홍콩 REIT 세금 준수

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아시아 리츠 시장에서 홍콩의 전략적 입지

홍콩은 아시아의 역동적인 부동산투자신탁(REIT) 부문에 접근하고자 하는 글로벌 투자자들에게 중추적인 관문 역할을 합니다. 선도적인 국제 금융 중심지로서 홍콩은 잘 정립된 규제 프레임워크, 전략적 지리적 위치, 인가받은 집합투자기구에 대한 유리한 세제 혜택을 제공합니다. 홍콩의 리츠 시장은 증권선물위원회(SFC) 및 홍콩증권거래소(SEHK)의 견고한 감독을 바탕으로 국경 간 부동산 투자를 위한 투명하고 투자자 친화적인 환경을 조성하고 있습니다.

홍콩 리츠 구조는 기관 및 개인 투자자에게 다각화된 부동산 포트폴리오에 대한 접근성을 제공하는 동시에, 차별화된 세제 혜택과 규제 명확성을 바탕으로 아시아 태평양 지역 전반의 국경 간 부동산 투자를 구조화하는 매력적인 투자 수단을 제공합니다.

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홍콩 리츠의 과세 체계

리츠 단계에서의 이익세 면제

홍콩 REIT 세제 제도의 핵심은 인가받은 집합투자기구에 적용되는 이익세(Profits Tax) 면제 혜택입니다. 홍콩 세무조례(Inland Revenue Ordinance) 제26A(1A)조에 따라, 증권선물위원회(SFC)의 인가를 받은 REIT는 홍콩 이익세가 전액 면제됩니다. 이 면제 혜택은 신탁 단계의 소득에 적용되므로, REIT는 대부분 유형의 소득에 대해 법인 단계의 과세 부담 없이 투자자(유닛 보유자)에 대한 배당을 극대화할 수 있습니다.

그러나 이러한 면제 혜택은 REIT가 부동산 자산을 보유하는 방식 및 해당 부동산의 지리적 위치에 따라 중요한 제한 사항이 적용됩니다.

직접 보유 시 부동산세

REIT가 홍콩 내 부동산을 직접 보유하고 해당 부동산에서 임대 소득을 창출하는 경우, 해당 임대 소득에는 15%의 표준 세율로 홍콩 부동산세(Property Tax)가 부과됩니다. 이러한 부동산세는 REIT의 전반적인 이익세 면제 지위에도 불구하고 적용되며, 직접 보유한 홍콩 부동산의 임대 소득에 대한 별도의 예외 규정으로 작용합니다.

이러한 과세 처리 방식으로 인해 REIT는 신탁 단계에서 홍콩 부동산을 직접 보유하기보다는 특수목적법인(SPV)을 통해 보유 구조를 설계하게 됩니다.

SPV를 통한 간접 보유

REIT가 특수목적법인(SPV)을 통해 부동산을 간접 보유하는 경우, SPV가 홍콩에서 발생한 소득을 창출한다면 해당 SPV 자체가 홍콩 이익세의 과세 대상이 됩니다. 2018년 4월 1일부터 홍콩은 2단계 이익세율 제도를 적용하고 있습니다.

• 이익 200만 홍콩달러(HKD) 이하: 8.25% 세율
• 200만 홍콩달러(HKD) 초과 이익: 16.5% 표준 세율

중요한 점은 SPV가 REIT에 지급하는 배당금은 REIT 단계에서 이익세가 면제되며, 홍콩 외 지역에 위치한 부동산에서 발생하는 소득은 이익세와 부동산세가 모두 면제된다는 것입니다.

종합 과세 처리 기준표

원천징수세 및 투자자 분배금

홍콩은 수익증권 보유자(unitholder)의 거주자 또는 비거주자 여부와 관계없이 리츠(REIT)의 배당금에 대해 원천징수세를 부과하지 않습니다. 이러한 원천징수세의 부재는 해외 투자자가 홍콩 원천 징수 차감 없이 배당금을 수령할 수 있도록 하여 홍콩 리츠의 매력을 높여줍니다.

