香港印花稅與新加坡及倫敦等其他金融中心之比較

主要金融中心的印花稅制度展現出截然不同的監管理念與競爭策略。香港、新加坡和倫敦各自將印花稅用作財政收入機制及政策工具，以引導其房地產和證券市場發展。本全面分析深入剖析這三大國際金融中心在物業交易與股票買賣方面的印花稅比較，以及其對投資者和市場競爭力的深遠影響。

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股票轉讓印花稅：證券市場競爭力

香港：策略性調低稅率以提升競爭力

香港擁有亞洲交投最活躍的股票市場之一，而證券交易印花稅對市場流動性及競爭力起著至關重要的作用。截至2023年11月，香港已將股票轉讓印花稅由0.26%下調至交易金額的0.2%，由買賣雙方平均分擔（各付0.1%）。是次下調反映了香港在面對日益激烈的區域競爭下，為維持其作為國際金融中心競爭優勢所作出的持續努力。

香港的印花稅劃一適用於所有市場參與者——與某些其他司法管轄區不同，做市商與一般交易者之間並無差別。該稅項適用於香港股票（定義為其轉讓必須在香港登記的股票）的轉讓，按代價或市場價值（以較高者為準）的0.2%徵收。

近期改革措施（2024年）

2024年12月，香港通過了重大修訂以提升市場競爭力：

• 房地產投資信託基金（REIT）豁免：全面豁免房地產投資信託基金股份或單位的轉讓印花稅，免除以往0.2%的稅費（買賣雙方各付0.1%）
• 期權做市商：對期權做市商實施印花稅豁免，以鼓勵衍生工具市場發展
• 政府策略：財政司司長陳茂波指出，雖然這些豁免屬於「短期財政犧牲」，但提升市場競爭力帶來的長遠效益足以彌補稅收減少的影響

新加坡：交易所上市豁免模式

新加坡採取獨特方式，區分上市與非上市證券。對於在新加坡交易所（SGX）上市的股份，其轉讓毋須繳納印花稅，因為此類交易涉及無紙化股份，不涉及實體轉讓文件。這項豁免使新加坡的交易所買賣證券極具競爭力，並促進了新交所的交易活動。

然而，對於非上市股份或私人公司股份轉讓，新加坡會按購買價或市值（以較高者為準）的 0.2% 徵收印花稅。對於成立超過 18 個月的公司，其市值由資產淨值（NAV）決定。印花稅必須在文件日期起 14 天內繳付，如不合規，罰款最高可達欠繳稅款的四倍。

其他考慮因素

• 物業持有實體：除了標準的 0.2% 股份印花稅外，合資格收購物業持有實體（PHE）的權益，亦須根據相關住宅物業的市值繳納買方額外轉讓印花稅（ACDB）
• 交易費用：新交所（SGX）交易須按交易價值徵收 0.0325% 的結算費（與印花稅分開計算）

英國：稅率較高並設有新上市寬免措施

英國對證券維持大幅較高的印花稅制度，反映了其歷史傳統以及對印花稅作為收入來源的持續依賴。股份轉讓的標準印花稅儲備稅（SDRT）或印花稅為代價的 0.5%，是香港稅率的 2.5 倍，亦顯著高於新加坡交易所買賣的豁免水平。

雙層稅率結構

• 標準稅率（0.5%）：適用於大多數股份轉讓，不論是電子形式（SDRT）還是紙本形式（印花稅向上捨入至最接近的 5 英鎊）
• 較高稅率（1.5%）：適用於股份轉讓予存託憑證發行人或結算服務營運商的情況——儘管這不適用於外國股份（即使其登記於英國股東名冊上）

2025 年財政預算案改革：英國上市寬免

作為 2025 年財政預算案中宣佈的一項具競爭力的重大舉措，英國將為在英國受規管市場新上市的公司提供為期 3 年的 SDRT 豁免，適用於 2025 年 11 月 27 日或之後上市的股份。這項豁免：

