홍콩은 주택 중위 가격이 연간 중위 소득의 23.3배에 달하는 등 세계에서 가장 심각한 주거비 부담 위기에 직면해 있습니다. 홍콩은 데모그라피아(Demographia)의 국제 주택 구입 부담 보고서에서 10년 넘게 주택 마련이 가장 어려운 도시 1위를 차지해 왔습니다. 일종의 정기 보유세인 차조세(property rates)는 홍콩의 모든 주거용 부동산에 적용되지만, 정부의 서민 주거 안정 전략에서는 놀라울 정도로 제한적인 역할만을 수행합니다. 본 글에서는 차조세에 관한 사실과 공공 및 민간 주택에 대한 적용 방식, 그리고 홍콩의 전반적인 주택 정책 프레임워크 내에서의 위상을 살펴봅니다.

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홍콩의 부동산 차조세 제도 이해

차조세란 무엇인가?

홍콩의 차조세는 주거용 및 비주거용을 포함한 모든 부동산에 분기별로 부과되는 정기 보유세입니다. 징수된 세입은 정부 일반 세입의 일부를 구성합니다. 차조세는 부동산의 과세 평가액(rateable value)에 대한 백분율로 부과되며, 과세 평가액은 지정된 평가 기준일에 해당 부동산이 공실 상태로 임대 가능하다고 가정한 공개 시장에서의 예상 연간 임대 가치로 정의됩니다.

차조세 부과 체계 (2024-2025)

2025년 1월 1일부로 홍콩은 주거용 부동산에 누진 차조세 제도를 도입하여, 기존의 단일 세율 구조에서 중대한 전환을 맞이했습니다:

2024년 차등과세(개정) 조례(2024년 11월 1일 관보 게재)를 통해 공식화된 이 누진세 제도는 대다수 거주자의 부담 능력을 유지하면서 고가 부동산을 대상으로 합니다. 다만, 이러한 누진성은 일반 서민 주택이 아닌 고급 주택에 적용되며, 서민 주택은 표준 5% 요율을 계속 적용받는다는 점에 유의해야 합니다.

차등과세 감면: 임시 완화 조치

홍콩 정부는 주민들의 재정적 부담을 덜어주기 위해 연례 예산의 일환으로 정기적인 차등과세 감면 혜택을 제공합니다:

이 감면 혜택은 1분기 납부 차지세에만 상계 적용됩니다. 분기별 납부 차지세가 감면 한도를 초과하지 않는 경우 해당 분기에는 납부할 금액이 없습니다. 사용하지 않은 잔여 감면액은 이후 분기로 이월할 수 없습니다.

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부동산 차지세와 공공주택: 상호 작용 방식

홍콩 공공주택의 규모

홍콩의 공공주택 제도는 세계에서 가장 광범위한 제도 중 하나입니다. 전체 인구의 약 50%가 다음과 같은 형태의 공공주택에 거주하고 있습니다:

• 공공임대주택(PRH): 약 216만 명(인구의 약 30%)이 홍콩 주택위원회(Housing Authority)가 관리하는 약 850,700세대의 PRH 주택에 거주하고 있습니다.
• 보조금 지원 분양주택: 주택 소유 제도(HOS) 및 기타 프로그램을 포함하며, 수십만 명의 주민이 거주하고 있습니다.
• 총 HA 보유 주택: 주택위원회는 약 866,000세대의 공공임대 주택과 광범위한 보조금 지원 주택 물량을 관리하고 있습니다.

공공임대주택(PRH): 세입자의 부동산세(Rates) 납부

저소득 가구를 위한 보조금 지원 주택임에도 불구하고, PRH 세입자는 거주 주택에 대한 부동산세(Rates)를 납부할 의무가 있습니다. 운영 방식은 다음과 같습니다:

주택위원회(Housing Authority)는 저소득층 가구의 주거비 부담을 덜어주기 위해 임대료를 의도적으로 낮게 책정합니다. 하지만 공공임대주택(PRH) 세대라고 해서 차등세(property rates)가 면제되지는 않습니다. PRH 세대의 과세평가액(rateable value)은 유사한 시장 임대료를 기준으로 산정되며, 세입자는 해당 평가액에 대해 표준 세율인 5%를 납부합니다.

주택소유계획(HOS): 민간 주택 소유주와 동일하게 납부하는 소유주

주택소유계획(HOS)은 민간 시장 가격을 감당할 수 없는 가구에 보조금을 통한 내 집 마련 기회를 제공합니다. HOS 아파트는 일반적으로 감정 시장 가치의 약 70%(30% 할인, 단 최근 분양 건은 최대 38% 할인 적용) 수준으로 공급됩니다.

HOS 소유주는 민간 부동산 소유주와 정확히 동일하게 과세평가액의 동일한 비율로 차등세를 납부합니다.

