重點概覽：香港聯名物業業權與物業稅
- 物業稅稅率：按應評稅淨值（扣除 20% 法定修葺及支出免稅額後的租金收入）以 15% 標準稅率計算
- 聯名業主責任：每位聯名業主均負有申報租金收入及繳納物業稅的法律責任，猶如其為唯一業主
- 報稅表格：聯名擁有物業使用 BIR57；全權擁有物業使用 BIR60
- 報稅期限：由表格發出日期起計 1 個月內（網上報稅可獲延長 2 星期）
- 記錄保存：業主必須保留租務記錄 7 年
- 稅款分攤：稅務責任通常按註冊的業權份額比例分攤
了解香港聯名物業業權與稅務
在香港置業（不論自住或投資），常見有多人共同持有業權的情況。這種安排稱為聯名擁有（Joint Ownership），業主必須清楚了解其法律架構及稅務影響。在香港的稅制下，共同擁有人須遵守特定的申報要求及稅務責任，而相關要求會因應業權結構的類型而有所不同。
香港稅務局（IRD）負責對源自香港物業的租金收入徵收物業稅。當物業由多人聯名擁有時，了解稅務責任如何評定、分攤及申報，對於符合法規以及妥善進行稅務規劃至關重要。
香港兩種聯名業權形式
在香港，共同擁有物業主要有兩種形式：聯權共有（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）及分權共有（Tenancy-in-Common）。雖然兩者均涉及共同享有物業權益，但它們在業權持有方式及其法律後果（特別是繼承權和稅務評稅方面）存在根本分別。
聯權共有（Joint Tenancy）
聯權共有的定義取決於「四項劃一性」（Four Unities）：佔有權劃一、權益劃一、產權劃一及時間劃一。這意味著：
- 佔有權劃一（Unity of Possession）：所有擁有人共同佔有整項物業
- 權益劃一（Unity of Interest）：所有擁有人持有相等且完全相同的權益
- 產權劃一（Unity of Title）：所有擁有人透過同一份法律文件取得業權
- 時間劃一（Unity of Time）：所有擁有人在同一時間取得其權益
聯權共有的核心特徵是尚存者取得權（Right of Survivorship）。當其中一名聯權共有人去世時，其物業權益會自動轉移予在世的聯權共有人，並由後者繼承整項物業。在稅務層面，聯權共有人會被視為單一擁有人處理。
分權共有（Tenancy-in-Common）
分權共有允許各擁有人持有物業中明確但不可分割的份額。主要特點包括：
- 份額可以相等（例如 50/50）或不相等（例如 60/40、70/30）
- 所有分權共有人均有權佔用整項物業
- 無尚存者取得權——每位擁有人的份額均為獨立個體
- 擁有人去世後，其份額將計入其遺產，並根據其遺囑或無遺囑繼承法例轉移予繼承人
這種架構在處置個人份額方面提供更大的靈活性，並允許根據各方的出資比例或協議釐定不同的業權比例。
比較表：聯權共有 vs 分權共有
| 特點 | 聯權共有（長命契） | 分權共有 |
|---|---|---|
| 業權份額 | 僅限均等份額（例如兩名擁有人各佔 50/50） | 均等或不均等份額（例如 60/40、70/30） |
| 尚存者繼承權 | 有 — 尚存擁有人自動繼承 | 無 — 份額透過遺囑或無遺囑繼承法傳予繼承人 |
| 稅務處理 | 在稅務上被視為單一擁有人 | 按業權擁有份額比例承擔稅務責任 |
| 權益轉讓 | 須獲全體擁有人同意；轉讓後轉為分權共有 | 可獨立轉讓個人份額 |
| 遺產規劃 | 不能在遺囑中立囑餽贈份額（透過尚存者繼承權轉移） | 可在遺囑中將份額立囑餽贈予任何人 |
| 須具備「四項一致性」 | 是（佔有、權益、產權、時間一致） | 僅須具備佔有一致性 |
聯名擁有人的物業稅評稅
物業稅計算方法
香港的物業稅乃按物業的應評稅淨值，以 15% 的標準稅率徵收。計算公式如下：
應評稅淨值 = 租金總收入 - 20% 標準免稅額
應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
20% 的標準免稅額會自動扣除，用作修葺及其他支出。這意味著物業稅的實際稅率為租金總收入的 12%（即 80% 的 15%）。
租金收入的定義
就物業稅而言，租金收入包括：
- 在該課稅年度內已收取或應收取的租金
- 租客支付的頂手費（租賃溢價）
