註：所示稅率自2025年2月26日起生效。各稅階交界處適用邊際寬免規定。

已取消的主要區分

是次稅制改革廢除了以往制度中的多項差別待遇：

• 居留身分：不再區分香港永久性居民與非永久性居民
• 置業狀況：首次置業與再次置業享有完全相同的稅率待遇
• 物業類型：住宅與非住宅物業適用同一稅率結構
• 買家實體：個人買家與公司買家繳付相同稅率

返回頂部

市場反應：成交量與價格走勢

2024年成交量激增

樓市「撤辣」對物業成交量產生了立竿見影且顯著的提振作用。根據美聯物業及差餉物業估價署（差估署）的數據，市場反應超出最初預期：

一手與二手市場之間的表現差異揭示了重要的市場動態。新盤銷售從各項改革措施中獲益尤甚，發展商積極推售庫存單位，以把握買家重燃的入市意欲。二手市場成交量雖有增長，但成交金額基本持平，反映儘管交投轉趨活躍，樓價依然承壓。

內地買家入市現象

撤銷 15% 買家印花稅（BSD）後，內地買家入市步伐顯著加快，成為市場最重大的轉變之一。該買家群體目前佔香港整體物業成交量約 24%，幾乎是 2010 年歷史高位（9%，當時涉及內地買家的成交錄得 10,079 宗）的三倍。

這股入市熱潮受多項因素帶動：

• 撤銷以往阻礙非永久性居民入市、具懲罰性質的 15% 買家印花稅
• 相比深圳及廣州等內地一線城市更具性價比優勢
• 香港穩健的法律制度及產權保障架構
• 金管局放寬審批準則後按揭貸款條件更為寬鬆
• 各項人才入境計劃的推出，便利了獲取永久居留權的途徑

樓價走勢：結構性阻力下溫和復甦

雖然成交量強勁反彈，但樓價升幅相對溫和。業界預計 2025 年住宅樓價將上升約 3%——這溫和的升幅反映市場仍面臨持續的結構性挑戰。

限制樓價增長的主要因素包括：

• 供應過剩：預計未來 3 至 4 年將有約 108,000 個私人住宅單位供應市場
• 2025 至 2026 年落成量：預計將有超過 20,000 個新住宅單位落成，而 2024 年落成量已按年大增 75.1% 至 24,261 個單位
• 發展商定價壓力：包括萬科、新鴻基地產及嘉里建設在內的主要發展商，均對500萬港元以下的單位實施降價及各項優惠措施
• 利率環境：雖然HIBOR利率已見回落，但高企的借貸成本仍持續限制置業負擔能力
• 經濟不確定性：市場對香港經濟增長軌跡及地緣政治考量持審慎態度

返回頂部

政策演變時間線：十年的轉型歷程

返回頂部

配套措施：金管局放寬按揭措施

印花稅改革並非單獨推行。配合2024年2月28日的政策公佈，香港金融管理局（金管局）對物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施實施了大幅放寬：

這些調整大幅提升了置業人士的借貸能力，特別是配合印花稅「撤辣」措施後效果更為顯著。這種相互配合的政策方針，體現了政府提振樓市的全面策略。

返回頂部

專家分析：未來政策走向

穩定與鞏固：市場共識觀點

根據包括 PwC、KPMG、EY 及 Cushman & Wakefield 等國際知名顧問機構的分析，專家共識認為香港的印花稅架構已達到新的平衡點，並預期在中期內維持穩定。多項因素支持這項評估：

• 已達成政策目標：物業成交量大幅回升，顯示刺激措施成效顯著
• 市場狀況趨於平衡：供應增加配合需求溫和增長，減低了進一步干預市場的壓力
• 財政狀況考量：政府的財政赤字狀況可能會限制進一步寬減印花稅的空間
• 區域競爭力：現行稅率與其他亞洲主要金融中心相比大致具備競爭力

進一步改革的潛在情境

雖然短期內不大可能出現重大政策變動，但以下幾種情境或會觸發額外調整：

長期結構性考量

除了眼前的週期性調整外，若干結構性因素亦將影響香港印花稅政策的未來演變：

1. 財政可持續性：在政府出現財政赤字且面臨維持公共服務壓力的情況下，印花稅收入（在市況暢旺的年份可超過 HK$50 billion）在財政上依然至關重要。這使得刺激市場的目標與維持財政收入的需求之間存在內在矛盾。

2. 房屋負擔能力迫切性：香港長期面臨置業負擔能力的挑戰，房價與收入比率位居全球前列。雖然印花稅僅佔總置業成本的一部分，但進一步為大眾住宅市場減稅在政治層面上仍具吸引力。