• 僅適用於常規轉讓的 0.5% 稅率（不適用於 1.5% 的存託／結算稅率）
• 不適用於合併、收購或涉及控制權變更的交易

未來現代化改革（2027年）

英國稅務海關總署（HMRC）在其 2025 年春季稅務更新中確認，計劃以統一、數碼化且自行申報的證券印花稅，取代現行的印花稅與 SDRT 雙軌制，預計於 2027 年推行。此項現代化改革旨在簡化合規流程及行政程序。

比較分析：證券市場

核心洞察：新加坡對交易所上市證券交易實施全面豁免，提供最有利的市場環境；而英國 0.5% 的稅率則顯著高於亞洲競爭對手。香港在 2023 年下調稅率以及 2024 年豁免房地產投資信託基金（REIT）印花稅，展現了為維持競爭力而作出的積極政策調整。英國於 2025 年推出新上市寬免措施，亦反映出其面對低稅率司法管轄區競爭壓力所作的應對。

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物業印花稅：截然不同的政策方針

香港：2024-2025 年重大放寬措施

香港的物業印花稅制度在 2024 年經歷了徹底變革，是該市房地產市場歷史上最重要的政策轉向之一。2024 年 2 月，政府全面撤銷過去十年間為遏抑過熱樓市而推行的所有需求管理措施（「辣招」）。

歷史背景與全面撤辣（2024 年 2 月 28 日）

以下三大主要印花稅已全面撤銷：

• 買家印花稅 (BSD)：此前非香港永久性居民購買住宅物業須繳付 7.5%（於 2023 年 10 月由 15% 調低）——已全面撤銷
• 新住宅印花稅 (NRSD)：此前香港永久性居民購買第二套或後續住宅物業須繳付 7.5%——已全面撤銷
• 額外印花稅 (SSD)：此前購入住宅物業後兩年內轉售須繳付最高達 20% 的稅款（於 2023 年 10 月由三年縮短至兩年）——已全面撤銷

《2024年印花稅（修訂）條例》於2024年4月19日刊憲，正式落實撤銷有關措施。這項重大政策轉變旨在振興香港住宅物業市場；此前該市場在經濟挑戰及區域競爭加劇下經歷了顯著下行。

現行架構：僅徵收從價印花稅

隨著需求管理措施撤銷，現時香港物業交易僅適用從價印花稅（AVD）。《2025-26年度財政預算案》進一步調整了從價印花稅稅率，自2025年2月26日起生效：

《2025年印花稅（修訂）條例》於2025年5月16日刊憲，落實將HK$100定額印花稅門檻由HK$300萬提高至HK$400萬，政府估計這將惠及約15%的物業交易。

租約印花稅

就香港的不動產租約而言，印花稅率介乎年租的0.25%至1%，視乎租期而定：

• 不超過1年：0.25%
• 1年至3年：0.5%
• 超過3年：1%

策略性影響

全面撤銷 BSD、NRSD 及 SSD 代表了政策的根本轉變。以往開徵這些稅項是為了遏抑投機投資並為樓價降溫。將其撤銷顯示香港比起控制樓價，更著重振興市場及提升競爭力，並有可能吸引以往因高昂附加稅而卻步的外國及中國內地投資者。

新加坡：積極的多層次降溫措施

與香港的放寬政策形成鮮明對比，新加坡維持著全球最嚴格的物業印花稅制度之一，其特點是設有多重稅項，旨在防止投機、調控外國投資，並確保國民的房屋負擔能力。

買家印花稅（BSD）

新加坡的 BSD 最近於2023年2月15日進行修訂，加強了累進稅制，並對豪宅物業徵收更高稅率：

2023 年推出的 6% 最高稅率專門針對高端豪宅市場。至於商業物業，買方印花稅（BSD）上限為 5%。

額外買方印花稅 (ABSD)

