香港 REIT の税務コンプライアンス

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アジアREIT市場における香港の戦略的地位

香港は、アジアのダイナミックな不動産投資信託（REIT）セクターへの参入を目指すグローバル投資家にとって極めて重要なエントリーポイントとして機能しています。主要な国際金融センターとして、香港は整備された規制フレームワーク、戦略的な地理的優位性、そして認可された集団投資スキームに対する有利な税制優遇措置を提供しています。香港のREIT市場は、香港証券先物委員会（SFC）および香港取引所（SEHK）による強固な監督体制の恩恵を受けており、クロスボーダー不動産投資のための透明性が高く投資家に有利な環境が構築されています。

香港のREITストラクチャーは、機関投資家および個人投資家に分散された不動産ポートフォリオへのアクセスを提供するとともに、独自の税制上のメリットと明確な規制を提供し、アジア太平洋地域全域におけるクロスボーダー不動産投資を構築するための魅力的なビークルとなっています。

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香港REITの税務上の取り扱い

REITレベルでの利得税免除

香港のREIT税制の基礎となるのは、認可を受けた集団投資スキームに適用される事業所得税（利得税）の免除です。内国歳入条例（Inland Revenue Ordinance）第26A条(1A)に基づき、証券先物委員会（SFC）から認可を受けたREITは、香港の事業所得税が完全に免除されます。この免除は信託レベルの所得に適用され、ほとんどの種類の所得に対する法人レベル課税の負担なしに、REITが投資主への分配金を最大化することを可能にしています。

ただし、この免除には、REITが不動産資産を保有する形態や、それら不動産の地理的な所在地に基づく重要な制限が適用されます。

直接保有に対する不動産税

REITが香港内の不動産を直接保有し、当該不動産から賃料収入を得る場合、その賃料収入には標準税率15%の香港不動産税（物業税）が課されます。この不動産税は、REIT全体の事業所得税の免除ステータスに関わらず適用され、直接保有する香港不動産の賃料収入に対する特定の例外事項となっています。

この取扱いにより、REITは香港の不動産を信託レベルで直接保有するのではなく、特別目的事業体（SPV）を通じて保有するストラクチャーを構築するインセンティブが働きます。

SPVを通じた間接保有

REITが特別目的事業体（SPV）を通じて不動産を間接的に保有する場合、そのSPV自身が香港源泉所得を生み出していれば、香港の事業所得税の対象となります。2018年4月1日以降、香港では2段階税率による事業所得税制が適用されています。

• 最初の200万香港ドルまでの利得：税率8.25%
• 200万香港ドルを超える利得：標準税率16.5%

重要な点として、SPVからREITへ支払われる配当金はREITレベルで事業所得税が免除され、香港外に所在する不動産から生じる所得は事業所得税と不動産税の双方が免除されます。

税務上の取扱いの包括的一覧表

源泉徴収税および投資家への分配

香港では、投資主が居住者であるか非居住者であるかにかかわらず、REITから投資主への分配金に対して源泉徴収税を課していません。この源泉徴収税の非課税措置により、投資家は香港での源泉控除を受けることなく分配金を受け取ることができるため、国際的な投資家に対する香港REITの魅力が高まっています。

さらに、投資家が香港REITから受け取る分配金には香港でそれ以上の税金が課されないため、投資主にとって税負担は透明性が高く予測可能なものとなっています。

キャピタルゲインの税務上の取扱い

香港には一般的なキャピタルゲイン税がありません。REIT受益証券（口数）の処分によって実現した利益は、その性質が資本性のものである場合、香港の利得税（事業所得税）が免除されます。ただし、REIT投資口の取得および処分からなる商業、専門的業務、または事業を香港で行っている投資主は、投資口の処分から得られる売買益に対して香港利得税の課税対象となる場合があります。