또한, 투자자가 홍콩 리츠로부터 수령하는 배당금은 홍콩 내에서 추가 과세 대상이 되지 않으므로, 수익증권 보유자의 세금 부담이 투명하고 예측 가능합니다.

자본이득에 대한 과세

홍콩에는 일반적인 자본이득세가 없습니다. 리츠 수익증권 처분 시 실현되는 이익이 자본적 성격을 띠는 경우 홍콩 이득세(Profits Tax)가 면제됩니다. 그러나 홍콩 내에서 리츠 수익증권의 취득 및 처분을 수반하는 무역, 전문직 또는 사업을 영위하는 수익증권 보유자의 경우, 증권 처분으로 인해 발생하는 매매차익에 대해 홍콩 이득세가 부과될 수 있습니다.

자본이득(비과세)과 매매이익(과세)의 구분은 홍콩 판례법에서 확립된 원칙을 적용하여 개별 사안의 사실관계와 상황에 따라 결정됩니다.

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SFC 리츠 규정(REIT Code) 요건

규제 체계 및 인가

홍콩 리츠는 이원화된 규제 체계의 관리를 받습니다. 증권선물위원회(SFC)는 부동산투자신탁 규정(REIT Code)에 따라 설립 및 공모 문서를 심사하고 지속적인 규정 준수를 모니터링하는 등 리츠의 인가를 담당합니다. 홍콩증권거래소(SEHK)는 홍콩증권거래소 유가증권 상장 규정(Listing Rules)에 따라 리츠 수익증권의 상장을 관리합니다.

SFC 인가를 취득하려면 SFC로부터 특별 면제를 받지 않는 한 리츠의 구조와 투자 제한이 REIT Code 요건을 준수해야 합니다. 또한 해당 기구(scheme)는 SEHK에 상장되어야 합니다.

90% 배당 요건

REIT Code에 따른 가장 중요한 요건 중 하나는 의무 배당 규정입니다. 홍콩 리츠는 매년 감사받은 세후 연간 순이익의 90% 이상을 배당금으로 수익증권 보유자에게 분배해야 합니다. 이러한 요건은 리츠가 수익 창출 수단으로 기능하여 수익의 실질적인 전액을 투자자에게 전달하도록 보장합니다.

REIT 규정(REIT Code)에 따라 수탁회사는 수익으로 계상된 재평가 잉여금이나 부동산 처분 이익을 배당 가능한 순이익에 포함할지 여부를 결정할 수 있습니다. REIT 운용사는 재평가 이익 또는 손실을 반영하여 배당 가능 이익을 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 운용사는 감사 이익에서 부동산 재평가 이익을 차감하여 배당 가능 금액을 산출할 수 있습니다. 이는 부동산 재평가 이익으로 인해 감사 이익이 높더라도, 수익자가 반드시 그에 상응하는 높은 배당금을 받는 것은 아님을 의미합니다.

투자 제한

REIT 규정은 REIT가 주로 부동산에 투자하도록 규정하고 있습니다. 구체적으로, 펀드 총자산가치(GAV)의 최소 75%는 항상 정기적인 임대 수익을 창출하는 부동산에 투자되어야 합니다. 이 요건은 REIT가 수익 창출형 부동산에 집중하는 부동산 투자 수단으로서의 성격을 유지하도록 보장합니다.

홍콩 REIT가 투자할 수 있는 부동산의 유형이나 지리적 위치에는 제한이 없습니다. REIT는 물류 시설, 데이터 센터, 병원, 인프라 자산 및 기타 자산군을 보유할 수 있습니다. 또한 REIT는 단일 부동산으로 설정되거나 신규 개발된 부동산을 포함할 수 있어, 투자 전략 구성에 유연성을 제공합니다.

SPV 배당 요건

REIT가 SPV를 통해 부동산을 보유하는 경우, 각 SPV는 관련 관할권의 법령이 허용하는 범위 내에서 모든 수익을 해당 펀드에 배당해야 합니다. 이 요건은 수익이 REIT 수준으로 유입되도록 보장하여, REIT가 수익자에 대한 90% 배당 의무를 이행할 수 있도록 지원합니다.