額外買方印花稅（ABSD）是新加坡最嚴厲的樓市降溫措施，其稅率最近一次調高是在 2023 年 4 月 27 日。該稅項因買家類別而有顯著差異，並按物業總值徵收：

2023年4月，針對外國人的額外買家印花稅（ABSD）由30%大幅調升至60%，成為全球最嚴格的外國買家限制措施之一，其明確目的是優先保障新加坡公民的置業需求，並緩解外來需求壓力。

賣家印花稅 (SSD) - 於2025年7月延長

2025年7月3日，新加坡宣布對2025年7月4日或之後購買的住宅物業之賣家印花稅（SSD）作出重大調整：

• 持有期延長：由3年延長至4年
• 稅率上調：各級稅率全面調高4個百分點

是次延長措施體現了新加坡持續致力於遏止短期投機炒賣，並推動長期置業。

繳付期限及罰款

所有新加坡印花稅（BSD、ABSD、SSD）必須在簽署買賣合約後 14 天內繳付。逾期繳款將面臨嚴厲罰款，最高可達稅款金額的 4 倍，並須加計利息。

2025年物業稅寬減

為減輕部分印花稅負擔，新加坡於 2025 年推出了壹次性物業稅寬減：

• 組屋（HDB flats）：20% 寬減（上限 1,000 新加坡元）
• 私人住宅物業：15% 寬減（上限 1,000 新加坡元）
• 免稅年值門檻由 8,000 新加坡元調高至 12,000 新加坡元（2025 年 1 月 1 日起生效）

英國：設有多項附加稅的累進制土地印花稅（SDLT）

英國的土地印花稅（SDLT）適用於英格蘭及北愛爾蘭的物業買賣（蘇格蘭採用土地及建築物交易稅；威爾斯則採用土地交易稅）。隨著 2022 年實施的臨時寬免起徵點於 2025 年 4 月 1 日屆滿，該稅制迎來了重大變更。

標準住宅印花稅（SDLT）稅率（自 2025 年 4 月 1 日起）

隨著臨時提高的起徵點於 2025 年 3 月 31 日屆滿，標準稅率已回復至 2022 年前的水平：

計算範例：非首次置業者於 2025 年 3 月購買價值 £600,000 的物業：

• 首 £125,000：0% = £0
• 隨後 £125,000（£125,001-£250,000）：2% = £2,500
• 餘下 £350,000（£250,001-£600,000）：5% = £17,500
• SDLT 總額：£20,000

首次置業人士稅務寬免

首次置業者可享有優惠待遇，包括更高的起徵門檻及較低的稅率：

• 首 £300,000 為 0%（門檻於 2025 年 4 月 1 日由 £425,000 下調）
• £300,001 至 £500,000 為 5%
• 超過 £500,000 的物業：適用標準稅率（不設首次置業寬免）

此項寬免特別針對首次置業人士，旨在鼓勵置業，同時維持來自再次置業買家及投資者的稅收。

額外物業附加稅

2024 年 10 月，財政大臣 Rachel Reeves 將額外物業（第二套物業、買樓出租投資）的附加稅率由 3% 調高至 5%，此附加費會在所有稅階的標準印花稅（SDLT）稅率之上額外徵收。

例子：於 2024 年 10 月 31 日後購入價值 £600,000 的買樓出租物業：

• 標準 SDLT：£20,000（如上述計算）
• 額外 5% 附加稅：£600,000 × 5% = £30,000
• SDLT 總額：£50,000

非英國居民附加稅

自 2021 年 4 月 1 日起，非英國居民在英格蘭或北愛爾蘭購買住宅物業，須在標準稅率之上額外支付 2 個百分點。如適用，此附加稅將與 5% 的額外物業附加稅一併疊加徵收。

公司買家

自 2024 年 10 月 31 日起，特定非自然人（公司、信託）購買超過 £500,000 的住宅物業，須按 17% 繳納 SDLT，這項懲罰性稅率旨在遏止以公司名義持有住宅物業。

