香港は世界で最も深刻な住宅負担能力危機に直面しており、住宅価格の中央値は年間賃金中央値の23.3倍に達しています。同市はデモグラフィア（Demographia）の「国際住宅負担力調査」において、10年以上にわたり世界で最も住宅購入が困難な都市の首位に選ばれ続けています。経常的な不動産税の一形態である不動産評価税（差餉）は香港のすべての居住用不動産に課されますが、政府の手頃な価格の住宅供給戦略において果たす役割は驚くほど限られています。本記事では、不動産評価税の実態、公営住宅および民間住宅への適用状況、そして香港のより広範な住宅政策フレームワークにおけるその位置付けについて検証します。

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香港の不動産評価課税制度を理解する

不動産評価税（差餉）とは？

香港の不動産評価税（差餉）は、居住用・非居住用を問わずすべての不動産に対して四半期ごとに課される経常税です。徴収された税収は政府の一般歳入の一部を構成します。評価税は不動産の「課税評価額（Rateable Value）」に対する一定の割合として課税されます。この課税評価額は、指定された評価基準日において、当該物件が空室で賃貸可能であると仮定した場合の、公開市場における推定年間賃貸価値として定義されます。

評価課税の構造（2024年〜2025年）

2025年1月1日より、香港は居住用不動産に対して累進評価課税制度を導入し、従来の均一税率構造から大きく舵を切りました。

2024年差餉（改正）条例（2024年11月1日公布）によって正式に導入されたこの累進制度は、大多数の住民の負担の適正さを維持しながら、より高額な不動産を対象としています。ただし、この累進制が適用されるのは高級不動産であり、標準税率5%が引き続き適用される手頃な住宅には適用されない点に留意する必要があります。

差餉の減免措置：一時的な負担軽減策

香港政府は、住民の財政的負担を軽減するため、年度予算の一環として定期的に差餉の減免措置を実施しています。

これらの減免措置は、第1四半期の納付すべき不動産税（差餉）のみを相殺します。四半期ごとの納付税額が減免上限額を超えない場合、その四半期の支払いは不要となります。未使用分を以降の四半期へ繰り越すことはできません。

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不動産税（差餉）と公営住宅：その相互関係

香港における公営住宅の規模

香港の公営住宅制度は世界最大規模のものの1つです。人口の50%近くが以下を含む何らかの形態の公営住宅に居住しています。

• 公営賃貸住宅（PRH）：香港房屋委員会が管理する約850,700戸のPRHユニットに約216万人（人口の約30%）が居住
• 補助金付き分譲住宅：居者有其屋計画（HOS）およびその他のプログラムを含み、数十万人の住民が居住
• 房屋委員会（HA）の総保有戸数：房屋委員会は約866,000戸の公営賃貸住宅ユニットおよび大規模な補助金付き住宅在庫を管理

公営賃貸住宅（PRH）：入居者が差餉（Rates）を負担

低所得者世帯向けの補助金付き住宅であるにもかかわらず、PRHの入居者は入居ユニットの差餉（不動産評価税）を支払う義務があります。その仕組みは以下のとおりです。

住宅管理局は、低所得世帯の負担能力を確保するため、賃料を意図的に低水準に設定しています。しかし、公営賃貸住宅（PRH）住戸に対する固定資産評価税（差餉）の免除はありません。PRH住戸の課税評価額は同等の市場賃料に基づいて算出され、入居者はその評価額に対して標準である5%の税率を支払います。

住宅所有権制度（HOS）：民間物件所有者と同様の納税義務

住宅所有権制度（HOS）は、民間市場価格では購入が困難な世帯に対して補助金付きの住宅購入機会を提供します。HOS住宅は通常、査定市場価格の約70%（30%割引、近年の制度では最大38%割引）で提供されます。

HOS所有者は、民間不動産の所有者と全く同様に、課税評価額に対して同率の固定資産評価税（差餉）を支払います：

• 同一の課税構造が適用される（課税評価額が550,000香港ドル以下の場合は5%、それを超える評価額には累進税率）
• 他のすべての不動産所有者と同様に差餉（評価税）減免措置の対象となる
• 補助金付き住宅の地位に基づく特別な免除や軽減税率はなし

