這些全面變革是為應對艱難的市場環境而推出。在2023年，住宅物業價格下跌了7%，成交量亦減少5%至約43,000宗的歷史低位。利率上升及外圍經濟不明朗因素導致市場氣氛審慎，促使政府撤銷俗稱「辣招」的監管措施，以振興物業市場。

2024年2月28日有何變動

是次改革取消了以往為物業交易帶來沉重財務負擔的三大主要印花稅類別：

• 買家印花稅（BSD）：以往非香港永久性居民及公司實體購置住宅物業須繳付15%稅率，現已調低至0%
• 額外印花稅（SSD）：以往物業在購入後24個月內轉售須繳納高達20%的稅率，現已全面撤銷，不再設有最短持有期要求
• 新住宅印花稅（NRSD）：以往香港永久性居民購置額外住宅物業須繳付15%稅率，現已完全取消

這項措施即時為所有物業買家營造了公平的競爭環境，不論其居留身份或過往置業紀錄如何，同時維持從價印花稅（AVD）為唯一的物業轉讓稅項。

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認識從價印花稅（AVD）

隨著BSD、SSD和NRSD的撤銷，從價印花稅現已成為香港主要的物業轉讓稅。於2024年2月28日或之後簽立的所有住宅及非住宅物業交易，均只須按第2標準稅率繳納AVD。

AVD第2標準稅率架構

現行的AVD第2標準稅率按物業價值採用累進稅率架構。相比以往適用於非本港居民及再次置業人士的15%劃一稅率，現行稅率大幅優惠得多：

實用範例：從價印花稅（AVD）計算

範例 1：中價住宅物業
物業價值：HK$7,000,000
應繳從價印花稅：HK$7,000,000 × 3.75% = HK$262,500

改革前比較：非香港永久性居民或非首次置業買家以往須繳納 15% 的買家印花稅（BSD）/ 新住宅印花稅（NRSD）加從價印花稅，印花稅總額超過 100 萬港元。新稅制下節省的金額超過 HK$750,000。

範例 2：入門級物業（上車盤）
物業價值：HK$2,800,000
應繳從價印花稅：HK$100（適用於 300 萬港元以下物業的定額稅率）

這項極低的稅率使初次置業者以及瞄準入門級市場板塊的投資者能夠非常輕鬆地入場置業。

範例 3：豪宅物業
物業價值：HK$25,000,000
應繳從價印花稅：HK$25,000,000 × 4.25% = HK$1,062,500

改革前比較：以往此類交易須繳付 15%（HK$3,750,000）加從價印花稅，在新架構下共可節省約 270 萬港元。

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策略性印花稅豁免及寬免措施

雖然從價印花稅現時統一適用於絕大多數物業交易，但香港的印花稅法例提供了幾項重要的豁免和寬免措施，精明的投資者可加以利用以節省大筆稅款。

1. 近親提名豁免

最具價值的豁免之一適用於涉及近親的物業提名。當物業買家提名近親取得物業所有權時，只要符合特定條件，即可免除額外的從價印花稅。

資格準則：

• 獲提名人必須為近親：父母、配偶、子女、兄弟或姊妹（包括全血親、半血親、領養及繼親關係）
• 獲提名人必須代表自己行事（並非作為另一方的代名人）
• 在提名時，獲提名人必須在香港沒有擁有任何其他住宅物業
• 提名必須透過法定法律文書妥善記錄

重要提示：雖然「辣招」已經撤銷，但於 2013 年引入的近親提名規則仍然有效。此豁免免除了提名本身的額外從價印花稅（AVD），但相關的基礎物業交易仍須按第 2 標準稅率繳納標準從價印花稅。

2. 遺產及繼承轉讓

將物業轉讓予已故人士遺產的受益人是另一個重要的豁免類別。若架構得當，此類轉讓可獲豁免從價印花稅（AVD）：

• 遺囑轉讓：根據有效遺囑轉讓的物業
• 無遺囑繼承轉讓：根據香港無遺囑繼承法律分配的物業
• 遺產執行人轉讓：由遺產執行人轉讓予合法受益人的物業

這項豁免確認了繼承轉讓並非商業交易，不應課徵轉讓稅項。妥善的遺產規劃文件對於符合獲得此項寬減的資格至關重要。

3. 配偶及家庭成員之間的送贈轉讓

直系家庭成員之間作為禮物的物業轉讓可享有優惠待遇，儘管並非完全豁免從價印花稅（AVD）。主要考慮因素包括：

• 當物業以低於市價轉讓或作為禮物送贈時，從價印花稅（AVD）乃根據市值計算，而非根據註明的代價
• 配偶之間的轉讓可由同一名律師代表雙方，從而減低法律費用

雖然從價印花稅（AVD）仍適用於物業贈與，但買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD）的撤銷，使家庭財富傳承的稅務效益較以往顯著提高。