申報要求

SDLT 申報表及稅款必須在物業成交（Completion）後 14 天內提交及繳付。逾期未辦理將招致英國稅務海關總署（HMRC）的罰款及利息。

物業印花稅全面比較

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對金融中心的競爭力影響

財政收入重要性 vs. 市場競爭力

印花稅是所有三個司法管轄區的重要收入來源，但其財政重要性各有不同：

• 香港：印花稅佔政府稅收總額的 15.4% 及本地生產總值（GDP）的 2.3%，突顯其財政重要性。政府明確承認「已在增加政府收入與維持金融市場發展的需要之間取得平衡」。2024-2025 年全面「撤辣」（撤銷樓市需求管理措施）及下調股票印花稅，表明儘管犧牲了財政收入，政府仍將市場競爭力放在首位。
• 新加坡：儘管會影響財政收入，仍維持嚴格的樓市調控措施，反映政策優先考慮社會目標（市民的房屋負擔能力、遏止炒風），而非將物業成交量最大化。2025 年 7 月延長賣方印花稅（SSD）進一步印證了這一承諾。
• 英國：高度依賴土地印花稅（SDLT）作為財政收入來源，同時試圖鼓勵首次置業人士入市。2024 年 10 月將額外物業附加稅從 3% 調高至 5%，以及 2025 年 4 月調低免稅起徵點，均彰顯了財政優先的方針；而 2025 年推行的新股上市印花稅寬減，則反映其意識到證券市場面臨的競爭壓力。

證券市場競爭

股票交易的印花稅差異帶來了顯著的競爭動態：

• 新加坡的競爭優勢：新加坡交易所（SGX）上市股份完全豁免印花稅，使新加坡成為三大樞紐中交易所買賣證券成本效益最高的地點。該項豁免鼓勵了企業在 SGX 上市及進行交易。
• 香港的策略性調整：2023 年 11 月將稅率由 0.26% 下調至 0.2%，以及 2024 年 12 月豁免房地產投資信託基金（REIT）轉讓印花稅，均體現了應對競爭壓力的積極政策反應。香港承認這些變革涉及「短期財政犧牲」，以換取「更具競爭力及活力的金融市場帶來的長遠經濟效益」，顯示出其對區域競爭的明確重視。
• 英國較高的成本結構：英國的印花稅儲備稅（SDRT）／印花稅稅率為 0.5%，是香港稅率的 2.5 倍，且普遍適用於所有交易（不同於新加坡的豁免政策）。2025 年實施的新上市寬減措施正視了此競爭劣勢，並試圖透過臨時豁免吸引 IPO，但該寬減措施並不適用於二級市場交易。
• 流動性影響：理論上，較高的交易成本會降低市場流動性及成交量。研究顯示，香港在2023年調低稅率，旨在面對來自中國內地交易所及新加坡的競爭時，應對成交量下滑的問題。

物業市場理念

這三個司法管轄區的物業印花稅機制，反映出截然不同的政策理念：

香港：重振市場與對外開放

2024年2月全面撤銷買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD），標誌著政策由「需求管理」大幅轉向「刺激市場」，主要由以下因素推動：

• 面對經濟挑戰下物業市場持續低迷
• 面對區內其他物業市場的競爭
• 吸引外資及中國內地投資的意願
• 意識到各項限制措施正在打擊市場成交量

這項放寬措施令香港成為三個市場中對外國投資者及多套物業買家最開放的市場，買家僅須繳納相對溫和的從價印花稅（AVD，最高稅率為4.25%）。

新加坡：社會政策優先於市場力量

新加坡積極的多層級機制優先考慮以下各點：

• 公民置業：公民購買首套物業僅須繳納買方印花稅（BSD，毋須繳納額外買方印花稅 ABSD），而非公民則須面對懲罰性稅率
• 防範投機：延長至4年的賣方印花稅（SSD）持有期（自2025年7月起生效）及調高的稅率，使短期投機在經濟上變得不可行
• 調控外國需求：對外國買家徵收60%的額外買方印花稅（ABSD，於2023年4月由30%倍增），代表著全球對外國買家限制最嚴格的機制之一
• 縮小貧富差距：政府明確指出，印花稅措施旨在對抗通脹及縮減收入差距