차입 한도

REIT는 총자산가치 대비 차입금에 대한 제한을 적용받습니다. 이러한 제한은 과도한 레버리지를 방지하고, REIT의 자산 기반 대비 적정한 부채 수준을 유지함으로써 수익자의 이익을 보호하도록 설계되었습니다.

운용 및 수탁 요건

REIT는 펀드를 운용하기 위해 SFC(증권선물위원회)로부터 제9종 규제 활동(자산운용) 인가를 받은 운용사를 선임해야 합니다. 이러한 인가 요건은 자격을 갖추고 규제를 받는 기관에 의한 전문적인 운용을 보장합니다.

또한 REIT 자산은 독립적인 기관에 의해 안전하게 수탁 보관되어야 하며, 이는 수익자 자산에 대한 보호 장치를 제공하고 적절한 자산 분리 및 감독을 보장합니다.

투자증권 발행 규정

REIT 규정(REIT Code)에는 신규 투자증권 발행에 관한 구체적인 요건이 명시되어 있습니다. 신규 투자증권이 기존 보유자에게 지분율에 비례하여(pro rata) 배정되지 않는 경우, 발행되는 신규 투자증권 수가 REIT 규정에서 정한 20%의 일반적 위임 한도(general mandate) 내에 해당하지 않는 한 총회에서의 보통결의를 통한 보유자 승인이 필요합니다.

신규 투자증권이 지분율에 비례하여 발행되더라도 해당 발행으로 인해 REIT의 시가총액이 50%를 초과하여 증가하는 경우에는 총회 보통결의를 통한 보유자 승인이 동일하게 요구됩니다.

SFC 지원 이니셔티브

증권선물위원회(SFC)는 신규 REIT 인가 신청을 촉진하기 위해 전담 원스톱 상담 채널을 구축했습니다. 잠재적 REIT 신청인 및 전문 자문사는 REIT Channel([email protected])을 통해 SFC에 문의할 수 있습니다. 정상적인 상황에서 SFC는 신청서가 정식 접수된 날로부터 4주 이내에 신규 REIT 인가 신청에 대한 결정을 내릴 수 있을 것으로 예상합니다.

또한 SFC는 적격 REIT의 홍콩 내 설립을 지원하기 위해 홍콩 정부가 자금을 지원하는 보조금 제도를 운영하고 있습니다. 이 제도는 REIT 상장과 관련하여 홍콩 소재 서비스 제공업체에 지급된 적격 비용의 70%를 지원하며, REIT당 한도는 800만 홍콩달러(HKD)입니다. 2021년 5월 10일에 최초 시행된 이 보조금 제도는 2027년 5월 9일까지 연장되었습니다.

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국경 간 구조화 시 고려사항

지리적 유연성 및 해외 투자

국경 간 REIT 구조화에 있어 홍콩의 핵심적인 장점 중 하나는 지리적 제한이 없다는 점입니다. 홍콩 REIT는 전 세계 어디에 위치한 부동산에도 투자할 수 있으며, 해외 부동산에서 발생하는 소득은 홍콩 사업소득세(profits tax) 및 부동산세(property tax)가 면제됩니다. 이는 홍콩 플랫폼을 통해 범아시아 또는 글로벌 REIT 포트폴리오를 구성할 수 있는 상당한 기회를 창출합니다.

중국, 동남아시아 및 기타 지역의 부동산 시장에 대한 투자를 모색하는 투자자에게 홍콩 REIT 구조는 홍콩 규제 프레임워크의 신뢰성 및 투명성과 더불어 세금 효율적인 접근 방식을 제공합니다.