- 已收回先前無法追討的租金
可扣除項目
在香港的物業稅制度下，只有少數項目可作扣除：
- 20% 標準免稅額：自動扣除，用作修葺及其他支出
- 已繳差餉：由業主同意繳付並已實際繳付的差餉
- 無法追討的租金：先前已評稅但其後證實無法追討的租金
不可扣除的支出：
- 地租
- 管理費
- 裝修或翻新費用
- 按揭利息支出
- 樓宇保險保費
聯名擁有人的稅務責任
稅務局在評定物業相關稅項時，主要以共同擁有人所持有的法定業權為依據。對於產生租金收入的物業：
- 聯權共有（Joint Tenancy）：在稅務評稅方面，聯權共有人會被視為單一全權擁有人處理
根據《稅務條例》的規定，每位聯權擁有人或分權擁有人均有責任在報稅表上申報租金收入並繳納物業稅，猶如其為唯一擁有人一樣。這項共同及各別法律責任確保稅務局可向任何一位聯名業主追討全數應繳稅款。
聯名業主的報稅規定
報稅表表格
視乎擁有權結構，適用的報稅表表格有所不同：
| 表格 | 說明 | 適用對象 |
|---|---|---|
| BIR60 | 個別人士報稅表 | 申報由個別人士全權擁有的物業之租金收入的唯一業主 |
| BIR57 | 物業稅報稅表 | 申報共同擁有物業之租金收入的聯權擁有人或分權擁有人 |
| BIR58 | 物業稅報稅表（法團） | 擁有出租物業的法團實體 |
重要提示：就 BIR57 而言，「其他人士」包括法團及法團以外的團體，並非僅指個人。
由誰人提交報稅表？
對於聯名擁有或共同擁有的物業：
- 年度物業稅報稅表（BIR57）會按個別物業向擁有人發出
- 報稅表通常會寄發給首名擁有人（即業權契約上列出的第一位擁有人）
- 任何一位擁有人均可代表所有共同擁有人填寫及簽署報稅表
- 每個物業只需提交一份報稅表，無須由每位共同擁有人各自提交
提交期限
物業稅報稅表必須按照嚴格的期限提交：
- 標準期限：由發出日期起計 1 個月內
- 網上報稅延期：如個案符合稅務局局長指定的條件，透過電子方式提交報稅表可自動獲延期 2 星期
- 課稅年度：由 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日（例如：2024/25 課稅年度涵蓋 2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日）
相同共同擁有人擁有多個物業
如物業由相同的共同擁有人聯名擁有，且租約並無指明每個個別物業的租金，擁有人可選擇以下兩種方式之一：
選項 1：在同一份報稅表內申報所有收入
- 在任何一份相關的物業稅報稅表內申報所有該等物業的合計租金收入
- 在其他物業稅報稅表內申報租金收入為「零」
- 清楚註明已申報所有租金收入的物業稅檔案號碼
選項 2：按應課差餉租值分攤
- 參考差餉物業估價署發出的差餉繳納通知書上的應課差餉租值分攤租金收入
- 在各別的物業稅報稅表內申報分攤後的收入
由獲授權代理人提交
物業擁有人可授權代理人代為提交報稅表：
- 須具備擁有人的書面授權
- 隨報稅表附上授權書或授權信的副本
保存紀錄的規定
法律規定物業業主須履行嚴格的保存紀錄責任：
- 業主必須保存及保留足夠的租金紀錄達 7 年
- 當評稅主任要求時，必須提供有關文件以作為各項扣除及申索的證明
- 紀錄應包括：租約、租金收據、差餉繳費收據，以及顯示租金存入的銀行月結單
影響共同擁有權的特殊情況
聯名擁有人去世
當聯名擁有人去世時，稅務處理方式將會改變：
聯權共有（Joint Tenancy）：
- 根據存活者取得權（Right of Survivorship），去世者的權益會自動轉移給尚存的聯權擁有人
- 尚存的擁有人將成為唯一擁有人（若原本只有兩名聯權擁有人）
- 稅務局將以尚存擁有人的名義開設新的物業稅檔案
- 若尚存擁有人成為唯一擁有人，去世日期之後的租金收入應申報於尚存擁有人的個別人士報稅表（BIR60）內
- 去世日期之前的租金收入則申報於去世者的最後一份報稅表或該期間的聯名報稅表內
分權共有（Tenancy-in-Common）：
- 去世者的物業份額將成為其遺產的一部分
- 該份額會根據遺囑或無遺囑繼承法例轉移給受益人
- 稅務局可能會開設新的物業稅檔案，以反映新的業權結構
- 遺產或受益人須承擔去世者按比例應付的稅務責任
選擇個人入息課稅
在某些情況下，共同擁有人選擇個人入息課稅可能會較為有利：
