財產稅比較

重要提示：如果租賃活動構成業務，或物業由法團擁有，則有關收入可能須繳納利得稅（首 HKD 2 million 為 8.25%，其後為 16.5%），而非物業稅。法團若已就租金收入繳納利得稅，可申請豁免物業稅。

中國內地的租金收入稅制

在中國內地，個人業主的租金收入被視為個人所得稅（IIT）的一部分。該稅制更為複雜，並根據租金金額及納稅人的稅務居民身分適用不同的稅率及扣除額。

標準稅率：租金收入按 20% 單一稅率計徵

然而，其扣除機制與香港有顯著分別：

• 如每月租金收入 ≤ CNY 4,000：扣除 CNY 800，然後按 20% 稅率計算
• 如每月租金收入 > CNY 4,000：扣除總收入的 20%，然後按 20% 稅率計算

每月租金 CNY 10,000 的計算範例：

應課稅收入 = CNY 10,000 - (CNY 10,000 × 20%) = CNY 8,000
應繳稅款 = CNY 8,000 × 20% = CNY 1,600

此外，外國投資者及特定實體必須按年度租金收入繳納 12% 的城市房地產稅，這大幅增加了非居民的總稅務負擔。

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詳細比較：香港 vs 中國內地

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主要差異重點

1. 簡單與複雜

香港提供更簡單、更具可預測性的稅務架構。應評稅淨值（扣除 20% 法定免稅折讓後）按 15% 標準稅率徵稅，意味著業主可以輕鬆計算其稅務負擔。由於法定免稅折讓是自動扣除的，因此無需記錄實際修葺開支。

中國內地採用分層扣除制度，根據每月租金金額而有所不同。雖然 20% 的名義稅率看似高於香港的 15%，但根據所適用的扣除方法，實際稅率可能相若。然而，境外投資者須繳納額外 12% 的城市房地產稅，大幅增加其整體稅務負擔。

2. 開支的處理方式

兩者的關鍵差異在於開支的處理方式：

• 香港：不允許扣除實際的修葺及保養開支。相反，不論實際發生的費用多少，均劃一提供 20% 的法定免稅折讓。這對保養需求極低的物業較為有利，但對保養成本高昂的物業則較為不利。
• 中國內地：提供標準扣除額（800 元人民幣或 20%），而不考慮實際開支。這種標準化方法簡化了稅務合規程序，但無法反映個別物業的實際經濟情況。

3. 個人入息課稅選項（僅限香港）

香港納稅人可以選擇申請個人入息課稅，使其能夠：

• 合併所有收入來源（受僱工作、業務、物業）
• 以業務虧損抵銷物業租金收入
• 申索居所貸款利息扣除（每年上限為 HKD 100,000，若納稅人育有於 2023 年 10 月 25 日或之後出生的子女，上限則為 HKD 120,000）
• 受惠於累進稅率及個人免稅額

中國內地並無此項靈活性，內地的租金收入是以按月形式分開徵稅。

4. 境外投資者考量

境外投資者在兩地司法管轄區面臨不同的稅務待遇：

香港：對本地居民及非本地居民均適用相同的物業稅稅率（15%）。境外物業業主無需承擔額外稅務負擔，且香港不對物業出售徵收資本增值稅。

中國內地：對境外投資者的租金收入額外徵收 12% 的城市房地產稅，導致綜合稅負約為 28%（扣除相關費用後按 20% 個稅稅率計算得出的 16% + 12% 城市房地產稅）。這對非中國籍物業投資者的稅後回報產生重大影響。