• 동일한 과세 체계 적용(RV ≤ HK$550,000의 경우 5%, 그 이상의 가치에 대해서는 누진세율 적용)
• 다른 모든 부동산 소유주와 동일한 차등세 감면(rates concessions) 혜택 적용 대상
• 보조금 지원 주택 지위에 따른 특별 면제나 세율 인하 혜택 없음

HOS 소유주는 제공받은 보조금과 관련된 추가 비용을 부담해야 합니다. 공개 시장에서 아파트를 매도하려면(제한 기간 이후 허용되며, 일반적으로 5년, 2022년 이후 신규 HOS 아파트의 경우 10년으로 연장됨) 재판매 가격에 원래의 할인율을 적용한 금액에 해당하는 토지 프리미엄(land premium)을 주택위원회에 납부해야 합니다. 이는 정부 보조금을 일부 회수하기 위한 조치입니다.

비교: 공공주택 vs 민간주택 차등세(Rates) 적용 방식

핵심 인사이트: 홍콩은 모든 주택 유형에 대해 차등평가세(Rates)를 일률적으로 적용합니다. 공공임대든 보조금을 받는 자가 주택이든 관계없이 저렴한 주택(affordable housing)에 대한 면제, 세율 감면 또는 특별 혜택은 없습니다. 이는 사회주택에 대해 재산세를 면제하거나 감면해 주는 많은 해외 관할구역과 뚜렷한 대조를 이룹니다.

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국제 비교: 다른 국가는 사회주택을 어떻게 취급하는가

차등평가세를 통해 저렴한 주택에 과세하는 홍콩의 접근 방식은 사회주택에 우대 세제 혜택을 제공하는 경우가 많은 다수의 OECD 국가와 크게 다릅니다.

OECD 국가: 광범위한 면제 및 감면 혜택

OECD의 종합 연구 보고서인 'OECD 국가의 주택 과세(Housing Taxation in OECD Countries, 2022)'에 따르면:

• OECD 38개 회원국 모두 부동산에 정기 보유세를 부과합니다.
• 사회주택 프로젝트는 재산세율 감면 또는 면제 대상에 해당하는 경우가 많습니다(브라질 및 여러 유럽 국가 등).
• 많은 국가에서 저소득 부동산 소유자, 고령자, 장애인 등의 개인은 재산세를 면제받거나 감면받을 수 있습니다.

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홍콩 주거 부담 완화의 실질적인 정책 수단

재산세(Rates)가 홍콩의 모든 주택에 적용되기는 하지만, 이는 정부의 주거 부담 완화 정책 수단 중 극히 일부에 불과합니다. 실질적인 정책 수단은 다른 곳에 있습니다.

토지 프리미엄: 정부의 핵심 정책 수단

토지 불하 및 토지 이용 조건 변경에 대해 정부가 부과하는 비용인 토지 프리미엄(Land Premium)은 주거 부담가능성과 정부 세입을 결정하는 데 있어 재산세보다 훨씬 더 큰 비중을 차지합니다:

• 토지 프리미엄 비용은 전체 개발 프로젝트 비용의 50%를 차지합니다
• 최근 몇 년간 주택 관련 세입(토지 프리미엄 및 인지세)은 총 정부 세입의 27.4%~42.0%를 차지했습니다
• 정부의 "고(高) 프리미엄, 저(低) 임대료" 정책은 막대한 토지 매각 수입을 창출하는 수익성 높은 부동산 시장을 조성합니다
• 보조금 지원 주택의 경우, 정부는 우대 프리미엄 조건으로 토지를 공급할 수 있습니다:
  • 홍콩주택협회(HKHS)는 보조금 지원 분양 주택(Subsidised Sale Flat) 프로젝트에 대해 시장 가치를 기준으로 토지 프리미엄을 납부합니다.
  • 과거 제도(예: 공무원 협동조합 건축 협회 제도)는 전체 시장 가치의 3분의 1 수준으로 토지를 제공했습니다.

정부의 이해충돌: 인지세와 토지 프리미엄은 거래 가격을 기준으로 산정되기 때문에 부동산 가격이 상승할수록 정부의 수입도 증가합니다. 주택 정책 연구자들의 지적에 따르면, 이는 주거 비용을 절감하고자 할 때 구조적인 이해충돌을 야기합니다.

인지세 폐지 (2024년 2월): 더욱 중대한 정책 변화

2024년 2월 28일, 폴 찬(Paul Chan) 재정사장은 모든 수요 관리 인지세를 즉시 폐지한다고 발표했으며, 이는 요율 감면보다 훨씬 더 큰 영향을 미치는 정책 변화였습니다:

2021년 정점 대비 20% 이상 급락한 홍콩 주택 시장을 되살리기 위해 마련된 이번 인지세 폐지는 부동산당 연간 HK$500~1,000 수준의 재산세(rates) 감면보다 몇 자릿수나 더 큰 규모의 정책적 개입을 의미합니다.