3. 區域競爭：香港與新加坡、杜拜及其他金融中心爭奪國際資本和人才。印花稅負擔的相對水平會影響投資流向及選址決定，從而產生維持具競爭力稅率的壓力。

4. 與內地融合的動態：大灣區發展戰略以及與中國內地日益緊密的經濟融合，可能會推動房地產稅務框架的政策趨同或協調。

返回頂部

市場預測：2025年及以後

2025年前景展望

各大主要物業顧問機構已發布對2025年香港物業市場的預測，並以印花稅維持穩定作為基準假設：

• 成交量：預計將維持或略微超過2024年約67,000至70,000宗的水平
• 樓價走勢：市場普遍預測樓價將上升3%，但亦有部分分析師預計將繼續微跌0%至5%
• 一手銷售：發展商面臨去庫存壓力，可能維持積極的推盤步伐
• 內地買家：預計仍將是市場的重要力量，佔交易比例可能增至25%至30%
• 供應壓力：持續高企的落成量將在年代中期前限制樓價升幅

中期預測（2026-2029年）

第一太平戴維斯（Savills）及其他主要顧問機構根據當前政策背景發布了中期預測：

• 隨著過剩供應被吸納，樓價將逐步回穩
• 年成交量將穩定在60,000至75,000宗的可持續水平
• 印花稅競爭力在吸引國際買家方面持續發揮關鍵作用
• 針對特定市場板塊實施定向政策調整的空間

返回頂部

對各持份者的影響

物業投資者

• 交易靈活性：撤銷額外印花稅（SSD）使投資者能夠調整資產組合，免受持有期罰則限制
• 平等待遇：企業與個人投資者承擔相同的印花稅負擔，提高規劃的確定性
• 入市成本：印花稅佔購置成本的比例現介乎微不足道至溫和水平（最高為 4.25%）
• 政策風險：若市場再度過熱，現行的寬鬆機制或會面臨逆轉，惟短期內發生的機率似乎不高

發展商

• 銷售速度：撤銷樓市辣招有助提升新推樓盤的吸納率
• 買家群體擴大：在免除買家印花稅（BSD）負擔後，非本地買家帶來顯著的新增需求
• 競爭壓力：儘管需求環境改善，但充裕的市場供應仍要求採取具競爭力的定價策略
• 庫存管理：調整推盤時間更具彈性，毋須擔心買家因轉售物業面臨 SSD 風險而卻步

國際買家

• 成本平權：非香港永久性居民現時享有與本地買家相同的印花稅率，免除以往 15% 的 BSD 懲罰性稅項
• 簡化合規流程：全面適用第 2 標準稅率，降低了交易架構的複雜程度
• 價值優勢：以稅後基準計算，香港物業相較其他國際樞紐城市更具競爭力
• 財富規劃：消除基於身分的差別待遇，有助於推行資產多元化配置策略

首次置業人士

• 交易成本降低：價值不超過400萬港元的物業僅需繳納100港元印花稅，最多可節省59,000港元
• 消除競爭劣勢：首次置業者與投資者處於同等競爭地位（無優惠稅率之分）
• 負擔能力提升：結合金管局放寬按揭成數（LTV）上限，大幅降低總置業成本
• 轉售靈活性：免除額外印花稅（SSD）意味著若情況有變，轉售物業亦無須繳付罰款

返回頂部

結語：務實印花稅政策的新時代

香港的印花稅框架已歷經根本性轉變，由市場干預轉向市場促進。全面撤銷各項「辣招」調控措施，代表當局務實地承認過往政策雖然在樓市繁榮時期能有效抑制價格增長，但在需求疲弱和成交量下跌的下行週期中，已變得適得其反。

目前的政策平衡——其特點在於全面適用第二標準從價印花稅（AVD）稅率、撤銷歧視性徵稅，以及針對較低價值物業提供定向寬減——在中期內預計將可持續推行。儘管受結構性供求因素影響，樓價升幅依然溫和，但2024年及2025年初成交量的回升，印證了政府方針的有效性。

展望未來，最可能出現的情況是政策保持穩定，並進行漸進式微調以應對特定的市場板塊或狀況。除非市場出現急劇轉向投機過熱的情況（而目前的市場基本面並不支持此點），否則大幅重推「辣招」的可能性極低。相反，受財政因素考量以及現已實施的大規模刺激措施所限，進一步放寬政策亦面臨限制。

對市場參與者而言，當前環境提供了極佳的清晰度與靈活性。消除基於居留身份的差別待遇、取消持有期罰則，以及降低大眾市場物業的交易成本，為物業投資與置業創造了有利的框架。儘管整體經濟因素及供求動態最終將主導樓價走勢，但香港的印花稅機制已由市場阻力轉變為中性因素——這項重大演變使香港在未來數年處於有利的競爭地位。