キャピタルゲイン（非課税）と事業利益（課税対象）の区別は、香港の判例法で確立された原則を適用し、個々の事案の事実および状況に基づいて判断されます。

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SFC REITコードの要件

規制の枠組みと認可

香港のREITは二重の規制枠組みによって統括されています。香港証券先物委員会（SFC）は、設立文書および募集文書の審査や継続的なコンプライアンスの監視を含め、不動産投資信託コード（REITコード）に従ってREITを認可する責任を担っています。香港証券取引所（SEHK）は、香港連合取引所上場規則（上場規則）に基づいてREIT投資口の上場を取り扱います。

SFCの認可を取得するには、SFCから個別の免除（ウェイバー）が付与されない限り、REITの組成および投資制限がREITコードの要件に準拠していなければなりません。また、当該スキームはSEHKに上場されている必要があります。

90%の分配要件

REITコードに基づく最も重要な要件の1つが義務的分配ルールです。香港のREITは毎年、監査済みの年間税引後純利益の90%以上の額を配当金として投資主に分配しなければなりません。この要件により、REITは収益創出手段として機能し、収益の大部分を投資家にパススルー（直接分配）することが担保されています。

REITコード（REIT守則）では、受託者が、利益に計上された再評価剰余金または不動産の処分益を分配対象純利益に含めるかどうかを決定することが認められています。REIT運用会社は、再評価益または再評価損を考慮して分配可能利益を調整することができます。例えば、運用会社は監査済み利益から不動産の再評価益を控除して分配可能額を算出することができます。これは、不動産の再評価益によって監査済み利益が高くなったとしても、投資主が必ずしもそれに応じた高い分配金を受け取れるとは限らないことを意味します。

投資制限

REITコードでは、REITが主に不動産に投資することを義務付けています。具体的には、スキームの総資産価値（GAV）の少なくとも75%が、継続的な賃貸収入を生み出す不動産に常に投資されていなければなりません。この要件により、REITがインカムを生み出す不動産に焦点を当てた不動産投資ビークルとしての性質を維持することが保証されます。

香港REITが投資できる不動産の種類や地理的位置に制限はありません。REITは物流施設、データセンター、病院、インフラ施設、その他の資産クラスを保有することができます。また、REITは単一の不動産で設立することや、新しく開発された不動産を含めることも可能であり、投資戦略を構築する上での柔軟性が確保されています。

SPVの分配要件

REITがSPVを通じて不動産を保有する場合、各SPVは関連法域の法令で認められる範囲において、すべての利益をスキームに分配しなければなりません。この要件により、利益がREITレベルへと確実に吸い上げられ、REITが投資主に対する90%の分配義務を果たすことが可能になります。

借入制限

REITには、総資産価値に対する借入制限が課されています。これらの制限は、過度なレバレッジを防止し、REITの資産規模に対して健全な負債水準を維持することで投資主の利益を保護することを目的としています。

運用および保管要件

REITはスキームを運用するために、SFC（香港証券先物委員会）から第9種規制活動（資産運用）のライセンスを取得している運用会社を選任しなければなりません。このライセンス要件により、資格を有し規制を受けた事業者による専門的な運用が保証されます。

さらに、REIT資産は独立した第三者によって保管されなければならず、これにより投資主の資産が保護され、適切な分別管理と監督が確保されます。

投資口の発行規則

REITコードには、新規投資口の発行に関する具体的な要件が定められています。新規投資口が既存保有者に対してプロラタ（持分比例）ベースで募集されない場合、発行される新規投資口数がREITコードで規定された20%の一般授権（ジェネラル・マンデート）枠内に収まる場合を除き、総会における普通決議による保有者の承認が必要となります。

新規投資口がプロラタベースで発行される場合であっても、その発行によりREITの時価総額が50%超増加するときは、総会での普通決議による保有者の承認が同様に必要です。

SFCによる支援イニシアチブ

SFC（証券先物委員会）は、新規REITの認可申請を円滑に進めるため、専用のワンストップ相談窓口を設置しています。REIT申請を検討している事業者およびその専門アドバイザーは、REIT Channel（[email protected]）を通じてSFCに問い合わせることができます。通常、SFCは申請受理日から4週間以内に新規REITの認可申請に対する判断が下されると見込んでいます。