공공임대주택의 직접 임대료 보조

주택위원회(Housing Authority)가 공공임대주택(PRH) 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 활용하는 주요 수단은 재산세 감면이 아니라 파격적으로 낮은 임대료입니다:

• 평균 PRH 임대료: 월 HK$2,297 (시장 시세보다 훨씬 낮음)
• 2024년 10월 10% 인상 후에도 PRH 임대료는 민간 시장 임대료의 일부에 불과함
• 시세 이하의 임대료를 통한 이러한 직접 보조금은 부동산 재산세 면제로 얻을 수 있는 잠재적 혜택을 압도함

토지 공급 및 주택 생산

정부는 주로 다음 방안을 통해 주거비 부담 문제를 해결하기 위해 전력을 다하고 있습니다:

• 주택 개발을 위한 토지 공급 확대
• 절차 간소화 및 혁신적인 건축 공법(예: 모듈러 통합 건축 - MiC)을 통한 주택 공급 프로젝트 가속화
• 다음을 포함한 정책적 이니셔티브:
  • 40세 미만 HOS(주택소유계획) 신청자를 위한 추가 추첨 기회 부여
  • 40세 미만 신청자 전용 화이트폼 2차 시장 제도(White Form Secondary Market Scheme, 토지 프리미엄이 면제된 보조금 지원 아파트 구매) 쿼터 1,500개 추가 배정

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논쟁: 서민형 주택 공급을 위해 부동산 평가세의 누진성을 강화해야 하는가?

홍콩이 고급 부동산에 대한 누진세율을 도입(2025년 1월 시행)했으나, 서민형 주택 지원을 위해 세금 부과 시스템이 더 많은 역할을 해야 하는지에 대한 논쟁은 지속되고 있습니다.

누진성 강화 및 서민형 주택 면세를 지지하는 주장

면제 반대 논거 (현재 정부 입장)

누진 차등과세 개혁: 2025년의 변화

2025년 1월에 도입된 누진 차등과세제는 홍콩이 기존의 단일세율 부동산 과세 방식에서 벗어난 최초의 주요 전환점을 나타냅니다.

• 고급 부동산 대상: 최고 세율 12%는 과세평가액이 HK$800,000를 초과하는 경우에만 적용됩니다.
• 서민 주택에 대한 영향 최소화: 민간 주거용 부동산의 98%(및 사실상 모든 공공주택)에는 기존 5% 세율이 유지됩니다.
• 세수 재분배 잠재력: 고급 부동산에 대한 높은 세율은 이론적으로 더 많은 서민 주택 보조금 재원으로 활용될 수 있습니다.
• 정책적 선례: 정부가 평가세를 누진적인 정책 도구로 활용할 의지가 있음을 보여줍니다.

핵심 질문: 홍콩이 고급 부동산을 대상으로 누진세율을 도입할 의향이 있다면, 반대 방향으로 누진성을 확대하여 검증된 서민 주택에 대한 평가세를 감면하거나 면제하지 못할 이유가 무엇일까요? 이는 현재 진행 중인 정책 논의에서 핵심 질문으로 남아 있습니다.

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정책 분석: 부동산 평가세가 서민 주택 정책 수단으로 활용되지 않은 이유

홍콩이 서민 주택에 대한 부동산 평가세 면제를 도입하지 않은 이유를 이해하려면 홍콩 고유의 주택 정책 체계와 재정 구조를 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 부동산 관련 수입에 대한 정부의 재정 의존도

홍콩 정부는 총수입의 27.4%~42.0%를 주택 관련 세원(토지 프리미엄 및 인지세)에서 확보합니다. 부동산 평가세 자체의 비중은 상대적으로 작지만, 정부의 재정 모델은 근본적으로 부동산 부문과 결부되어 있습니다. 전체 주택의 거의 50%에 대해 평가세를 면제할 경우 상당한 세수 부족 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 보편적 서비스 요금 원칙

홍콩의 평가세(Rates) 제도는 모든 부동산 점유자가 제공받는 공공 서비스의 가치에 비례하여 정부 세수에 기여해야 한다는 원칙에 따라 운영됩니다. 과세평가액(Rateable value)은 서비스 소비의 대리 지표인 연간 임대 가치를 반영하도록 설계되어 있어, 순수한 부유세라기보다는 일종의 서비스 이용료 성격을 띱니다.

3. 직접 보조금 모델의 높은 효율성

홍콩은 세제 감면 대신 직접적인 메커니즘을 통해 서민 주거 안정을 지원하는 방식을 선택했습니다.

