香港房地產投資信託基金稅務合規

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香港在亞洲房地產投資信託基金市場的戰略地位

香港是全球投資者涉足亞洲充滿活力的房地產投資信託基金（REIT）市場的重要門戶。作為領先的國際金融中心，香港擁有成熟完善的監管框架、戰略性的地理位置，並為獲認可的集體投資計劃提供優惠的稅務待遇。香港的房地產投資信託基金市場受惠於證券及期貨事務監察委員會（證監會）及香港聯合交易所有限公司（聯交所）的嚴格監管，為跨境房地產投資營造出透明且有利於投資者的環境。

香港房地產投資信託基金架構為機構及散戶投資者提供參與多元化房地產投資組合的途徑，同時提供獨特的稅務優勢和明確的監管機制，使其成為在亞太地區構建跨境房地產投資的理想工具。

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香港房地產投資信託基金的稅務處理

房地產投資信託基金層面的利得稅豁免

香港房地產投資信託基金（REIT）稅務制度的基石，是獲認可集體投資計劃所享有的利得稅豁免。根據《稅務條例》第26A(1A)條，獲證監會認可的房地產投資信託基金可獲全面豁免繳納香港利得稅。此項豁免適用於信託層面的收入，使房地產投資信託基金能夠在大多數收入類型均無須承擔公司層面稅負的情況下，將分派予基金單位持有人的金額最大化。

然而，這項豁免受限於重大限制，具體取決於該房地產投資信託基金持有其房地產資產的方式，以及該等物業的地理位置。

直接持有物業的物業稅

當房地產投資信託基金直接持有香港的房地產並從該等物業獲取租金收入時，該租金收入須按15%的標準稅率繳納香港物業稅。儘管該房地產投資信託基金整體享有免繳利得稅的地位，但該物業稅仍然適用，從而構成了針對直接持有的香港房地產租金收入的特定例外規定。

這種稅務處理促使房地產投資信託基金透過特殊目的工具（SPV）構建其持有架構，而非直接在信託層面持有香港物業。

透過 SPV 間接持有

當房地產投資信託基金透過特殊目的工具間接持有房地產物業時，若該 SPV 產生源自香港的收入，則該 SPV 本身須繳納香港利得稅。自2018年4月1日起，香港實施利得稅兩級制：

• 首200萬港元利潤：8.25% 稅率
• 超過200萬港元的利潤：16.5% 標準稅率

重要的是，SPV 向房地產投資信託基金派付的股息在信託層面獲豁免利得稅，而源自香港境外房地產的收入亦同時獲豁免利得稅及物業稅。

綜合稅務處理一覽表

預扣稅及向投資者作出的分派

無論基金單位持有人是香港居民還是非居民，香港均不會對房地產投資信託基金向其作出的分派徵收預扣稅。由於投資者收取分派時不會被扣除任何香港源自稅項，這種不設預扣稅的做法提升了香港房地產投資信託基金對國際投資者的吸引力。

此外，投資者從香港房地產投資信託基金獲取的分派在香港亦無須繳納任何進一步稅項，令基金單位持有人的稅務負擔清晰且具可預測性。

資本增值處理

香港不設一般的資本增值稅。若出售房地產投資信託基金單位所實現的收益屬於資本性質，則可獲豁免繳納香港利得稅。然而，若基金單位持有人在香港經營行業、專業或業務，且該業務包括買賣房地產投資信託基金單位，則可能須就出售單位所得的交易利潤繳納香港利得稅。

資本增值（獲豁免）與交易利潤（應課稅）之間的區別取決於每個個案的具體事實和情況，並適用香港判例法確立的原則。

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證監會《房地產投資信託基金守則》規定

監管框架及認可

香港房地產投資信託基金受雙重監管框架管轄。證監會負責根據《房地產投資信託基金守則》（《房託基金守則》）認可房地產投資信託基金，包括審核章程及發售文件，以及監察其持續合規情況。聯交所則負責根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》（《上市規則》）處理房地產投資信託基金單位的上市事宜。

要獲得證監會認可，房地產投資信託基金的架構和投資限制必須符合《房託基金守則》的規定，除非獲得證監會的特別豁免。該計劃亦必須在聯交所上市。

90% 分派要求

《房託基金守則》最重要的要求之一是強制分派規定。香港的房地產投資信託基金每年必須向基金單位持有人分派不少於其經審計年度除稅後淨收入的 90% 作為股息。這項規定確保房地產投資信託基金能發揮產生收入的工具作用，將絕大部分盈利轉發予投資者。