세금 효율성을 위한 SPV 구조화

직접 부동산을 보유하는 것과 SPV 구조를 활용하는 것 사이의 선택은 중대한 세무상의 영향을 미칩니다. 홍콩 부동산의 경우, 직접 보유하기보다 SPV를 통해 자산을 보유하면 임대 소득에 대한 15%의 재산세를 피할 수 있어 보다 유리한 세제 혜택을 누릴 수 있습니다(단, SPV 자체는 2단계 이윤세 제도의 적용을 받게 됩니다).

해외 부동산의 경우, SPV 구조는 다음과 같은 추가적인 이점을 제공합니다:

• 법률 및 규제 준수: 부동산이 위치한 관할권에 SPV를 설립함으로써 현지 소유권 및 규제 요건 준수를 보장할 수 있습니다.
• 조세조약 혜택 활용: 적절한 관할권의 SPV는 이중과세방지협정 혜택을 제공하여 국경 간 소득 흐름에 대한 원천징수세를 줄일 수 있습니다.
• 자산 보호: 부동산이나 시장별로 SPV를 분리하여 위험을 격리(ring-fencing)하고, 법적 또는 재무적 문제가 다른 자산으로 확산되는 것을 방지할 수 있습니다.
• 투자 회수(Exit)의 유연성: 기초 부동산을 직접 매각하는 것보다 SPV 지분을 매각하는 것이 특정 관할권에서는 세무 및 법률상의 이점을 제공할 수 있습니다.

조세조약 네트워크 고려사항

홍콩 리츠(REIT) 자체는 이윤세 면제 혜택을 받지만, SPV 계층은 부동산이 위치한 원천지국 관할권에서 과세 대상이 될 수 있습니다. 홍콩은 SPV에서 홍콩 리츠로 유입되는 배당, 이자 및 로열티에 대한 원천징수세를 줄일 수 있는 포괄적인 이중과세방지협정(DTA) 네트워크를 광범위하게 구축하고 있습니다.

투자자는 구조의 전반적인 세금 효율성을 최적화하기 위해 홍콩과 부동산 소재 관할권 간에 적용되는 조세조약을 면밀히 분석해야 합니다.

스탁 커넥트(Stock Connect) 및 중국 본토 접근성

최근 주목할 만한 주요 변화는 2024년 홍콩과 중국 본토 거래소 간의 상호 교차 거래 제도인 스탁 커넥트(Stock Connect)에 홍콩 리츠가 편입된 것입니다. 이번 편입을 통해 중국 본토 투자자들은 홍콩 리츠에 직접 투자할 수 있게 되었으며, 이에 따라 잠재적 투자자 기반이 확대되고 유동성이 개선되었습니다.

이러한 편입은 중국 본토 자본시장과의 더 긴밀한 통합을 위한 청사진을 제공하지만, 향후의 모든 확대 적용에는 중국증권감독관리위원회(CSRC)의 승인이 필요합니다. 스탁 커넥트 편입은 국제 자본과 성장하는 중국 자산관리 산업을 잇는 교량으로서 홍콩이 지속적으로 발전하고 있음을 보여줍니다.

다중 관할권 규정 준수

국경 간 REIT 구조는 여러 관할권에 걸친 규정 준수 요건을 탐색해야 합니다. 주요 고려사항은 다음과 같습니다.

• 원천국 과세: 부동산이 소재한 각 관할권에서의 임대 소득, 자본 이득 및 원천징수세에 대한 세무 처리 이해
• SPV 관할권 선택: 세금 효율성, 규제 요건 및 운영상의 고려사항을 기반으로 SPV에 적합한 관할권 선정
• 이전가격: 과세 분쟁을 방지하기 위해 REIT, SPV 및 서비스 제공자 간의 거래가 정상가격 원칙을 충족하는지 확인
• 통화 및 외환 통제: 자본 이동이 제한된 관할권에서의 외환 통제 규정 준수 및 환위험 관리
• 현지 규제 준수: 부동산이 보유된 각 관할권에서의 소유권 공시, 인허가 및 운영 요건 충족

투자자 세무 고려사항

홍콩은 REIT 분배금에 대해 원천징수세를 부과하지 않지만, 투자자는 자국 관할권에서의 세무 위치를 고려해야 합니다. 주요 이슈는 다음과 같습니다.