- 個人入息課稅允許將薪俸稅、利得稅及物業稅的入息合併計算
- 總入息將按薪俸稅累進稅率（2% 至 17%）計算，而非物業稅的 15% 標準稅率
- 此選擇可能會減少整體的稅務負擔，特別適用於符合以下條件的人士：
- 合資格享有扣除額及免稅額（已婚人士免稅額、子女免稅額、供養父母免稅額等）
- 總入息較低並落在較低的累進稅率稅階
- 擁有可用於抵銷租金收入的業務虧損
- 每位聯名業主均可就其所佔的租金收入份額獨立選擇個人入息課稅
改變業權架構
在聯權共有（俗稱「長命契」）與分權共有之間進行轉換會產生稅務影響：
- 在稅務上，有關轉換會被視為業權變更
- 稅務局可能會開立新的物業稅檔案以反映新的業權架構
- 視乎具體情況，該轉讓可能須繳納印花稅
- 妥善的法律文件對於確立新的業權份額至關重要
罰則與合規
違法行為與罰則
物業業主如觸犯以下違法行為，將會面臨罰則：
- 未有通知稅務局：在有關課稅年度結束後的 4 個月內，未有就收到租金收入一事通知稅務局
- 逾期提交：未能在指定期限內提交報稅表
- 不實資料：未能提供真實及準確的資料填寫報稅表
罰則可包括：
- 逾期提交報稅表可被處以 HK$10,000 的定額罰款
- 如申報不正確，最高可被判處相當於少徵稅款三倍的額外罰款
- 蓄意逃稅可被檢控，並可能被判處罰款及監禁
共同及各別的法律責任
請務必明白，所有共同擁有人均須就物業稅承擔共同及各別的法律責任：
- 稅務局可向任何一名共同擁有人追討全數應繳稅款
- 共同擁有人應相互協調，以確保準時報稅及繳款
- 共同擁有人之間就繳稅所作的內部安排，並不影響稅務局的追討權利
- 如其中一名共同擁有人欠繳稅款，其他擁有人或須代為繳付全數稅款，然後再向欠繳方追討
共同擁有人的實務考慮事項
溝通與協調
有效的共同擁有權管理，需要就稅務事宜進行清晰的溝通：
- 指定一名共同擁有人負責處理報稅及保存紀錄
- 建立按比例分攤租金收入及繳納稅款的機制
- 讓所有共同擁有人知悉報稅截止日期及評稅結果
- 以書面形式記錄有關稅務責任的內部協議
保存文件的最佳做法
妥善保存紀錄對稅務合規至關重要：
- 妥善保存所有租約正本
- 保存所有租金收據及付款紀錄
- 保留已繳納差餉的證明文件（徵收差餉通知書及繳款收據）
- 記錄任何物業空置期或減租情況
- 保存所有從稅務局收到的報稅表及評稅通知書
- 保留所有與稅務局就該物業往來的通訊文件
稅務規劃策略
共同擁有人應考慮不同策略，以優化其稅務狀況：
- 擁有權結構：根據遺產規劃需求及稅務影響，在聯權共有與分權共有之間作出選擇
- 擁有權比例：如屬分權共有，應規劃產權份額以反映實際出資比例及預期的稅務分攤
- 個人入息課稅：每年評估選擇個人入息課稅是否能減少整體稅務負擔
重點摘要
- 兩種業權類型：聯權共有（享有尚存者權益，份額均等）與分權共有（無尚存者權益，份額可均等或不均等）具有不同的法律和稅務影響。
- 每位共有人均須承擔責任：根據香港法律，每位聯權擁有人或分權擁有人在法律上均有責任申報租金收入並繳納物業稅，猶如其為唯一擁有人，因而產生共同及各別的責任（連帶責任）。
- 只需提交一份報稅表：聯名擁有的物業只需提交一份 BIR57 物業稅報稅表，任何一位共有人均可代表全體擁有人填寫及簽署。
- 稅款計算：物業稅按應評稅淨值（扣除自動享有的 20% 法定修葺及支出免稅折讓後的租金收入）的 15% 徵收，實際稅率相當於租金總收入的 12%。
- 扣除項目有限：只有 20% 的法定免稅折讓、業主繳付的差餉以及無法追討的租金可予扣除。管理費、按揭利息和裝修費用均不可扣除。
- 嚴格期限：須於發出後 1 個月內提交（網上申報可獲延長 2 星期）。相關租務紀錄須保存 7 年。
- 按比例分擔責任：就分權共有而言，稅務責任通常按已登記的業權比例分擔（例如 60/40 比例分攤）。
- 尚存者權益改變稅務處理：當聯權擁有人去世時，尚存的擁有人會自動繼承該份額，並須以不同方式申報隨後的租金收入（若成為唯一擁有人，則使用 BIR60 申報）。
免責聲明：本文僅提供有關聯名擁有情況下香港物業稅的一般資訊。稅務法例及法規或會變更。如需針對閣下具體情況的專業建議，請諮詢合資格的稅務專家或直接聯絡稅務局。
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