さらに、SFCは香港政府の資金拠出による助成金制度を運営しており、香港で設立される適格REITに補助金を提供しています。この制度は、REITの上場に関連して香港を拠点とするサービスプロバイダーに支払われた対象経費の70%（REITあたり最大800万香港ドル）を助成するものです。当初2021年5月10日に開始されたこの助成金制度は、2027年5月9日まで延長されています。

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クロスボーダー・ストラクチャリングにおける留意点

地理的柔軟性とオフショア投資

クロスボーダーREITのストラクチャリングにおける香港の主な利点の1つは、地理的な制限がないことです。香港REITは世界中のあらゆる場所にある不動産に投資することができ、オフショア不動産から生じる所得は香港の利得税（法人税）および不動産税が免除されます。これにより、香港のプラットフォームを通じて汎アジア規模またはグローバルなREITポートフォリオを構築する大きな機会がもたらされます。

中国、東南アジア、その他の地域の不動産市場へのエクスポージャーを求める投資家にとって、香港REITストラクチャーは、香港の規制枠組みが持つ信頼性と透明性に加え、税効率の高い投資機会を提供します。

税効率を高めるSPVストラクチャリング

不動産の直接保有とSPV構造の選択は、税務上重大な影響を及ぼします。香港の不動産の場合、直接保有するのではなくSPVを通じて資産を保有することで、賃貸収入に対する15%の不動産税が回避されるため、より有利な税制上の優遇措置が得られます（ただし、SPV自体は2段階制の事業所得税制度の対象となります）。

オフショア不動産については、SPV構造により以下のような追加のメリットが得られます。

• 法規制の遵守：不動産が所在する法域にSPVを設立できるため、現地の所有権要件および規制要件への準拠が確保されます
• 租税条約の適用：適切な法域のSPVを利用することで二重課税防止条約の適用を受けられる可能性があり、クロスボーダーの所得フローに対する源泉徴収税を軽減できます
• 資産保護：不動産や市場ごとに個別のSPVを設けることでリスクの隔離（リングフェンシング）が可能となり、法的または財務的な問題の波及を抑えることができます
• エグジットの柔軟性：裏付けとなる不動産そのものではなくSPVの株式を売却することで、特定の法域において税務上および法的なメリットが得られる場合があります

租税条約ネットワークに関する考慮事項

香港REIT自体は事業所得税の免除措置の恩恵を受けられますが、不動産が所在する源泉地国の法域においてSPV層に課税される場合があります。香港は包括的な二重課税防止協定（DTA）の広範なネットワークを有しており、SPVから香港REITへ流れる配当、利息、ロイヤルティに対する源泉徴収税を軽減することが可能です。

投資家は、ストラクチャー全体の税務効率を最適化するために、香港と不動産が所在する法域との間で適用される租税条約を慎重に分析する必要があります。

ストックコネクトと中国本土からのアクセス

最近の極めて重要な進展として、2024年に香港と中国本土の取引所を結ぶ取引リンクである「ストックコネクト（相互株式取引制度）」に香港REITが追加されたことが挙げられます。この組み入れにより、中国本土の投資家が香港REITへ直接アクセスできるようになり、潜在的な投資家層の拡大と流動性の向上がもたらされます。

この組み入れは本土の資本市場とのさらなる統合への青写真を提供する一方で、いかなる拡大にも中国証券監督管理委員会（CSRC）の承認が必要となります。ストックコネクトへの組み入れは、国際資本と中国の成長するウェルスマネジメント業界との架け橋として、香港が進化を続けていることを示しています。

複数法域におけるコンプライアンス

クロスボーダーREITストラクチャーは、複数の法域にわたるコンプライアンス要件に対応する必要があります。主な検討事項は以下のとおりです。

• 源泉地国課税：不動産が所在する各法域における賃貸収入、キャピタルゲイン、および源泉徴収税の税務上の取り扱いを理解すること
• SPV設立地の選定：税務効率性、規制要件、および運用の観点に基づいてSPVに適した法域を選択すること
• 移転価格：税務上の異議申し立てを回避するため、REIT、SPV、およびサービスプロバイダー間の取引が独立企業間原則を満たしていることを確保すること
• 通貨および為替管理：資本移動規制のある法域における為替リスクの管理および外国為替管理規制の遵守
• 現地規制の遵守：不動産が保有されている各法域における所有権開示、許認可、および運用上の要件を満たすこと