《房託基金守則》允許受託人釐定任何計入收入的重估盈餘，或出售房地產的收益，是否構成可分派淨收入的一部分。房託基金經理可調整可分派收入，以計及重估收益或虧損。例如，經理人可從經審核收入中扣除物業重估收益，以計算出可供分派金額。這意味著即使經審核收入因物業重估收益而增加，基金單位持有人亦不一定會獲得相應較高的分派。

投資限制

《房託基金守則》規定房託基金必須主要投資於房地產。具體而言，該計劃在任何時候都必須將至少 75% 的資產總值（GAV）投資於產生經常性租金收入的房地產。這項規定確保房託基金維持其專注於能產生收入物業的房地產投資工具特色。

香港房託基金可投資物業的類型或地理位置並無限制。房託基金可持有物流設施、數據中心、醫院、基建設施物業及其他資產類別。房託基金亦可以單一物業形式成立，或包含新開發物業，為構建投資策略提供彈性。

SPV 分派規定

若房託基金透過 SPV 持有房地產，各 SPV 必須在相關司法管轄區的法律及法規許可範圍內，將其全部收入分派予該計劃。這項規定確保收入能上流至房託基金層面，使房託基金能夠履行向基金單位持有人分派 90% 收入的義務。

借貸限制

房託基金的借貸相對於資產總值設有上限。這些限制旨在防止過度槓桿化，並透過相對於房託基金資產基礎維持審慎的債務水平，以保障基金單位持有人的利益。

管理及託管規定

房託基金必須委任獲證監會發牌進行第 9 類受規管活動（提供資產管理）的管理公司來管理該計劃。這項發牌規定確保由合資格且受規管的實體進行專業管理。

此外，房託基金的資產必須由獨立第三方託管，為基金單位持有人的資產提供保障，並確保適當的資產隔離及監督。

基金單位發行規則

《房地產投資信託基金守則》載有發行新基金單位的具體規定。若新基金單位並非按比例發售予現有持有人，則須於大會上通過普通決議案獲得持有人批准，除非發行的新基金單位數量屬於《房地產投資信託基金守則》所訂明的20%一般性授權範圍內。

若新基金單位按比例發行，但該項發行使房地產投資信託基金的市值增加超過50%，亦須於大會上通過普通決議案獲得持有人批准。

證監會支援措施

證監會已設立專設的一站式諮詢渠道，以促進新房託基金的認可申請。有意申請的房託基金申請人及其專業顧問可透過房託專線（[email protected]）與證監會聯絡。在一般情況下，證監會預計可在接納申請之日起四星期內對新房託基金認可申請作出決定。

此外，證監會負責執行由香港政府資助的資助計劃，為在香港設立的合資格房託基金提供補貼。該計劃涵蓋向香港本地服務提供者支付與房託基金上市相關的合資格費用的70%，上限為每隻房託基金800萬港元。該資助計劃原於2021年5月10日推出，現已延長至2027年5月9日。

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跨境架構考量

地域靈活性及離岸投資

香港在跨境房託基金架構設計方面的主要優勢之一是沒有地域限制。香港房託基金可投資於全球任何地方的物業，且來自離岸房地產的收入獲豁免繳納香港利得稅和物業稅。這為透過香港平台構建泛亞洲或全球房託基金投資組合帶來了重大機遇。

對於尋求涉足中國、東南亞及其他地區房地產市場的投資者而言，香港房託基金架構提供了具稅務效益的途徑，並結合了香港監管框架的公信力與透明度。

提升稅務效益的SPV架構設計

選擇直接持有物業還是採用特殊目的公司（SPV）架構，會帶來重大稅務影響。就香港物業而言，透過 SPV 而非直接持有資產可獲得更優惠的稅務待遇，因為此舉可免繳 15% 的租金收入物業稅（儘管 SPV 本身須適用利得稅兩級制）。

對於境外物業，SPV 架構還可帶來額外優勢：

• 法律及監管合規：可在物業所在司法管轄區設立 SPV，以確保符合當地的所有權及法規要求
• 享受稅務協定優惠：在合適司法管轄區設立的 SPV 可享受雙重課稅協定優惠，從而降低跨境收入流動的預扣稅
• 資產保護：為不同物業或市場設立獨立的 SPV 可實現風險隔離，防止法律或財務問題相互牽連
• 退出靈活性：在某些司法管轄區，出售 SPV 股份而非標的物業可帶來稅務和法律方面的優勢

稅務協定網絡考量

雖然香港房地產投資信託基金（REITs）本身享有免繳利得稅的優惠，但 SPV 層面可能仍須在物業所在的來源管轄區繳稅。香港擁有廣泛的全面性避免雙重課稅協定（DTA）網絡，可降低從 SPV 流向香港 REITs 的股息、利息及特許權使用費的預扣稅。

