重點速覽
- 香港：採用累進差餉制度——應課差餉租值在 HK$550,000 或以下的物業徵收 5%，較高租值物業則分別遞增至 8% 及 12%（2025 年 1 月生效）
- 中國內地：並未在全國範圍內徵收房產稅；自 2011 年起僅在上海（0.4-0.6%）及重慶（0.5-1.2%）推行試點計劃
- 交易稅項：中國內地徵收契稅（截至 2024 年 12 月，大多數住宅物業為 1-1.5%）以及 5-9% 的物業銷售增值稅
- 土地業權：香港實行土地批租制度（通常為 50 年），而中國內地則批出土地使用權（按用途劃分為 40 至 70 年不等）
- 地租：香港就適用物業每年徵收應課差餉租值的 3%
- 改革進展：中國內地持續評估在全國推行房產稅的可行性，但截至 2025 年尚未公佈明確時間表
了解物業稅制：兩種截然不同的體系
香港與中國內地在物業稅務方面展現了兩種截然不同的模式，反映出兩地獨特的管治架構、經濟政策以及土地業權體系。香港擁有建立數十年、成熟且透明的差餉制度；而中國內地仍處於透過有限試點計劃推行房產稅的試驗階段。
對於在大灣區營運的物業投資者、外籍人士及企業而言，深入了解這些根本差異，對稅務籌劃、投資決策以及跨境物業持有至關重要。
香港的差餉制度
差餉運作機制
香港的差餉是對所有物業徵收的一種間接稅，是政府收入的重要組成部分。該制度建基於「應課差餉租值」的概念——即評估物業在指定估價依據日期於公開市場的出租年租值。
主要特點包括：
- 差餉須每季預先繳交
- 業主與佔用人均有責任繳交（通常由租約釐定）
- 應課差餉租值每年根據市場租值重新評估
- 2025-26年度估價的指定依據日期為2024年10月1日
累進差餉制度（2025年）
自2025年1月1日起，香港對住宅物業實施累進差餉制度，取代原先5%的劃一徵收率：
| 物業類型 | 應課差餉租值範圍 | 差餉徵收率 |
|---|---|---|
| 住宅物業 | HK$550,000或以下 | 5% |
| 住宅物業 | HK$550,001 - HK$800,000 | 首HK$550,000按5%計算 + 其後超出部分按8%計算 |
| 住宅物業 | 超過HK$800,000 | 首HK$550,000按5%計算 + 隨後HK$250,000按8%計算 + 其後超出部分按12%計算 |
| 非住宅物業 | 所有租值 | 5% |
地租
除了物業差餉外，香港的適用物業亦須繳納按應課差餉租值3%計算的地租。這源於香港的土地批租制度，在該制度下，除全港唯一的永久業權物業聖約翰座堂外，政府在法律層面上擁有所有土地。
實例：香港差餉計算
個案：應課差餉租值為 HK$1,000,000 的豪宅單位
計算方式（2025年1月起生效）：
- 首 HK$550,000 @ 5% = HK$27,500
- 次 HK$250,000 @ 8% = HK$20,000
- 餘額 HK$200,000 @ 12% = HK$24,000
- 全年差餉總額：HK$71,500
- 地租 @ 3%：HK$30,000
- 全年繳付總額：HK$101,500（按季繳交）
中國內地房產稅框架
試點計劃：上海及重慶
與香港全面的差餉制度不同，中國內地並未對持有的住宅物業徵收全國性房產稅。相反，自2011年1月28日起，有兩個城市實行了試點計劃：
| 城市 | 目標物業 | 稅率 | 主要特點 |
|---|---|---|---|
| 上海 | 新購的第二套住房及超過平均價格門檻的物業 | 0.4% - 0.6% | 僅適用於新購住房（不包括存量房）；本地居民首套住房獲豁免 |
| 重慶 | 獨棟別墅及高檔住房 | 0.5% - 1.2% | 聚焦於豪宅市場；一般價值房屋按 0.5% 徵稅 |
試點計劃的影響
研究顯示這些試點的結果各有不同：
- 上海：研究指出，房產稅有效令樓價降低估計約 11-15%，顯示在遏抑投機方面取得一定成效
- 重慶：與預期相反，豪宅價格上升 10-12%，反映出儘管開徵稅項，需求依然持續
- 影響範圍有限：相關稅項僅影響相對少數的物業，且稅率被認為過於溫和，未能對整體市場產生重大影響
中國內地的交易相關稅項
雖然持有期房產稅仍處於試點階段，但中國內地已擁有一套完善的交易相關稅制：
1. 契稅（2024 年 12 月更新）
買方在取得土地使用權或物業所有權時須繳納契稅：
- 標準稅率：3% 至 5%（因省份而異）
- 優惠稅率（2024 年 12 月 1 日起生效）：
- 面積為 140 平方米或以下的首套或第二套住房為 1%
- 面積超過 140 平方米的物業為 1.5%