• 세법상 소득 구분: 투자자의 국내 세법에 따라 분배금이 어떻게 분류(배당, 이자 또는 기타 소득)되는지 여부
• 외국납부세액공제: 투자자가 SPV 수준 또는 원천 관할권에서 납부한 세금에 대해 세액공제를 청구할 수 있는지 여부
• 보고 요건: 해외 투자에 대한 정보 보고 의무 준수
• 조세조약 혜택: 투자자의 거주지 관할권에서 조세조약 감면 혜택 적용 가능 여부

규제 보고 및 공시

홍콩 REIT는 견고한 보고 및 공시 관행을 유지해야 합니다. SFC와 SEHK의 이중 감독에 따라 REIT 규정(REIT Code)과 상장 규정(Listing Rules)을 모두 준수해야 하며, 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 홍콩재무보고기준(HKFRS) 또는 국제회계기준(IFRS)에 따른 정기 재무 보고
• 특수관계인 거래 및 주요 계약 공시
• 의무 주기별 부동산 감정평가 보고서
• 규정 준수 증명서 및 운용사 확인서

기어링(부채비율) 및 자금 조달 구조

크로스보더 인수를 구조화할 때는 REIT 규정(REIT Code)의 차입 한도를 신중하게 관리해야 합니다. 자금 조달 전략에는 다음이 포함될 수 있습니다:

• 유연한 인수 자금을 제공하는 REIT 수준의 신용 공여(Credit Facility)
• 특정 부동산을 담보로 하는 SPV 수준의 자금 조달
• 지분 희석 없이 추가 자본을 확충하는 영구채 또는 하이브리드 증권
• 기회주의적인 자기자본 조달을 위한 투자증권 발행 시 20% 일반 위임(General Mandate)의 전략적 활용

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다른 아시아 REIT 제도와의 비교

주요 아시아 REIT 시장 대비 홍콩의 입지를 이해하면 구조화 결정에 중요한 맥락을 파악할 수 있습니다:

싱가포르

싱가포르 REIT(S-REIT)는 REIT 수준에서 조세 투명성을 누리며, 분배되는 REIT 소득에 대해 법인세가 부과되지 않습니다. 그러나 싱가포르는 비거주자 투자자에 대한 분배금에 원천징수세를 부과합니다(조세 조약 감면에 따라 일반적으로 10%~15%). 분배금에 대한 원천징수세가 없다는 점은 해외 투자자들에게 홍콩의 경쟁 우위를 제공합니다.

일본

일본 REIT(J-REIT)는 분배 요건(일반적으로 이익의 90%)을 충족하는 경우 투자자에 대한 분배금을 과세 소득에서 공제할 수 있어 실질적인 조세 투명성을 확보할 수 있습니다. 그러나 일본의 법인세 환경과 규제 복잡성으로 인해 J-REIT는 홍콩 REIT에 비해 구조화하기가 더 까다로울 수 있습니다.

중국 본토

중국의 REIT 시장은 2020년 인프라 REIT(C-REIT)가 출시되면서 여전히 발전하는 과정에 있습니다. 규제 프레임워크가 계속 발전하고 있으며, 홍콩의 개방적인 시장 접근 방식에 비해 해외 투자자의 접근성은 여전히 더 제한적입니다.

호주

호주 REIT(A-REIT)는 도관 과세(flow-through) 혜택을 누리지만 호주의 복잡한 조세 제도 하에서 운영됩니다. 홍콩은 아시아 중심 포트폴리오에 대해 보다 단순한 세무 준수와 직관적인 크로스보더 구조화를 제공합니다.

본 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 세무, 법률 또는 투자 자문을 구성하지 않습니다. 투자자 및 REIT 스폰서는 개별 상황과 특정 상황에 대한 홍콩 및 해외 세법의 적용에 관해 자격을 갖춘 세무 및 법률 전문가와 상담해야 합니다.