香港酒店式公寓稅務處理

香港實行分類稅制，不同類別的入息按各自獨立的稅制徵稅。對於物業擁有人而言，理解物業稅與利得稅之間的區別至關重要：

物業稅適用於源自香港土地或樓宇的被動租金收入。它是按應評稅淨值以 15% 的標準稅率徵收，應評稅淨值的計算方法為租金總收入扣除 20% 的法定修葺及支出標準免稅額。物業稅制度下不允許扣除任何實際開支。

當租賃活動構成經營行業、專業或業務時，則適用於利得稅。在利得稅兩級制下，法團首 200 萬港元利潤的稅率為 8.25%，其後的利潤稅率為 16.5%；非法團業務的稅率則分別為 7.5% 及 15%。在計算應評稅利潤時，可以扣除實際的業務開支。

業務與被動收入界定準則

稅務局會根據多項因素來區分業務營運與被動性物業投資：

• 服務性質：提供廣泛類似酒店的服務（每日客房清潔、禮賓服務、客房送餐、提供早餐）顯示屬於業務營運
• 營運架構：積極的管理、市場推廣及住客關係管理，均顯示屬於業務活動
• 人員配置：聘用專職服務人員意味著屬於業務營運
• 住客與租客關係：住客頻繁更替的短期預訂類似於酒店營運模式
• 牌照許可：根據《旅館業條例》領有牌照的物業通常會被視為業務營運

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比較分析：物業稅與利得稅的稅務處理

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酒店房租稅：2025 年最新發展

一項對服務式住宅營運商影響深遠的措施已於 2025 年 1 月 1 日生效。根據立法會於 2024 年 10 月通過的決議，酒店房租稅（HAT）稅率由 0% 調高至 3%。

酒店房租稅適用於服務式住宅的情況

當向客人提供房間時，所有符合《酒店房租稅條例》下「酒店」定義的酒店、賓館或服務式住宅，均須徵收酒店房租稅。主要定義如下：

• 「酒店」指任何場所，其經營者表示會向任何到臨並能繳付合理款項以換取所提供服務與設施的人士提供住宿
• 「住宿」指租予客人作留宿用途的任何備有傢俬的房間或套房，包括常規傢俬、電器和固定附着物
• 「房租」包括提供酒店住宿的所有收費，例如加床、嬰兒床、主題佈置及延遲退房等

長期住宿的酒店房租稅豁免

值得注意的是，對於連續預訂 30 晚或以上的住宿，該次預訂中不少於連續 28 晚的房租毋須繳納酒店房租稅。這項豁免體現了短期酒店客人與長期居住者之間的區別。

不屬於酒店房租稅徵稅範圍的服務式住宅

稅務局接納某些服務式住宅不屬於酒店房租稅的徵稅範圍。具體而言，若服務式住宅明確並非向「客人」提供住宿——例如不為短暫住宿人士提供留宿處所，或屬於《旅館業條例》豁免範圍的物業——則毋須繳納酒店房租稅。

然而，該等物業必須保存足夠的記錄，以證明其營運模式及住宿詳情，藉以支持其不屬於酒店房租稅徵稅範圍的理據。

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服務費：稅務處理及影響

服務費是一個關鍵範疇，其稅務處理會因分類不同而有所差異：

在物業稅制度下

當服務式住宅被視為須繳納物業稅的被動出租物業時，租客支付的服務費會計入租金總收入中。業主不能扣除提供服務的實際成本；相反，只有標準的 20% 法定免稅額適用於包含服務費在內的租金總收入。

在利得稅制度下

當營運模式構成須課徵利得稅的業務時，服務費會被視為業務收入。其關鍵優勢在於，提供服務的實際成本（員工薪金、清潔用品、歸屬於服務的水電煤等雜費、維修保養費用以及其他營運開支）在計算應評稅利潤時均可獲扣除。

這可能導致截然不同的稅務結果，特別是對於提供廣泛服務且涉及龐大相關成本的物業而言。

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分類實務指引

適用於物業稅的特徵

若符合以下情況，您的服務式住宅較大機會屬於物業稅範疇：

• 租客簽署標準租約並具備已加蓋印花（打釐印）的租約文件
• 租期通常為 6 至 12 個月或以上
• 提供的服務極少且屬附屬性質（例如僅提供基本的物業維修）
• 沒有主動向短期旅客推廣
• 不設酒店式設施及服務，例如每日客房清潔、禮賓服務或送餐服務
• 租客享有住宅租客的獨有管有權及私隱預期