新加坡即使面對成交量可能受負面影響，仍願意持續收緊措施，體現出其強大的政治決心，將房屋視為社會福祉，而非純粹的投資資產。

英國：著眼財政收入並提供針對性寬免

英國的方針兼顧多項目標：

• 庫房收入最大化：高標準稅率（最高達 12%）以及 2024 年 10 月將額外物業附加稅上調至 5%，均反映出財政上的緊迫需要
• 支援首次置業人士：優惠待遇（價值不超過 500,000 英鎊的物業，首 300,000 英鎊享 0% 稅率）在對其他置業維持較高稅率的同時，鼓勵自住置業
• 遏抑投資：5% 的額外物業附加稅及 17% 的公司買家稅率，旨在將自住置業置於投資之上
• 非居民限制：相比新加坡的 60%，2% 的非居民附加稅相對溫和，反映出對外來投資採取更為平衡的方針

在臨時寬免措施到期後，於 2025 年 4 月回復至較低的起徵點（標準為 125,000 英鎊，首次置業者為 300,000 英鎊），顯示財政壓力凌駕於刺激市場的考量之上。

立法歷史與文化背景

各司法管轄區的印花稅制度均反映其獨特的立法演進及對稅務的文化取向：

• 香港：作為前英國屬地，香港從英國法律繼承了印花稅概念，但已在其低稅率、市場主導的理念下逐步演變。完全撤銷「辣招」（樓市降溫措施）的舉措，體現了盡量減少市場干預及積極應對競爭壓力的文化取向。
• 新加坡：發展出全球最精密的多元階梯式印花稅制度之一，反映出政府在市場力量與強而有力的社會政策干預之間取得平衡的施政方針。頻繁的調整以及實施積極嚴厲措施的意願，展現了政府對塑造市場走向能力的信心。
• 英國：土地印花稅（SDLT）是更廣泛的累進稅制的一部分。稅率、附加稅和減免措施的複雜性，反映了歷屆政府因應不同優先事項隨時間累積的多重政策目標。地區差異（蘇格蘭的 LBTT、威爾斯的 LTT）更增添了其複雜程度。

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投資者考量因素

物業投資者注意事項

購買單一住宅物業

• 最划算：香港（最高 4.25% 從價印花稅（AVD），樓價不超過 400 萬港元的物業可能僅需 100 港元）
• 中等：新加坡（公民購買首個物業，買方印花稅（BSD）按價值計為 1-6%）；英國（首置買家首 300,000 英鎊為 0%）
• 成本最高：新加坡（非公民需繳納 BSD + 60% 額外買方印花稅（ABSD））；英國（非首置買家購買高價值物業）

外國／非居民投資者

• 最划算：香港（已撤銷買家印花稅（BSD）；無論居留身分如何，均僅適用從價印花稅（AVD））
• 中等：英國（標準土地印花稅（SDLT）+ 2% 非居民附加稅 + 5% 額外物業附加稅（如適用））
• 成本最高：新加坡（60% ABSD + BSD——對大多數外國住宅投資者而言成本極高）

多個物業／投資組合

• 最划算：香港（已撤銷新住宅從價印花稅（NRSD）；每次購買僅適用從價印花稅（AVD））
• 中等：英國（在標準土地印花稅（SDLT）之上加徵 5% 額外物業附加稅）
• 成本最高：新加坡（公民購買第二／第三個物業需繳納 20-30% ABSD；非公民稅率更高）

短期投資／短炒轉售

• 最划算：香港（已撤銷額外印花稅（SSD）；英國不設短期轉售印花稅）
• 成本最高：新加坡（若於 2025 年 7 月起 1 年內出售，賣方印花稅（SSD）最高達 16%；在 4 年內逐年遞減）