• 공공임대주택(PRH) 임대료는 월 약 2,300홍콩달러로, 15,000홍콩달러 이상의 시장 가격 대비 매월 약 12,000~15,000홍콩달러 상당의 보조금 효과가 있습니다.
• PRH 가구당 연간 임대료 보조액: 약 144,000~180,000홍콩달러
• 면제 시 잠재적 연간 평가세 절감액(연간 평가세 1,500~2,000홍콩달러 가정): 약 1,500~2,000홍콩달러
• 보조금 비율: 임대료 보조금 혜택이 잠재적 평가세 감면 혜택보다 72~120배 더 큽니다.

이러한 관점에서 볼 때, 기존의 직접 보조금에 비해 평가세 면제에 정책적 관심과 행정 자원을 투입하는 것은 추가적인 실익이 미미합니다.

4. 주택위원회의 혜택 직접 전달 메커니즘

정부가 평가세 감면 조치를 제공할 경우, 주택위원회(Housing Authority)는 월 임대료를 차감하는 방식으로 이러한 혜택을 PRH 세입자에게 직접 전달합니다. 이를 통해 공공임대주택 거주자는 별도의 면제 절차 없이도 제공되는 모든 평가세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

5. 근본적인 제약 요인으로서의 토지 공급

홍콩의 주택 위기는 근본적으로 공급 위기입니다. 주거용으로 할당된 토지가 79km²(전체 토지 면적의 7%)에 불과하고 희소한 토지를 둘러싼 경쟁이 치열한 상황에서, 공급 확대만이 유일하고 지속 가능한 장기적 해결책으로 여겨집니다. 누진세든 면제 기반이든 부동산 차지세(Rates) 정책은 이러한 근본적인 제약을 해결하지 못합니다.

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결론

홍콩의 재산세는 모든 주택 유형에 일률적으로 적용되며, 서민 주택에 대한 면제나 특별 대우는 없습니다. 이는 사회주택에 대해 재산세 우대 혜택을 제공하는 많은 해외 관할권과 뚜렷한 대조를 이룹니다. 홍콩은 2025년 1월 고급 부동산에 대한 누진세율(고가 부동산에 최대 12% 부과)을 도입했으나, 모든 공공주택을 포함한 대다수 주택에는 여전히 기본 5%의 세율이 적용됩니다.

정부가 재산세를 서민 주택 지원 수단으로 활용하지 않기로 한 결정은 더 효과적인 다른 메커니즘에 의존하겠다는 정책적 선택을 반영합니다. 여기에는 개발 비용을 50% 이상 절감할 수 있는 토지할증금 감면, 공공임대주택(PRH) 세입자에게 연간 HK$144,000-180,000의 절감 혜택을 주는 직접 임대료 보조금, 주택소유계획(Home Ownership Scheme) 주택에 대한 30-38%의 분양가 할인 등이 포함됩니다. 이러한 정책적 개입에 비하면 가구당 연간 약 HK$1,500-2,000 수준인 재산세 면제의 잠재적 혜택은 미미합니다.

그러나 홍콩이 세계에서 가장 심각한 주거비 부담 위기(주택 중위 가격이 중위 임금의 23.3배)에 지속적으로 직면함에 따라, 재산세와 서민 주택을 둘러싼 논쟁은 계속되고 있습니다. 고급 부동산에 대한 누진세율 도입은 홍콩이 재산세 평가 제도를 정책 수단으로 활용할 의지가 있음을 보여줍니다. 이러한 누진성이 국제적 관행에 발맞추어 검증된 서민 주택에 대한 세율 면제나 감면 등 반대편 영역까지 확대될 것인지는 향후 정책 과제로 남아 있습니다.

궁극적으로 재산세는 홍콩의 주거비 부담 문제에서 부차적인 요소에 불과합니다. 진정한 해결책은 토지 공급 확대, 주택 건설 가속화, 토지할증금 정책 개혁, 그리고 저소득층을 위한 견고한 직접 보조금 프로그램 유지에 있습니다. 재산세 정책이 서민 주택에 대한 상징적인 지원을 제공하는 방향으로 발전할 수는 있으나, 홍콩의 근본적인 주택 위기를 해결하기 위한 주요 수단은 될 수 없을 것입니다.

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출처 및 참고 자료

홍콩 뉴스 및 정책 분석

• news.gov.hk - 공공주택 임대료 10% 인상
• Hong Kong Free Press - 2024년 홍콩 예산안: 추가 인지세 폐지
• CBRE - 누진 평가세율 제도, 중고급 주거용 부동산에 영향

국제 비교 자료

• OECD 조세 정책 연구 - OECD 국가의 주택 과세 (2022)
• OECD - OECD 국가의 주택 과세 핵심 요약
• UN-해비타트 - 유럽의 재산세 제도

학술 및 연구 자료

• Wikipedia - 홍콩의 공공주택
• Wikipedia - 홍콩의 주거