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跨境投資考量

雙重課稅協定（DTA）優惠

《內地和香港特別行政區關於對所得避免雙重徵稅和防止偷漏稅的安排》（DTA）為跨境物業投資者提供了重要的寬免措施：

• 優惠預扣稅率：與中國內地的其他外國投資者相比，香港投資者享有更優惠的稅務待遇
• 物業相關股份的資本增值：若轉讓資產主要（≥50%）由中國境內不動產組成的內地公司股份，在轉讓後 3 年內須在中國按 10% 的預扣稅率繳稅
• 稅收抵免機制：根據 DTA，5% 的中國優惠預扣稅率可抵免香港利得稅
• 稅務居民身分判定：對於在兩地同時被視為居民的實體，將依據實際管理處所及註冊成立地點，透過雙方協商確定其稅務居民身分

2025 年及未來的架構考量

近期的發展已重塑跨境物業投資的規劃方向：

全球最低稅（第二支柱）：由 2025 年 1 月 1 日起，香港針對大型跨國企業集團實施收入計入規則（IIR）及香港最低補足稅（HKMTT）。此舉引入了 15% 的最低實際稅率，可能會對物業持有架構產生影響。

外地來源收入豁免機制（FSIE 2.0）：香港經擴大的機制對外地來源被動收入（包括來自內地物業的租金收入）的課稅產生重大影響。企業必須符合適當的經濟實質要求，方可維持豁免資格。

公司遷冊機制：截至 2025 年 5 月，香港全新的外地公司遷冊來港機制容許海外公司遷冊至香港，但必須審慎考慮中國內地的間接轉讓規則，以避免產生意料之外的稅務負擔。

實用架構建議

1. 企業持有 vs 個人持有：在香港，以企業名義持有物業可受惠於利得稅兩級制（首 200 萬港元利潤稅率為 8.25%）；而在內地，企業稅率（25%）則高於個人稅率（20%）。
2. 控股公司選址：受惠於雙重課稅協定（DTA）優惠，香港仍然是投資中國內地物業極具吸引力的控股公司註冊地，但必須滿足實質業務運作的要求。
3. 收入確認時間：香港採用應計制徵稅（課稅年度為 4 月至翌年 3 月），而內地則按月／按交易基礎徵稅（稅務年度為 1 月至 12 月），這會影響現金流規劃。
4. 印花稅考量：香港的累進從價印花稅（2025 年 2 月 26 日生效）介乎 100 港元至 4.25% 不等，並對 24 個月內轉售的住宅物業徵收額外印花稅（SSD）。

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合規與申報要求

香港

• 物業稅報稅表：必須於課稅年度（截至 3 月 31 日）結束後的 5 月首個工作天或之前提交
• 自動交換財務帳戶資料（AEOI）：香港已參與 AEOI，要求金融機構申報其他司法管轄區稅務居民的帳戶資料
• 文件記錄：妥善保存租約、已繳差餉收據以及無法追討租金的記錄

中國內地

• 每月稅務申報義務：租金收入稅按月評稅，需要在全年中持續遵守合規要求
• 稅務居民身分規則：在中國境內居住滿 183 天的個人被視為稅務居民，須就全球收入繳稅
• 額外申報要求：外國投資者可能面臨反避稅規則下的強化申報要求
• 地方差異：部分城市對租金收入適用核定徵收率，可能與標準的 20% 稅率有所不同

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最新動態及 2025 年變更

香港

• 印花稅調整（2025 年 2 月 26 日）：適用於 100 港元印花稅的最高物業價值提高至 400 萬港元
• 累進差餉制度（2025 年 1 月 1 日）：針對住宅物業實施全新的累進差餉制度
• 居所貸款利息扣除：對於在 2023 年 10 月 25 日或之後有子女出生的納稅人，扣除上限提高至 120,000 港元
• 差餉寬減（2025-2026 年度）：首季差餉寬減上限為每個應課差餉物業 500 港元

中國內地

• 外籍人士稅收優惠政策延期：外籍人士各項專項附加扣除等稅收優惠政策由 2023 年延長至 2027 年
• 加強經濟實質要求：加強對企業架構及實益擁有權的審查
• 基本減除費用標準：符合條件的納稅人每年可享有人民幣 60,000 元的基本減除費用，另加專項附加扣除