4. 慈善機構豁免

符合《稅務條例》第88條獲豁免繳稅資格的慈善機構，在購置物業時可享有印花稅全免優惠。此項豁免適用於：

• 持有有效第88條免稅地位的註冊慈善團體
• 用於慈善用途的物業
• 住宅及非住宅物業轉讓

機構必須維持其第88條地位，並確保物業用途符合其慈善宗旨，方可保留此項豁免資格。

5. 政府及公共機構豁免

香港政府及若干公共機構進行的物業收購與轉讓，均獲豁免所有印花稅。這確保了公營部門能高效運作，避免為公共基建和服務收購土地時面臨稅務障礙。

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企業物業投資策略

在香港的印花稅機制下，尤其是2024年改革之後，企業架構為物業投資者帶來了獨特的機遇與考量因素。

直接購買物業 vs. 收購股份策略

其中一種精密策略是收購持有物業之公司的股份，而非直接購買物業。此方法利用了物業轉讓印花稅與股份轉讓印花稅之間的稅率差異：

比較分析：

重要考慮因素：

• 此策略要求該物業已透過公司架構持有
• 股份收購的法律及盡職審查費用可能較高
• 買方將承擔該公司的所有負債及責任，而非僅限於物業本身
• 會產生持續的公司合規及維護成本
• 在某些情況下可能適用反避稅條文

第45條寬免：集團內部物業轉讓

《印花稅條例》第45條為相聯法人團體之間的物業轉讓提供寬免，常用於企業重組及集團內部整頓架構。

資格要求：

• 轉讓人與承讓人雙方必須為相聯法團
• 其中一家公司必須實益擁有另一家公司至少 90% 的已發行股本，或
• 兩家公司必須擁有共同的法人股東，且該股東實益擁有每家公司至少 90% 的已發行股本
• 該相聯關係必須在轉讓時已存在

2024 年重大法律進展：

於 2024 年 7 月 5 日，香港高等法院上訴法庭在 John Wiley & Sons UK2 LLP v The Collector of Stamp Revenue 一案中作出具里程碑意義的判決，大幅收窄了對第 45 條寬免的詮釋。法庭裁定：

• 第 45 條寬免僅適用於發行股份的法團實體（公司），而非所有類型的法團
• 有限責任合夥（LLP）及其他非發行股份實體並不符合資格
• 立法原意側重於擁有已發行股本的傳統公司架構

此判決對涉及有限責任合夥、信託及其他另類實體架構的企業重組產生深遠影響。投資者在假定第 45 條寬免適用於複雜集團架構之前，應尋求專業意見。

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股票轉讓印花稅：2023 年稅率下調

除了物業印花稅改革外，香港亦推行了股票轉讓稅制現代化，以提升市場競爭力。

現行股票轉讓稅率

自 2023 年 11 月 17 日起，香港將股票轉讓印花稅稅率由 0.13% 下調至買賣雙方各付 0.1%（合計 0.2%），按香港股票的代價或市場價值（以較高者為準）計算。此項下調旨在提振交易量，並保持香港作為國際金融中心的競爭力。

運作方式：

• 買方支付：購買時繳納 0.1% 印花稅
• 賣方支付：出售時繳納 0.1% 印花稅

計算範例：
股票交易金額：HK$1,000,000
買方印花稅：HK$1,000,000 × 0.1% = HK$1,000
賣方印花稅：HK$1,000,000 × 0.1% = HK$1,000
印花稅總額：HK$2,000

房地產投資信託基金（REIT）印花稅豁免（2024年12月）

對於房地產投資者而言的一項重大發展，香港自2024年12月21日起，全面豁免轉讓房地產投資信託基金（REIT）股份及單位的印花稅。

影響：

• 免除以往 REIT 交易中 0.2%（買賣雙方各 0.1%）的印花稅負擔
• 降低投資成本並提升 REIT 市場的流動性
• 使香港與其他提供優惠 REIT 稅務政策的金融中心看齊
• 提高 REIT 對機構及散戶投資者的吸引力