證券投資者

交易所上市股票交易

• 成本最低：新加坡（新交所上市股票為 0%）
• 中等：香港（合共 0.2%，由買賣雙方分攤）
• 成本最高：英國（0.5% 股票印花儲備稅（SDRT），由買方支付；2025 年 11 月起新上市公司可獲 3 年豁免）

房地產投資信託基金（REIT）投資

• 最划算：香港（房地產投資信託基金自 2024 年 12 月起獲豁免）
• 其他司法管轄區：新加坡和英國對房地產投資信託基金交易徵收標準證券印花稅

非上市／私人公司股份

• 並列最低：香港及新加坡（均為 0.2%）
• 最高：英國（0.5% 標準稅率）

交易時機策略考量

投資者應留意近期及即將實施的變更，該等變更會影響入市時機的決策：

• 新加坡賣家印花稅（SSD）：於 2025 年 7 月 4 日前購買的物業適用舊有的 3 年期 SSD 機制；於該日或之後購買的物業則須遵守稅率更高的新 4 年期機制。短線投資者此前有誘因在此日期前完成交易。
• 英國土地印花稅（SDLT）門檻：2025 年 4 月 1 日起調低門檻（標準門檻由 £250,000 降至 £125,000；首置買家門檻由 £425,000 降至 £300,000），推高了多類交易的 SDLT。於 4 月 1 日前完成交易的買家受惠於較低稅率。
• 英國新上市寬免：考慮於 2025 年 11 月 27 日後在英國上市的公司可享有 3 年股票印花儲備稅（SDRT）豁免，在此期間或會提升倫敦對首次公開發行（IPO）的吸引力。
• 香港從價印花稅（AVD）門檻：2025 年 2 月 26 日起，100 港元定額印花稅門檻由 300 萬港元提高至 400 萬港元，使中低價物業買家受惠。

證券市場

• 新加坡提供最具競爭力的場所進行交易所上市證券交易，新交所（SGX）上市股份完全免徵印花稅
• 香港積極調整政策以維持競爭力——2023年將稅率下調至0.2%以及2024年的房地產投資信託基金（REIT）豁免措施，均展示了對區域競爭的積極回應
• 英國0.5%的稅率仍顯著高於亞洲競爭對手，儘管其2025年新上市寬免措施試圖透過暫時豁免來吸引首次公開招股（IPO）

政策方向

• 走勢分歧：香港正放寬市場（撤銷各項限制措施），新加坡在收緊政策（將額外賣方印花稅（SSD）延長至4年），而英國則好壞參半（更高的附加稅、更低的起徵點，但提供新上市寬免）
• 收入與競爭力之間的權衡：各金融中心均明確承認印花稅收入與市場競爭力之間的拉鋸——香港和英國近期均向競爭力作出讓步，而新加坡則將社會政策置於交易量之上
• 區域競爭至關重要：香港的政策變動明確提及與新加坡及中國內地市場的競爭，而英國的新上市寬免措施則承認來自全球交易所的壓力

投資者實用指南

• 對於海外物業投資者：香港沒有外籍買家附加稅，優勢最為明顯；而新加坡高達60%的額外買家印花稅（ABSD）則令其基本上難以涉足
• 對於證券交易員：新加坡的新交所為上市股份提供零成本交易，是高頻交易員最具成本效益的場所
• 對於物業投資組合：香港撤銷新住宅從價印花稅（NRSD），令持有多個物業的成本大幅降低，相較之下新加坡的額外買家印花稅（ABSD）累進幅度十分劇烈
• 對於短期物業交易：新加坡長達4年的賣方印花稅（SSD，最高可達16%）令物業短炒變得不合經濟效益，而香港及英國則沒有施加短期轉售懲罰

總結：香港、新加坡和倫敦的印花稅制度反映出截然不同的政策優先考量——香港優先考慮市場開放度與競爭力，新加坡著重社會政策及公民保障，而英國則在財政需求與針對性寬免措施之間取得平衡。投資者必須根據自身的具體情況、投資期和居民身份仔細評估這些機制架構，以優化稅後回報。