2. 增值稅（VAT）
自 2016 年 5 月 1 日起，物業交易中以增值稅取代了營業稅：
- 標準稅率：物業銷售為 9%（計入買價）
- 簡易計稅法：2016 年 4 月 30 日前取得的物業為 5%
- 增值稅免徵：北京、上海、廣州及深圳持有 2 年或以上的住宅物業可獲免徵
- 新增值稅法：全面的增值稅法規將於 2026 年 1 月 1 日起生效
3. 土地增值稅（LVAT）
房地產賣方須繳納土地增值稅，稅率按物業轉讓的應稅增值額實行 30% 至 60% 的超率累進稅率。
實際案例：中國內地置業
情境：在上海購買第二套住房，價格為人民幣 10,000,000 元（130 平方米，一手新盤）
交易成本：
- 買價：人民幣 10,000,000 元
- 契稅 @ 1%（140 平方米以下）：人民幣 100,000 元
- 增值稅 @ 9%：人民幣 900,000 元（通常已包含在房價內）
- 買方總成本：人民幣 10,100,000+ 元
年度房產稅（上海試點）：
- 若物業價格超出平均價格門檻：每年 0.4-0.6%
- 預計每年稅額：人民幣 40,000 - 人民幣 60,000 元
土地業權：根本分別
香港的批租土地制度
香港實行全面的批租土地制度：
- 政府擁有權：所有土地均屬中華人民共和國所有，由香港特別行政區政府負責管理
- 批租年期：1997年起批出的土地標準租期為50年；較早期的租期可能為75年、99年，甚至長達999年
- 唯一的永久業權物業：聖約翰座堂是香港唯一擁有永久業權（Freehold）的物業
- 續期機制清晰：《政府租契續期條例》（2024年7月）訂明清晰的續期程序——沒有續期權利的租契可自動獲延長50年，每年徵收相當於應課差餉租值3%的地租，毋須補繳地價
- 政府規管權力：批地租契包含各項契約條款及條件，讓當局對土地發展及用途擁有重大的規管權力
中國內地的土地使用權
中國內地將土地所有權與土地使用權明確區分：
- 雙重所有權結構：城市土地屬國家所有；農村土地屬集體所有
- 使用權年限：
- 住宅：70年
- 工業／辦公：50年
- 商業：40年
- 經濟價值等同性：研究顯示，在5%的折現率下，70年期的土地使用權價值約相當於永久業權（Fee simple）價值的97%
- 續期不確定性：與香港透明的續期機制不同，中國內地尚缺乏詳盡的全國性指引，在年期屆滿時為物業業主帶來不確定性
全面對比：香港與中國內地
| 比較範疇 | 香港 | 中國內地 |
|---|---|---|
| 差餉／房產稅 | 累進制：應課差餉租值（租金價值指標）的5-12% | 無全國性稅項；僅在2個城市推行試點計劃（0.4-1.2%） |
| 涵蓋範圍 | 全港所有物業 | 僅限於試點城市的新購或豪宅物業 |
| 地租 | 每年應課差餉租值的3% | 不適用 |
| 契稅 | 不適用 | 大部分住宅為1-1.5%（截至2024年12月）；標準稅率為3-5% |
| 銷售增值稅 | 不適用 | 9%（簡易計稅法為5%）；在主要城市持有滿2年或以上可獲豁免 |
| 土地產權制度 | 土地批租權（通常為50年） | 土地使用權（按用途劃分40至70年） |
| 續期機制 | 清晰透明（按3%地租自動續期50年） | 未明確；缺乏全面的全國性指引 |
| 稅制成熟度 | 制度成熟，具數十年歷史 | 處於試點階段；全國推行時間表尚不明確 |
| 繳納頻率 | 每季預繳 | 每年繳納（僅限試點城市） |
| 估值基準 | 應課差餉租值（市值租金估算） | 物業買入價或評估值 |
跨境投資影響及考量
香港居民投資中國內地
- 交易成本考量：與香港較為簡單的印花稅機制不同，在內地置業涉及較高的前期成本（契稅 + 增值稅）
- 持續稅務不確定性：房產稅試點計劃可能擴大，或會影響現有持有的物業
- 土地產權年期考量：40至70年土地使用權且續期條款未明，相比之下香港的50年批租期更為清晰且續期機制透明
- 稅務規劃：宜把握入市時機，以受惠於優惠契稅稅率及增值稅豁免
內地居民投資香港
- 持有成本清晰可預測：與內地持續演變的稅務環境不同，香港的差餉及地租透明且可預先計算
- 豪宅稅負較高：累進差餉制度（最高達12%）自2025年1月起對高價值物業產生顯著影響
- 買家印花稅：非香港永久性居民須在標準印花稅之上額外繳付15%的買家印花稅
- 健全穩健的法律架構：香港成熟的物業法律體系為長期持有物業提供更高確定性
未來改革展望
中國內地房產稅擴展
2021年10月23日全國人民代表大會常務委員會的授權，賦予國務院將房地產稅改革試點擴大至更多城市的權力。然而，截至2025年：