HOS所有者は、受領した補助金に関連する追加コストを負担します。公開市場で住宅を売却する場合（制限期間後に許可され、通常は5年間、2022年以降の新規HOS住宅については10年間に延長）、所有者は再販価格に当初の割引率を適用した金額に相当する土地プレミアム（補地価）を住宅管理局に支払う必要があります。これにより、政府補助金の部分的な回収が確保されます。

比較：公営住宅と民間住宅の評価税（差餉）の取り扱い

主なポイント： 香港では、すべての住宅形態に対して不動産税（差餉／Rates）が一律に適用されます。公営賃貸住宅であれ助成金付き所有住宅であれ、アフォーダブル・ハウジング（低中所得者向け住宅）に対する免税、軽減税率、特別な優遇措置はありません。これは、ソーシャルハウジング（公的住宅）に対して不動産関連税を免除または軽減している多くの諸外国の法域とは著しい対照をなしています。

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国際比較：他国におけるソーシャルハウジングの取扱い

不動産税を通じてアフォーダブル・ハウジングに課税する香港のアプローチは、ソーシャルハウジングが税制上の優遇措置を受けることが多い多くのOECD諸国とは大きく異なっています。

OECD諸国：広範な免税措置と軽減制度

OECDの包括的調査報告書『Housing Taxation in OECD Countries（2022年）』によると：

• OECD全38か国が不動産に対して経常的な保有税を課している
• ソーシャルハウジング事業は、不動産税の軽減税率や免税の対象となることが多い（ブラジルや欧州各国の例など）
• 多くの法域において、低所得の不動産所有者、高齢者、障害者などの個人は不動産税の免除または減額を受けることができる

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香港における住宅アフォーダビリティの真の政策レバー

香港では固定資産評価税（差餉）がすべての住宅に課されるものの、政府の住宅アフォーダビリティ政策ツールにおける位置づけは副次的な要素にとどまります。真の政策レバーは別のところにあります。

土地プレミアム：政府の主要レバー

土地プレミアム（土地の払い下げや借地権変更に対して政府が課す賦課金）は、住宅のアフォーダビリティと政府歳入を左右する要因として、固定資産評価税よりもはるかに大きな影響力を持っています：

• 土地プレミアムの賦課金は、開発プロジェクト総費用の50％を占める
• 近年、住宅関連歳入（土地プレミアムおよび印紙税）は政府総歳入の27.4%〜42.0%を占めている
• 政府の「高プレミアム・低家賃」政策は、莫大な土地売却収入を生み出す収益性の高い不動産市場を創出している
• 補助金付き住宅向けには、政府は優遇プレミアム価格で土地を払い下げることが可能：
  • 香港住宅協会（HKHS）は、助成金付き分譲住宅プロジェクトにおいて市場価値に基づくプレミアム（地価差額）を支払う
  • 過去のスキーム（公務員住宅協同組合スキームなど）では、市場価格の3分の1で土地を供与していた

政府の利益相反：印紙税および土地プレミアムは取引価格に基づいて算出されるため、不動産価格の上昇は政府の歳入増加につながります。これは住宅政策の研究者が指摘するように、住宅費用の削減を目指す上で構造的な利益相反を生み出します。

印紙税の撤廃（2024年2月）：より重大な政策転換

2024年2月28日、陳茂波（ポール・チャン）財政長官はすべての需要側管理印紙税の即時撤廃を発表しました。これは固定資産税の減免措置よりもはるかに大きな影響力を持つ政策転換です：

住宅価格が2021年のピークから20%以上急落したことを受けて香港の住宅市場を活性化させるために導入されたこの印紙税撤廃は、1物件あたり年間500〜1,000香港ドルの差餉（不動産評価税）減免措置を桁違いに上回る政策的介入を意味します。

公営住宅における直接的な家賃補助

香港房屋委員会（Housing Authority）が提供する公営賃貸住宅（PRH）入居者向けの主な負担軽減手段は、評価税（差餉）の減免ではなく、極めて低廉な家賃です。

