています。

香港が規制改善の提案や居住要件の緩和を通じてファミリーオフィスのエコシステムを継続的に強化する中、洗練された不動産投資家に対するこの管轄地の魅力は、今後さらに高まるでしょう。

• 資本的性質を有する香港不動産の処分にはキャピタルゲイン税が一切課されないため、長期投資家にとって強力な資産形成の機会が創出されます
• 2024年2月28日からの買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）の完全撤廃により、保有期間の制限や居住性に基づくペナルティがなくなり、5,000万香港ドルの不動産において取引コストが最大750万香港ドル削減されます
• FIHV（ファミリー投資持株事業体）税制は適格取引に対して0%の利得税を提供しますが、10%の不動産テストを通じて香港不動産への投資を制限しています
• 最適なストラクチャリングによるアセットクラスの分離：個人または非FIHVストラクチャーで保有する香港不動産はキャピタルゲイン非課税の恩恵を受け、オフショア不動産および金融資産はFIHVの優遇措置の対象となります
• 賃貸収入には15%の不動産税が課されますが、多額の人的控除等を有する個人の場合は個人査定（Personal Assessment）を選択することで最適化が可能です
• 遺産税がないため、不動産ポートフォリオを譲渡税なしで円滑に世代間資産承継できます
• FIHV税制の2024〜2025年の機能強化により、適格投資が拡大され、付随的収入の上限が撤廃されたことで、香港の競争力がさらに向上しています
• キャピタルゲイン非課税の適用を維持するため、トレーディング活動ではなく投資目的であることを証明する包括的な文書・証憑を維持することが重要です
• 複雑なストラクチャリング要件に対応し、FIHVのコンプライアンスを維持するためには、専門家によるアドバイザリーサポートが不可欠です
• インフラ関連不動産への投資は、香港国内に所在する場合でもFIHVの優遇措置の対象となるため、ファミリーオフィスにとってニッチな機会が創出されます

免責事項：本記事は、2024年12月時点における香港の税法およびファミリーオフィスのストラクチャリングに関する一般的な情報を提供するものです。税法および規制は変更される可能性があり、具体的な状況は各ファミリーや投資ストラクチャーによって大きく異なります。本コンテンツは、法的、税務上、または投資に関するアドバイスを構成するものではありません。読者の皆様におかれましては、本記事で取り上げた戦略を実行する前に、資格を有する香港の税務アドバイザー、法律顧問、その他の専門アドバイザーにご相談ください。

出典:

• PwC - 香港特別行政区 個人税務ガイド
• 香港税務局 - ファミリー所有の投資持株事業体に対する税制優遇措置
• デロイト - 住宅用不動産に対する需要抑制印紙税措置の撤廃
• ZEDRA - ファミリーオフィスが香港を選ぶ理由
• PwC香港 - 税務ニュースフラッシュ 2024年11月