- 未有明確時間表：專家預計未來數年將採取分階段推進的方式，但目前尚無官方的全國推行時間表
- 經濟優先方針轉變：近期稅務政策側重於透過降低契稅稅率來支持物業市場，而非擴大房地產稅試點
- 地方政府財政收入：房地產稅改革旨在減少對土地出讓收入的依賴，落實時需要審慎推進
- 區域差異：全國推行必須考慮物業價值、經濟發展水平及各地實際情況的巨大差異
香港持續演進的制度
香港的差餉制度持續演進：
- 累進差餉制度：2025年1月起對豪宅物業實施累進差餉制度，是數十年來最重大的變革
- 地契續期明確清晰：2024年7月生效的《政府租契續期條例》為地契續期提供了前所未有的透明度
- 估價精準度：每年重估應課差餉租值，確保制度反映最新市場狀況
業主的實務考慮因素
稅務策劃策略
在香港：
- 每年留意應課差餉租值重估（依據日期：10月1日）
- 了解累進差餉制度對豪宅物業（應課差餉租值超過HK$550,000）的影響
- 將每季繳費安排納入現金流規劃
- 計算總持有成本時，須同時考慮差餉及地租
- 就商業物業而言，在租約中明確協商差餉的繳付責任
在中國內地：
- 核實物業是否符合上海或重慶試點計劃的徵稅標準
- 把握入市時機以享受契稅減免優惠（現行優惠稅率已延長至2025年）
- 在主要城市持有住宅物業滿2年或以上，以符合免徵增值稅資格
- 密切留意可能影響現有物業資產的房地產稅改革公佈
盡職審查要點
在任一司法管轄區購置物業時：
- 核實稅務狀況：獲取完整的繳稅記錄，並確認無未清繳稅款或負債
- 了解租賃／使用權條款：仔細審視剩餘年期及續期條件
- 計算總持有成本：計入所有適用稅項，而非僅計算買入價
- 諮詢當地專業人士：稅法不斷演變，專業建議有助確保合規並實現稅務優化
- 考慮貨幣風險：跨境投資涉及匯率風險，並會影響稅務成本
常見誤解
誤解與事實
誤解：「香港徵收 5% 的物業稅。」
事實：自 2025 年 1 月起，香港根據應課差餉租值級別實施累進制度（5%、8%、12%）。非住宅物業則維持在 5%。
誤解：「在中國內地買樓就代表擁有該土地。」
事實：你獲得的是特定年期（40-70 年）的土地使用權，而非土地所有權。所有城市土地均歸國家所有。
誤解：「中國內地與西方國家一樣，設有全國性房產稅。」
事實：自 2011 年以來，只有上海和重慶開展了有限的房產稅試點。大多數物業稅項均於交易階段徵收（如契稅、增值稅）。
誤解：「香港差餉是按物業市值計算的。」
事實：差餉是按應課差餉租值計算——即物業的估算年租值，而非市場買入價。
監管機構及資源
香港
- 差餉物業估價署：應課差餉租值、差餉計算及估價冊的官方來源
- 稅務局：負責管理物業稅（與差餉不同）
- 地政總署：提供土地批約年期、租約條件及地租資料
中國內地
- 財政部：發布稅收政策公告，包括契稅及增值稅法規
- 國家稅務總局：落實國家稅收政策
- 地方稅務局：負責上海及重慶房產稅試點管理
- 自然資源部：負責土地使用權及產權事宜
重點摘要
- 成熟體系 vs 試點探索：香港實行涵蓋全港且具數十年歷史的全面差餉制度；而內地房產稅仍處於試驗階段，僅在兩個城市推行有限的試點計劃。
- 香港累進差餉制度：自2025年1月起，香港的累進差餉制度對應課差餉租值HK$550,000或以下徵收5%，HK$550,001至HK$800,000徵收8%，HK$800,000以上徵收12%，對豪宅物業影響顯著。
- 內地側重交易稅項：內地稅收主要集中於物業交易環節——契稅（大部分住宅為1-1.5%）、增值稅（9%或5%）及土地增值稅（30-60%）——而非持續徵收的年度房產稅。
- 土地產權明確度差異：香港2024年7月的租約續期條例提供了明確的續期條款（按3%地租自動續期50年），而內地土地使用權續期程序在缺乏全面國家指引下仍存在不確定性。
- 跨境投資複雜性：投資者必須妥善應對截然不同的制度——香港可預測的持續持有成本，對比內地偏重前期的交易稅項及不斷演變的房產稅格局。
- 改革時間表未明：儘管中國於2021年授權擴大房產稅改革試點，但截至2025年仍未有明確的全國推行時間表，近期政策重點主要在於透過稅收優惠支持房地產市場。
- 專業諮詢至關重要：鑑於法規不斷演變及跨境複雜性，投資者在兩地進行稅務優化、合規申報及投資規劃時，均極需尋求專業意見。
免責聲明：本文提供截至 2025 年 12 月有關香港及中國內地物業稅務的一般資訊。稅務法例及法規或會變更。物業業主及投資者在作出與物業相關的決定前，應就自身的具體情況諮詢合資格的稅務專業人士及法律顧問。
加入討論
0 評論