• 公営賃貸住宅（PRH）の平均家賃：月額2,297香港ドル（市場相場を大幅に下回る水準）
• 2024年10月の10%引き上げ後であっても、公営賃貸住宅の家賃は民間市場の家賃のほんの一部にとどまります
• 市場価格を大幅に下回る家賃によるこの直接的な補助効果は、不動産評価税（差餉）の免除による潜在的な恩恵をはるかに上回ります

土地供給と住宅建設

政府は主に以下の取り組みを通じて住宅負担の改善に取り組むことを確約しています。

• 住宅開発のための土地供給の拡大
• プロセスの合理化や革新的な建設技術（モジュール統合建設工法：MiCなど）による住宅プロジェクトの供給加速
• 以下を含む政策イニシアチブ：
  • 40歳未満の居屋（HOS：住宅所有計画）申請者に対する抽選番号の追加割り当て
  • 40歳未満の申請者向けに確保された、白表二次市場スキーム（割安なプレミアム未納付公営住宅の購入制度）の1,500件の追加枠

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議論：アフォーダブル住宅向けに差餉（不動産税）の累進性をさらに高めるべきか？

香港は高級不動産に対する累進課税制度を導入したものの（2025年1月発効）、アフォーダブル住宅を支援するために対象評価制度をさらに活用すべきかどうかについて、現在も議論が続いています。

さらなる累進性とアフォーダブル住宅免税措置を支持する論拠

免除に対する反対論（現在の政府の立場）

累進的差餉改革：2025年に何が変わったか

2025年1月の累進的差餉制度の導入は、香港において一律税率による不動産課税からの初の大規模な転換を示しています。

• 高級不動産を対象：12%の最高税率は、課税評価額がHK$800,000を超える物件にのみ適用されます
• 手頃な価格の住宅への影響は軽微：民間居住用不動産の98%（および実質的にすべての公営住宅）は5%の税率にとどまります
• 歳入再配分の可能性：高級不動産に対する高い税率は、理論上、手頃な価格の住宅に対する補助金を拡充する財源となり得ます
• 政策上の前例：不動産税（差餉）を累進的な政策ツールとして活用するという政府の意向を示しています

重要な問い：香港が高級不動産を対象とする累進税率の導入に前向きであるならば、逆方向への累進性の拡大、すなわち認定された手頃な価格の住宅に対する不動産税の軽減または免除を行わないのはなぜでしょうか。これは、現在進行中の政策論争における中心的な課題であり続けています。

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政策分析：不動産税が手頃な価格の住宅供給ツールとして活用されてこなかった理由

香港が手頃な価格の住宅に対する不動産税の免除措置を採用してこなかった理由を理解するには、この都市独自の住宅政策の枠組みと財政構造を検証する必要があります。

1. 不動産関連収入に対する政府歳入の依存

香港政府は総歳入の27.4%～42.0%を住宅関連の財源（土地プレミアムおよび印紙税）から得ています。不動産税（差餉）自体が占める割合は比較的小さいものの、政府の財政モデルは根本的に不動産セクターと結びついています。住宅ストックの50%近くを不動産税の免除対象とすることは、歳入面で重大な課題を生じさせることになります。

2. 公共サービス費用負担（受益者負担）の理念

香港の差餉（固定資産税に相当）制度は、すべての不動産占有者が受ける行政サービスの価値に比例して財政収入に貢献すべきであるという原則に基づき運用されています。応課差餉租値（評価額）は年間賃貸価値（行政サービス消費の代理指標）を反映することを意図しており、純粋な富裕税というよりもサービス利用料としての性質を持っています。

3. 直接的補助モデルの方が効率的である点

香港は手頃な価格の住宅供給を支援するため、税免除ではなく直接的なメカニズムによる補助を選択しています。

• 公営賃貸住宅（PRH）の家賃（約HK$2,300/月）と市場相場（HK$15,000以上）の差額は、月額約HK$12,000〜15,000の補助に相当
• PRH世帯あたりの年間家賃補助額：約HK$144,000〜180,000
• 免除された場合の潜在的な年間差餉削減額（年間差餉をHK$1,500〜2,000と仮定）：約HK$1,500〜2,000
• 補助比率：家賃補助額は、潜在的な差餉免除による恩恵の72〜120倍に匹敵