這項豁免是一項策略性舉措，旨在將香港打造成為亞洲領先的 REIT 市場，使透過 REIT 架構進行的物業投資比以往更具成本效益。

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合規與實務考量

加蓋印花要求與期限

香港印花稅法例設有嚴格的合規要求，並對逾期加蓋印花施加罰款：

• 物業交易：文書必須在簽立後 30 天內加蓋印花
• 股份轉讓：成交單據必須在規定期限內加蓋印花
• 逾期加蓋印花罰款：可能須繳付額外罰款及利息
• 未加蓋印花的文書：不得在香港法院接納為證據

估價與評稅

就印花稅而言，稅務局（IRD）會依據以下各項進行評稅：

• 文書中列明的代價，或
• 物業的市值，以較高者為準

若稅務局判定市值高於列明的代價，則保留質疑列明價值並發出補加評稅的權利。此舉旨在防止透過低估價值來減少印花稅負擔的避稅行為。

反避稅條文

香港的印花稅法例包含健全的反避稅條文，專門針對純粹為減少印花稅而作出的虛假或人為安排。稅務局會嚴格審查：

• 缺乏商業實質的循環交易
• 不符合豁免要求的代名人安排
• 主要為規避印花稅而設立的公司架構
• 旨在規避正常稅務責任的一連串交易

在構建複雜交易架構時，尋求專業意見至關重要，以確保在合規的同時合法降低稅務負擔。

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物業投資者的策略規劃

稅制改革後的時機考量

2024年2月28日的稅制改革從根本上改變了投資時機策略：

不再設有持貨期要求：隨著額外印花稅（SSD）被撤銷，投資者可隨時出售物業而毋須繳納罰稅，使投資組合管理能更靈活地根據市況而非稅務因素作出調整。

即時入市：非本地居民及公司買家現時進入香港物業市場毋須再繳付以往 15% 的買家印花稅（BSD），令即時入市在財務上更具可行性。

投資組合多元化策略

劃一的從價印花稅（AVD）架構促成了更靈活多樣的投資組合策略：

• 多物業投資組合：購置多個物業毋須再繳付新住宅從價印花稅（NRSD）

家族財富傳承規劃

是次稅制改革為跨代財富傳承創造了新機遇：

• 善用近親提名豁免，實現具稅務效益的物業轉讓
• 考慮採用公司架構以持有跨世代物業
• 透過妥善的遺囑及信託架構善用遺產規劃豁免
• 配合家庭狀況及豁免條件，把握物業轉讓的最佳時機

國際投資者機遇

撤銷買家印花稅（BSD）對國際投資者而言意義尤為重大：

• 非本地居民現時享有與本地買家相同的印花稅率
• 外資公司持有架構不再承受額外稅務負擔
• 相較其他亞洲市場，香港物業的競爭力顯著提升
• 簡化稅務規劃，無需再運用複雜的 BSD 減免策略

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總結

香港 2024 年印花稅改革標誌著物業稅制格局的根本轉變，為本地及國際投資者帶來了前所未有的機遇。全面撤銷買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD），並統一採用第 2 標準從價印花稅（AVD Scale 2）稅率架構，不僅消除了以往對物業投資的障礙，同時亦為政府維持了合理的物業轉讓稅收。

對於物業投資者而言，要在這個新環境中取得成功，不僅需要了解簡化後的稅率架構，還需要掌握有助進一步優化稅務效益的策略性豁免和企業架構規劃機會。近親提名豁免、第45條集團內部寬免，以及物業轉讓印花稅與股份轉讓印花稅之間的差距，為精明的投資者提供了多種降低印花稅成本的途徑。

近期房地產投資信託基金（REIT）的印花稅豁免以及下調股票轉讓稅率，展現了香港致力保持其領先國際金融中心地位的決心；而上訴法庭就第45條作出的裁決，則突顯了妥善的法律架構規劃和專業諮詢的重要性。

隨著香港物業市場逐步適應這些歷史性改革，深入了解現行印花稅制度細微差異的投資者，將最具優勢把握這個更公平、更具包容性且對投資者更友好的監管環境所帶來的機遇。