投資家の税務上の留意事項

香港ではREITの分配金に源泉徴収税が課されませんが、投資家は居住地法域における自らの税務上の立場を考慮する必要があります。主な論点は以下のとおりです。

• 税務上の区分：投資家の国内税法の下で分配金がどのように区分されるか（配当、利息、またはその他の所得）
• 外国税額控除：SPVレベルまたは源泉地国で納付された税金について投資家が控除を請求できるかどうか
• 報告要件：対外投資に関する情報報告義務の遵守
• 租税条約の特典：投資家の居住地法域における租税条約に基づく減免措置の利用可能性

規制上の報告および情報開示

香港REITは、強固な報告および情報開示実務を維持する必要があります。SFC（証券先物委員会）およびSEHK（香港証券取引所）による二重の監督体制により、REITコードと上場規則の双方を遵守することが求められ、これには以下が含まれます。

• 香港財務報告基準（HKFRS）または国際財務報告基準（IFRS）に準拠した定期的な財務報告
• 関連当事者取引および重要な契約の開示
• 所定の間隔で実施される不動産の鑑定評価報告書
• コンプライアンス証明書および運用会社による宣誓書

ギアリングおよび資金調達ストラクチャー

クロスボーダーでの買収を組成する際は、REITコード（REIT Code）の借入制限を慎重に管理する必要があります。資金調達戦略には以下のようなものがあります。

• 柔軟な買収資金を提供するREITレベルの融資枠（コミットメントライン等）
• 特定の不動産を担保とするSPVレベルのノンリコースローン・ファイナンス
• 持分の希薄化を伴わずに余剰資本を調達するための永久劣後債またはハイブリッド商品
• 機動的にエクイティ資金を調達するための、20%の包括的発行委任枠（ジェネラル・マンデート）の戦略的活用

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他のアジア主要REIT制度との比較

他の主要なアジアREIT市場との関係における香港の立ち位置を理解することは、ストラクチャリングの意思決定において重要な背景情報となります。

シンガポール

シンガポールREIT（S-REIT）はREITレベルでのパススルー課税（タックス・トランスペアレンシー）を享受しており、分配されるREITの所得には法人税が課されません。しかし、シンガポールは非居住者投資家への分配金に対して源泉徴収税を課しています（租税条約の適用がない場合、原則として10%〜15%）。分配金に源泉徴収税が課されない香港は、国際的な投資家にとって有利な環境を提供しています。

日本

日本のREIT（J-REIT）は、分配要件（通常は利益の90%超）を満たすことで投資主への分配金を損金算入でき、実質的なパススルー課税を達成できます。しかし、日本の法人税環境や規制の複雑さから、J-REITは香港REITに比べてストラクチャリングの難易度が高くなる場合があります。

中国本土

中国のREIT市場は依然として発展途上であり、2020年にインフラREIT（C-REIT）が開始されました。規制枠組みは現在も整備中であり、国際的な投資家への門戸は、香港のオープンマーケット・アプローチと比較すると依然として制限されています。

オーストラリア

オーストラリアREIT（A-REIT）はパススルー課税の恩恵を受けていますが、オーストラリアの複雑な税制の下で運用されています。香港は税務コンプライアンスがより簡素であり、アジア重視のポートフォリオに対してより直接的なクロスボーダー・ストラクチャリングを提供しています。

本記事は情報提供のみを目的としており、税務、法務、または投資に関する助言を構成するものではありません。投資家およびREITスポンサーは、ご自身の具体的な状況、ならびに香港および外国の税法の個別状況への適用について、資格を有する税務および法務アドバイザーにご相談ください。