この観点から見ると、差餉の免除に政策的配慮や行政リソースを割くことは、既存の直接補助と比較してごくわずかな追加効果しか生み出しません。

4. 房屋委員会の還元メカニズム

政府が差餉の減免措置を実施する場合、房屋委員会（Housing Authority）は月額家賃と相殺することでこれらの恩恵を直接PRH入居者に還元します。これにより、個別の免除制度を設けることなく、公営住宅の住民に差餉軽減措置の恩恵が行き渡るようになっています。

5. 根本的な制約要因としての土地供給

香港の住宅危機は根本的に供給危機です。住宅用途に割り当てられている土地はわずか79 km²（総土地面積の7%）に過ぎず、希少な土地をめぐる激しい競争がある中、供給の拡大こそが唯一の持続可能な長期的解決策とみなされています。累進制であれ免除制であれ、不動産税（差餉）政策はこの根本的な制約に対処するものではありません。

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結論

香港における固定資産税（差餉）は、すべての住宅タイプに一律に適用され、アフォーダブル・ハウジング（手頃な価格の住宅）に対する免除や特別な優遇措置はありません。これは、社会住宅（ソーシャルハウジング）に固定資産税の優遇措置が適用される多くの海外諸国・地域とは著しい対照をなしています。香港では2025年1月に高級物件を対象とした累進税率が導入され、高額不動産には最大12%が課されるようになったものの、公営住宅を含む住宅の大半には依然として標準の5%の税率が適用されています。

固定資産税をアフォーダブル・ハウジングの政策手段として利用しないという政府の決定は、より効果の高い他のメカニズムに依存するという政策的選択を反映しています。これには、開発コストを50%以上削減できる土地プレミアム（補償金）の減免措置、公営賃貸住宅（PRH）の入居者が年間HK$144,000〜180,000節約できる直接家賃補助、および住宅所有計画（HOS）フラットに対する30〜38%の購入価格割引などが挙げられます。これらの施策と比較すると、固定資産税の免除による潜在的な恩恵は1世帯あたり年間HK$1,500〜2,000程度にとどまり、ごくわずかなものです。

しかし、香港が世界で最も深刻な住宅負担能力の危機（住宅価格の中央値が賃金中央値の23.3倍）に直面し続ける中、固定資産税とアフォーダブル・ハウジングをめぐる議論は続いています。高級物件への累進税率の導入は、香港政府が税率制度を政策手段として活用する姿勢を示しています。国際的な慣行に合わせて、この累進制が最終的に反対側の層にも拡大され、認定されたアフォーダブル・ハウジングに対して課税が免除または減額されるようになるかどうかは、今後の政策展開における未解決の課題です。

結局のところ、固定資産税は香港の住宅負担能力問題における副次的な要素に過ぎません。根本的な解決策は、土地供給の拡大、住宅建設の加速、土地プレミアム政策の改革、そして低所得層向けの強固な直接補助金プログラムの維持にあります。税率政策がアフォーダブル・ハウジングに対する象徴的な支援を提供する形へと進化する可能性はあるものの、香港の根本的な住宅危機を解決するための主要な手段となることは決してないでしょう。

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出典および参考文献

香港のニュースおよび政策分析

• news.gov.hk - 公営住宅の賃料が10%値上げへ
• Hong Kong Free Press - 2024年度香港予算案：住宅市場活性化に向け追加印紙税を撤廃
• CBRE - 累進評価税制が中高級住宅物件に影響へ

国際比較の参考資料

• OECD税制政策研究 - OECD諸国における住宅課税（2022年）
• OECD - OECD諸国における住宅課税 ハイライト
• 国連ハビタット - 欧州における固定資産税制度

学術および研究資料

• Wikipedia - 香港の公営住宅
• Wikipedia - 香港の住宅事情