適用於利得稅的特徵

若符合以下情況，您的服務式住宅營運較大機會屬於利得稅範疇：

• 根據《旅館業條例》領有牌照
• 接受短期預訂（數天至數星期）
• 提供全面的酒店式服務（每日清潔、更換床單被鋪、禮賓服務）
• 由專門的服務團隊營運
• 向旅客及商務旅客進行推廣
• 住客被視為暫住者，而非簽訂租賃協議的租客

法團業主：豁免選項

在香港經營行業、專業或業務的法團，可向稅務局提出書面申請豁免物業稅。當租金收入已計入利得稅評稅中，或物業由法團佔用作業務用途時，這項安排尤為切合需要。任何已繳納的物業稅均可用作抵銷應繳的利得稅款。

此機制可避免雙重課稅，並確保經營租賃業務的法團業主納入利得稅制度課稅，從而可按實際開支扣除。

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備存紀錄規定

無論稅務分類為何，服務式住宅營運商均須備存完善的紀錄：

• 租賃／預訂文件：協議、預訂確認書及佔用條款
• 財務紀錄：租金收入、服務費及附有證明發票的所有營運開支
• 入住紀錄：住客／租戶資料、入住天數及流轉率
• 服務文件：所提供服務的性質與頻率、員工輪值表、服務成本
• 房租稅紀錄：對於須繳納房租稅（HAT）的物業，須備存詳細的房租收費及豁免證明文件
• 牌照文件：酒店牌照或獲豁免領牌要求的證明

這些紀錄可用於證明您的稅務申報立場；若稅務局對您的分類提出查詢或要求核實房租稅豁免申請，這些紀錄更是不可或缺。

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策略性稅務規劃考量

評估最佳架構

在選擇按物業稅還是利得稅處理時，需要分析多項因素：

開支水平：若您的實際營運開支超過總收入的 20%，按利得稅處理可能會更有利。服務成本高、員工人數多及營運開支龐大的物業，通常能受惠於實際開支扣除。

公司與個人持有：公司受惠於利得稅兩級制（稅率由 8.25% 起），並可適用虧損結轉條款。個人業主或會發現物業稅對被動投資而言更為簡便。

業務模式：若您是真正經營款待業業務而非純粹出租物業，利得稅的處理方式將符合您的商業實況，並提供合適的稅務待遇。

HAT 對定價及競爭力的影響

於 2025 年推行的 3% HAT 影響被歸類為酒店的服務式住宅。營運商必須考慮：

• 自行承擔稅項還是轉嫁予住客
• 相對於非 HAT 物業的競爭定位
• 安排較長租期（28 晚或以上）以符合 HAT 豁免資格
• 在定價中清晰披露 HAT 以保持透明度

模式之間的轉換

部分物業業主或會考慮轉換其營運模式，以獲取更有利的稅務待遇。然而，此類轉換必須反映物業營運方式的真實改變。稅務局（IRD）將審查營運的實質內容，而非僅僅是文件形式。

從酒店式營運轉換為住宅租賃需要實質的改變：延長租約期、取消短期住宿服務、停止酒店式市場推廣，以及建立傳統的業主與租客關係。同樣地，縮減服務以獲取物業稅待遇必須具有實質性，而非表面功夫。

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常見陷阱與合規問題

分類不一致

常見的錯誤是在不同情況下對同一物業申報不同的稅務處理。例如，為了物業稅目的而將收入視為被動租金，同時又在其他地方申報業務開支扣除，這種自相矛盾的做法會招致稅務局的審查。

證明文件不足

未能妥善保存足夠記錄以支持您的分類是一項重大風險。納稅人負有舉證責任，以證明營運模式究竟構成業務活動還是被動租賃。

酒店房租稅（HAT）豁免適用錯誤

部分營辦商為略少於連續 28 晚的預訂錯誤申報酒店房租稅豁免，或未能妥善記錄合資格的長期住宿安排。能證明連續入住晚數的清晰預訂記錄至關重要。

服務費分配錯誤

服務費分配不當（無論是未有將其計入物業稅下的租金收入，還是未有在利得稅下妥善核算為營業收入）都會帶來合規風險，並可能導致少報應課稅收入。