投資者應仔細分析香港與物業所在司法管轄區之間適用的稅務協定，以優化整體架構的稅務效益。

「互聯互通」機制與中國內地市場准入

近期一項重大進展是香港 REITs 於 2024 年納入「互聯互通」機制（即香港與中國內地交易所之間的交易互聯互通機制）。此舉讓中國內地投資者可直接投資香港 REITs，從而擴大潛在投資者基礎並提升流動性。

雖然納入該機制為深化與內地資本市場的融合提供了藍圖，但任何進一步擴展均須獲得中國證券監督管理委員會（中國證監會）的批准。納入「互聯互通」機制體現了香港作為國際資本與中國日益增長的財富管理行業之間橋樑的持續演變。

跨司法管轄區合規

跨境房地產投資信託基金（REIT）架構必須符合多個司法管轄區的合規要求。主要考量因素包括：

• 來源國稅務：了解物業所在各司法管轄區對租金收入、資本增值及預扣稅的稅務處理
• 特殊目的載體（SPV）司法管轄區選擇：根據稅務效益、監管要求及營運考量，為 SPV 選擇適當的司法管轄區
• 轉讓定價：確保房託基金、SPV 及服務供應商之間的交易符合獨立交易原則，以避免稅務爭議
• 貨幣及外匯管制：管理貨幣風險，並遵守設有資本流動限制之司法管轄區的外匯管制法規
• 當地法規合規：符合持有物業所在各司法管轄區的所有權披露、牌照及營運要求

投資者稅務考量

雖然香港不對房託基金分派徵收預扣稅，但投資者必須考慮自身在所屬司法管轄區的稅務狀況。主要議題包括：

• 稅務性質界定：分派在投資者當地稅法下如何定性（股息、利息或其他收入）
• 外國稅收抵免：投資者能否就 SPV 層面或來源司法管轄區已繳納的稅款申請抵免
• 申報要求：遵守海外投資的資訊申報義務
• 稅收協定優惠：投資者所屬司法管轄區是否適用稅收協定寬免

監管申報及披露

香港房託基金必須維持穩健的申報及披露機制。在證監會（SFC）與聯交所（SEHK）的雙重監管下，基金必須同時遵守《房地產投資信託基金守則》及《上市規則》，包括：

• 按照《香港財務報告準則》（HKFRS）或《國際財務報告準則》（IFRS）進行定期財務申報
• 披露關連人士交易及重大合約
• 按規定週期提供物業估值報告
• 合規證明書及管理人聲明書

槓桿比率及融資架構

在構建跨境收購架構時，必須審慎管理《房地產投資信託基金守則》的借貸限制。融資策略可包括：

• REIT層面的信貸額度，提供靈活的收購資金
• 以特定物業作抵押的特殊目的公司（SPV）層面融資
• 永續證券或混合型工具，可在不造成股權攤薄的情況下提供額外資本
• 策略性運用發行新基金單位的20%一般性授權，伺機募集權益資本

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與其他亞洲REIT制度的比較

了解香港相對於其他主要亞洲REIT市場的定位，可為架構決策提供重要參考背景：

新加坡

新加坡REIT（S-REIT）在REIT層面享有稅務穿透待遇，已分派的REIT收入無需繳納企業所得稅。然而，新加坡會對向非居民投資者作出的分派徵收預扣稅（一般為10%至15%，視乎稅務協定寬免而定）。香港對分派不徵收預扣稅，為國際投資者帶來優勢。

日本

日本REIT（J-REIT）若符合分派要求（通常為可分配利潤的90%），可將向基金單位持有人的分派從應課稅收入中扣除，從而有效實現稅務穿透。然而，日本的企業稅環境及監管複雜性，可能使J-REIT的架構構建比香港REIT更具挑戰性。

中國內地

中國的REIT市場仍處於發展階段，基礎設施REIT（C-REIT）於2020年推出。其監管框架仍在不斷演變，與香港的開放市場模式相比，國際投資者的准入渠道仍然受到較多限制。

澳洲

澳洲REIT（A-REIT）受惠於穿透式稅務處理，但在澳洲複雜的稅務體系下運作。對於以亞洲為重心的投資組合，香港能提供更簡易的稅務合規程序及更直接的跨境架構構建方案。

本文僅供參考，並不構成稅務、法律或投資建議。投資者及房地產投資信託基金（REIT）發起人應就其具體情況，以及香港和海外稅法對其個別情況的適用性，諮詢合資格的稅務及法律顧問。